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房地產(chǎn)營(yíng)銷精細(xì)化管理范文第1篇

摘 要 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，房地產(chǎn)成本控制和管理成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目中全過程工程造價(jià)控制對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理的有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化具有重要的意義。下面我們就詳細(xì)房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過程控制的應(yīng)用價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本管理 全過程控制 應(yīng)用

引言：隨著國(guó)家調(diào)控的深入，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，再加上可利用資源的減少，例如現(xiàn)在不少地方政府已經(jīng)沒有儲(chǔ)備土地，或者儲(chǔ)備土地越來越少，使得土地的價(jià)格不斷攀升，“地王”屢創(chuàng)新高，這都是房地產(chǎn)商不愿看到的局面。在國(guó)家各種限購(gòu)政策的出臺(tái)下，銷售價(jià)格不斷受到國(guó)家政策的打壓，在如此嚴(yán)峻的情況下，成本全過程控制是確保利潤(rùn)的重要條件和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

近年來我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)規(guī)模、專業(yè)化等方面獲得了極大的發(fā)展，而我國(guó)房地產(chǎn)成本的控制卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)成本的管理也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我國(guó)制造業(yè)成本管理精細(xì)而房地產(chǎn)企業(yè)本身由于資金鏈的問題，巨大的項(xiàng)目投入，過長(zhǎng)的資金線，資金回收周期長(zhǎng)，以及行業(yè)內(nèi)部面臨著慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想生存的更健康，發(fā)展的更好，走精細(xì)化的管理之路成為了企業(yè)的必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

二、全過程控制在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制

成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地開發(fā)費(fèi)用，包括地價(jià)，向政府征地的費(fèi)用，原土地居民的拆遷、搬遷等其他費(fèi)用（2）前期投入的費(fèi)用，例如項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及土地的勘察、測(cè)繪等。（3）建筑安裝費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)以自營(yíng)或者支付承包單位的建筑安裝費(fèi)用。還有其他的費(fèi)用，例如物業(yè)支出，項(xiàng)目管理費(fèi)等等。

二、房地產(chǎn)施工過程中的全成本控制

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中存在一系列的成本管理問題。（1）缺乏有效的投資評(píng)估體系，尤其是在項(xiàng)目前期的那地階段，對(duì)成本的市場(chǎng)調(diào)查不完善；（2）缺乏可以實(shí)施的成本管理計(jì)劃，沒有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的成本管理預(yù)期，使支出超過計(jì)劃；（3）工程實(shí)施過程中工程設(shè)計(jì)經(jīng)常變更，導(dǎo)致物料成本的增加，和因?yàn)楣て谘娱L(zhǎng)而產(chǎn)生新的人力成本支出，從而產(chǎn)生了額外的成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)只有真正面對(duì)這些突出的問題，進(jìn)行更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竟芾?，才能夠在愈來愈?yán)峻的市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力。

要有效的控制成本，應(yīng)該注意一下幾個(gè)方面。

1.處理好成本和工程進(jìn)度的關(guān)系。工程進(jìn)度直接影響了項(xiàng)目的成本，二者之間是相互矛盾對(duì)立的。如果只追求項(xiàng)目的進(jìn)度，可以有效降低成本，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，然而，如果單方面的追求速度就會(huì)帶來一系列的問題，例如人工成本、機(jī)械成本、材料成本等支出會(huì)大幅度的提升，還有相應(yīng)的社會(huì)成本，這樣做就會(huì)得不償失。同時(shí)，房地產(chǎn)的特殊性例如項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)容的紛繁復(fù)雜，使得項(xiàng)目的進(jìn)度受到了多方面的干擾，各種不可控的事情都有可能發(fā)生，例如工程設(shè)計(jì)的變更等。只有正確處理好工程進(jìn)度和成本之間的關(guān)系才能達(dá)到最佳效果。

2.處理好成本和工程質(zhì)量的關(guān)系。工程質(zhì)量占了成本的一大部分，由于房子的持續(xù)時(shí)間久，關(guān)系到千家萬戶的安全和健康，關(guān)于工程質(zhì)量，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)做了嚴(yán)格的規(guī)定和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，在此條件下，開發(fā)商在滿足質(zhì)量的前提下，盡可能的節(jié)約成本，采用熟練的施工技術(shù)，減少浪費(fèi)和其他費(fèi)用。

3.成本和市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易，使房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)上表現(xiàn)出價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其價(jià)格。市場(chǎng)營(yíng)銷雖然處于項(xiàng)目開發(fā)的末端，但是卻是房地產(chǎn)商最為重視的階段，商品只有流通才會(huì)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，才會(huì)表現(xiàn)出價(jià)格。制定合理的價(jià)格，保持正常的利潤(rùn)率，既不使價(jià)格高的讓消費(fèi)者覺得難以企及，也不要讓價(jià)格低的離譜，所以要做好前期的市場(chǎng)調(diào)查研究，把握好國(guó)家政策和消費(fèi)者的心理，制定出完善的營(yíng)銷策略和計(jì)劃。而現(xiàn)在營(yíng)銷成本日益上升，占整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的比例日益擴(kuò)大，正確處理好成本和營(yíng)銷的關(guān)系可以顯著的提高企業(yè)利潤(rùn)。

三、項(xiàng)目完成后的成本控制的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

在所有的項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)的進(jìn)行成本控制的分析總結(jié)，以便在以后的項(xiàng)目實(shí)施中吸取經(jīng)驗(yàn)，積累必要的資料，避免犯同樣的錯(cuò)誤。對(duì)此階段的成本總結(jié)要注意一下幾個(gè)方面：（1）對(duì)項(xiàng)目中的材料采購(gòu)、施工工藝進(jìn)行分析研究，建立部件配置數(shù)據(jù)；（2）對(duì)不同類型的產(chǎn)品成本和相關(guān)技術(shù)建立數(shù)據(jù)資料庫。

綜上所述，通過對(duì)不同階段成本問題的研究，使我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不僅要改變以前的成本管理方式，更重要的是要改變成本控制的觀念，走精細(xì)化的成本管理道路，建立成本管理的信息化系統(tǒng)，對(duì)成本支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控；在項(xiàng)目完成后，要及時(shí)進(jìn)行成本控制總結(jié)，為后續(xù)工作積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，減少不必要的成本支出。只有這樣才會(huì)讓一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的最大化，走的更遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱玲，鄭衛(wèi)萍.全過程工程造價(jià)管理與控制的探討.科技資訊.2011（28）：120-122.

[2]葉清梅.如何加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目的成本管理控制工程造價(jià).城市建設(shè).2010（35）：79-80.

房地產(chǎn)營(yíng)銷精細(xì)化管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：物業(yè) ， 管理 ， 發(fā)展

Abstract: in recent years, real estate developers established brand specialization, standardization management property companies develop their own property management is the trend of The Times. This article from the current situation of the study of property company the future trend of development.

Keywords: property, management and development

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司的作用

（一）成立物業(yè)公司是對(duì)公司房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的完善

物業(yè)管理系統(tǒng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)的末端環(huán)節(jié)，肩負(fù)著兩個(gè)重要職能：其一是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售業(yè)務(wù)的支持，其二是對(duì)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

具體說來物業(yè)公司可以在以下方面發(fā)揮重要作用：為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段出謀劃策；建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)安全管理；建設(shè)施工末期的開荒清潔；銷售階段的樣板房管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進(jìn)出管理；銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)管理等。甚至于負(fù)責(zé)園林工程施工、智能化工程施工等分項(xiàng)工程。

（二）成立物業(yè)公司有利于維系客戶、推廣品牌、促進(jìn)銷售

簡(jiǎn)單的說就是“海爾現(xiàn)象”在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用?！昂枴碑a(chǎn)品的質(zhì)量、技術(shù)并不一定強(qiáng)于對(duì)手，但公眾喜歡并接受“海爾”產(chǎn)品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務(wù)。區(qū)外萬科、中海、金地等全國(guó)知名房企，區(qū)內(nèi)有榮和、保利以及盛天都有一批忠實(shí)“粉絲”，老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例很高，就是房地產(chǎn)行業(yè)類似現(xiàn)象的體現(xiàn)。通過老業(yè)主再次置業(yè)或帶動(dòng)客戶置業(yè)，為在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的情況下力爭(zhēng)一個(gè)理想的銷售業(yè)績(jī)發(fā)揮了決定性作用，同時(shí)可節(jié)約大量的廣告開支。

（三）把控接管驗(yàn)收關(guān)，避免不必要的損失

接管驗(yàn)收是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最后一道質(zhì)量關(guān)口，物業(yè)公司接管驗(yàn)收物業(yè)可以對(duì)開發(fā)商的施工質(zhì)量形成致命影響。在驗(yàn)收各分項(xiàng)工程時(shí)，物業(yè)公司渾水摸魚會(huì)給開發(fā)商帶來損失及負(fù)面影響。反之，如果物業(yè)公司扮演好自己的角色，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的正面影響也是巨大的。

二、市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一） 物業(yè)公司市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前很多一流的物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)，需要房地產(chǎn)公司的供養(yǎng)。在產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴(yán)重的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)公司通過成立物業(yè)公司為業(yè)主打造高品質(zhì)高品位的生活，可以快速搶占市場(chǎng)份額，建立起忠實(shí)的客戶群，促進(jìn)房子銷售快速獲取豐厚利潤(rùn)。一些高端樓盤，為了彰顯業(yè)主的尊貴身份，更是不惜成本引入國(guó)際一線的物業(yè)管理品牌做物業(yè)顧問。

（二）市場(chǎng)盈虧平衡狀況

根據(jù)訪談?wù){(diào)查了解，一般能較好滿足業(yè)主要求的物業(yè)公司，純住宅管理盈虧平衡線點(diǎn)不低于800至1000個(gè)住戶，低于該管理指標(biāo)的物業(yè)企業(yè)就有可能虧損。品牌開發(fā)商的物業(yè)公司因?yàn)樘峁└喾?wù)，往往會(huì)發(fā)生虧損。如保利每年會(huì)搞業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、社群文化演出、業(yè)主感恩回饋等活動(dòng)，其物業(yè)公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項(xiàng)目營(yíng)銷和推廣的有效手段。

物業(yè)公司屬勞動(dòng)力密集型的微利企業(yè)，盈利水平不高。經(jīng)測(cè)算，物業(yè)公司的成本主要來源于人力成本、稅負(fù)成本以及公共費(fèi)用支出，但隨著項(xiàng)目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項(xiàng)費(fèi)用按時(shí)收取，物業(yè)公司的盈利水平也逐漸提高。對(duì)于品牌開發(fā)商而言，成立物業(yè)公司是必不可少的。這是公司布局房地產(chǎn)價(jià)值鏈的必要條件之一，對(duì)于合理解決開發(fā)后遺留問題，節(jié)省營(yíng)銷成本，打造優(yōu)質(zhì)的品牌具有積極作用。而且隨著物業(yè)公司商業(yè)物業(yè)占比的提高，物業(yè)公司的贏利水平將會(huì)逐漸改善。

三、物業(yè)公司趨勢(shì)分析及定位

（一）物業(yè)公司管理趨勢(shì)

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制逐步形成，房地產(chǎn)粗放、暴利的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。未來的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，歸根結(jié)蒂是軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)?？蛻糍I房更加注重物業(yè)的配套服務(wù)。這將主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是業(yè)主的需求將發(fā)生分化，物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新功能將顯得尤為重要，物業(yè)提供的服務(wù)越來越多樣化、精細(xì)化、專業(yè)化，不再是過去的注重保安和搞衛(wèi)生。二是市場(chǎng)將逐步規(guī)范，市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制將逐步完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻將提高，而市場(chǎng)上的一些違規(guī)行為將會(huì)遭到封殺直至被迫永遠(yuǎn)退出，只有品牌做得好的企業(yè)才有生存空間。三是品牌化之路是物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，未來物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)就是品牌的競(jìng)爭(zhēng).

品牌開發(fā)商成立專業(yè)化、規(guī)范化管理的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的物業(yè)是大勢(shì)所趨，要在房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)順勢(shì)而為。

（二）物業(yè)公司發(fā)展趨勢(shì)

在未來的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)公司不只負(fù)責(zé)管理和維護(hù)公司開發(fā)的各類物業(yè)，同時(shí)適時(shí)向外延伸管理其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造高檔物業(yè)管理品牌，作為配合公司開展房地產(chǎn)營(yíng)銷的手段，盈利目標(biāo)為在公司的支持下，為公司發(fā)展提供可持續(xù)的現(xiàn)金流。主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式如下：

（1）住宅物業(yè)管理模塊

為公司所開發(fā)物業(yè)提供專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，如保安、停車場(chǎng)、保潔、維修、房屋中介及銷售等；同時(shí)，隨著企業(yè)、機(jī)關(guān)等單位的后勤部門也將逐步走物業(yè)管理模式的進(jìn)一步深化，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)空間巨大。

（2）商業(yè)物業(yè)管理模塊

1、寫字樓租賃：開展寫字樓租賃業(yè)務(wù)。由物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂統(tǒng)一包租合同，再由物業(yè)公司與各物業(yè)使用單位簽訂租賃合同；

2、寫字樓酒店管理：日常寫字樓酒店管理，包括保安、保潔、維修、停車場(chǎng)、客服管理等。

（3）綠化模塊

1）苗圃基地：以現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目為基地，建立儲(chǔ)植基地，供應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目自用，條件成熟時(shí)推向市場(chǎng)；

2）綠化租擺：以寫字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場(chǎng)，條件成熟時(shí)，拓展家庭綠化租擺業(yè)務(wù)。

四、新趨勢(shì)下經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及解決方法

（一）物業(yè)公司的門檻低、啟動(dòng)資金小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。物業(yè)公司最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。具體如下：

1．公司項(xiàng)目擴(kuò)展與運(yùn)營(yíng)過程中承受著員工成本不斷上漲，員工流動(dòng)性大的問題，導(dǎo)致公司運(yùn)營(yíng)困難。

2．項(xiàng)目入住率不高，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)或者故意拖欠物業(yè)費(fèi)影響公司正常運(yùn)營(yíng)。

3．物業(yè)公司的好壞對(duì)企業(yè)品牌是雙刃劍，如處理不好，會(huì)對(duì)開發(fā)商品牌有負(fù)面效應(yīng)，影響企業(yè)社會(huì)形象。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1．資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，用以保證員工待遇、開展各種營(yíng)銷活動(dòng)、更換老化設(shè)施。

2．管理上，重要崗位給予員工更好待遇，避免員工流動(dòng)過大給公司帶來的負(fù)面影響。通過員工培訓(xùn)，加深員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感。

3．與業(yè)主開展互動(dòng)活動(dòng)，涉及業(yè)主切身利益的費(fèi)用公開化，促進(jìn)雙方良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1、趙濤.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.北京:北京工業(yè)大學(xué)出版社,2006

房地產(chǎn)營(yíng)銷精細(xì)化管理范文第3篇

【摘 要】保障性住房；設(shè)計(jì)；階段；成本；控制

保障性住房是政府為收入困難的家庭在特定的標(biāo)準(zhǔn)中限定其價(jià)格或者租金的住房，它是與商品房是相反的概念，分為廉租、經(jīng)濟(jì)和政策性租賃住房幾部分構(gòu)成，在我國(guó)的建設(shè)中加大對(duì)保障房的保障建設(shè)，從而群眾可以在住房方面獲得較好較高的水平，也同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有較好的控制，使其健康的發(fā)展。

政府在建設(shè)保障房的過程中，降低了開發(fā)商在建設(shè)過程中所得到的利潤(rùn)，把利潤(rùn)控制在一定的范圍內(nèi)不得超過，這使得建設(shè)單位不得不在建設(shè)的時(shí)候控制工程造價(jià)，其目的是獲得更恰當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，工程的造價(jià)中設(shè)計(jì)費(fèi)用只有1%左右，雖然只是占了1%但是對(duì)工程造價(jià)的影響卻為70%，這些都說明了在建設(shè)項(xiàng)目全過程的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的重要性。筆者在保障性住房的建設(shè)過程中站在業(yè)主的角度上對(duì)設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)保障性住房的成本控制提出一些方法以供參考。

1．推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度

只有在競(jìng)爭(zhēng)中才會(huì)展現(xiàn)出最好的設(shè)計(jì)方案，所以需要充分的吸收外界先進(jìn)事物，推廣施行設(shè)計(jì)招標(biāo)，使其把建筑和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合，在方案的競(jìng)爭(zhēng)中通過專家的專業(yè)評(píng)選，選出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，通過這樣的競(jìng)爭(zhēng)還能加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案在整體的布局中對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)的要求，例如對(duì)建筑的造型以及對(duì)在使用功能上的創(chuàng)新，在項(xiàng)目規(guī)劃方面的設(shè)計(jì)質(zhì)量有著很大的提高。在經(jīng)過評(píng)委對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案是否設(shè)計(jì)的合理，在建設(shè)中是否經(jīng)濟(jì)，設(shè)備是否先進(jìn)等眾多方面都進(jìn)行了細(xì)致的評(píng)定。在評(píng)定的過程中有必要將工程造價(jià)、工程管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷專家邀請(qǐng)來對(duì)方案進(jìn)行評(píng)定。

2．實(shí)行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)。它包括兩方面內(nèi)容，一方面是項(xiàng)目的下一階段按照上一階段的投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求，另一方面是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求。限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，一項(xiàng)關(guān)鍵措施。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)以投資或造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，做出方案比較，有利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；經(jīng)濟(jì)管理人員及時(shí)進(jìn)行造價(jià)計(jì)算，為設(shè)計(jì)人員提供有關(guān)信息和合理建議，達(dá)到動(dòng)態(tài)控制投資的目的。初步設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在初步設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及其投資估算確定的；同樣，施工圖設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在施工圖設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件及其投資概算確定的。限額設(shè)計(jì)分為兩類：（1）經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)：即為保證設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的技術(shù)上不應(yīng)突破的限制值，如建筑結(jié)構(gòu)鋼筋含量、砼含量。（2）造價(jià)指標(biāo)：即為滿足投資或造價(jià)的要求限定的成本限制值，如平米造價(jià)、單方造價(jià)。

3．通過控制建筑含鋼量等來控制造價(jià)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，建筑開發(fā)商為降低房屋造價(jià)，較以往更為重視結(jié)構(gòu)含鋼量。一般在設(shè)計(jì)合同內(nèi)對(duì)含鋼量加以限制，這就對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出了更高的要求。作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師總是希望越安全越好，但作為投資方總是希望成本越低越好。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則應(yīng)該是：在安全、符合現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范前提下，做到經(jīng)濟(jì)合理?？刂坪摿宽殢暮暧^上定性掌握，有合理的建筑方案，合理的電算計(jì)算參數(shù)，在確保結(jié)構(gòu)方案盡可能合理的前提下，從微觀上定量控制，對(duì)各結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，采用適度的構(gòu)造措施。只有深刻理解規(guī)范條文，結(jié)合當(dāng)前時(shí)代的社會(huì)情況，不斷優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，才能做出安全合理又經(jīng)濟(jì)的保障房。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員應(yīng)積極介入建筑方案的設(shè)計(jì)過程，提醒方案設(shè)計(jì)人員在滿足建筑功能布局要求的前提下盡量考慮到保障房成本方面的限制。

4．保障房成本控制在設(shè)計(jì)方案中的運(yùn)用

4.1合理控制建筑的體形系數(shù)，減少建筑表面凹凸

建筑物與室外大氣接觸的外表面與其所包圍的體積的比值稱之為建筑的體形系數(shù)，在其他條件相同的情況下，建筑物耗熱量指標(biāo)與體形系數(shù)是成正比的。在保障房建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量避免建造單元過少，特別是點(diǎn)式平面的多層住宅。建筑的平立面盡量規(guī)整，避免出現(xiàn)過多的凹凸面。住宅套型設(shè)計(jì)在滿足使用功能的要求下應(yīng)減少面寬，增加進(jìn)深，降低層高，這些均能相應(yīng)地減少建筑的體形系數(shù)。

4.2 避免結(jié)構(gòu)異型的建筑造型

異型建筑也有著自身的弊端。異型建筑追求外形的新、奇、特，造型非常不規(guī)則，與現(xiàn)行的建筑規(guī)范和結(jié)構(gòu)安全規(guī)范之間存在一些矛盾，結(jié)構(gòu)上存在一定的差異，而且異型建筑導(dǎo)致建筑成本有較大程度的提高。異型建筑因其外觀獨(dú)特、跨度寬、空間大等特點(diǎn)而越來越受到歡迎，但卻無形中提高了工程的造價(jià)。保障房造價(jià)控制是異型建筑設(shè)計(jì)者要考慮的問題。

4.3 降低層高

建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前提下應(yīng)盡可能降低。因?yàn)樵谙嗤ㄖ娣e的條件下，受到層高變化影響的主要項(xiàng)目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項(xiàng)目的變化：如整體建筑高度加大其基礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨荷載的加大而增加，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加；采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加；因空間體積加大而造成的水、暖、電等等，從而造成了工程總造價(jià)的增加。可見，合理降低層高必然會(huì)降低建筑造價(jià)。

4.4 保障房住宅必須堅(jiān)持有限總價(jià)

我國(guó)正處于城市化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，新建住宅規(guī)模龐大。要實(shí)現(xiàn)低碳住宅的大規(guī)模發(fā)展，首先要考慮到的是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及老百姓的實(shí)際支付能力，在商品住宅領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用最新技術(shù)，片面追求低碳的做法，導(dǎo)致造價(jià)、未來設(shè)備更新等成本居高不下，這只適合于特定階層。在保障房住宅領(lǐng)域，對(duì)于節(jié)能減排指標(biāo)和科技含量過高追求也會(huì)導(dǎo)致單位面積造價(jià)的攀升和使用成本的增加，這是現(xiàn)階段我國(guó)政府和民眾無法承受的。

5．保障房建筑規(guī)范

為實(shí)現(xiàn)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出的未來五年將建設(shè)3600萬套保障房、使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右的發(fā)展目標(biāo)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部同意住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心建立保障性住房建設(shè)材料，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和性能，降低建設(shè)成本，推進(jìn)保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。遵循公開、公平、公正的原則，具有公益的性質(zhì)，充分吸收廣大優(yōu)秀知名住宅部品部件、材料和適用技術(shù)，為保障性住房提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。規(guī)范保障性住房建設(shè)者的采購(gòu)行為，加強(qiáng)對(duì)保障性住房產(chǎn)品和材料使用的監(jiān)管，切實(shí)提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和性能。通過規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化等產(chǎn)業(yè)化方式為保障性住房降低采購(gòu)成本。

綜上所述，為了全面實(shí)現(xiàn)政府對(duì)保障型住房的社會(huì)效益中所起到的作用，其中保障性住房工程項(xiàng)目建設(shè)任單位的利益關(guān)鍵就在于對(duì)保障性住房在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本方面的控制，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候需要充分考慮建筑的成本、面積，結(jié)構(gòu)等多種方面要素的設(shè)計(jì)需求，在控制保障性住房成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)要求。

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