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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文第1篇

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開(kāi)始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開(kāi)始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長(zhǎng)，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說(shuō)明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無(wú)法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著巨大影響。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展

一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問(wèn)題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開(kāi)發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開(kāi)發(fā)。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對(duì)銷售收入的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文第2篇

關(guān)鍵詞：成本核算準(zhǔn)則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)方法 納稅影響

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作過(guò)程中并未統(tǒng)一，一方面是現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有作出具體的規(guī)定，并未說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的確認(rèn)、計(jì)量問(wèn)題；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的地理區(qū)域、經(jīng)營(yíng)模式不同，以及會(huì)計(jì)人員學(xué)歷背景、專業(yè)水平的的差異，做出的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷不同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度演進(jìn)過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)曾執(zhí)行過(guò)三項(xiàng)會(huì)計(jì)制度，即1983年12月31日前執(zhí)行《基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度》，1984年1月1日至1988年12月31日?qǐng)?zhí)行《國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度》，1989年1月1日起執(zhí)行《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，1993年7月1日起執(zhí)行財(cái)政部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度―會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》同時(shí)廢止。

2000年12月29日，財(cái)政部根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》制訂了《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行，2006年2月15日，財(cái)政部又了22項(xiàng)新制定的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，修訂了現(xiàn)行的17項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新的會(huì)計(jì)體系由1項(xiàng)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則組成，實(shí)施時(shí)間為2007年1月1日，實(shí)施范圍首先在上市公司，鼓勵(lì)其他企業(yè)提前執(zhí)行。

在此可以看出，現(xiàn)行的基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等會(huì)計(jì)制度是并存的，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能執(zhí)行著不同的會(huì)計(jì)制度。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算釋義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中持有以備銷售的或?yàn)殇N售正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地，一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象是為了計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的歸集和分配生產(chǎn)費(fèi)用的各個(gè)目標(biāo)，即產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算項(xiàng)目包括地土征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、借款費(fèi)用等方面。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)入成本核算對(duì)象成本。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方面的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的間接成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法制度規(guī)定不明確

根據(jù)現(xiàn)行最早下發(fā)執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)字[1993]第2號(hào)）規(guī)定：“應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在‘開(kāi)發(fā)間接費(fèi)’科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本”。2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）規(guī)定：“由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本”。至此才算首次明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間接成本核算的分配方法，在此期間企業(yè)只能參照稅法關(guān)于計(jì)稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財(cái)務(wù)報(bào)告反映的會(huì)計(jì)信息的可比性。

（二）成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇對(duì)企業(yè)所得稅的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，一個(gè)項(xiàng)目往往涉及許多業(yè)態(tài)，造成發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用大部分都是由幾個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，分配方法的不同，會(huì)給每一個(gè)成本對(duì)象成本的高低產(chǎn)生重大影響，直接決定了各年度企業(yè)所得稅支出的大小，選擇最有利的分?jǐn)偡椒ǎ梢杂行П苊舛嗬U企業(yè)所得稅，延遲企業(yè)資金支付，降低資金成本，如果后期未產(chǎn)生項(xiàng)目利潤(rùn)，還可避免申請(qǐng)退稅的審批程序。

（三）會(huì)計(jì)信息披露不完整

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)－存貨》要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露確定發(fā)出存貨成本所采用的方法；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)－財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》規(guī)定附注一般應(yīng)當(dāng)披露重要會(huì)計(jì)政策的說(shuō)明，企業(yè)在發(fā)生某項(xiàng)交易或事項(xiàng)允許選用不同的會(huì)計(jì)處理方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定從允許的會(huì)計(jì)處理方法中選擇適合本企業(yè)特點(diǎn)的會(huì)計(jì)政策，并披露會(huì)計(jì)政策的確定依據(jù)。經(jīng)對(duì)部分上市房企2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告查閱得知，均未充分披露開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、方法。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算的有關(guān)建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方法的選擇不僅影響會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，而且關(guān)乎企業(yè)當(dāng)年度企業(yè)所得稅的大小，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理至關(guān)重要。

1、企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的會(huì)計(jì)確認(rèn)、結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)符合會(huì)計(jì)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、可比性。

2、從稅務(wù)籌劃的角度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇有效的成本分配方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的研究和分析，并進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算，合理規(guī)避多繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

企業(yè)產(chǎn)品成本核算新的制度已經(jīng)頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，制度規(guī)范非常明確。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算具有核算時(shí)間跨度長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本組成差異大、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大等特點(diǎn)，要求會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)人員要深入研究制度、認(rèn)真研討成本核算方法、詳細(xì)測(cè)算、合理選擇符合企業(yè)實(shí)際的成本核算方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)組.2010.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度.財(cái)會(huì)字[1993]第2號(hào).

[3]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知.財(cái)會(huì)[2013]17號(hào).

[4]國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知.國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào).

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文第3篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量發(fā)展現(xiàn)狀

2006年財(cái)政部頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量與信息披露，并引入了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)可以自主選擇歷史成本或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方式。

2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)高企。如果仍以歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則無(wú)法使投資性房地產(chǎn)的增值部分得以真正體現(xiàn)，進(jìn)而和現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格相背離，而公允價(jià)值計(jì)量可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。但2008年國(guó)際金融風(fēng)暴之后，許多人認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量模式是導(dǎo)致金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)祝虼嗽S多房地產(chǎn)企業(yè)依舊繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量方式，而更加冷落了可以用來(lái)增加賬面收益的公允價(jià)值計(jì)量模式，不少企業(yè)對(duì)是否采用公允價(jià)值計(jì)量自身資產(chǎn)徘徊不定，尤其是對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。在這一特殊時(shí)刻，推出不久的公允價(jià)值計(jì)量模式面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生重要影響。

（一）有利影響

1、提高企業(yè)融資能力。2004年以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)高企，由此提高了房地產(chǎn)的公允價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)量后，房地產(chǎn)上漲的價(jià)值會(huì)提高企業(yè)利潤(rùn)，使企業(yè)融資能力得以增強(qiáng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)需要大量資金周轉(zhuǎn)來(lái)維持，所以具備較高融資能力的企業(yè)可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高企業(yè)賬面價(jià)值，企業(yè)賬面會(huì)出現(xiàn)數(shù)倍于賬面價(jià)值的資產(chǎn)溢價(jià)，企業(yè)獲得巨額利潤(rùn)之后其價(jià)值得以提高，因此增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)貸款易于獲得批準(zhǔn)，資金緊張的情況得以緩解。

2、使會(huì)計(jì)信息更透明。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重新評(píng)估，并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以及時(shí)、可靠地披露企業(yè)會(huì)計(jì)信息，使其價(jià)值得以準(zhǔn)確反映，從而增加企業(yè)信息的透明度，為企業(yè)及其利益相關(guān)者提供科學(xué)的投資信息。

3、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。公允價(jià)值著重解決會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，而賬面價(jià)值則重點(diǎn)在于解決會(huì)計(jì)信息的可靠性。由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在一定程度上改善了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因此對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)的估值水平可能會(huì)由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而產(chǎn)生相應(yīng)的改變。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施在一定程度上會(huì)給投資者提供質(zhì)量更高的會(huì)計(jì)信息，由此會(huì)影響到投資人對(duì)企業(yè)的原有預(yù)期及判斷，進(jìn)而使投資信心得以增強(qiáng)。

（二）不利影響

1、進(jìn)入門(mén)檻高，評(píng)估難度大。在政策環(huán)境方面，公允價(jià)值計(jì)量的推出，客觀上對(duì)企業(yè)的進(jìn)入提高了門(mén)檻。會(huì)計(jì)上對(duì)企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量要滿足兩個(gè)條件：一是有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)可以得到同類或類似企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)等相關(guān)信息，由此能夠合理估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量須經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估才能確定其價(jià)值。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值需要考慮其地域、戶型等多種因素，而且由于我國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)較為頻繁，從而使評(píng)估難度增加，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值。目前，我國(guó)相關(guān)專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)尚不健全，因此導(dǎo)致以公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果未能達(dá)到公允。

2、影響賬面凈資產(chǎn)。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會(huì)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之減少。近來(lái)，政府對(duì)投資過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長(zhǎng)相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。

3、引起利潤(rùn)波動(dòng)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，隨著公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的穩(wěn)定性，而且近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，所以房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤(rùn)不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值變動(dòng)會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤(rùn)水平。這種由價(jià)值增值而增加的利潤(rùn)與企業(yè)提高盈利水平不同，市場(chǎng)中影響其價(jià)值變動(dòng)的因素很多，會(huì)影響企業(yè)利潤(rùn)的穩(wěn)定性。此外，企業(yè)聘請(qǐng)第三方投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其高額評(píng)估費(fèi)用會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，減少企業(yè)的利潤(rùn)。

除此之外，由于公允價(jià)值是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利用房?jī)r(jià)操縱利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施

（一）降低門(mén)檻，加強(qiáng)監(jiān)督。為了更好地與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，企業(yè)應(yīng)該可以自主選擇以公允價(jià)值或是以歷史成本模式進(jìn)行計(jì)量的方式。因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式選擇門(mén)檻較高，從而導(dǎo)致許多企業(yè)繼續(xù)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于企業(yè)以公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，因此應(yīng)該在有效監(jiān)督的條件下合理降低限制條件，從而讓更多的企業(yè)愿意選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。與此同時(shí)，也要嚴(yán)格監(jiān)督，避免企業(yè)依靠公允價(jià)值進(jìn)行利潤(rùn)操縱。

（二）提供有利環(huán)境及政策支持。在市場(chǎng)環(huán)境方面，應(yīng)該不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場(chǎng)改革，完善資本市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)，加快建立公平交易環(huán)境，以滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤(rùn)的時(shí)機(jī)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

此外，國(guó)家也應(yīng)該給予稅收等方面的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行（企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》就是一個(gè)利好的優(yōu)惠政策，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵(lì)企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量的模式。

（三）完善機(jī)構(gòu)評(píng)估。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較大，且企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)很高，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)企業(yè)，則存在較高的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。引進(jìn)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能自我評(píng)估或聘請(qǐng)自己認(rèn)定的非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)權(quán)威部門(mén)認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評(píng)估，盡可能地避免企業(yè)操縱利潤(rùn)，從而降低投資者風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)信息披露。防止企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效辦法是信息披露要公開(kāi)和透明，投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)價(jià)值、同類房地產(chǎn)的市價(jià)、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)詳情、評(píng)估的方法與證據(jù)來(lái)源等因素；披露公允價(jià)值信息與增值情況應(yīng)針對(duì)于采取成本法進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)。

四、結(jié)論

對(duì)企業(yè)而言，在會(huì)計(jì)方面，投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景信息，而以歷史成本為計(jì)量基礎(chǔ)不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況和反映未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景。這在客觀上要求必須改革其計(jì)量體系，引入公允價(jià)值計(jì)量模式。

會(huì)計(jì)政策的選擇會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，公允價(jià)值計(jì)量模式是一把“雙刃劍”，一方面可以提高企業(yè)的價(jià)值；另一方面也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和不斷成熟會(huì)使取得有關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債的公允價(jià)值更為容易，而且我國(guó)的會(huì)計(jì)制度也在與國(guó)際慣例逐步趨同，以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量必將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。因此，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用要持謹(jǐn)慎態(tài)度，應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境作出明智的選擇。

（作者單位：1.貴州大學(xué)管理學(xué)院；2.貴州省消防總隊(duì)后勤部）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文第4篇

關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國(guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門(mén)的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門(mén)的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買(mǎi)者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤(pán)存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤(pán)的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文第5篇

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式 公允價(jià)值 會(huì)計(jì)政策選擇

2006年2月我國(guó)財(cái)政部了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準(zhǔn)則中分離出來(lái)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)有成本模式和公允價(jià)值模式可供選擇。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的有關(guān)規(guī)定

我國(guó)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

在成本計(jì)量模式下,資產(chǎn)負(fù)債表日需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊(或攤銷),如果發(fā)生了減值,需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊(或攤銷),也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。但在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,以此來(lái)調(diào)整企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)。但是必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時(shí)滿足下列條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在這兩種不同計(jì)價(jià)模式下,投資性房地產(chǎn)的價(jià)值反映會(huì)具有明顯區(qū)別。比較而言,公允價(jià)值計(jì)量模式采用了更接近市場(chǎng)價(jià)格的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,因而它更能公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,更有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有狀況,增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。但是在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下,采取公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性。在我國(guó)目前的市場(chǎng)狀況下,更多的投資性房地物業(yè)體現(xiàn)為持續(xù)升值,同時(shí)由于公允價(jià)值模式下不再計(jì)提折舊,這兩個(gè)因素將導(dǎo)致實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)在未來(lái)幾年中可獲得正收益,從而表現(xiàn)為激進(jìn)的會(huì)計(jì)政策。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的應(yīng)用情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則明確提出成本模式與公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)兩種可供選擇的模式。在新準(zhǔn)則剛剛出臺(tái)時(shí),各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式,但是在2007年的上市公司中期報(bào)告中卻顯示出,眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點(diǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的寥寥無(wú)幾,大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報(bào)開(kāi)始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威達(dá)(000603)和九發(fā)股份(600180)兩家公司外,滬深兩市合計(jì)1570家上市公司(滬市861家,深市709家)公布了2007年年報(bào),其中非金融類上市公司1543家,金融類上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司,占1570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式,僅18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用的是公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元,占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤(rùn)的2.61%,占1570家上市公司凈利潤(rùn)的0.23%。

根據(jù)上述18家公司披露的年報(bào),投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購(gòu)買(mǎi)方初步商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

三、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因分析

1、我國(guó)對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量政策上的限制

《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。但在導(dǎo)向上,更主張采用成本模式計(jì)量。準(zhǔn)則對(duì)采用成本計(jì)量模式的企業(yè)沒(méi)有任何條件限制,每一個(gè)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)均可采用該種方法。并且在準(zhǔn)則指南中明確指出:“企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。而采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,提出了限定條件,即必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。另外規(guī)定已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得通過(guò)會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)回成本模式。上述規(guī)定是基于我國(guó)國(guó)情提出的,因此,上市公司在決定是否采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)非常謹(jǐn)慎,除非有充分的市場(chǎng)環(huán)境和技術(shù)支持,否則不會(huì)貿(mào)然采用公允價(jià)值模式,以避免公允價(jià)值運(yùn)用對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)可能造成的不良后果。

2、上市公司管理層盈余管理的動(dòng)因

如果上市公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量的條件,對(duì)公司管理層而言,將面臨采用成本模式計(jì)量或采用公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N選擇。從進(jìn)行盈余管理的角度出發(fā),管理層會(huì)傾向于選擇采用成本模式計(jì)量。主要考慮在成本模式下,當(dāng)投資性房地產(chǎn)出售時(shí),收益可一次性全部進(jìn)入當(dāng)期利潤(rùn);同時(shí),投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊,出售時(shí)可將前期已計(jì)提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售當(dāng)期的利潤(rùn),可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)在不同期間的調(diào)節(jié)。

3、納稅影響的動(dòng)因

公司在決定是否采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí),必須考慮其對(duì)公司納稅的影響。如果采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)將不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,但稅收上沒(méi)有明確是否可稅前扣除投資性房地產(chǎn)的這部分折舊,可能失去“稅盾功效”。另外,所得稅實(shí)施條例對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)收益是否繳納所得稅沒(méi)有明確的規(guī)定。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅,將會(huì)增加稅收支出,減少凈利潤(rùn)。2007年18家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益22.79億元,按25%的稅率計(jì)算應(yīng)繳納5.6975億元所得稅,平均到每個(gè)上市公司需要支付0.3165億元稅款。這無(wú)疑是一筆不小的支出,并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅,將會(huì)增加稅收支出,減少凈利潤(rùn),并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果不繳納,上市公司稅負(fù)不變,但似乎有打球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中,上市公司可能會(huì)采取謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策保持原有的成本計(jì)量模式,待相關(guān)稅收政策明確后再做決策。

4、公允價(jià)值計(jì)量條件的影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng);二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。上述條件非常嚴(yán)格,因?yàn)橐f(shuō)明什么是活躍市場(chǎng)、相似環(huán)境、用途、新舊程度等房地產(chǎn)交易情況。實(shí)踐中要獲取這些信息不僅難度大,成本也很高,這就限制了上市公司采用公允價(jià)值模式。相反,傳統(tǒng)的成本模式下,獲取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比較之下,上市公司當(dāng)然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允價(jià)值模式,金額的確定也會(huì)成為上市公司的難題。無(wú)論是我國(guó)所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法,還是FASB在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”,在本質(zhì)上是一致的。也就是說(shuō),公允價(jià)值的取得,首選的是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià),如果在目前的市場(chǎng)條件下,公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)不易取得,公允價(jià)值的確定則往往要通過(guò)專業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。從上述15家采用公允價(jià)值的公司所披露的公允價(jià)值確定方法來(lái)看,其中10家采用了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,占到樣本公司的66.67%。由此可見(jiàn),在公允價(jià)值的確定方面,實(shí)務(wù)界還是比較傾向于借助于獨(dú)立第三方的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。但問(wèn)題在于,目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師,他們分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國(guó)土資源部管理。在進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)時(shí)有時(shí)會(huì)依據(jù)各自的評(píng)估細(xì)則,投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。從西方實(shí)踐來(lái)看,由于“公允價(jià)值會(huì)計(jì)”的出現(xiàn)和發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估與公司會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的合作不斷加強(qiáng)。資產(chǎn)評(píng)估既能夠解決市場(chǎng)不充分情況下如何確認(rèn)公允價(jià)值的難題,也能夠?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量的客觀真實(shí)提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持。但目前,我國(guó)評(píng)估界在提高透明度和工作質(zhì)量,建設(shè)、完善高水準(zhǔn)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則方面還需要做大量的工作,尚不具備支持公允價(jià)值全面應(yīng)用的條件。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的單獨(dú)成章即是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的需要,同時(shí)也是為了進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同。從計(jì)量屬性角度看公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,滿足信息使用者決策需要。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司會(huì)不斷增多。但是后續(xù)計(jì)量首次在投資性房地產(chǎn)等準(zhǔn)則中應(yīng)用,在執(zhí)行過(guò)程中難免會(huì)存在這樣或那樣的問(wèn)題,這些問(wèn)題的解決需要理論界和實(shí)務(wù)界的共同努力。我們應(yīng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施,完善公司治理結(jié)構(gòu),建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù),提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì),提升資產(chǎn)評(píng)估水平,協(xié)調(diào)稅收政策,以積極創(chuàng)造條件,在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量方面實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的國(guó)際趨同。

【參考文獻(xiàn)】

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