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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文第1篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)調(diào)控；反思；新思維

［中圖分類號(hào)］F293 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）2-0041-02

1 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的再認(rèn)識(shí)

1.1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量、供需結(jié)構(gòu)平衡,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。從調(diào)控體系上可將宏觀調(diào)控分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控,是從經(jīng)濟(jì)角度,運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策與土地政策等措施對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束。房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控,是從法律和行政角度,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)全局進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)劃。

1.2 房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控與政策調(diào)控的主要區(qū)別

調(diào)控手段差異。政策調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束和懲罰,對(duì)市場(chǎng)失誤進(jìn)行糾正,對(duì)市場(chǎng)失靈進(jìn)行補(bǔ)充,對(duì)市場(chǎng)失效進(jìn)行調(diào)整。戰(zhàn)略調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行引導(dǎo)、懲罰和制度安排,具有強(qiáng)制性和法律性。

調(diào)控目標(biāo)差異。政策調(diào)控旨在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié),維持市場(chǎng)短期局部的穩(wěn)定,協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)。戰(zhàn)略調(diào)控旨在制訂房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略調(diào)整,維持房地產(chǎn)市場(chǎng)總供需總量平衡,促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展；同時(shí)優(yōu)化供需結(jié)構(gòu),保證中低收入人群住房需求。

1.3 房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控的必要性

戰(zhàn)略調(diào)控有利于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。當(dāng)前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要從總量上加大房地產(chǎn)業(yè)投資,由于房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴于房地產(chǎn)業(yè)。而戰(zhàn)略調(diào)控是從結(jié)構(gòu)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整,提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程。我國(guó)城市化進(jìn)程緩慢,城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯,城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào),而政策調(diào)控僅調(diào)控區(qū)域性和短期性市場(chǎng)波動(dòng)。戰(zhàn)略調(diào)控則是從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā),制訂房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,只是盲目地追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而忽視城市規(guī)劃,造成城市規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。政策調(diào)控只是用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)資源合理配置,而戰(zhàn)略調(diào)控則是用法律和行政手段加強(qiáng)城市建設(shè)和城市規(guī)劃的約束性,從而更好地協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要問(wèn)題及反思

(1)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策本身的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈問(wèn)題。其一,宏觀調(diào)控政策滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實(shí)施需要一段過(guò)程,包括問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)、調(diào)控政策的制定、實(shí)施。而市場(chǎng)的易變性、波動(dòng)性會(huì)使得政策無(wú)法執(zhí)行,形成滯后性。其二,宏觀調(diào)控政策靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是面向整體市場(chǎng),解決短期經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性較強(qiáng)的市場(chǎng),易造成部分區(qū)域適應(yīng)性差。即使各地方政府依據(jù)中央政策制定地方調(diào)控細(xì)則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題把握不準(zhǔn)。其三,宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力?！吧嫌姓?下有對(duì)策”,在政策執(zhí)行過(guò)程中,部門利益與地方利益沖突、調(diào)控細(xì)則歪曲調(diào)控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等。二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效問(wèn)題。其一,宏觀調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是因?yàn)槔猛恋亍⒇泿?、?cái)政、稅收政策等對(duì)違反市場(chǎng)行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在實(shí)施懲罰過(guò)程中,會(huì)因“尋租”、“招商引資”政策、經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣,造成投資回報(bào)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰,致使政策經(jīng)濟(jì)性約束性失效。其二,宏觀調(diào)控政策片面性。綜觀我國(guó)已出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,皆是針對(duì)某個(gè)具體問(wèn)題或現(xiàn)象。其三,宏觀調(diào)控政策作用時(shí)間短。我國(guó)宏觀調(diào)控實(shí)施后,會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果,之后問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)重,主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為。

(2)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控引發(fā)的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題。其一,宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加惡劣。一方面宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)投機(jī)回報(bào)率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然是住房投機(jī)市場(chǎng)而非消費(fèi)市場(chǎng)。特別是大量制造業(yè)資本或者其他重要實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本投資樓市,加劇了市場(chǎng)投機(jī)行為。另一方面宏觀調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動(dòng)房?jī)r(jià),使得中端房?jī)r(jià)也跟隨上升,中端住房出現(xiàn)泡沫。因此,調(diào)控使得房?jī)r(jià)越調(diào)越高,住房越來(lái)越困難,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變得更加惡劣。其二,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律環(huán)境受到質(zhì)疑。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策效用大減,2006年的國(guó)八條和國(guó)六條實(shí)施后,房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫回調(diào)后又升到較高水平。使得人們質(zhì)疑政府宏觀調(diào)控政策。多次調(diào)控表明,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不能引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向、改變房?jī)r(jià)走勢(shì)及保障中低收入人群的住房權(quán)利。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)問(wèn)題。其一,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)預(yù)期高漲。宏觀政策調(diào)控使得房?jī)r(jià)不跌反漲,投機(jī)者信心高漲。根據(jù)消費(fèi)者行為理論,消費(fèi)者(投機(jī)者)“買漲不買跌”,于是投機(jī)者看漲預(yù)期形成,大量投機(jī)資本進(jìn)入樓市,房?jī)r(jià)越炒越高。其二,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房投資功能強(qiáng)于消費(fèi)功能。目前樓市投機(jī)盛行,政府宏觀調(diào)控不力,使得購(gòu)買住房主要是為投資而非消費(fèi)。宏觀調(diào)控使得購(gòu)房者購(gòu)房越來(lái)越困難,消費(fèi)市場(chǎng)逐漸萎縮,投資市場(chǎng)成為主流。其三,投資者與消費(fèi)者矛盾更加激烈。一方面是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的矛盾,征稅增加開(kāi)發(fā)成本,而開(kāi)發(fā)商會(huì)將稅收納入房?jī)r(jià),將賦稅轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,房?jī)r(jià)越高,購(gòu)房越困難,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾僵化。另一方面是投機(jī)者與購(gòu)房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時(shí)增加了自住、投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)買成本,可投機(jī)者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報(bào)率大于銀行或其他投資回報(bào)率,就不愿退出房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng),反而使自住需求減少。結(jié)果造成一方面投機(jī)者擁有大量空置房,另一方面購(gòu)房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3 完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新思維

3.1 繼續(xù)改進(jìn)和完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控

(1)彌補(bǔ)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不足。第一,重視對(duì)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià),制定更加準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策可以解決政策失靈問(wèn)題,宏觀經(jīng)濟(jì)政策要適時(shí)、針對(duì)性地執(zhí)行,嚴(yán)格執(zhí)行制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。第二,加大宏觀調(diào)控政策配套措施,提升宏觀調(diào)控執(zhí)行力。執(zhí)行力關(guān)系到效果與目標(biāo)的差異。要力求避免執(zhí)行力大打折扣、宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不作為的現(xiàn)象,做到公開(kāi)、公平、公正執(zhí)行,努力構(gòu)建宏觀調(diào)控政策監(jiān)督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導(dǎo)住房需求。

(2)完善房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控機(jī)制。第一,完善稅收政策調(diào)控機(jī)制。稅收的重要功能是使收入、生產(chǎn)要素再分配。對(duì)房地產(chǎn)征稅,主要應(yīng)增加住房投資成本,而不是增加住房消費(fèi)成本。目前我國(guó)住房稅收調(diào)控既抑制投機(jī),也增加住房消費(fèi)成本,由此引發(fā)住房難問(wèn)題。因此,很有必要對(duì)住房持有和住房流轉(zhuǎn)交易分別設(shè)計(jì)征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機(jī)行為,即讓投資房地產(chǎn)的收益小于成本,才會(huì)抑制投機(jī)。第二,完善土地出讓機(jī)制,最大限度地為保障性住房建設(shè)提供資金支持。我國(guó)土地現(xiàn)行的“招拍掛”出讓機(jī)制,造成了房?jī)r(jià)的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現(xiàn)行的價(jià)高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應(yīng)價(jià)低者得。商品房等用地最高價(jià)招拍掛,可以實(shí)現(xiàn)土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設(shè),以解決中低收入人群住房難問(wèn)題。

3.2 逐步啟動(dòng)和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控

(1)從戰(zhàn)略調(diào)控的現(xiàn)實(shí)意義上正確引導(dǎo)我國(guó)住房需求。一是正確認(rèn)識(shí)住房需求與住房需要,需要且有支付能力才構(gòu)成需求。因此,購(gòu)買住房的需要并不等于住房需求。實(shí)際上,我國(guó)樓市多數(shù)住房需要都被錯(cuò)誤地理解為住房需求。二是引導(dǎo)中國(guó)住房觀念,“安居樂(lè)業(yè)”是指有居住權(quán)而非住房所有權(quán)。因此,只要能滿足居住,租房也能實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”。三是年輕人要認(rèn)識(shí)到購(gòu)買住房是一種奢侈而非必需。根據(jù)房?jī)r(jià)收入比4~6倍的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持續(xù)高漲,使得年輕人住房和資金購(gòu)買力下降。對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生,工資較低,短期內(nèi)難以承擔(dān)高房?jī)r(jià)。因此,購(gòu)買住房只是一種奢侈而非必需,只有當(dāng)改善住房需要變成需求時(shí),住房才由奢侈轉(zhuǎn)為必需。

(2)從戰(zhàn)略調(diào)控的理論基礎(chǔ)上,保障我國(guó)中低收入人群的住房消費(fèi)權(quán)利。中低收入人群住房難問(wèn)題,既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,也是社會(huì)問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)問(wèn)題由市場(chǎng)解決,社會(huì)問(wèn)題由政府解決。因此,完善住房商品房分配制度,努力滿足住房改善需求和住房投資需求的住房消費(fèi)權(quán)利。更要加大保障房建設(shè)和完善保障房分配制度,努力建設(shè)以消費(fèi)功能為主,投資功能為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且實(shí)行透明、公開(kāi)和動(dòng)態(tài)的保障房分配制度,設(shè)定保障標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)入退出機(jī)制設(shè)計(jì),即無(wú)購(gòu)買商品住房能力時(shí),中低收入人群自動(dòng)進(jìn)入保障房分配；當(dāng)有能力購(gòu)買商品房時(shí),又能主動(dòng)退出保障房分配。還要擴(kuò)大輿論影響,即從輿論上嚴(yán)懲不符合保障房人群卻購(gòu)買保障房的行為。

參考文獻(xiàn)：

［1］黃烈佳.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)分析［J］.產(chǎn)業(yè)觀察,2006(4).

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文第2篇

關(guān)鍵詞：國(guó)家宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平也越來(lái)越高，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸膨脹，我國(guó)的相關(guān)部門運(yùn)用宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

一、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國(guó)的綜合國(guó)力，但是也相應(yīng)的帶來(lái)了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國(guó)家的相關(guān)部門采取宏觀調(diào)控的政策，比如采取變動(dòng)稅收和支出、變動(dòng)貨幣量等相關(guān)政策，來(lái)有力的維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，緩和經(jīng)濟(jì)矛盾。比如在“國(guó)五條”中明確提出，要堅(jiān)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理等內(nèi)容。

1.宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

財(cái)政政策，指的是我國(guó)的相關(guān)部門采用變動(dòng)稅收和支出的手段，來(lái)對(duì)總需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)我國(guó)的國(guó)民收入和就業(yè)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時(shí)，通過(guò)提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財(cái)政政策，來(lái)減少投資者獲得的利潤(rùn)、提高房地產(chǎn)的投資成本，從而有效的控制房地產(chǎn)的發(fā)展，減少潛在消費(fèi)者，緩和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)矛盾，避免由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快而引發(fā)的其他問(wèn)題，最終對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.宏觀調(diào)控中的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對(duì)貨幣供給量的控制，從而對(duì)利率和相關(guān)的需求產(chǎn)生影響。貨幣政策主要包括了存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策。其中，存款準(zhǔn)備率政策，指的是我國(guó)運(yùn)用提高或者降低銀行存款準(zhǔn)備率的方法手段，來(lái)增加或者減少銀行貨幣供給量，進(jìn)而影響到利率、投資。比如，國(guó)家為了有效的控制房?jī)r(jià)的上升，可以提高銀行的存款準(zhǔn)備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數(shù)量，進(jìn)而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，避免其他問(wèn)題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策，指的是我國(guó)的中央銀行對(duì)商業(yè)銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的放款利率。中央銀行運(yùn)用再貼現(xiàn)率政策，對(duì)商業(yè)銀行的貨幣供給量進(jìn)行調(diào)控，對(duì)利率的升降產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者資金的流動(dòng)也產(chǎn)生一定的影響，從而有效的對(duì)房地產(chǎn)的投資、需求以及貸款等進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，控制房?jī)r(jià)，進(jìn)而有效地解決民生問(wèn)題。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷上漲，尤其是近年來(lái)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)得到了大幅度的上升，因此。國(guó)家通過(guò)采取宏觀調(diào)控的政策，有效的將房?jī)r(jià)控制在一定范圍內(nèi)。

1.目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國(guó)相關(guān)部門的2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中，可以了解到，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)計(jì)今年全國(guó)的商品房的平均銷售價(jià)格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)為前期高后期低。其中，我國(guó)的一線和二線城市商品房的售價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，三線和四線城市的商品房?jī)r(jià)格均呈下降趨勢(shì)。

2.宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

（1）宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致物價(jià)水平上升，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)的價(jià)格上升，會(huì)一定程度的促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價(jià)的上升。這些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，又會(huì)促進(jìn)其它行業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)價(jià)格水平的提高，進(jìn)而形成一系列的連鎖反應(yīng)，從而出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫字樓等原因，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產(chǎn)的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對(duì)工資的需求也越來(lái)越高，進(jìn)而又提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。因此，在控制房地產(chǎn)的價(jià)格控制過(guò)程中，運(yùn)用國(guó)家的宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)中的保有階段進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有效的抑制房地產(chǎn)的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房?jī)r(jià)。

（2）宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策

保障性住房調(diào)控政策，指的是在我國(guó)建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)房等具有保障性的住房，運(yùn)用國(guó)家宏觀調(diào)控的手段，提高房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的供給量，尤其是對(duì)我國(guó)中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房?jī)r(jià)。通過(guò)運(yùn)用宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

（3）宏觀調(diào)控政策中的最高限價(jià)法調(diào)控政策

由于我國(guó)的房地產(chǎn)供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過(guò)運(yùn)用最高限價(jià)法調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。具體的操作方式是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在向當(dāng)?shù)卣I土地的過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣谙嚓P(guān)的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房?jī)r(jià)的控制上限，在此背景下，進(jìn)行“價(jià)高拍賣”的土地拍賣方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反了相關(guān)的土地合約，房?jī)r(jià)超出了所限制的范圍，那么就要采取相應(yīng)的懲罰措施對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰。在我國(guó)運(yùn)用宏觀調(diào)控政策的手段進(jìn)行房?jī)r(jià)的控制過(guò)程中，首先要采用稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策，最高限價(jià)法在前者不能發(fā)揮作用時(shí)，考慮最高限價(jià)法的調(diào)控政策。

三、宏觀調(diào)控政策存在的不足及建議

目前，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控的難度也越來(lái)越大。在國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中，出現(xiàn)了地方政府對(duì)于中央的宏觀調(diào)控政策響應(yīng)度不高的現(xiàn)象，對(duì)于宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國(guó)有企業(yè)，他們不僅是宏觀調(diào)控的對(duì)象，而且還是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點(diǎn)來(lái)考慮問(wèn)題，對(duì)于不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

因此，加強(qiáng)各地政府對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的貫徹和落實(shí)力度；將以往的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財(cái)政體制以及產(chǎn)權(quán)等制度；

增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的能力等，從而有力的促進(jìn)公關(guān)調(diào)控政策的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控政策的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王輝龍,王先柱.房?jī)r(jià)、房租與居民的買租選擇:理論分析與實(shí)證檢驗(yàn)[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討. 2011(06)

[2] 張所續(xù).我國(guó)銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J]. 資源與產(chǎn)業(yè). 2011(02)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡(jiǎn)介

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)；二是社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場(chǎng)的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行中也必然受到這一市場(chǎng)規(guī)律的支配。政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過(guò)限制直接限制房?jī)r(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段我國(guó)政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會(huì)采取行政政策手段。

二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂(lè)觀。

可以看出，今年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢(shì)頭持續(xù)走高，房?jī)r(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1.隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國(guó)地少人多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地緊張。目前我國(guó)人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國(guó)人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見(jiàn)肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。2012年前11個(gè)月，我國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額達(dá)1.18萬(wàn)億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國(guó)所有城市，2012年全國(guó)地方政府的土地財(cái)政總收入可能會(huì)比2011年減少上萬(wàn)億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

3.我國(guó)貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國(guó)目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對(duì)于富人來(lái)說(shuō)買房本不差錢，一次性全額付款也沒(méi)關(guān)系，而對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，高額的首付和高的房貸利率對(duì)其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購(gòu)房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機(jī)會(huì)。至于通過(guò)征收二手房交易稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對(duì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)毫無(wú)影響，市場(chǎng)的力量會(huì)導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國(guó)居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對(duì)房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍將是住房?jī)r(jià)格的最有力支撐。人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會(huì)變化，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)該是這樣一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)洗盤嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場(chǎng)格局。一些大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國(guó)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源壟斷。

三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有像中國(guó)現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。但國(guó)外主要通過(guò)對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國(guó)外中央政府限制地方政府對(duì)土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房?jī)r(jià)的作用。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開(kāi)發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂(lè)業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系。重視對(duì)社會(huì)公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系。同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制把控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對(duì)現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求為主要目標(biāo)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開(kāi)征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長(zhǎng)期留存，并通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)收緊或放松。我國(guó)目前已在上海和重慶部分地區(qū)開(kāi)展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估一些列問(wèn)題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過(guò)信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]余凱.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問(wèn)題和對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2013（4）

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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文第4篇

關(guān)鍵字:房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；必要性；法制化

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的必要性

政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。[1]

（一）房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

（三）保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如發(fā)展不穩(wěn)定、地區(qū)間發(fā)展不平衡等方面、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過(guò)快[2]。

二、目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存在的缺陷

(一)調(diào)控政策或措施本身缺乏合法性

新一輪宏觀調(diào)控政策在性質(zhì)上均屬于規(guī)范性文件，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其內(nèi)容違反《行政處罰法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律強(qiáng)制性規(guī)范之處不下幾十處，且調(diào)控政策內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識(shí)性概念表達(dá)專業(yè)性問(wèn)題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。。雖然《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》賦予了國(guó)務(wù)院調(diào)整營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率及減免稅項(xiàng)目的權(quán)限，但是如此頻繁地修改同一課稅要素，也會(huì)使稅收法定原則所要求的稅收制度的穩(wěn)定性受到損害，納稅人對(duì)于納稅的基本預(yù)期變得不確定，嚴(yán)重影響了政府的稅收方面的誠(chéng)信形象。

（二）要素的非市場(chǎng)化而商品的市場(chǎng)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金，甚至勞動(dòng)力基本上非市場(chǎng)化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場(chǎng)化。影響房?jī)r(jià)最根本因素的土地價(jià)格仍然完全由各級(jí)政府控制。因?yàn)楦鞣降睦鎯r(jià)值取向不同，直接影響了政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)部門價(jià)值取向和行為的能力。從市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)品市場(chǎng)化和要素的非市場(chǎng)化以及壟斷結(jié)構(gòu)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的深化發(fā)展。例如我國(guó)的利率還沒(méi)有市場(chǎng)定價(jià)。土地在招拍掛之前，很多是通過(guò)劃撥、協(xié)議定價(jià)等非市場(chǎng)方式進(jìn)行的。這就使得國(guó)內(nèi)商品房的定價(jià)是相當(dāng)不確定的，基本只好由開(kāi)發(fā)商來(lái)主導(dǎo)。炒高房?jī)r(jià)、過(guò)度投機(jī)，由此得以實(shí)現(xiàn)。

（三）公權(quán)力與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)姻，造成了地方政府與開(kāi)發(fā)商共同分享房市財(cái)富的局面

在經(jīng)濟(jì)全球化、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大背景下，哪種產(chǎn)業(yè)能使地方GDP數(shù)量上升最快呢?當(dāng)然是房地產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)土地的壟斷權(quán)保證了這種"生意"只賺不賠。房地產(chǎn)又能帶動(dòng)鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內(nèi)裝修等相關(guān)行業(yè)發(fā)展，從而產(chǎn)生巨大的乘數(shù)效應(yīng)。因此，在地方政府看來(lái)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)既能使地方GDP快速上升，又能緩解地方財(cái)政在支出上的困境，這就導(dǎo)致了地方政府在執(zhí)行中央政策上， "上有政策，下有對(duì)策"。

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法思考

（一）我國(guó)的特有的調(diào)控手段--"土地政策"與其他手段的配合

我國(guó)土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國(guó)家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實(shí)施土地用途管制、農(nóng)地嚴(yán)格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達(dá)到抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)。因此，要想充分利用土地政策又要講求實(shí)效必須注意提高預(yù)見(jiàn)性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價(jià)格政策之間的相互配合。[3]

1.與金融政策的配合

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度有兩大因素：土地供應(yīng)狀況和資金供應(yīng)狀況，對(duì)應(yīng)的就是在調(diào)控過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化土地政策和金融政策的配合。其傳導(dǎo)過(guò)程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計(jì)劃購(gòu)房的人會(huì)因首付款不足而延遲住房消費(fèi)、部分投資者和投機(jī)者會(huì)因首付款增加而減少購(gòu)房套數(shù)會(huì)購(gòu)房面積，從而導(dǎo)致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機(jī)者的住房需求會(huì)得到抑制。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國(guó)家參與社會(huì)財(cái)富再分配、籌集財(cái)政資金的主要渠道，更是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段。國(guó)家通過(guò)稅種、稅率等稅收手段，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)流向起著導(dǎo)引作用。對(duì)哪種產(chǎn)業(yè)免征稅或減稅，意味著國(guó)家鼓勵(lì)該產(chǎn)業(yè)，反之則意味著國(guó)家抑制或放緩該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一種非常敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿。

3.與價(jià)格政策的配合

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格主要通過(guò)市場(chǎng)而形成。價(jià)格隨供求關(guān)系的變化而圍繞價(jià)值波動(dòng)。如果價(jià)格非因供求原因而過(guò)分偏離價(jià)值，或因價(jià)格壟斷出現(xiàn)暴利，或因任意低價(jià)競(jìng)銷、傾銷而擾亂正常的市場(chǎng)秩序，必然破壞市場(chǎng)機(jī)制。作為反映和調(diào)節(jié)國(guó)家價(jià)格總水平的價(jià)格管理關(guān)系也必然的成為了此次宏觀調(diào)控的對(duì)象。

"新八條"規(guī)定加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

（二）調(diào)控理念的轉(zhuǎn)變--變"堵"為"疏"，獎(jiǎng)懲結(jié)合

在很多人的觀念中，宏觀調(diào)控就是打壓、限制、禁止的代名詞，其實(shí)這樣的理解是錯(cuò)誤的，現(xiàn)代宏觀調(diào)控已越來(lái)越多的采用了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而不僅是用總量性調(diào)整來(lái)解決問(wèn)題。在本次宏觀調(diào)控中，既有限制用地規(guī)模和貸款規(guī)模、提高土地獲取成本和融資成本等短期降溫措施，更有調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度等長(zhǎng)期發(fā)展性規(guī)劃。這就在區(qū)分不同目的的需求者后，給予了他們不同的引導(dǎo)：對(duì)于自用需求，特別保障中低收入家庭的住房問(wèn)題，避免他們對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的悲觀預(yù)期，動(dòng)搖支撐房?jī)r(jià)的重要基礎(chǔ)；對(duì)于以出租為目的的投資需求，引導(dǎo)投資者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和對(duì)市場(chǎng)信息的捕捉能力，既要滿足他們投資房地產(chǎn)的要求，也要擴(kuò)展投資渠道，分流資本，控制這部分投資對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和房?jī)r(jià)的影響力；對(duì)于投機(jī)需求，嚴(yán)格控制，增加他們獲取貸款的難度和貸款的成本，在過(guò)戶登記和物業(yè)轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)加大管理力度，嚴(yán)密監(jiān)控這部分資本的流向，避免他們誤導(dǎo)廣大需求者形成某種心理預(yù)期，造成房?jī)r(jià)的劇烈漲跌和市場(chǎng)的動(dòng)蕩?？傮w上使廣大需求者相信，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)驟減，購(gòu)房選擇空間不會(huì)縮小，房地產(chǎn)市場(chǎng)有能力提供更多高品質(zhì)的項(xiàng)目，且項(xiàng)目成本不會(huì)大幅增加。

參考文獻(xiàn)：

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[2]洪開(kāi)榮. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006

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[4]張守文.宏觀調(diào)控的周期變易[J].中外法學(xué)，2002（6）

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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 地方政府

針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，從2003年6月央行121號(hào)文件開(kāi)始，中央出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策措施，比如，“121”文件、“831大限”、“71號(hào)”文件等等。但是至今為止，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀貨幣政策未取得預(yù)期的效果。政府在進(jìn)行多次調(diào)控后，為什么還是未能有效規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢?究其原因，我們認(rèn)為這主要是由于宏觀調(diào)控手段和調(diào)控政策的著力點(diǎn)不完全正確。

一、我國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的的原因分析

造成房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，既有需求層面的，也有供給方面的。

1、市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛

從需求方面講，住宅需求主要包括城市化進(jìn)程加快帶來(lái)的剛性需求、城市居民改善住房條件的主動(dòng)需求、城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)需求以及部分投資者的投資和投機(jī)需求等。首先，從潛在需求來(lái)看，目前，中國(guó)剛剛進(jìn)入城市化的加速階段，一直到2050年，中國(guó)都將處于城市高速發(fā)展的時(shí)期。城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致大量的流動(dòng)人日涌入城市。專家估計(jì)，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55～60％，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人，而我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，也就是說(shuō)未來(lái)15年左右將約有3～3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。其次，從有效需求測(cè)算，不斷提高的居民收入水平和銀行貸款的低利率環(huán)境為城市居民改善住房提供了有利時(shí)機(jī)，原有城市人口存在改善住房條件的需求。2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國(guó)20％的城鎮(zhèn)家庭是2700萬(wàn)戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就有支付能力或借助于銀行信貸就具備支付能力的需求。此外，我國(guó)目前很多城市為了改善城市面貌，舊城改造和城市建設(shè)的力度很大，由此產(chǎn)生了大量的被動(dòng)需求。最后，居民的投資性購(gòu)房需求增加。由于房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品屬性，也具有投資品屬性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求除了自住性需求外，還存在著大量投資性需求。尤其是近年來(lái)，一方面居民可支配收入逐年提高，另一方面銀行存款利率較低。于是，大量社會(huì)資金在缺乏其他更好投資渠道的情況下，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成部分城市的房地產(chǎn)投資需求迅速擴(kuò)大。

2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)，各級(jí)市場(chǎng)供給不足

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房供給比例太小，高價(jià)商品房的供給比例占據(jù)主導(dǎo)地位，大戶型、豪華型住房供過(guò)于求，而價(jià)格適中的中小戶型供應(yīng)偏少。別墅高檔公寓每年的新開(kāi)工面積相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積的比重在不斷上升，前者每年增加，后者卻停滯不前甚至下降。這樣就形成了一種不合理的供給結(jié)構(gòu)，即高檔住房偏多，而與絕大多數(shù)居民消費(fèi)能力相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)明顯不足，在高檔住房“成本推動(dòng)”和中低檔住房“需求拉動(dòng)”的共同作用下，引起房?jī)r(jià)的全面上漲。

二、宏觀調(diào)控未能奏效的原因分析

造成宏觀調(diào)控未能奏效的原因是復(fù)雜的，既有政策上的問(wèn)題，也有外部環(huán)境的原因，這里只從政策層面對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)不理想的原因進(jìn)行探討，具體而言，政策層面的原因主要包括以下幾個(gè)方面：

1、調(diào)控措施著力點(diǎn)存在偏差

如前所述，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因既有供給層面的原因，也有需求層面的原因。但我們通過(guò)對(duì)我國(guó)2003～2006年政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策的疏理，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控措施著力點(diǎn)存在偏差?？傮w而言，2006年5月以前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控可以劃分為二個(gè)階段：第一個(gè)階段是2003年到2004年。2003年年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的現(xiàn)象，尤其是上海、杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10％。于是從2003年6月央行121號(hào)文件開(kāi)始，中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。但從表2可以看出，這次調(diào)控主要是抑制供給，對(duì)需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，結(jié)果出現(xiàn)投資炒作和被動(dòng)需求等非合理需求的快速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。第二個(gè)階段是2005～2006年初。2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，中央有關(guān)部門出臺(tái)了一系列涵蓋土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)、銷售、流通環(huán)節(jié)等房地產(chǎn)行業(yè)全過(guò)程的調(diào)控政策，調(diào)控手段從行政手段上升到諸如利率、稅收等經(jīng)濟(jì)手段。本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)需求的過(guò)快增長(zhǎng)，如開(kāi)征房地產(chǎn)交易稅、提高房貸利率等都是著眼于需求方面的。但在供給方面，由于擔(dān)心投資過(guò)熱，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策下，政府采取一切措施防止投資增長(zhǎng)率的反彈，控制房地產(chǎn)投資。結(jié)果是部分城市商品房?jī)r(jià)格在2005年下半年經(jīng)歷了半年了冷冬后，2006年3月份開(kāi)始回暖。

綜上所述，我國(guó)宏觀調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果的原因在于未對(duì)癥下藥，房?jī)r(jià)高漲既有需求層面的原因，也有住房供給方面的原因，而我們歷次調(diào)控都只針對(duì)供求的一個(gè)層面，因此，房?jī)r(jià)越調(diào)越高也就在情理之中。

2、調(diào)控手段存在不足

首先，調(diào)控手段運(yùn)用較為單一，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的運(yùn)用力度不夠。例如2005年的宏觀調(diào)控，可以明顯看出居于主導(dǎo)地位的是行政手段，無(wú)論是七部委的《意見(jiàn)》還是“新舊國(guó)八條”、“61大限”都是中央政府向地方政府和社會(huì)公眾轉(zhuǎn)達(dá)的行政管理指令。在我國(guó)房地產(chǎn)融資體系、財(cái)稅體系以及房地產(chǎn)法律法規(guī)體系都存在著較大完善空間的情況下，不斷依靠一條條的行政指令進(jìn)行宏觀調(diào)控顯然是隔鞋搔癢、未到要害。其次，調(diào)控手段缺乏細(xì)分。盡管在2005年出臺(tái)的一些調(diào)控政策中，已經(jīng)出現(xiàn)了“區(qū)別對(duì)待”的條款，如對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的征收，但是區(qū)分度仍不夠明確，許多中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)不僅不應(yīng)該緊縮調(diào)控反而應(yīng)該出臺(tái)鼓勵(lì)性發(fā)展政策。另外，從保障居民居住需求的角度而言，調(diào)控對(duì)普通商品房的傾斜政策有所欠缺。在通過(guò)提高房屋貸款利率抑制投機(jī)時(shí)，沒(méi)有對(duì)不同收入的購(gòu)房群體加以區(qū)分，使得普通消費(fèi)者買房的壓力增大。而且普通消費(fèi)者相較于投機(jī)商而言對(duì)房貸利率的敏感度是高出許多的，投機(jī)商可以通過(guò)提高炒賣價(jià)轉(zhuǎn)嫁彌補(bǔ)融資成本，而普通消費(fèi)者卻因?yàn)橘J款利率的上升壓力倍增。

3、地方政府對(duì)調(diào)控政策執(zhí)行不力

首先，自從我國(guó)實(shí)行土地拍賣制度以來(lái)，相當(dāng)多的地方政府對(duì)“土地財(cái)政”產(chǎn)生依賴。資料顯示，土地有償轉(zhuǎn)讓收入已從1999年的114億元增長(zhǎng)到2005年的3700億多億元，名副其實(shí)地成為了各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”。而實(shí)現(xiàn)土地效益最大化，追求“以地生財(cái)”，必須依靠高房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，因此，地方政府主觀上不希望房?jī)r(jià)下跌；其次，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)大。統(tǒng)計(jì)資料表明，2005年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的8個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。GDP增長(zhǎng)率是衡量官員政績(jī)的重要指標(biāo)，地方官員為追求政績(jī)不希望房?jī)r(jià)下跌。由于中央和地方政府二者之間管理目標(biāo)存在差異，并由此導(dǎo)致一些地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策“陽(yáng)奉陰違”、“拆招卸力”，甚至逆向調(diào)節(jié)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的建設(shè)

雖然本輪宏觀調(diào)控取得了一定的成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中仍然存在一些突出問(wèn)題。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理仍十分突出。當(dāng)前住房市場(chǎng)供應(yīng)體系發(fā)展中的突出問(wèn)題是與廣大中低收入家庭承受能力相適應(yīng)的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)比例偏低。2006年1～6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售房平均每套建筑面積達(dá)115平方米，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房仍然供應(yīng)不足。二是部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委聯(lián)合的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6％，其中，深圳12.6％、上海10.1％、北京9.0％、廣州8.0％；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.0％，其中，上海15.1％、深圳10.3％、北京9.8％、廣州9.0％、福州8.8％；三是住房保障制度不完善。我國(guó)目前住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后，低收入家庭住房難的問(wèn)題沒(méi)有根本解決。具體體現(xiàn)在政策落實(shí)不到位，保障體系不健全，配套政策不完善。經(jīng)濟(jì)適用住房以及廉租住房制度建設(shè)推進(jìn)緩慢。

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)目前仍然存在的問(wèn)題，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有以下建議：

1、大力培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本。

2、完善住房保障制度，滿足普通居民購(gòu)房需求。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。針對(duì)經(jīng)濟(jì)水平不同的人群實(shí)施不同的住房保障制度。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來(lái)源。三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房檔案和分配制度，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配。