土地收支管理

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土地收支管理范文第1篇

一、土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理

市直實(shí)現(xiàn)的土地出讓收入全額繳入市級(jí)金庫(kù)，納入地方基金預(yù)算管理，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。

二、土地出讓收支實(shí)行預(yù)算管理

編制土地出讓收支預(yù)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循“以收定支、收支平衡”的原則。在預(yù)算編制過(guò)程中，按照下列程序辦理：

國(guó)土部門(mén)在每年11月上旬，根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃編制下一年度土地出讓收入預(yù)算和部分支出預(yù)算。內(nèi)容包括：當(dāng)年土地出讓總收入，征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出（道路、水電、場(chǎng)地平整）、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)以及上繳新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等支出。在編制土地出讓收支預(yù)算時(shí)，土地出讓收入預(yù)算應(yīng)與年度建設(shè)用地計(jì)劃相銜接，實(shí)施新增建設(shè)用地計(jì)劃應(yīng)與土地出讓支出預(yù)算相銜接。

財(cái)政部門(mén)根據(jù)國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓收入預(yù)算和部分支出預(yù)算的建議，編制土地出讓收支預(yù)算草案，土地出讓收支預(yù)算草案經(jīng)市政府審定后向市人大報(bào)告。

三、規(guī)范土地出讓金分期繳納行為

在辦理招商引資項(xiàng)目的大宗土地出讓時(shí)，先簽定意向性合同，國(guó)土部門(mén)實(shí)行分宗地掛牌，分宗地清算、辦證。

土地掛牌出讓首次繳納比例不得低于土地出讓總價(jià)款的50%。征地單位不能一次繳清土地出讓總價(jià)款，在一年內(nèi)繳清的，由征地單位提出申請(qǐng)，國(guó)土部門(mén)審核后送財(cái)政部門(mén)審定；因特殊情況需要兩年繳清的，由征地單位提出申請(qǐng)，國(guó)土部門(mén)、財(cái)政部門(mén)審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

四、規(guī)范基金提取比例

（一）土地收益基金（儲(chǔ)備基金）按收入總額扣除土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)后余額的10%計(jì)提。

（二）農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金屬工業(yè)、城建招商項(xiàng)目的出讓用地按上繳省部分計(jì)提；其他出讓用地按文件規(guī)定計(jì)提。

（三）廉租住房保障資金按土地出讓凈收益的10%計(jì)提。

五、規(guī)范土地收入繳庫(kù)及代收款的退付程序

（一）總價(jià)款中屬代收代付的往來(lái)款項(xiàng)，由國(guó)土部門(mén)提供宗地清算單，財(cái)政部門(mén)審核后在非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶(hù)直接辦理退付手續(xù)（包括代收的稅款、部門(mén)的規(guī)費(fèi)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款等）。

（二）總價(jià)款扣除代收款后的土地出讓收入繳金庫(kù)。

（三）工業(yè)、城建招商項(xiàng)目大宗土地掛牌出讓后所繳納的保證金，因工程建設(shè)的需要，在宗地未清算前需繳庫(kù)預(yù)列支出的，按下列程序辦理：

1、預(yù)清算。由國(guó)土部門(mén)先按掛牌出讓條件進(jìn)行預(yù)清算，財(cái)政部門(mén)審核后，屬土地出讓收入的繳金庫(kù)；

2、清算。出讓總價(jià)款繳清后，國(guó)土部門(mén)辦理宗地土地清算，財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)按清算單將土地收入全額繳入金庫(kù)，并開(kāi)具土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)；

3、辦證。用地單位憑出讓金專(zhuān)用票據(jù)（辦證聯(lián)）、土地出讓收入清算單到國(guó)土部門(mén)辦理土地使用證。

六、規(guī)范儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)及出讓納稅行為

儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)和出讓納稅，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［］277號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［］21號(hào)）規(guī)定，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)審核后，免予征收土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅。

七、建立健全建設(shè)用地監(jiān)管核查制度

為防止土地資產(chǎn)流失，成立建設(shè)用地批后監(jiān)管小組，監(jiān)管小組由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政、住建、規(guī)劃、房產(chǎn)部門(mén)參加。監(jiān)管內(nèi)容主要是對(duì)占地面積、容積率、綠地率以及出讓金的繳納情況等進(jìn)行復(fù)核，補(bǔ)征清欠。

（一）實(shí)行聯(lián)合檢查制度。對(duì)已形成的土地出讓金欠繳行為，由上述五部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展清理檢查，責(zé)任單位催收入庫(kù)。

（二）實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目巡查制度。國(guó)土部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同履約和劃撥決定書(shū)執(zhí)行情況的巡查，并將巡查中發(fā)現(xiàn)違反合同約定和決定書(shū)規(guī)定的事項(xiàng)，及時(shí)向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行通報(bào)。

規(guī)劃部門(mén)在辦理已出讓建設(shè)用地的規(guī)劃調(diào)整時(shí)，要事先通報(bào)國(guó)土部門(mén)，并督促用地者足額補(bǔ)繳出讓金，憑財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)辦理規(guī)劃許可。

市住建、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)，對(duì)用地者擅自改變建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和方案等行為，依法進(jìn)行查處和糾正。

（三）實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目竣工用地復(fù)核驗(yàn)收制度。市國(guó)土、規(guī)劃、住建、房產(chǎn)、財(cái)政等部門(mén)要按照各自職責(zé)，開(kāi)展以土地出讓合同履行情況為主要內(nèi)容的項(xiàng)目用地復(fù)核驗(yàn)收工作。國(guó)土、財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目用地面積、用途以及出讓金收繳等履約情況進(jìn)行復(fù)核；住建、房產(chǎn)等部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)、政策執(zhí)行情況、單位土地面積投資額度等指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核；規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)，包括用地性質(zhì)、建筑面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核。

土地收支管理范文第2篇

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 土地收支管理體制 問(wèn)題建議

鶴壁經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1992年，經(jīng)過(guò)15年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一座規(guī)劃合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的現(xiàn)代化城市初具規(guī)模，已經(jīng)發(fā)展成為全市的新市區(qū)，新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和對(duì)外開(kāi)放窗口。建區(qū)以來(lái)累計(jì)完成城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入20多億元，其中大部分資金來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地出讓收入。因此，管理好、利用好開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有土地出讓收入具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。為進(jìn)一步理順開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理體制，加快新市區(qū)建設(shè)步伐，本文就從開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理體制的演進(jìn)過(guò)程入手，分析當(dāng)前體制運(yùn)行的困難和問(wèn)題，并提出建議。

一、開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理體制演進(jìn)過(guò)程

從1992年至今，開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理體制大體經(jīng)歷了兩個(gè)階段，每個(gè)階段都有著鮮明的特點(diǎn)。

第一階段：1992年11月-2003年6月，實(shí)行自行出讓土地、自行組織收入、自行安排支出的“封閉式”運(yùn)行管理體制。

開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地由開(kāi)發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)征用、決定土地價(jià)格、組織土地出讓收入，支出自行安排。期間，共出讓國(guó)有土地使用權(quán)416宗、11796畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓入6.2億元，既確保了開(kāi)發(fā)區(qū)城市建設(shè)用地供給，又籌集了大量的城市建設(shè)資金。至2003年底，城市框架達(dá)到16平方公里，建成區(qū)面積13平方公里，建成城市道路35條（段）40余公里，完成供排水工程7萬(wàn)多米，建成2個(gè)集中供熱站，供熱面積達(dá)128萬(wàn)平方米，建成日供水能力10萬(wàn)噸的自來(lái)水廠，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到39％，城市功能基本完備。

這一階段的特點(diǎn)：一是土地出讓價(jià)格較低。2000年以前，畝均出讓價(jià)格在3萬(wàn)元－5萬(wàn)元之間，2000年－2003年才逐步提高到8－11 萬(wàn)元之間。二是欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償款較多。由于建區(qū)初期土地出讓價(jià)格低，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求量大，為保證基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，將應(yīng)部分賠付農(nóng)民的征地資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成大量欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在開(kāi)發(fā)區(qū)管理土地收支期間共欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償款1.1億元。三是用地單位欠繳土地出讓金現(xiàn)象普遍。由于當(dāng)時(shí)的特殊政策（如用地單位繳納土地出讓收入的60％即可辦理土地證，行政事業(yè)單位搬遷辦公用地可以先建設(shè)后補(bǔ)繳等），造成部分用地單位長(zhǎng)期欠繳土地出讓金，截至目前還有43個(gè)單位7000余萬(wàn)元土地出讓金未繳納。四是土地收支管理不規(guī)范，存在以路換地、用地單位自行進(jìn)行征地補(bǔ)償、隨意減免地價(jià)和土地出讓金、供地手續(xù)不全等現(xiàn)象。

2、第二階段：2003年7月至今，實(shí)行市級(jí)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓?zhuān)y(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”運(yùn)行管理體制。

2003年7月，市政府順應(yīng)國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理政策的調(diào)整，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地使用權(quán)出讓體制進(jìn)行改革，成立鶴壁市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，由其負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地的收購(gòu)儲(chǔ)備工作。開(kāi)發(fā)區(qū)土地全部改由市級(jí)收購(gòu)儲(chǔ)備，土地使用權(quán)由市政府以招拍掛方式統(tǒng)一出讓?zhuān)恋爻鲎屖杖肴坷U入市財(cái)政，征地補(bǔ)償費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金市級(jí)統(tǒng)一籌集安排。開(kāi)發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)具體的土地征用補(bǔ)償和組織實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。期間，共出讓開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)105宗、4818畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓入9.2億元。城市框架已拉大到38平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到22平方公里，人口10萬(wàn)人，城市功能更加完備。

這一階段的特點(diǎn)：一是土地出讓價(jià)格和土地增值收益大幅度提升，這4年的收入為第一階段11年收入的1.5倍。開(kāi)發(fā)區(qū)土地統(tǒng)一由市級(jí)管理后，市政府對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的用地價(jià)格進(jìn)行了明確和細(xì)化，劃分了四類(lèi)地段和八類(lèi)用地類(lèi)型，制定出16種基準(zhǔn)地價(jià)并定期進(jìn)行調(diào)整，凡低于基準(zhǔn)地價(jià)的土地不允許出讓?zhuān)伦×说蛢r(jià)出讓土地的口子。截至2007年底開(kāi)發(fā)區(qū)平均地價(jià)已提升至45萬(wàn)元/畝，其中個(gè)別商業(yè)用地出讓價(jià)格已達(dá)到83萬(wàn)元/畝，極大的提升了土地價(jià)值。二是土地收支管理逐步規(guī)范。2004年，市財(cái)政設(shè)立土地核算專(zhuān)戶(hù)，將所有土地出讓收入全部繳入土地專(zhuān)戶(hù)，通過(guò)專(zhuān)戶(hù)核算土地成本后，凈收益入庫(kù)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公益事業(yè)支出。2007年，按照國(guó)務(wù)院要求，將土地出讓收入全額繳入國(guó)庫(kù)，支出均通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全部實(shí)行招投標(biāo)，項(xiàng)目管理更加透明，收支管理更為嚴(yán)格、規(guī)范。三是收入征繳率明顯提高。采取不繳清土地出讓金不予辦理土地證，未按合同規(guī)定按期繳款按日加收滯納金等措施，提高征繳率，2004年－2007年出讓的105宗土地中，僅有3宗土地未按合同規(guī)定時(shí)限全額繳清土地出讓金，征繳率達(dá)到97％。四是及時(shí)兌現(xiàn)對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償資金，杜絕了欠付農(nóng)民補(bǔ)償款現(xiàn)象。土地收支管理權(quán)限上收市級(jí)之后，市財(cái)政在管理上先撥付征地補(bǔ)償資金，剩余資金再用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和歸還債務(wù)，從根本上杜絕了欠付農(nóng)民補(bǔ)償款現(xiàn)象，保證了失地農(nóng)民的利益。近幾年，市財(cái)政逐年安排，開(kāi)發(fā)區(qū)也通過(guò)各種渠道收回以前年度用地單位欠繳土地出讓金，積極兌付農(nóng)民補(bǔ)償款。至2007年底，欠付農(nóng)民征地補(bǔ)償款已由2003年度以前的1.1億元銳減成1450萬(wàn)元。

二、開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)行土地收支管理體制存在的困難和問(wèn)題

近年來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理不斷加強(qiáng)和規(guī)范，但同時(shí)也存在著一些困難和問(wèn)題。主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

1、在開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與籌資方面，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一。開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓收入全部繳入市級(jí)后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金完全靠市級(jí)投入，完全沒(méi)有籌資壓力。由于責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，開(kāi)發(fā)區(qū)一有事就找市政府，其預(yù)算內(nèi)財(cái)力則集中用于該區(qū)行政運(yùn)轉(zhuǎn)和部分城市維護(hù)支出，致使該區(qū)行政正常運(yùn)轉(zhuǎn)支出水平較高，2006年在職機(jī)關(guān)人員公用支出水平為市級(jí)的4.2倍，未能形成市、區(qū)共建的合力。這種權(quán)責(zé)分離的體制，不能很好地調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)籌集資金的積極性，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全部躺到市政府身上，給市政府帶來(lái)了沉重負(fù)擔(dān)，同時(shí)也不利于開(kāi)發(fā)區(qū)的健康持續(xù)快速發(fā)展。

2、債務(wù)包袱重，償債壓力大。開(kāi)發(fā)區(qū)成立以來(lái)建設(shè)步伐較快，僅靠土地出讓收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要。在封閉運(yùn)行時(shí)期，開(kāi)發(fā)區(qū)采取拖欠建設(shè)工程款、欠付征地補(bǔ)償款和借貸債務(wù)等方式進(jìn)行建設(shè)，形成了大量債務(wù)包袱。至2007年底，開(kāi)發(fā)區(qū)直接債務(wù)（不含市財(cái)政借貸款項(xiàng)）達(dá)到2.44億元。開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支劃歸市財(cái)政后，市財(cái)政為保證滿(mǎn)足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需要，除用土地出讓收入安排建設(shè)支出外，還通過(guò)貸款、借款等方式多渠道籌集資金。至2007年底，市財(cái)政用于開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的債務(wù)規(guī)模達(dá)到2.72億元。兩項(xiàng)合計(jì)，開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)直接、間接債務(wù)達(dá)到5.16萬(wàn)元，為2007年市級(jí)土地凈收益的5倍。這些債務(wù)，均需用以后年度土地出讓收入逐步償還，市政府償債壓力大。

3、開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓收入增長(zhǎng)空間有限，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口大。隨著國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的宏觀調(diào)控，更加嚴(yán)格地控制各地農(nóng)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)，土地出讓規(guī)模將會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定或逐年減少，土地出收入也不會(huì)有大幅度增加。從近幾年的土地出讓凈收益看，每年約在8000萬(wàn)元左右，從2007年開(kāi)始各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款進(jìn)入還本高峰期，每年至少需安排還本付息資金3000萬(wàn)元以上，用于安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金非常有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足鶴壁市城市總體規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模需求。按照鶴壁市城市總體規(guī)劃，到2020年開(kāi)發(fā)區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到38平方公里，目前正在修訂的鶴壁市城市總體規(guī)劃預(yù)計(jì)到2020開(kāi)發(fā)區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到50平方

公里，按此測(cè)算每年約需投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金2－5億元。

4、市土地儲(chǔ)備中心資金被大量擠占，周轉(zhuǎn)困難。市土地儲(chǔ)備中心成立后，不僅是作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)存在，實(shí)際上也是開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)融資平臺(tái)。至2007年底，土地儲(chǔ)備中心貸款1.5億元，其中用于開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及道路綠化公益設(shè)施等征地資金就達(dá)到1.16億元。由于2007年金融系統(tǒng)收緊銀根，致使該中心有4000萬(wàn)元貸款歸還后當(dāng)年不再放貸，還有4000萬(wàn)元收回再貸后質(zhì)押銀行不允許動(dòng)用。該中心為保障信譽(yù)，只有占用用地單位繳納的土地款來(lái)歸還貸款，造成財(cái)政收入不能按期繳入國(guó)庫(kù)，直接影響了資金的安排使用。開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)期占?jí)壕揞~資金，既造成了市土地儲(chǔ)備中心資金周轉(zhuǎn)困難，也影響了土地儲(chǔ)備工作的正常進(jìn)行。2006年下半年以來(lái)，該中心沒(méi)有增加土地儲(chǔ)備，失去了土地儲(chǔ)備的意義。

5、開(kāi)發(fā)區(qū)土地支出隨意性較強(qiáng)，預(yù)算約束力差。年初預(yù)算用土地出讓收入安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出時(shí)，盡管也編制到項(xiàng)目，但該區(qū)年度執(zhí)行中項(xiàng)目變化頻繁，年初預(yù)算等于只控制了資金總量，而無(wú)法控制項(xiàng)目，不利于加強(qiáng)管理和監(jiān)督。

三、理順開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理體制，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)土地收支管理的建議

1、確定開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地出讓收入市、區(qū)分享比例，統(tǒng)一責(zé)權(quán)。將開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)事權(quán)下劃開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和償還開(kāi)發(fā)區(qū)直接債務(wù)支出，市級(jí)仍舊承擔(dān)供熱、污水、垃圾處理等公益事業(yè)的建設(shè)、運(yùn)轉(zhuǎn)支出及市級(jí)直接借貸用于開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的債務(wù)支出。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)模、以前年度債務(wù)規(guī)模、城市公益事業(yè)投資需求等因素，確定開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地出讓凈收益市與開(kāi)發(fā)區(qū)分享比例，對(duì)一些關(guān)系開(kāi)發(fā)區(qū)和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大或特殊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，可采取一事一議的辦法，由市政府與開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)協(xié)商確定。通過(guò)明確市與開(kāi)發(fā)區(qū)收支范圍和支出責(zé)任，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)權(quán)與支出責(zé)任的統(tǒng)一。

2、統(tǒng)籌兼顧城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和債務(wù)償還。編制土地資金支出預(yù)算時(shí)，一方面，要制定償債計(jì)劃，逐年消化債務(wù)；另一方面，要根據(jù)財(cái)力情況和籌集資金規(guī)模確定年度城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，量力而行，不盲目擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模，避免老賬未清，又欠新賬。

土地收支管理范文第3篇

筆者從土地增值稅的征收特點(diǎn)、計(jì)算方法出發(fā)，對(duì)企業(yè)計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額和稅收優(yōu)惠政策等事項(xiàng)進(jìn)行分析，提出以下幾項(xiàng)管理辦法和籌劃方案。

一、計(jì)稅扣除項(xiàng)目金額籌劃管理法

1. 根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、支付工程施工方的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所發(fā)生的有關(guān)營(yíng)業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對(duì)開(kāi)土地增值稅清算時(shí)不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財(cái)務(wù)人員在日常工作中做好相關(guān)資料的收集和管理工作。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應(yīng)取得主管部門(mén)的土地規(guī)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)，拆遷房產(chǎn)的，對(duì)于支付補(bǔ)償金給個(gè)人而無(wú)法取得票據(jù)的，對(duì)方應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門(mén)開(kāi)取的非經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。

（2）前期工程費(fèi)的扣稅資料管理。前期工程費(fèi)指水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。企業(yè)只有取得相應(yīng)的服務(wù)業(yè)專(zhuān)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應(yīng)管理好相關(guān)的財(cái)務(wù)票據(jù)資料。

（3）建筑安裝工程費(fèi)的扣稅資料管理。建安工程費(fèi)主要包括建筑承包商或開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)和項(xiàng)目安裝費(fèi)用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票等財(cái)務(wù)資料才可列入成本。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的扣稅資料管理。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)取得行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的扣稅資料管理。公共配套設(shè)施費(fèi)主要指安裝電動(dòng)門(mén)、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱等所支付的費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。只有相關(guān)的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據(jù)資料合法齊全才能列入成本。

2. 對(duì)于比較大的房產(chǎn)項(xiàng)目，如某地產(chǎn)商在某樓盤(pán)里有開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華別墅和商鋪等不同類(lèi)型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目有些是分期開(kāi)發(fā)的，有些是同時(shí)開(kāi)發(fā)的。對(duì)于這項(xiàng)樓盤(pán)的清算，我國(guó)稅法規(guī)定應(yīng)按照各受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。實(shí)務(wù)中成本分?jǐn)偡ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法等，各種計(jì)算分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)土地增值稅的稅額會(huì)產(chǎn)生很大的差異，管理人員應(yīng)管理和籌劃好分?jǐn)偡椒?，不同的?jì)算方法對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響差異巨大。

3. 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商為提升樓盤(pán)品質(zhì)會(huì)推出會(huì)所、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，如果這些項(xiàng)目完工后免費(fèi)移送給政府等部門(mén)用于社會(huì)公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)做為成本扣除；此外對(duì)于樓盤(pán)里的停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項(xiàng)目，如果能提供資料證明產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，則相關(guān)的成本費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)稅前扣除。

因此企業(yè)在日常工作中應(yīng)管理好不可售面積的證明資料，如開(kāi)發(fā)企業(yè)書(shū)面報(bào)告、無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)的《移交文書(shū)》、配套設(shè)施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料；如果無(wú)法提供這些資料，則相關(guān)費(fèi)用不可扣除。

4. 人防車(chē)位面積銷(xiāo)售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車(chē)位的不同銷(xiāo)售方式對(duì)土地增值稅的計(jì)算結(jié)果影響很大的。企業(yè)可轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售方式，采取一次性車(chē)位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是簽訂國(guó)稅租賃合同，租期為20年，20年使用權(quán)贈(zèng)送等方式。這兩種銷(xiāo)售方式對(duì)土地增值稅的影響巨大，因此有必要對(duì)其銷(xiāo)售方式進(jìn)行籌劃。此外人防車(chē)位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車(chē)位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門(mén)的資料，這影響到開(kāi)發(fā)成本的扣除金額。

5. 代收費(fèi)用的籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常會(huì)代其他相關(guān)部門(mén)收取費(fèi)用，如維修基金等。對(duì)于代收費(fèi)用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費(fèi)用不計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格中，此時(shí)代收費(fèi)用不并入轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售收入中，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；第二種方法為代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除，但不允許作加計(jì)扣除基數(shù)。

例如，某房產(chǎn)公司銷(xiāo)售一棟商品房，銷(xiāo)售款為2000萬(wàn)元，在銷(xiāo)售商品房時(shí)代收了300萬(wàn)元的其他部門(mén)費(fèi)用，假如各項(xiàng)允許扣除總金額為800萬(wàn)元，則按第一種方法處理時(shí)增值額為1200萬(wàn)元，增值率為150%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬(wàn)元；按第二種方法處理時(shí)增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬(wàn)元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬(wàn)元，則增值率為100.09%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬(wàn)元。

由此可見(jiàn)，采用將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)中的處理方法比第一種處理方法少納45萬(wàn)元的土地增值稅。當(dāng)然如果增值率未超過(guò)50%時(shí)，這種籌劃方法也就無(wú)意義了。

6. 費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。按照相關(guān)規(guī)定，屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費(fèi)用，具體有：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為土地增值稅計(jì)算時(shí)的扣除項(xiàng)目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費(fèi)用能夠作為開(kāi)發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。比如總部某處領(lǐng)導(dǎo)可以兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以精裝修的方式進(jìn)行銷(xiāo)售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷(xiāo)售和裝修分開(kāi)簽合同，降低商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，以達(dá)到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計(jì)入房地產(chǎn)裝修收入的這部分可按3%繳納營(yíng)業(yè)稅。例如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)8500元/平方米，則該房地產(chǎn)可以與購(gòu)房者簽7000元/平方米的購(gòu)房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購(gòu)房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業(yè)，是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽(yù)，能取得客戶(hù)的青睞和信任，提早獲得客戶(hù)的資金，則可使用以客戶(hù)的名義來(lái)取得土地使用權(quán)、購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備等方法。這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶(hù)的，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開(kāi)發(fā)商無(wú)需繳納數(shù)額巨大的土地增值稅。

四、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例未超過(guò)20%的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應(yīng)做好籌劃工作。

具體做法是企業(yè)先測(cè)算好銷(xiāo)售價(jià)格，制定最佳銷(xiāo)售價(jià)，力爭(zhēng)使增值率控制在20%以?xún)?nèi)。比如某房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售樓盤(pán)每平方米定價(jià)為3000元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為20%至25%，這時(shí)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格，使該比率控制在20%以?xún)?nèi)，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對(duì)比一下，選擇對(duì)企業(yè)利的銷(xiāo)售方案。

土地收支管理范文第4篇

    根據(jù)市物價(jià)局、市財(cái)政局《關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（京價(jià)〔收〕字〔1993〕第238號(hào)）的規(guī)定，市局決定從1997年1月1日起，收取房屋拆遷管理費(fèi)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

    一、各區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)將拆遷管理費(fèi)總收入的10％上交市局。該項(xiàng)費(fèi)用主要用于全市拆遷行政管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、承辦拆遷工作會(huì)議、開(kāi)展拆遷單位的資質(zhì)審查和發(fā)證、拆遷單位管理和工作人員獎(jiǎng)勵(lì)等。

    二、拆遷管理費(fèi)每半年征收一次，分別于當(dāng)年7月31日和次年1月31日前上交市局。

土地收支管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】腰椎間盤(pán)突出；骶管注射；牽引；推拿手法

1臨床資料

1.1一般資料入選的62例患者全部符合入組標(biāo)準(zhǔn)，男38例，女24例；年齡28～60歲；病程5 d～3年，平均3個(gè)月。單側(cè)神經(jīng)根受壓者45例，雙側(cè)神經(jīng)根受壓者17例；L34、L45、L5S1椎間盤(pán)突出者12例，L45、L5Sl椎間盤(pán)膨出者18例，L45椎間盤(pán)膨出者23例，L5S1椎間盤(pán)膨出者9例。

1.2診斷標(biāo)準(zhǔn)參照中醫(yī)病癥診斷療效標(biāo)準(zhǔn)中腰椎間盤(pán)突出癥診斷標(biāo)準(zhǔn)確診[1]。

2治療方法

2.1骶管注射①藥物配制：2%利多卡因5 ml、維生素B150 mg、維生素B121 mg、地塞米松5 mg、注射用水10 ml，胞二磷膽堿0.5，肌苷0.2混合至25 ml。②穿刺方法：患者選擇俯臥位，在恥骨聯(lián)合處墊一軟枕，使臀部抬高，先摸清尾骨尖，再找到管裂孔位置，常規(guī)消毒后，用7號(hào)穿刺針自骶裂孔與皮膚成35°～45°角刺入。當(dāng)針刺到骶尾韌帶時(shí)有彈性阻力感，用力進(jìn)針2 cm阻力感消失進(jìn)入骶管腔，回抽無(wú)血液及腦脊液，開(kāi)始注入藥液。③給藥方法：穿刺成功后快速推藥10～15 ml，觀察患者反應(yīng)，患者可感患側(cè)腰骶部發(fā)脹，患肢疼痛減輕，有少許麻木感，約5 min后將余藥分2次在10 min內(nèi)注射完畢，7 d注射1次，3次為1療程。

2.2間歇電動(dòng)牽引采用DYY81型三維電腦腰椎自動(dòng)牽引床（吉林亮達(dá)醫(yī)療器械廠生產(chǎn)），于推拿手法治療前行仰臥位骨盆牽引。牽引力為10～30 kg，逐漸加重，牽引時(shí)間為20～30 min，1次/d，10次為1療程。

2.3推拿手法治療首先使用手滾法、按揉等方法作用于腰背部，使痙攣的肌肉放松，操作5 min左右；接著點(diǎn)按。最后以推法、揉法、按壓法等結(jié)束操作，放松局部的肌肉，操作5 min左右。一般1次/d，10次為一療程。同時(shí)治療期間患者要注意臥床休息。

3療效判斷標(biāo)準(zhǔn)

①治愈：腰腿痛等癥狀、體征完全消失，腰部活動(dòng)自如，能恢復(fù)正常工作。②好轉(zhuǎn)：腰腿痛癥狀和體征明顯改善，體力活動(dòng)后稍有不適。③有效；癥狀和體征有部分改善。④無(wú)效：癥狀和體征無(wú)改善。

4結(jié)果

臨床療效：按療效標(biāo)準(zhǔn)隨訪(fǎng)3個(gè)月至2年。本組治療后療效治愈41例66.13%，好轉(zhuǎn)15例24.19%，有效4例6.45% 無(wú)效2例3.23%，總有效率96.77%，且分析表明病程越短效果越好。

5討論

腰椎間盤(pán)突出癥是臨床上的常見(jiàn)病及多發(fā)病，它嚴(yán)重地影響著人們的正常生活。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為突出的椎間盤(pán)壓迫神經(jīng)根是引起疼痛的最主要原因，而越來(lái)越多的臨床與試驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)椎間盤(pán)髓核中的化學(xué)性介質(zhì)引起的炎性反應(yīng)在神經(jīng)根性疼痛的發(fā)生中起重要作用。因此消除炎性介質(zhì)的刺激和解除突出物對(duì)神經(jīng)根的壓迫是治療腰椎間盤(pán)突出癥的主要手段。

骶管注射是安全有效的治療腰椎間盤(pán)突出癥的有效方法，具有多種優(yōu)點(diǎn)被臨床廣泛應(yīng)用。本研究中骶管注射藥物利多卡因能迅速鎮(zhèn)痛松弛平滑肌阻斷疼痛的神經(jīng)傳導(dǎo)通路，阻滯腰部的交感神經(jīng)，從而改善了受壓組織與神經(jīng)根周?chē)难貉h(huán)，改善神經(jīng)營(yíng)養(yǎng)，并使腰部肌肉松弛；同時(shí)地塞米松具有抗炎、抗過(guò)敏、免疫抑制的作用，可促進(jìn)突出的椎間盤(pán)髓核及纖維組織炎性水腫吸收，亦達(dá)到緩解腰腿痛的目的。維生素B1和維生素B12能營(yíng)養(yǎng)神經(jīng)，修復(fù)神經(jīng)鞘。間歇性牽引治療能夠減輕椎間盤(pán)壓力，解除肌肉痙攣，改善神經(jīng)根的血液循環(huán)，松解粘連，解除壓迫，促進(jìn)突出物回納，從而使癥狀消失[2]。推拿手法是傳統(tǒng)的治療腰椎間盤(pán)突出癥的有效方法之一，也是目前患者最樂(lè)意接受的一種治療方式。在治療同時(shí)要注意臥床休息的重要性。

總之，腰椎間盤(pán)突出癥給患者帶來(lái)了痛苦，治愈后容易復(fù)發(fā)，所以應(yīng)做好預(yù)防工作和康復(fù)后的調(diào)理工作，本研究應(yīng)用骶管注射配合牽引推拿手法治療腰間盤(pán)突出癥取得明顯的療效，尤其注重早期絕對(duì)臥床休息，值得臨床推廣使用。

參考文獻(xiàn)