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土地儲(chǔ)備制度范文第1篇

2007年10月起實(shí)施的《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。該法首次明確了房屋的拆遷必須基于公共利益方可實(shí)施。

然而，房屋拆遷所依據(jù)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》卻規(guī)定，只要符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡，便可在合法程序下實(shí)施拆遷。顯然，規(guī)劃項(xiàng)目的建設(shè)導(dǎo)向，背離了物權(quán)法所強(qiáng)調(diào)的公共利益原則的導(dǎo)向。

更讓人困惑的是，依據(jù)物權(quán)法，土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備土地，除了完全市場(chǎng)化收購(gòu)?fù)恋鼗蛐惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)取得土地外，不論是征收集體土地還是收回國(guó)有建設(shè)用地，都必須基于公共利益的原則。而2007年12月7日推出的由國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)手的《土地儲(chǔ)備管理辦法》中，土地儲(chǔ)備辦法不僅沒有明確，且在第十二條“因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)由國(guó)土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。”這與征收不動(dòng)產(chǎn)的“公共利益”導(dǎo)向，存在明顯偏差。

何謂公共利益？那是在與私人利益的相互比較中展開，是排除了偏私或私利的公共權(quán)利和正義，是讓多數(shù)人享有的共同利益。其外延在不同國(guó)家和不同發(fā)展階段都有不同的詮釋。如美國(guó)聯(lián)邦憲法對(duì)土地征收有3個(gè)要件：合法程序、公平補(bǔ)償和公共使用。其中，公共使用是由法院通過4項(xiàng)要件判定：①該目的影響的是與個(gè)人相對(duì)應(yīng)的共同體；②法律左右征收后的財(cái)產(chǎn)使用；③公共組織擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)；④公眾獲取占有收益。

目前，通過我國(guó)土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地，更多的是用于經(jīng)營(yíng)性用地開發(fā)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理或臨時(shí)利用。完成前期開發(fā)整理的儲(chǔ)備土地， 納入當(dāng)?shù)厥小⒖h土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。經(jīng)營(yíng)性用地供地方式，按照2007年11月起實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定實(shí)施：對(duì)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

顯然，這里的經(jīng)營(yíng)性用地并不具備《物權(quán)法》公共利益的基本特征，實(shí)施土地儲(chǔ)備征收的要件缺乏。

土地儲(chǔ)備制度范文第2篇

第一條為進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔**8〕3號(hào)）、《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔**7〕277號(hào)）和《安徽省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》（省政府令第177號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市人民政府為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，通過收回、收購(gòu)、征收等方式依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存，以備向社會(huì)供應(yīng)土地的行為。

第三條本市市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備工作，適用本辦法。

第四條土地儲(chǔ)備實(shí)行統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)的原則。

第五條市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督土地儲(chǔ)備工作。

市國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備管理工作。

各區(qū)人民政府和市發(fā)展改革、財(cái)政、建設(shè)、工業(yè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、城市管理、審計(jì)、監(jiān)察、人民銀行**市中心支行等管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地儲(chǔ)備管理的相關(guān)工作。

第六條市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一承擔(dān)本市市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備工作。

第七條建立信息共享制度。市國(guó)土資源、財(cái)政、人民銀行**市中心支行等部門和市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心要將土地儲(chǔ)備與供應(yīng)數(shù)量、儲(chǔ)備資金收支、貸款數(shù)量等信息按季逐級(jí)匯總上報(bào)主管部門，并在同級(jí)部門、單位間進(jìn)行信息交換。

第二章土地儲(chǔ)備計(jì)劃管理



第八條市人民政府根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。

第九條土地儲(chǔ)備應(yīng)當(dāng)編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并根據(jù)實(shí)際需要，編制中長(zhǎng)期計(jì)劃。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心依據(jù)本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需情況等，編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃草案，征求市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、各轄區(qū)人民政府和市發(fā)展改革、工業(yè)、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、財(cái)政等有關(guān)部門意見，經(jīng)市國(guó)土資源管理部門審核后，提請(qǐng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)包括：

（一）年度儲(chǔ)備土地規(guī)模；

（二）年度儲(chǔ)備土地前期開發(fā)規(guī)模；

（三）年度儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模；

（四）年度儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用計(jì)劃；

（五）計(jì)劃年度末儲(chǔ)備土地規(guī)模。

批準(zhǔn)后的土地儲(chǔ)備計(jì)劃由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施。實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

第十條土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)包括：項(xiàng)目概況、項(xiàng)目用地規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地前期開發(fā)的主要內(nèi)容、項(xiàng)目收儲(chǔ)和前期開發(fā)成本測(cè)算及土地收益、資金計(jì)劃安排、實(shí)施方式及其他附件等。

第三章儲(chǔ)備土地范圍與實(shí)施程序



第十一條下列土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：

（一）依法收回的國(guó)有建設(shè)用地；

（二）收購(gòu)的土地；

（三）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；

（四）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

（五）其他依法取得的土地。

第十二條按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無償收回的國(guó)有建設(shè)用地，依法無償收回后納入土地儲(chǔ)備。

第十三條下列國(guó)有建設(shè)用地，通過有償收回方式納入土地儲(chǔ)備：

（一）因公共利益需要使用的國(guó)有建設(shè)用地；

（二）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城改造調(diào)整使用的國(guó)有建設(shè)用地；

（三）因企業(yè)改制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因調(diào)整出的國(guó)有劃撥土地；

（四）集體土地因農(nóng)轉(zhuǎn)非依法轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)有償收回的其他國(guó)有建設(shè)用地。

第十四條下列國(guó)有建設(shè)用地，通過收購(gòu)方式納入土地儲(chǔ)備：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人申請(qǐng)政府收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地；

（二）申報(bào)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20％以上的國(guó)有建設(shè)用地；

（三）其他可以依法收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地。

第十五條城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體土地，通過依法征收方式納入土地儲(chǔ)備。

第十六條以收回、收購(gòu)方式儲(chǔ)備土地，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心具體實(shí)施，市發(fā)展改革、國(guó)土資源、規(guī)劃、房地產(chǎn)、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門和土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心參加的土地收儲(chǔ)業(yè)務(wù)會(huì)審小組（以下簡(jiǎn)稱會(huì)審小組）提前介入，遵循下列程序：

（一）確定地塊。根據(jù)本辦法的規(guī)定，確定擬收回、收購(gòu)的地塊。

（二）權(quán)屬核查。對(duì)擬收回、收購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)屬、面積、四至范圍、土地用途以及建筑物、其他附著物的權(quán)屬、面積等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。

（三）征詢意見。根據(jù)實(shí)地調(diào)查的情況，向國(guó)土資源、規(guī)劃、房地產(chǎn)等管理部門征詢意見。

（四）費(fèi)用測(cè)算。根據(jù)權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量、土地和房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果和本辦法規(guī)定的土地收回、收購(gòu)儲(chǔ)備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算土地補(bǔ)償費(fèi)用。

（五）方案報(bào)批。土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心擬訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回、收購(gòu)方案，經(jīng)由會(huì)審小組會(huì)審?fù)夂?，?bào)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)收回方案需要依法舉行聽證的，由市國(guó)土資源管理部門依法舉行聽證。

（六）下達(dá)土地使用權(quán)收回通知或簽訂收購(gòu)合同。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回方案批準(zhǔn)后，由市國(guó)土資源管理部門向土地使用權(quán)人下達(dá)土地使用權(quán)收回通知；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)方案批準(zhǔn)后，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同。

（七）實(shí)施補(bǔ)償。以有償方式收回土地使用權(quán)的，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)收回通知下達(dá)后30日內(nèi)，根據(jù)土地交付情況，將補(bǔ)償費(fèi)用支付給土地使用權(quán)人或者與其簽訂土地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議；收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)的，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同約定的金額、期限和方式，向土地使用權(quán)人支付土地收購(gòu)費(fèi)用。

（八）注銷登記。注銷土地使用權(quán)登記由市國(guó)土資源管理部門依法辦理：對(duì)無償收回的土地使用權(quán)，在下達(dá)土地使用權(quán)收回通知的同時(shí)，辦理注銷登記手續(xù)；對(duì)有償收回的土地使用權(quán)，在市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心將補(bǔ)償費(fèi)用全額支付給土地使用權(quán)人或者與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議后，辦理注銷登記手續(xù)；對(duì)收購(gòu)的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人在收到土地收購(gòu)的定金或者約定費(fèi)用后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理注銷登記手續(xù)，逾期不申請(qǐng)的，由市國(guó)土資源管理部門報(bào)請(qǐng)市人民政府同意后依法辦理注銷登記手續(xù)。

注銷房屋所有權(quán)登記由市房地產(chǎn)管理部門按照房屋管理有關(guān)規(guī)定辦理。

（九）交付土地。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心交付土地以及地上、地下建筑物、其他附著物。

第十七條向市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心申請(qǐng)收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫土地收儲(chǔ)申請(qǐng)表，并附具下列材料：

（一）土地使用權(quán)人的身份證明。土地使用權(quán)人是法人的，應(yīng)當(dāng)提供法人資格證明和法定代表人的身份證明。土地使用權(quán)人委托他人辦理的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書；

（二）土地使用權(quán)的權(quán)屬證明及土地平面圖；

（三）建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（四）主管部門意見；

（五）其他需要提交的資料。

第十八條土地收回、收購(gòu)儲(chǔ)備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（一）以有償方式收回劃撥土地使用權(quán)的，補(bǔ)償費(fèi)用按原批準(zhǔn)用途的劃撥土地使用權(quán)現(xiàn)行評(píng)估價(jià)確定；以有償方式收回出讓土地使用權(quán)的，補(bǔ)償費(fèi)用按原批準(zhǔn)用途的出讓土地使用權(quán)現(xiàn)行評(píng)估價(jià)確定。

（二）以收購(gòu)方式儲(chǔ)備土地的，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與土地使用權(quán)人協(xié)商委托具有土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)收購(gòu)的土地使用權(quán)價(jià)格按現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，并參照評(píng)估價(jià)格，協(xié)商確定土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格，經(jīng)由會(huì)審小組會(huì)審確認(rèn)。

（三）通過收回、收購(gòu)方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，涉及地上、地下建筑物及其他附著物的，對(duì)其所有人或者使用人按照城市房屋拆遷有關(guān)規(guī)定依法給予補(bǔ)償，但補(bǔ)償數(shù)額應(yīng)當(dāng)扣除依法不需補(bǔ)償或者己經(jīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥褂脵?quán)價(jià)款。

第十九條申報(bào)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20％以上的，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心提出收購(gòu)意見，經(jīng)由會(huì)審小組會(huì)審?fù)獠?bào)市人民政府批準(zhǔn)后，按照申報(bào)價(jià)格依法予以收購(gòu)，并由市國(guó)土資源管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法第十六條第（八）項(xiàng)的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。

第二十條通過征收方式儲(chǔ)備土地的，征收土地的程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照土地管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府的有關(guān)規(guī)定辦理。

已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。

第二十一條市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)將儲(chǔ)備的國(guó)有建設(shè)用地位置、面積、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及供地方式定期向社會(huì)公告。

第二十二條對(duì)儲(chǔ)備的國(guó)有建設(shè)用地，市規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出具體地塊的規(guī)劃條件。

第四章前期開發(fā)和利用

第二十三條對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

前款所稱前期開發(fā)，是指在儲(chǔ)備土地向社會(huì)供應(yīng)前，為了使儲(chǔ)備土地達(dá)到土地供應(yīng)條件，對(duì)儲(chǔ)備土地組織實(shí)施拆遷、場(chǎng)地平整和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一級(jí)開發(fā)整理行為。

第二十四條市人民政府根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。供應(yīng)已發(fā)證儲(chǔ)備土地前，應(yīng)收回土地證書；設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除。

第二十五條市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。

土地的前期開發(fā)，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定規(guī)范操作。需要合作、協(xié)作開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)通過公開、公平、公正的方式，選擇土地前期開發(fā)合作、協(xié)作單位。

前期開發(fā)涉及征地拆遷安置的，可以依法委托轄區(qū)政府組織實(shí)施；前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，引入市場(chǎng)機(jī)制，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。

第二十六條市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲(chǔ)備土地權(quán)利行為的發(fā)生。

第二十七條在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心可以將儲(chǔ)備土地或連同地上、地下建筑物、構(gòu)筑物，通過出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過兩年，且不能影響城市規(guī)劃實(shí)施和土地供應(yīng)。

臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊收益，應(yīng)當(dāng)上繳市財(cái)政。

第五章土地供應(yīng)

第二十八條儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā)整理后，納入市區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃，由市國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。

第六章資金管理

第二十九條土地儲(chǔ)備資金收支管理按照國(guó)土資源部、財(cái)政部《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（財(cái)綜〔**7〕17號(hào)）和市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心可以向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心申請(qǐng)貸款，應(yīng)當(dāng)滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。

土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用，并接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。

第三十一條市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心舉借商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款的，必須按貸款合同約定，及時(shí)足額償還貸款本息。

第三十二條各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。

第七章其他規(guī)定



第三十三條通過收回、收購(gòu)方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地的，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心未按規(guī)定支付補(bǔ)償費(fèi)用或者未按合同支付收購(gòu)資金的，不得注銷土地使用權(quán)登記，原土地使用權(quán)人有權(quán)拒絕交付土地。

涉及地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的，對(duì)其所有人或者使用人依法應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償而未予補(bǔ)償?shù)?，不得收回原土地使用?quán)。

第三十四條原土地使用權(quán)人未按收回補(bǔ)償協(xié)議或收購(gòu)合同的規(guī)定交付土地及地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的，或交付土地期間，擅自處理地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心有權(quán)要求原土地使用權(quán)人糾正并繼續(xù)履行合同。逾期不履行的，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心可以申請(qǐng)有關(guān)部門依法處理。

第三十五條市發(fā)展改革、建設(shè)、國(guó)土資源、規(guī)劃、房地產(chǎn)、城市管理和人民銀行**市中心支行等管理部門應(yīng)當(dāng)提高辦事質(zhì)量和效率，國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備及前期開發(fā)整理過程中涉及的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)在法定時(shí)限內(nèi)或承諾時(shí)限內(nèi)及時(shí)辦結(jié)；行政事業(yè)性收費(fèi)，嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府規(guī)定執(zhí)行，不得擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十六條有關(guān)管理部門和土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的工作人員、、的，視情給予批評(píng)教育或依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章附則

第三十七條黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位遷址的，市國(guó)土資源管理部門應(yīng)及時(shí)將原有土地全部收回并重新處置。

市國(guó)土資源管理部門對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)縣（市）人民政府未依法收回土地使用權(quán)的閑置土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后依法收回，作為市本級(jí)儲(chǔ)備土地。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

第三十八條開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的儲(chǔ)備和前期開發(fā)，可以委托開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。

城市道路、公共設(shè)施、公益事業(yè)等非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)用地的儲(chǔ)備和前期開發(fā)，可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。

土地儲(chǔ)備制度范文第3篇

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備；土地儲(chǔ)備制度；房地產(chǎn)市場(chǎng)

1 土地儲(chǔ)備制度影響房地產(chǎn)的機(jī)理分析

實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以前，政府只能控制新增建設(shè)用地的供應(yīng)，對(duì)于城市的存量土地，大量的掌握在其使用者的手中。因此，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，土地市場(chǎng)的供求曲線接近于通常的商品，具有較大的斜率，政府根本無法對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施有效的干預(yù)。實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以后，政府從源頭上控制了土地供應(yīng)，使得在一定時(shí)期內(nèi)，土地供給量恒定，土地供給曲線成為一條直線，此時(shí)的均衡價(jià)格將完全由土地需求曲線來確定，政府可以通過增減土地供應(yīng)量來控制土地供給曲線的左右移動(dòng)，以此達(dá)到有效干預(yù)市場(chǎng)的目的。

在此需要特別指出的是，實(shí)施土地儲(chǔ)備制度及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)以后，土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變化對(duì)購(gòu)房人的心態(tài)產(chǎn)生了一些影響，同時(shí)，土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)籌供應(yīng)使得土地的供應(yīng)量受到一定程度人為限制，增加了土地的稀缺，引起價(jià)格的上升，從而導(dǎo)致較高的土地價(jià)格預(yù)期，再加上土地的保值性使得土地成為良好的投資品，而對(duì)土地的投資主要表現(xiàn)在對(duì)商品房的投資上，“炒樓”現(xiàn)象也因此而產(chǎn)生。從土地供求曲線來看，若土地市場(chǎng)炒作氣氛較濃，就會(huì)使土地總體需求曲線右移，引起房?jī)r(jià)較大幅度上漲。因此，出臺(tái)必要的法規(guī)和措施來限制各類炒作行為，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)發(fā)展具有重大的意義。

2 土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2.1 土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2011年1月21日，國(guó)務(wù)院公布施行了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱征收補(bǔ)償條例），以前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下稱拆遷條例）同時(shí)廢止。土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高直接導(dǎo)致了土地開發(fā)成本的升高，但實(shí)際這種升高并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的影響。首先，現(xiàn)在實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，價(jià)格都是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，與土地成本沒有直接關(guān)系；其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格與土地成本之間的利潤(rùn)空間較大，土地成本的增加只是使這個(gè)利潤(rùn)空間變小一點(diǎn)，但對(duì)房?jī)r(jià)沒有較大影響。另外，從國(guó)家的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格保持最好是平穩(wěn)，過快的增長(zhǎng)或是過快的回落都會(huì)對(duì)國(guó)家發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

2.2 土地儲(chǔ)備對(duì)房?jī)r(jià)的影響

土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。實(shí)際上，除了市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門指定的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在儲(chǔ)備土地外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樽陨黹L(zhǎng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要也在儲(chǔ)備土地。

政府部門為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，通過土地征收、無償收回、三舊改造等一系列政策，儲(chǔ)備了一定量的土地，以保障城市保障性住房等民生工程建設(shè)的用地需求，并在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)，以達(dá)到促進(jìn)供需平衡、抑制房?jī)r(jià)的效果。應(yīng)該說，政府實(shí)施土地儲(chǔ)備有利于調(diào)控房?jī)r(jià)。

但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備土地是有害無利的，因?yàn)?，盡管政府根據(jù)市場(chǎng)供需要求，供應(yīng)土地?cái)?shù)量并不少，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)受讓的土地儲(chǔ)而不用，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅的供應(yīng)量減少，造成供不應(yīng)求的假象，形起市場(chǎng)恐慌，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。對(duì)于政府來講，開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為是個(gè)體的行為，追求利潤(rùn)最大化是其最終目標(biāo)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑或開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，銀行、購(gòu)房者、企業(yè)員工等都將受損，并嚴(yán)重影響國(guó)家利益和社會(huì)利益并帶來一系列社會(huì)問題。因此，政府和老百姓是不希望開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)而不用。

2.3 土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的分析

作為房?jī)r(jià)的重要組成部分地價(jià)也影響著房?jī)r(jià)的變化，影響地價(jià)的因素很多，包括一般的因素，如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素和國(guó)際因素，還包括區(qū)域因素和土地的個(gè)別因素。當(dāng)前引起爭(zhēng)議的主要是土地供應(yīng)量和供應(yīng)方式。

2.3.1 地價(jià)與土地供應(yīng)量。從理論上講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素，在其他因素不變的情況下，土地供應(yīng)量減少，地價(jià)肯定是會(huì)上升的。隨著人口的增加，土地供應(yīng)量相對(duì)減少。因此，在較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，地價(jià)有逐步上升的趨勢(shì)，而且這個(gè)趨勢(shì)是和土地供應(yīng)方式無關(guān)的。但近幾年來說，我國(guó)土地的供應(yīng)量并沒有大幅的減少，相反，有些地區(qū)由于“8·13”大限，還呈現(xiàn)出了土地供應(yīng)量大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

我國(guó)的土地市場(chǎng)分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，實(shí)施土地儲(chǔ)備制度后，政府壟斷了一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量。一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量影響住房市場(chǎng)價(jià)格，但真正與市場(chǎng)需求共同決定住房市場(chǎng)價(jià)格的是二級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量。目前我國(guó)一級(jí)市場(chǎng)較為充足的土地供應(yīng)，并沒有在二級(jí)市場(chǎng)上形成有效的房地產(chǎn)供給，而是被開發(fā)商部分囤積起來。面對(duì)住房消費(fèi)需求和投機(jī)需求的迅速增長(zhǎng)，企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地減少了二級(jí)土地市場(chǎng)的有效供給，從而在一定程度上造成了地價(jià)的上漲。

2.3.2 地價(jià)與土地供應(yīng)方式。土地市場(chǎng)的供應(yīng)方式主要是指土地出讓方式，不同的出讓方式，包括協(xié)議、拍賣、招標(biāo)和掛牌，對(duì)地價(jià)的形成有一定的影響。一般來說，協(xié)議方式形成的價(jià)格最低。從表面上來看，政府實(shí)施土地儲(chǔ)備，采取招拍掛方式供地所形成的地價(jià)要高于協(xié)議出讓的地價(jià)，由此便認(rèn)為當(dāng)前的高地價(jià)在很大程度上是由于實(shí)施土地儲(chǔ)備制度所造成的，但實(shí)際上，二者根本不具有可比性。其原因主要在于：一是經(jīng)過土地儲(chǔ)備采用招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的多為商業(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用途的“熟地”地價(jià)，其中必然包含了政府整頓開發(fā)土地的成本；而協(xié)議出讓的大多是工業(yè)用地，且協(xié)議價(jià)格中往往僅是政府獲得的土地出讓金，土地的征收補(bǔ)償費(fèi)用，相對(duì)較低。二是協(xié)議出讓雖然成交的價(jià)格很低，但是中間的尋租成本很高，因此，開發(fā)商通過招拍掛方式拿到手里的土地價(jià)格未必就比原來協(xié)議出讓的價(jià)格高。

總之，房?jī)r(jià)上漲是由于建設(shè)成本增加和開發(fā)利潤(rùn)增加共同引起的，建設(shè)成本增加是由于地價(jià)上漲、建安成本增加和利率提高所引起的，開發(fā)利潤(rùn)增加則是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求及高度壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)所引起的。因此，地價(jià)上漲不是房?jī)r(jià)上漲的唯一原因。建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度以后，雖然地價(jià)有所上漲，但地價(jià)上漲既有其合理成分，又有其不合理成分土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度并不存在推動(dòng)地價(jià)上漲進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制。

參考文獻(xiàn)

[1]王瑾，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲與土地儲(chǔ)備制度關(guān)系的研究，山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011,28(4)

土地儲(chǔ)備制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；制度；問題；建議

中圖分類號(hào)：D912文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

土地儲(chǔ)備，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)利用收購(gòu)、收回、置換，征收等方式將分散的土地使用者手上的土地匯到開發(fā)商手上，通過土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的存儲(chǔ)庫(kù)為土地征用合并后，根據(jù)城市規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，通過招標(biāo)，拍賣和上市的其他方式有計(jì)劃的將儲(chǔ)備土地納入市場(chǎng)，在城市土地供應(yīng)和規(guī)范各類建設(shè)用地需求的管理制度［1］。筆者用多年的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地儲(chǔ)備制度中存在的問題進(jìn)行分析，并提出對(duì)策建議，以期有科學(xué)的、可行的改進(jìn)。

一、我國(guó)土地儲(chǔ)備制度概述

（一）土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵

我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度是指城市地方政府依照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的授權(quán)或者委托專門機(jī)構(gòu)，依照法定程序和方法，將國(guó)家所有的屬于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和由個(gè)人或集體占用的城市土地予以集中管理和暫時(shí)儲(chǔ)備，通過整理規(guī)劃后，再根據(jù)城市自身土地年度供應(yīng)計(jì)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，將該土地投入土地市場(chǎng)，從而確保政府能夠壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度[2]。

（二）法律特征

1、土地儲(chǔ)備行為實(shí)施主體和對(duì)象具有特定性；我國(guó)法律明確規(guī)定城市土地屬于國(guó)家所有，因此在進(jìn)行土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地出讓等行為中，實(shí)施主體必然是法律法規(guī)規(guī)定的各級(jí)地方政府。土地儲(chǔ)備行為的對(duì)象也具有特定性，即主要是指屬于城市土地儲(chǔ)備制度適用范圍土地上的使用權(quán)人或占有人。2、土地儲(chǔ)備制度中出讓環(huán)節(jié)的壟斷性和運(yùn)作一體化；我國(guó)的國(guó)家性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)體制決定了土地的專屬性，尤其是城市地區(qū)，土地為國(guó)家所有，因此土地儲(chǔ)備法律制度中的儲(chǔ)備土地都是由國(guó)家的機(jī)構(gòu)管理的，出讓土地的主體當(dāng)然也就具有唯一性。

（三）法律基礎(chǔ)

1、城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家以及國(guó)有土地有償使用制度；我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定："城市的土地屬于國(guó)家所有"。這條法律規(guī)定從最高法的高度明確規(guī)定城市土地的所有權(quán)人是國(guó)家，且只有國(guó)家是城市土地的所有權(quán)人，從而為我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的建立和實(shí)施提供了法律上的重要保障。2、國(guó)家和政府的公共利益屬性；我國(guó)《憲法》第二條明確規(guī)定："中華人民共和國(guó)的一切權(quán)力屬于人民"。作為人民的政府，我國(guó)各級(jí)政府有義務(wù)時(shí)刻為廣大人民群眾的利益著想，出臺(tái)各項(xiàng)法律法規(guī)要考慮廣大人民群眾的切身利益，保障人民群眾日常生產(chǎn)生活正常進(jìn)行。3、土地征收制度；我國(guó)《土地管理法》第二條規(guī)定："國(guó)家為了公共利益需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予相對(duì)人一定補(bǔ)償"。這說明，政府為了更好履行自身的服務(wù)職能，改善城市發(fā)展環(huán)境和功能，可以直接介入城市土地開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，并且這種干預(yù)是以行政強(qiáng)制力為后盾的，這種行為就是土地征收。

二、土地儲(chǔ)備制度問題分析

（一）資金來源單一

儲(chǔ)備土地的實(shí)際收儲(chǔ)過程中，沒有大筆資金給予支持，難以實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備。從目前我國(guó)一些地方政府對(duì)城市土地儲(chǔ)備實(shí)踐來看，主要經(jīng)營(yíng)資金通過銀行貸款，政府僅在土地儲(chǔ)備制度建立之初注入一筆資金作為一個(gè)資本金。這種單一的資金來源，雖然當(dāng)時(shí)滿足土地儲(chǔ)備的需要，但尚未形成一個(gè)有效的融資機(jī)制，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是集中采購(gòu)實(shí)施后，收購(gòu)庫(kù)存，如果它依賴于銀行貸款，不僅難以滿足資本需求，并留下大量增加銀行可能會(huì)提高獲取土地的利息成本，甚至將土地收入低于土地儲(chǔ)備成本入不敷出的現(xiàn)象[3]。

（二）土地價(jià)位確定不合理

不合理的土地價(jià)格，以廉價(jià)收購(gòu)高價(jià)出售。（1）關(guān)于收購(gòu)低價(jià)的問題。法律應(yīng)給予一定的補(bǔ)償失地者，但在一些地方給失地者在征地過程中的補(bǔ)償很低。在農(nóng)村，農(nóng)民如果喪失了土地，也就失去了生存之本，沒有依靠。也就可能成一個(gè)政治問題。（2）關(guān)于出讓高價(jià)的問題。高地價(jià)增加政府收入，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看存在一定隱患。開發(fā)商巨資獲得土地后，為實(shí)理利益最大化，勢(shì)必增加容積率，增加樓層，增加了租金和房?jī)r(jià)，而開發(fā)商實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)融資業(yè)務(wù)在施工階段，市場(chǎng)也有一定程度的環(huán)境損害，但開發(fā)商最終支付的錢由租客支付，這無疑會(huì)增加保持經(jīng)營(yíng)成本的家庭和企業(yè)的負(fù)擔(dān)，只要經(jīng)營(yíng)成本的增加大于開發(fā)地段帶來回報(bào)的機(jī)會(huì)，公司將放棄該地區(qū)入駐，從而形成聚集經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，不利于舊城改造和城市積聚效應(yīng)的形成，影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市環(huán)境的改善。

（三）土地儲(chǔ)備協(xié)調(diào)機(jī)制不健全

市級(jí)各儲(chǔ)備平臺(tái)之間、市區(qū)兩極之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制。土地收購(gòu)儲(chǔ)備、整理開發(fā)工作涉及面廣，需要計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等多部門緊密配合，部門之間的協(xié)作成本直接關(guān)系到上地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作成本。我國(guó)的政府機(jī)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)是規(guī)劃與國(guó)土部門分設(shè),計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等部門不屬于一個(gè)系統(tǒng)。如果部門之間不能很好銜接, 就會(huì)產(chǎn)生政府部門之間的內(nèi)耗,增加了協(xié)作成本,導(dǎo)致土地儲(chǔ)備運(yùn)作成本和資金風(fēng)險(xiǎn)的增加；并會(huì)影響土地推出的時(shí)間節(jié)奏和資金的回籠速度。比如已進(jìn)入土地收購(gòu)儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地及地上建筑物等資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將房屋征收及土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地。

三、對(duì)策建議

目前我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度的缺陷和錯(cuò)誤存在于制度的政策和方針上，使土地儲(chǔ)備不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。對(duì)于各種問題，建議從以下幾方面來改善：

（一）結(jié)合定性和定量的分析，科學(xué)地制定土地儲(chǔ)備量。土地儲(chǔ)備必須定義一個(gè)合理儲(chǔ)備量，確保土地可以繼續(xù)發(fā)展，避免土地儲(chǔ)備成為一個(gè)單一的土地“倉(cāng)庫(kù)”，也避免了由于缺乏土地儲(chǔ)備和儲(chǔ)備的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)定量。目前，對(duì)土地儲(chǔ)備的國(guó)內(nèi)研究大多局限于定性分析，操作方法不明確，因此在土地儲(chǔ)備的具體實(shí)施過程中，出現(xiàn)了諸多問題，難以實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的目標(biāo)。因此，對(duì)現(xiàn)有的定性分析的基礎(chǔ)上，通過數(shù)學(xué)模型和其它方法將最佳儲(chǔ)備量進(jìn)行定量分析，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地征收程序的開發(fā)提供了重要的依據(jù)。

（二）增加土地儲(chǔ)備信息透明度，建立供給的收購(gòu)計(jì)劃和適當(dāng)?shù)耐恋厥召?gòu)儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)分析制度。準(zhǔn)確的庫(kù)存信息對(duì)規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有顯著作用，因此，建立一個(gè)統(tǒng)一準(zhǔn)確的土地庫(kù)存報(bào)告系統(tǒng)是重要的有效措施。其次，我們必須建立一個(gè)科學(xué)的供應(yīng)計(jì)劃，過程控制采集儲(chǔ)量的不確定性控制偏差有望實(shí)現(xiàn)。整個(gè)城市應(yīng)根據(jù)實(shí)施時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)分析研究收購(gòu)儲(chǔ)備，計(jì)劃收購(gòu)儲(chǔ)備，以維持土地儲(chǔ)備貸款，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)，金融運(yùn)行達(dá)到穩(wěn)態(tài)的不確定性控制。

（三）建立土地儲(chǔ)備基金制度，多渠道融資。土地出讓金是土地儲(chǔ)備資金的重要指標(biāo)，政府應(yīng)該從中獲得的土地每年留出一定量作為土地儲(chǔ)備基金來提高自我積累能力，增加土地基金的股本，從而建立了滾動(dòng)操作，滾動(dòng)發(fā)展資金的良性循環(huán)機(jī)制，為了實(shí)現(xiàn)“投入-產(chǎn)出-再次進(jìn)入”的良性循環(huán)，必須利用各種融資合作，以確保有足夠的土地儲(chǔ)備資金。

四、結(jié)束語

建立和完善土地儲(chǔ)備制度，規(guī)范土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，在很大程度上能提高城市政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，對(duì)增加財(cái)政收入，深化國(guó)企改革，確保土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃順利實(shí)施，對(duì)優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，有效地保護(hù)城市郊區(qū)農(nóng)用地均具有重要意義。做好土地儲(chǔ)備可持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，仍然任重而道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]王亮.關(guān)于土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)的思考[J].華北國(guó)土資源，2008（01）.

土地儲(chǔ)備制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度法律動(dòng)因法律原則法律性質(zhì)

一、土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生與發(fā)展的法律動(dòng)因之探源

（一）土地資源自身稀缺性與人類日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求之矛盾是催生土地儲(chǔ)備法律規(guī)范的沃土

土地是人類得以生存與發(fā)展的物質(zhì)載體，是“一切生產(chǎn)和一切存在的源泉?！盵1]然而，作為一種自然資源，土地具有稀缺性。所謂稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面積的有限性而不可再生，不能為人類所無限度的利用的一種自然屬性。土地的稀缺性是相對(duì)于人類無限之需求而言的。依西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，一種資源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、礦物、石油、天然氣等；而人類由于自身的發(fā)展需要消耗大量的自然資源，并且這種消耗隨著人口的增加、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而呈上升之勢(shì)。以我國(guó)為例，自上個(gè)世紀(jì)70年代以來，我國(guó)人口以每年10％左右的速度增長(zhǎng)，耕地則以每年2.%的速度遞減。[2]這樣，土地資源自身的稀缺性與人類日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求之間就存在不可避免的矛盾。為了緩解這種矛盾，客觀上要求在土地上建立一種行之有效的秩序性規(guī)范-法律規(guī)范，一方面以之確定土地權(quán)利之歸屬和流轉(zhuǎn)，另一方面，據(jù)以規(guī)制各種對(duì)土地資源進(jìn)行破壞與浪費(fèi)的非理，以期實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化開發(fā)與利用。土地儲(chǔ)備法律規(guī)范正是這種社會(huì)客觀需要催生之必然結(jié)果。

（二）國(guó)家對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控是土地儲(chǔ)備法律制度產(chǎn)生的制度動(dòng)因

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每一個(gè)市場(chǎng)主體都是理性的“經(jīng)濟(jì)人”（亞當(dāng)。斯密語），為實(shí)現(xiàn)其自身利益之最大化傾力而為。同樣地，由于市場(chǎng)主體利益的非一致性，不同利益主體的行為難以形成對(duì)整個(gè)社會(huì)有益的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，相反，通常情況下都會(huì)出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)甚至是無政府主義的不良后果。為了矯正私利主體的各種非理，國(guó)家（作為擁有至高無上權(quán)力之統(tǒng)治體）必須運(yùn)用其認(rèn)為可行的統(tǒng)治方法予以規(guī)制。在長(zhǎng)期的實(shí)踐當(dāng)中，世界各國(guó)逐漸形成了一整套對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的制度。通過宏觀調(diào)控手段如價(jià)格、利率、稅收、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等的調(diào)節(jié)，一方面使社會(huì)需求總量與供給總量趨于平衡，另一方面則使社會(huì)的供給與需求結(jié)構(gòu)達(dá)到平衡，從而令資源配置趨于合理。土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生極為重要的一個(gè)法律制度動(dòng)因即是：順應(yīng)國(guó)家對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要，用制度的法律化規(guī)制土地市場(chǎng)，使土地資源發(fā)揮盡可能大的效用。

（三）土地價(jià)值的可估算性及市場(chǎng)主體的逐利性是土地儲(chǔ)備法律制度誕生的現(xiàn)實(shí)動(dòng)因

土地作為一種典型地不動(dòng)產(chǎn)，總是固定在地球表面某一確定的經(jīng)緯度上。與地理學(xué)上的土地概念不同，[3]法學(xué)上的土地是指能為人類所控制、利用并借以創(chuàng)造財(cái)富的陸地地表。隨之科技的進(jìn)步，現(xiàn)代人對(duì)土地的利用越來越走向集約化，土地的價(jià)值總體上處于上升趨勢(shì)。相應(yīng)的，人們對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估和測(cè)算也日趨精密與完善。正是土地價(jià)值的這種可估算性及人們利用土地創(chuàng)造財(cái)富的逐利心理，推動(dòng)著土地儲(chǔ)備法律制度這一調(diào)整市場(chǎng)主體合理、有序利用土地的規(guī)范的產(chǎn)生。

二、土地儲(chǔ)備制度應(yīng)遵循的法律原則之彰顯

（一）合法運(yùn)作原則

合法運(yùn)作原則是指土地儲(chǔ)備制度地運(yùn)作必須在實(shí)質(zhì)上和形式上都符合法律法規(guī)地規(guī)定，不得在法律法規(guī)之外運(yùn)行。當(dāng)前，由于全國(guó)性統(tǒng)一的法律規(guī)范的缺位，各個(gè)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規(guī)或地方規(guī)章運(yùn)行；對(duì)于具體的制度及運(yùn)作行為，尚有許多屬于無章可循、無法可依的狀態(tài)，如儲(chǔ)備中心的法律地位及職權(quán)職責(zé)、納入儲(chǔ)備的土地范圍、儲(chǔ)備土地的出讓方式等。因此，加快土地儲(chǔ)備相關(guān)制度的立法，使其在法律規(guī)范范圍內(nèi)有序運(yùn)作無疑意義重大。

（二）資源優(yōu)化配置原則

土地儲(chǔ)備法律制度的構(gòu)建須符合資源優(yōu)化配置原則。土地資源的優(yōu)化配置原則是指土地資源在生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)上的合理、有效的流動(dòng)和配備。我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要使市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用。由于我國(guó)目前實(shí)行土地所有權(quán)公有制度，因此，現(xiàn)實(shí)可供自由配置的只能是土地他物權(quán)，即土地用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在土地用益物權(quán)方面，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)抓土地用途管制和權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)，使土地效用達(dá)到最大限度的發(fā)揮；在土地?fù)?dān)保物權(quán)方面，則著眼于擔(dān)保主體及相關(guān)第三人權(quán)利義務(wù)的界清，以切實(shí)發(fā)揮土地在債權(quán)擔(dān)保中的作用。土地儲(chǔ)備制度在資源的優(yōu)化配置上應(yīng)當(dāng)采用拍賣出讓形式，減少、消滅協(xié)議出讓方式，使土地使用權(quán)出讓真正走向市場(chǎng)化、規(guī)范化。

（三）可持續(xù)發(fā)展原則

可持續(xù)發(fā)展是在人類面臨科技進(jìn)步與生態(tài)環(huán)境惡化、貧富差距日益拉大這兩大社會(huì)失衡的背景下而產(chǎn)生的一種新型的發(fā)展觀，其核心思想在于要求人類以最高的智力水平和泛愛的責(zé)任感去準(zhǔn)確處理人與自然、人與人之間的關(guān)系，并在作出每一個(gè)行為與抉擇時(shí)，不僅要考慮本代人的利益平衡，而且要考慮到代際人的利益平衡，從而實(shí)現(xiàn)自然資源、人文資源在現(xiàn)在與將來的高效、持續(xù)發(fā)展。[4]土地儲(chǔ)備制度應(yīng)當(dāng)遵循可持續(xù)發(fā)展原則，在土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備與使用權(quán)移轉(zhuǎn)過程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮土地資源的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與短期利用的矛盾，考慮基于土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與資源消耗的協(xié)調(diào)，避免盲目放地等政府短期行為。

（四）土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)性出讓原則

土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)?fù)恋刂?，一方面需要進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，以對(duì)土地資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控；另一方面，須對(duì)其儲(chǔ)備的土地進(jìn)行使用權(quán)的有償出讓，以實(shí)現(xiàn)土地資源的價(jià)值。在土地使用權(quán)的出讓過程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)性出讓原則，嚴(yán)格控制非競(jìng)爭(zhēng)性出讓即協(xié)議出讓的數(shù)量。市場(chǎng)是資源配置的調(diào)節(jié)器，在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各個(gè)主體通過競(jìng)爭(zhēng)這一法則實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。因此，讓資源同有優(yōu)勢(shì)﹑有實(shí)力的投資者配置﹐是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要義﹐讓最有實(shí)力的開發(fā)商得到最好土地的最公平的方法即是競(jìng)爭(zhēng)。與拍賣、招標(biāo)、掛牌等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓土地，較之協(xié)議出讓既有實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置與國(guó)有資產(chǎn)保值增值之效，又可減少暗箱操作，抑制腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

（五）社會(huì)效益優(yōu)先原則

社會(huì)效益優(yōu)先原則是指在土地儲(chǔ)備制度的整個(gè)運(yùn)作流程及其價(jià)值取向上，當(dāng)出現(xiàn)政府利益、個(gè)人利益與社會(huì)公共利益不一致的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社會(huì)效益。土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循社會(huì)效益優(yōu)先原則，這是其實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控職能和資源優(yōu)化配置的前提，也是實(shí)現(xiàn)土地資源可持續(xù)性發(fā)展的保障。筆者認(rèn)為，所謂的社會(huì)效益，是指符合整個(gè)社會(huì)、社區(qū)的民眾的根本利益的、可增進(jìn)其福利的一種權(quán)利與利益分配狀態(tài)。社會(huì)效益追根到底是人權(quán)的利益化，或稱利益化了的社會(huì)民眾整體的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)。其在本質(zhì)上是民生問題。政府在進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在符合城市整體規(guī)劃的前提下，不得侵犯被收購(gòu)者及相關(guān)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益；在獲得土地收益之后，對(duì)盈余資金的投向應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的用途管制，盡量往公共設(shè)施建設(shè)、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)等涉及社會(huì)公益性的方面傾斜。

三、土地收購(gòu)與儲(chǔ)備法律性質(zhì)之剖析

（一）行政行為說（強(qiáng)制論）

行政行為說認(rèn)為，在土地儲(chǔ)備、收購(gòu)過程中，政府的行為屬于行政法律行為，而被收購(gòu)?fù)恋氐囊环疆?dāng)事人為行政相對(duì)人。行政行為說又可分為兩種：其一，認(rèn)為土地收購(gòu)與儲(chǔ)備行為于雙方當(dāng)事人而言是一種“權(quán)利和義務(wù)”關(guān)系，即土地收購(gòu)是政府的權(quán)利，對(duì)被收購(gòu)方講是對(duì)國(guó)家的義務(wù)，收購(gòu)是一種行政行為，收購(gòu)價(jià)格不必遵循等價(jià)有償?shù)脑瓌t，只有這樣才能確保政府建立和實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這不符合建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求；其二，認(rèn)為屬于國(guó)家對(duì)土地收購(gòu)的“強(qiáng)制性買賣”關(guān)系，該學(xué)說承認(rèn)土地收購(gòu)雙方存在“買賣關(guān)系”，但這種“買賣關(guān)系”是強(qiáng)制性的，表現(xiàn)在收購(gòu)與否由政府決定，收購(gòu)價(jià)格由地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并由土地行政部門確認(rèn)，而不由原土地使用者自由要價(jià)?！皬?qiáng)制性買賣”關(guān)系有如下性質(zhì)：①土地統(tǒng)一收購(gòu)屬于政府的特有權(quán)力；②土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力是用于公共目的；③行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力必須給予合理的補(bǔ)償。

（二）民事行為說（自由論）

持民事行為說者認(rèn)為，收購(gòu)行為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“自由買賣關(guān)系”，即政府及其授權(quán)委托的土地收購(gòu)機(jī)構(gòu)與被收購(gòu)單位或個(gè)人是平等的經(jīng)濟(jì)主體，是否收購(gòu)及收購(gòu)的價(jià)格均由雙方在自愿、公平、有償?shù)幕A(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)狀況自由協(xié)商決定。[5]依次觀點(diǎn)，實(shí)施土地儲(chǔ)備的政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)就是一個(gè)純粹的地產(chǎn)開發(fā)公司，它僅能實(shí)現(xiàn)其效益最大化的微觀目標(biāo)，而土地儲(chǔ)備制度的宏觀的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)就無法實(shí)現(xiàn)。

（三）區(qū)分說

區(qū)分說是在對(duì)民事行為說與行政行為說進(jìn)行研究、篩選的基礎(chǔ)上，認(rèn)為此二者皆有失偏頗，而主張應(yīng)當(dāng)視政府在收購(gòu)時(shí)的不同身份來確定收購(gòu)行為性質(zhì)的一種折中觀點(diǎn)。具體而言，該學(xué)說認(rèn)為：

政府主體身份表現(xiàn)在國(guó)有土地上是雙重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作為所有者代表，政府享有對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其中，有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)便是其行使所有權(quán)的重要表現(xiàn)形式。政府與國(guó)土使用權(quán)的受讓人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t；作為行政管理者，政府享有對(duì)土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)力，這種權(quán)力是與服從相對(duì)于，與強(qiáng)制劃等號(hào)的。政府對(duì)土地資源的管理權(quán)源于憲法賦予的政府的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。政府行使經(jīng)濟(jì)管理權(quán)的前提和目的是社會(huì)公共利益，因此，政府在為公共利益的需要而進(jìn)行單向收購(gòu)時(shí)，具有強(qiáng)制性。

筆者認(rèn)為，土地收購(gòu)從本質(zhì)上講屬經(jīng)濟(jì)法律行為。因?yàn)?，首先，?duì)土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是國(guó)家借以干預(yù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一種重要形式；其次，收購(gòu)行為本身既是政府的經(jīng)濟(jì)職權(quán)，即政府有權(quán)依法對(duì)符合規(guī)定的土地進(jìn)行收購(gòu)，任何單位與個(gè)人都不得拒絕收購(gòu)，同時(shí)，它又是政府的經(jīng)濟(jì)職責(zé)，即政府對(duì)符合收購(gòu)條件的土地必須進(jìn)行收購(gòu)，并在一定條件下進(jìn)行出讓，收購(gòu)行為是職權(quán)與職責(zé)的有機(jī)統(tǒng)一；再次，“強(qiáng)制”與“自由”僅僅是內(nèi)在意志的外在表現(xiàn)形式，而非法律行為性質(zhì)本身，上述三種觀點(diǎn)都沒有看到國(guó)家在土地儲(chǔ)備制度當(dāng)中的宏觀調(diào)控與積極干預(yù)，因而都流于片面。*作者簡(jiǎn)介：王保信（1977—），男，廣東揭陽人，西南政法大學(xué)2001級(jí)經(jīng)濟(jì)法專業(yè)碩士研究生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)法。

[1]《馬克思恩格斯全集》。北京：人民出版社，1986年版，第384頁。

[2]錢銘。21世紀(jì)中國(guó)土地可持續(xù)發(fā)展利用展望。中國(guó)土地科學(xué)，2001年第1期。

[3]一般認(rèn)為，地理學(xué)上的土地概念為“地球表面的陸地部分及其附屬的內(nèi)陸水域和灘涂等”，見孫憲忠。《論物權(quán)法》。法律出版社2001年10月版，318.

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OntheLegalPrincipleofLandStorageSystem

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