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房地產(chǎn)開發(fā)商范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)商；資金借貸；合同公證

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金借貸涉及額度很大，少則幾百萬(wàn)，多則幾十億，如何維持借貸雙方的合法權(quán)利，必須要通過(guò)借貸合同作為法律約定。公證處可辦理各類法律行為公證，借助公證處管理借貸合同可降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)損失。

一、商業(yè)借貸合同的風(fēng)險(xiǎn)性

合同本質(zhì)上是雙方的紙面協(xié)議，用文字條款把合作事項(xiàng)逐一標(biāo)明，合作雙方簽字后生效。就借貸合同來(lái)說(shuō)，其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是“違約”，有兩種情況：一是貸款方無(wú)法定期向借款方償還資金，甚至沒(méi)有能力償還，這對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)是很嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失；二是借款方無(wú)法向貸款方提供資金幫助，或者未按合同規(guī)定額度給予幫助，導(dǎo)致借款方生產(chǎn)鏈、營(yíng)銷鏈中斷；分析這一風(fēng)險(xiǎn)的原因，大部分是由于借貸關(guān)系缺乏公證保護(hù)，前期沒(méi)有對(duì)借貸雙方進(jìn)行綜合公證與考核。

二、借貸合同公證管理的作用

社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境正處于良好局勢(shì)，各個(gè)行業(yè)正不斷地調(diào)整營(yíng)運(yùn)對(duì)策，擬定切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)管理方案。房地產(chǎn)是從事土地資源開發(fā)與利用的行業(yè)，大部分項(xiàng)目集中于房地產(chǎn)開發(fā)與利用，進(jìn)而銷售商品房屋以賺取豐厚的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同公證管理的主要作用：

（一）保障利益。項(xiàng)目開發(fā)前期，開發(fā)商往往會(huì)選擇銀行借貸或其他方式籌集資金，為新項(xiàng)目建設(shè)提供充分的資金保障，進(jìn)而滿足了項(xiàng)目建造中的資金需求。為了避免各種風(fēng)險(xiǎn)損失，借貸雙方會(huì)選擇公證機(jī)構(gòu)作為鑒證，強(qiáng)化借貸合同公證管理是極為關(guān)鍵的。公證機(jī)關(guān)參與房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同的制定、審核、修改等流程，降低了借貸合同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，保障了借貸款雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）處理糾紛。我國(guó)公證機(jī)關(guān)是按照法律規(guī)定設(shè)立的公證機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格遵循法律前提下執(zhí)行公證職能，其能夠?yàn)楦黝惡贤?xiàng)目提供法律方面的幫助，為合同雙方建立良好的合作機(jī)制，在合同期內(nèi)推動(dòng)借貸雙方履行各自的職責(zé)。例如，若借貸關(guān)系中的某一方無(wú)法執(zhí)行合同條款，公證機(jī)關(guān)可以按照法律規(guī)定不予公證，并且把有關(guān)情況匯報(bào)給工商部門進(jìn)一步處理，從而規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序。

（三）依法經(jīng)營(yíng)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同參與公證管理，也是在宣傳法律對(duì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)的調(diào)控作用，“依法經(jīng)營(yíng)”才是企業(yè)長(zhǎng)期創(chuàng)造收益的根本保障。當(dāng)前，國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“限購(gòu)”措施，這極大地限制了開發(fā)商“拿地”。部分開發(fā)商為了賺取市場(chǎng)利潤(rùn)，而盲目地籌集資金、違規(guī)經(jīng)營(yíng)，破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的良好秩序。公證機(jī)關(guān)參與借貸合同的審查，減少了違法經(jīng)營(yíng)行為。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同公證管理研究

借貸合同是針對(duì)“借款、貸款”行為的法律約束，簽訂借貸合同后按照協(xié)議履行各自職責(zé)。盡管借貸合同簽訂之后，雙方利益在法律上受到了保護(hù)，但進(jìn)入合同履行期卻面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商借貸資金的額度較大，必須要在法律規(guī)范內(nèi)執(zhí)行借貸責(zé)任，公證處參與借貸合同管理有效提升了合同的法律效力。借貸合同公證管理措施：

（一）公證程序規(guī)則。（1）公證處依事實(shí)、法律、規(guī)章等要求，獨(dú)立辦理與房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同相關(guān)的公證事務(wù)。公證事項(xiàng)由當(dāng)事人住所地、法律行為或事實(shí)發(fā)生地，不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，這些都是借貸合同管理需要遵循的基本原則。（2）公民、法人申請(qǐng)公證，應(yīng)向公證處提出并提供相關(guān)的材料，如屬公證處業(yè)務(wù)范圍，公證處應(yīng)受理。公證承辦人通過(guò)詢問(wèn)當(dāng)事人，調(diào)取書證等方法對(duì)提供材料進(jìn)行核實(shí)，審查，屬真實(shí)、合法、充分，應(yīng)擬出審批報(bào)告，送領(lǐng)導(dǎo)審批。（3）公證處應(yīng)及時(shí)辦理各類公證，從當(dāng)事人提供材料齊全時(shí)起十天內(nèi)辦結(jié)（不含寄送副本），最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月，公證書由當(dāng)事人到公證處領(lǐng)取。房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同必須要雙方同時(shí)到場(chǎng)，按照合同規(guī)定確認(rèn)無(wú)誤后簽字生效。

（二）貸款人公證。根據(jù)我國(guó)公證機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)商業(yè)借貸合同管理必須從貸款方開始公證。在借款合同中，貸款人不得利用優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先在本金中扣除利息，不得將借款人的營(yíng)業(yè)秘密泄露于第三方，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款人的權(quán)利主要有：有權(quán)請(qǐng)求返還本金和利息，對(duì)借款使用情況的監(jiān)督檢查權(quán)，貸款人可以按照約定監(jiān)督檢查貸款的使用情況。此外，具有停止發(fā)放借款、提前收回借款和解除合同權(quán)。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。

（三）借款人公證。房地產(chǎn)開發(fā)商作為借款方，其應(yīng)當(dāng)受到公證處的綜合考察，以免借款資質(zhì)不足而影響到公證效率。首先，按照約定用途使用借款。合同對(duì)借款有約定用途的，房地產(chǎn)項(xiàng)目借款人須按照約定用途使用借款，接受貸款人對(duì)貸款使用情況實(shí)施的監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期歸還借款本金和利息。當(dāng)借款為無(wú)償時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商須按期歸還借款本金；當(dāng)借款為有償時(shí)，借款人除須歸還借款本金外，還必須按約定支付利息。

四、結(jié)語(yǔ)

借貸合同是針對(duì)某項(xiàng)貸款行為編制的合約，其可以是個(gè)人與個(gè)人、個(gè)人與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)等多種主體組合方式，并且貸款人按照約定的利息支付給借款人作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。公證處對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同進(jìn)行公證管理，大大減小了資金借貸過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，全面提高了開發(fā)商及公證處的辦事效率，這些都為房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供了多項(xiàng)幫助。

參考文獻(xiàn)

[1] 周軍.商業(yè)借貸合同編制存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].商業(yè)時(shí)代，2011，15（3）.

[2] 唐穎東.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)借貸合同公證管理的必要性分析[J].中國(guó)行政管理，2011，19（12）.

房地產(chǎn)開發(fā)商范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)商；工程監(jiān)理；作用；方法

自工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行監(jiān)理制度以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、體制改革的不斷完善，現(xiàn)代工程監(jiān)理工作已逐步與國(guó)際接軌。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)工程監(jiān)理正向著規(guī)范化、科學(xué)化、系統(tǒng)化、制度化邁進(jìn)，從而逐漸被工程建設(shè)市場(chǎng)認(rèn)可、接受。然而，在實(shí)際的房租建筑工程建設(shè)中，由于我國(guó)工程監(jiān)理的起步較晚，監(jiān)理機(jī)構(gòu)的整體水平較低，而項(xiàng)目的施工規(guī)模較大、施工工藝與技術(shù)較為復(fù)雜、交叉作業(yè)與工種較多，為充分滿足現(xiàn)代項(xiàng)目管理的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商在委托多家監(jiān)理單位實(shí)施管理的同時(shí)，往往需要通過(guò)外聘的方式來(lái)滿足項(xiàng)目管理的需求，從而分散了房地產(chǎn)開放商的精力，不利于項(xiàng)目的宏觀調(diào)控、重要決策、信息處理、應(yīng)對(duì)處理，降低了項(xiàng)目管控的效率與質(zhì)量。以下，本文就工程監(jiān)理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，同時(shí)提出房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施“小業(yè)主、大監(jiān)理”建設(shè)管理模式的具體措施。

1 房屋建筑工程監(jiān)理存在的問(wèn)題分析

1.1 職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力較差：

近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、體制改革的不斷完善，監(jiān)理機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)技巧、職業(yè)素養(yǎng)雖然有了顯著提升，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，仍嚴(yán)重缺乏現(xiàn)代化復(fù)合型人才。目前，我國(guó)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的在崗人員，其部分是通過(guò)職業(yè)資格考試來(lái)錄用的，而多數(shù)監(jiān)理工程師并未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，甚至存有半路出家、無(wú)證上崗的職員，監(jiān)理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力較差、職業(yè)素養(yǎng)較低，以至于在實(shí)際的房屋建筑工程中無(wú)法充分行駛其職責(zé)，僅是形式上的監(jiān)督、管控，不僅無(wú)法保證項(xiàng)目的施工安全、質(zhì)量安全、成本經(jīng)濟(jì)，同時(shí)還虛增了房地產(chǎn)開發(fā)商的管理費(fèi)用，降低了項(xiàng)目管理工作的效率與質(zhì)量，損害了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 責(zé)任落實(shí)不到位：

在房屋建筑工程的項(xiàng)目管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商主要是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行宏觀調(diào)控，施工單位主要是通過(guò)規(guī)范施工操作、組織生產(chǎn)秩序來(lái)保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全，而監(jiān)理機(jī)構(gòu)主要對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施采取全過(guò)程、全方位的監(jiān)督、管控。值得注意的是，作為項(xiàng)目管理的主體，監(jiān)理機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理對(duì)于其業(yè)務(wù)行為與操作的規(guī)范性、有效性、合理性有著直接影響。然而，目前我國(guó)多數(shù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)并未構(gòu)建合理、完善的內(nèi)控制度，對(duì)于房屋建筑工程的監(jiān)理工作，也沒(méi)能根據(jù)其各生產(chǎn)環(huán)節(jié)、工序、崗位進(jìn)行責(zé)任劃分，以至于實(shí)際的工程監(jiān)理工作缺乏積極性、主動(dòng)性，普遍存在檢查工作不檢查、旁站監(jiān)理時(shí)不旁站、隨意簽字驗(yàn)收等現(xiàn)象，最終流于形式，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有作用。

1.3 業(yè)務(wù)活動(dòng)不規(guī)范：

主要負(fù)責(zé)建筑工程項(xiàng)目管理的監(jiān)理單位，往往隨意設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，或?qū)⑵浒l(fā)包給他人。然而，這些分支機(jī)構(gòu)往往缺少專業(yè)的監(jiān)理人員或相關(guān)的儀器設(shè)備，甚至有一些機(jī)構(gòu)并沒(méi)有項(xiàng)目本部，而部分的監(jiān)理人員，獨(dú)自跨區(qū)掛多個(gè)項(xiàng)目。監(jiān)理部門，有些監(jiān)理工作人員并未認(rèn)真履行其監(jiān)督、控制職責(zé)，沒(méi)有監(jiān)督、落實(shí)施工單位向安全監(jiān)理單位、建設(shè)行政主管部門提供安全隱患整改意見(jiàn)。除此之外，一些監(jiān)理單位對(duì)監(jiān)理人員的招聘缺少管理，并未根據(jù)相關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘，從而無(wú)法保證監(jiān)理人員的專業(yè)素質(zhì)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)商充分發(fā)揮監(jiān)理作用的具體方法及措施

在工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)各項(xiàng)監(jiān)督、管控、檢驗(yàn)、協(xié)調(diào)工作，在施工質(zhì)量的控制上發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，其業(yè)務(wù)能力的強(qiáng)弱、職業(yè)素養(yǎng)的高低對(duì)于項(xiàng)目施工的質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度、安全有著直接影響。因此，在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作中，應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理的監(jiān)管、協(xié)調(diào)作用，而目前我國(guó)工程監(jiān)理的整體水平較低，普遍存在責(zé)任意識(shí)不足、監(jiān)管意識(shí)較差等問(wèn)題，由此就需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目的具體需要，制定完整有效的策略，采取各項(xiàng)措施加以調(diào)整，充分調(diào)動(dòng)其積極性、主動(dòng)性、責(zé)任心，提高工作效率與質(zhì)量。

2.1 樹立監(jiān)理機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目管理中的核心地位：

在建筑工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)給予監(jiān)理機(jī)構(gòu)必要的支持、授權(quán)，維護(hù)監(jiān)理工作在項(xiàng)目管理中的權(quán)威性，對(duì)于不合格安全標(biāo)準(zhǔn)的施工工序，工程監(jiān)理享有管理權(quán)，可責(zé)令其停工、返工，倘若問(wèn)題比較嚴(yán)重，可要求更換生產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)依據(jù)由工程監(jiān)理所提供的實(shí)際施工進(jìn)度、分部工程質(zhì)量簽證，給項(xiàng)目的施工單位進(jìn)行撥款，倘若施工質(zhì)量無(wú)法滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，則不予撥款，通過(guò)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)，控制施工質(zhì)量。

2.2 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的考核：

在工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，為充分發(fā)揮監(jiān)理作用，保證其工作效率與質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)依據(jù)實(shí)際的監(jiān)理規(guī)劃，綜合考慮項(xiàng)目管理的實(shí)際需求與監(jiān)理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，構(gòu)建合理、完善的考核制度，其具體考核內(nèi)容包括：監(jiān)理規(guī)劃與實(shí)施細(xì)則的編制情況；項(xiàng)目實(shí)施期間各崗位監(jiān)理人員的到位情況；對(duì)施工方案、設(shè)計(jì)圖紙、組織計(jì)劃等材料的審核情況；對(duì)施工材料、機(jī)械、設(shè)備、構(gòu)件等物料監(jiān)管、檢查、記錄情況；經(jīng)過(guò)審查發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量存在問(wèn)題時(shí)的處理、上報(bào)情況；對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程、分部分項(xiàng)工程技術(shù)交底的驗(yàn)收情況等。通過(guò)對(duì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的考核、評(píng)估，對(duì)于已發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)立即責(zé)令糾正，使其以合同約定為標(biāo)準(zhǔn)投入到項(xiàng)目管理的工作中。

2.3 推行監(jiān)理管控工作的責(zé)任機(jī)制：

在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，為保證監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工作效率與質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目管理的具體需要，構(gòu)建合理、完善的責(zé)任機(jī)制，并將其落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)中的不同管理崗位中，形成一個(gè)完整的責(zé)任體系，通過(guò)定期的考核、審查、評(píng)估，可給予工作表現(xiàn)優(yōu)異的監(jiān)理人員適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)于存有問(wèn)題、沒(méi)能充分行駛其職責(zé)的監(jiān)理人員，應(yīng)進(jìn)行批評(píng)教育，情節(jié)嚴(yán)重者則需同監(jiān)理機(jī)構(gòu)的主管人員協(xié)同給予嚴(yán)懲，以此保證各項(xiàng)監(jiān)督、管控行為的規(guī)范性、有效性，使之更好的服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商。

2.4 嚴(yán)把工序關(guān)，做好施工過(guò)程的質(zhì)量控制：

工程的質(zhì)量是在工序中創(chuàng)造的，所以必須認(rèn)真監(jiān)督每道工序的施工，監(jiān)理方要堅(jiān)持每天跟班到崗，施工到哪里，檢查到哪里，對(duì)于不合格的工序堅(jiān)決推倒重來(lái)，只有這樣做，才能消除質(zhì)量事故隱患，保證工序質(zhì)量，進(jìn)而確保工程質(zhì)量。建設(shè)單位要制定好詳細(xì)的監(jiān)理檢查制度，做到每日一崗，崗崗簽到，責(zé)任到人，重點(diǎn)工序重點(diǎn)監(jiān)管的原則，從細(xì)微處消除危害工程質(zhì)量的因素。

3 結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)管控工作，需要房地產(chǎn)開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)共同負(fù)責(zé)完成，三者之間應(yīng)加強(qiáng)溝通與配合。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)與監(jiān)理機(jī)構(gòu)之間的合作，明確其具體的職權(quán)、責(zé)任、利益，對(duì)各項(xiàng)監(jiān)理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管、督促，通過(guò)各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制、責(zé)任機(jī)制的運(yùn)行，充分調(diào)動(dòng)、發(fā)揮監(jiān)理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、管控、協(xié)調(diào)作用，保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全與經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]寧勇. 淺談監(jiān)理單位與承包商、設(shè)計(jì)、業(yè)主之間的關(guān)系[J]. 中國(guó)科技財(cái)富, 2008,(10) .

房地產(chǎn)開發(fā)商范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流量；時(shí)間價(jià)值

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）016-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)性較高企業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性之所以高，與其開發(fā)周期長(zhǎng)這一特征離不開關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值，來(lái)估算未來(lái)的投資價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好的情況下，房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以快速出租或出售，一方面可以快速收回資金，償還貸款或者進(jìn)行在開發(fā)，另一方面銷售期縮短，也會(huì)大大降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。相反，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣情況下，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)巨大壓力。

一、從房?jī)r(jià)角度的思考

房地產(chǎn)開發(fā)商收回投資額并獲得利潤(rùn)的主要途徑是通過(guò)出租或出售房地產(chǎn)產(chǎn)品，進(jìn)一步體現(xiàn)于出租或出售房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量和單價(jià)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)論在出租出售面積，還是在價(jià)格方面，都會(huì)出現(xiàn)下跌，并且銷售周期也會(huì)拉長(zhǎng)，不僅會(huì)降低企業(yè)的資金收入數(shù)量，也會(huì)使得回收周期加長(zhǎng)。

房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一項(xiàng)主要指標(biāo)就是商品房銷售面積，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售速度會(huì)降低，銷售面積會(huì)減少。不管是銷售面積減少，還是銷售速度降低，都直接導(dǎo)致銷售額的減少，開發(fā)商就難以在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)收回資金，對(duì)于財(cái)力雄厚的開發(fā)商，可以靠其財(cái)力支撐項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行，而對(duì)于財(cái)力不足的企業(yè)，則很有可能造成資金鏈破裂。這種情況發(fā)生的時(shí)候，一些小企業(yè)，資金、專業(yè)技術(shù)不強(qiáng)的企業(yè)，往往選擇降價(jià)來(lái)解決問(wèn)題。首先，降價(jià)帶來(lái)的是總收入的減少，甚至有可能還是資不抵債，造成項(xiàng)目虧損，現(xiàn)金流中經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的現(xiàn)金流入還是得不到滿足，企業(yè)“造血”功能跟不上，而且降價(jià)還要對(duì)已經(jīng)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，這無(wú)疑又是給企業(yè)帶來(lái)一筆不小的資金支出[1]。其次，房地產(chǎn)不同于一般商品，同一區(qū)域內(nèi)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的降價(jià)，其他項(xiàng)目往往難以獨(dú)善其身，只能選擇被迫降價(jià)，這將會(huì)造成整個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金回收低于預(yù)期的問(wèn)題。此外，消費(fèi)者普遍存在“買漲不買跌”的心理，房地產(chǎn)降價(jià)伊始，消費(fèi)者都是呈觀望態(tài)度，期待價(jià)格的繼續(xù)下跌，所以降價(jià)也不一定帶來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品的熱銷，甚至是更低的價(jià)格。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，首先表現(xiàn)于房?jī)r(jià)上，最終結(jié)果就是房產(chǎn)的貶值，開發(fā)商資金回收變小，全社會(huì)財(cái)富降低。

二、從利息角度的思考

生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的的投資活動(dòng)，從開始到結(jié)束，有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的投入與收益的獲得構(gòu)成一個(gè)有時(shí)間順序的現(xiàn)金流量，在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金是在價(jià)值上是不等的，之間的差別，稱為資金的時(shí)間價(jià)值[2]。利息就是資金時(shí)間價(jià)值的一種表現(xiàn)。

利息是根據(jù)利率計(jì)算而來(lái)，利率是在時(shí)間單位內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比。利息計(jì)算分為單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種，貸款的計(jì)息方式為復(fù)利計(jì)息，即相對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按照本金加上之前計(jì)息周期所累積的利息進(jìn)行計(jì)息，其公式為：

Fn=p（1+i）n

其中Fn表示n個(gè)計(jì)息期后的本利和，P為借貸金額，i表示貸款利率。這是以年為計(jì)息單位計(jì)算的，但是實(shí)際中，計(jì)息周期分為按年、季度、月為單位，不同計(jì)息周期之間的利率也不一樣，因而有了實(shí)際利率和名義利率之分，其之間轉(zhuǎn)換關(guān)系為：

式中，r為實(shí)際利率，i名義利率，i為每年計(jì)息周期數(shù)。

以貸款金額為10000元，期限為1年，年利率為5%復(fù)利計(jì)算，一年1次、4次和12次計(jì)息，一年后本息和分別為：

一年1次計(jì)息本息和=10000×（1+5%）=10500元

一年4次計(jì)息本息和=10000×（1+1.25%）4=10509元

一年12次計(jì)息本息和=10000×（1+1%）12=10511元

可見(jiàn)每年計(jì)息次數(shù)越多，差額越大。

上文提到，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品出租出售周期、資金回收周期都將延長(zhǎng)，同樣，對(duì)應(yīng)的借貸資金的計(jì)息周期也隨之延長(zhǎng)，計(jì)息周期的延長(zhǎng)，帶來(lái)的是更多的利息，加重企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑，產(chǎn)品持續(xù)滯銷時(shí)，銀行作為經(jīng)濟(jì)人，則不愿意甚至限制再給房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款，資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的開發(fā)商只能將出路投向民間資本，而民間資本利率更高，需要企業(yè)償還更多的借貸利息，這無(wú)疑又增加了現(xiàn)金流中資金流出數(shù)額。

三、從融資角度的思考

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目資金動(dòng)輒幾億數(shù)十億，絕大多數(shù)開發(fā)商難以考自有資本支撐其運(yùn)作，都通過(guò)融資來(lái)啟動(dòng)并維持項(xiàng)目運(yùn)行，可以說(shuō)沒(méi)有資金，就沒(méi)有房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、海外房地產(chǎn)融資、債券融資等[3]。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好的條件下，金融機(jī)構(gòu)十分愿意借貸給開發(fā)商，而在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，則是銀根緊縮。雖然籌資方式也趨于多元化，趨于上市也被公認(rèn)為最好的融資渠道，但是房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻較高，對(duì)絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)都存在一定難度。并且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)股票也是跌幅一片，也加大了其融資難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開拓融資渠道，加大自由資金比例，同時(shí)提高資金使用效率，減少資金占用，使得企業(yè)現(xiàn)金流能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]池國(guó)華，劉佳.金融危機(jī)下房地產(chǎn)企業(yè)如何抵御市場(chǎng)的寒流――基于萬(wàn)科現(xiàn)金流量的案例分析[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)：綜合版，2009：20-22.

房地產(chǎn)開發(fā)商范文第4篇

房地產(chǎn)基金是通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。目前，在緊縮的貨幣政策下，開發(fā)商資金緊張，通過(guò)民間借貸和高利貸等形式進(jìn)行融資，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)增加。因此，具有合法、規(guī)范、創(chuàng)新以及安全性等優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)基金應(yīng)時(shí)而生。隨著地產(chǎn)業(yè)資金鏈趨緊，為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了井噴式增長(zhǎng)。

億元資金注入地產(chǎn)基金領(lǐng)域

2011年堪稱是中國(guó)本土房地產(chǎn)私募投資基金飛速發(fā)展的一年，無(wú)論在募資和投資方面均較往年大幅增長(zhǎng)。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，共有26支可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元；投資方面，前11個(gè)月中國(guó)市場(chǎng)總共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元。與幾年前外資地產(chǎn)基金的大量涌入不同，目前境內(nèi)的房地產(chǎn)基金一般都采用人民幣募資。

自2010年開始，大型房地產(chǎn)開發(fā)商如金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)等與金融機(jī)構(gòu)合作，成立了房地產(chǎn)基金管理公司。一方面目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商需要“雪中送炭”，即基金可以為其提供一種新的融資工具；另一方面金融機(jī)構(gòu)也需要地產(chǎn)基金提供一種避險(xiǎn)工具，即提供一種債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的融資，股權(quán)內(nèi)部監(jiān)督與債權(quán)外部監(jiān)督相結(jié)合的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具。在短短兩年時(shí)間，全國(guó)房地產(chǎn)基金公司由零起步，已發(fā)展到500余家，管理資金約1000億元。

類金融業(yè)的多渠道融資

金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的緊縮政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金面非常緊張。以前房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)上市、信托、銀行融資，現(xiàn)在這些渠道逐一被封堵，房地產(chǎn)基金成了唯一的救命稻草?！爸行￠_發(fā)商已經(jīng)挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急?！蹦撤康禺a(chǎn)基金投資集團(tuán)董事長(zhǎng)如是說(shuō)。該集團(tuán)對(duì)外群發(fā)了這樣一條短信：“房地產(chǎn)項(xiàng)目差錢了怎么辦？百億收購(gòu)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目……”與對(duì)資金饑渴的開發(fā)商相比，不差錢的房地產(chǎn)基金公司似乎發(fā)愁的是怎樣才能把錢花出去。

與傳統(tǒng)開發(fā)商相比，房地產(chǎn)私募基金的資金并不依賴銀行。目前中國(guó)的房地產(chǎn)基金尋找LP（投資人）時(shí)，主要依賴信托、銀行高端財(cái)富管理、私人銀行及第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)。業(yè)內(nèi)人士這樣解釋地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)：“地產(chǎn)基金其實(shí)就是用自己的錢辦自己的事。以往地產(chǎn)公司的杠桿融資模式有很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在行業(yè)受到調(diào)控的時(shí)候。如果讓一個(gè)資金鏈吃緊的房企勉強(qiáng)維持一個(gè)項(xiàng)目，難免出現(xiàn)蹩腳的營(yíng)銷、糟糕的物業(yè)和低劣的施工。而房地產(chǎn)私募基金通過(guò)自有資金運(yùn)作項(xiàng)目，加上專業(yè)的運(yùn)作，就可能把一個(gè)項(xiàng)目救活，風(fēng)險(xiǎn)也能夠降低?！?/p>

房地產(chǎn)股權(quán)信托需到銀監(jiān)會(huì)前置報(bào)備，滿足“四三二”的要求，即四證齊全、三成自有資金、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。所以，現(xiàn)在開發(fā)商較傾向與基金公司合作，一方面監(jiān)管可以過(guò)關(guān)，另一方面房地產(chǎn)基金運(yùn)作也能省一些稅。深圳德信資本董事長(zhǎng)陳義楓談到，目前銀行信貸收緊，房地產(chǎn)信托計(jì)劃也在收縮，融資年化成本正常是在20%左右，現(xiàn)在開發(fā)商融資困難是明顯狀態(tài)，而房地產(chǎn)基金在某種程度上可以解決房企的資金難題。

房地產(chǎn)基金的崛起，固然與房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張有關(guān)，然而房地產(chǎn)正回歸其金融屬性。過(guò)去房地產(chǎn)開發(fā)資金僅依靠銀行貸款，一旦開發(fā)失敗，給銀行造成巨大壓力。美國(guó)就不一樣，開發(fā)商只是一個(gè)項(xiàng)目商，資金來(lái)源靠各種金融產(chǎn)品籌措。這正是房地產(chǎn)的金融屬性，應(yīng)把房地產(chǎn)看成一種金融產(chǎn)業(yè)，讓其回歸其應(yīng)有的金融屬性，“房地產(chǎn)基金就是其回歸金融屬性的一種很好的手段。”

此前8月，包括德信資本、盛世神州基金、高科投資等國(guó)內(nèi)近40家房地產(chǎn)投資基金發(fā)起成立了房地產(chǎn)基金聯(lián)盟。可以看出，房地產(chǎn)融資方式必將改變，已得到了市場(chǎng)的普遍認(rèn)同，房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也將更具潛力。除此之外，還有兩點(diǎn)也表明房地產(chǎn)基金的潛力：一是房地產(chǎn)基金的高收益將吸引更多的投資者；二是房地產(chǎn)基金將向更加規(guī)范化的方向發(fā)展。

發(fā)展進(jìn)入“快車道”

目前，房地產(chǎn)基金的投資收益較高，房地產(chǎn)基金GP（管理公司）參與項(xiàng)目的發(fā)起和管理，其投資金額占GP股本的1%-3%，收益占項(xiàng)目總利潤(rùn)的20%。房地產(chǎn)基金LP（投資人）的行業(yè)平均預(yù)期收益為15%-30%。在市場(chǎng)一片哀鴻之下，這樣的收益無(wú)疑會(huì)吸引更多的投資者加入到房地產(chǎn)基金的投資行列。隨著更多的投資者加入，房地產(chǎn)基金公司所管理的資金規(guī)模也將日益龐大。

房地產(chǎn)開發(fā)商范文第5篇

【關(guān)鍵詞】非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 發(fā)展現(xiàn)狀； 內(nèi)部控制； 必要性； 關(guān)鍵點(diǎn)； 措施

【 abstract 】 this paper the particularity of the real estate enterprises, this paper discusses the present situation of real estate development enterprise, private real estate enterprise of internal control system in advance of the necessity and a few key points and the measures that should be adopted.

【 key words 】 private real estate development enterprise; Development present situation; Internal control; Necessity; Key point; measures

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

從2010年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看，我國(guó)的房市進(jìn)入了調(diào)整期，市場(chǎng)開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)。從2012年6月開始，各商業(yè)銀行的個(gè)貸利率開始下調(diào)，個(gè)貸7折利率又開始實(shí)行了。房地產(chǎn)形勢(shì)開始回暖，政策開始松動(dòng)，在這一輪房地產(chǎn)的發(fā)展中，我國(guó)房市的其他方面在未來(lái)將會(huì)發(fā)生以下變化：

1、價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。

2、供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。

3、市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范，相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。

4、市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其他大的房地產(chǎn)商兼并收購(gòu)，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。

5、政府行為會(huì)得以規(guī)范。

二、非上市房地產(chǎn)業(yè)提前實(shí)行內(nèi)部控制制度的必要性

1、企業(yè)自身發(fā)展的需要

房地產(chǎn)開發(fā)商如果想在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中立足，必須練好內(nèi)功，加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2、國(guó)家相關(guān)制度體系的要求

我國(guó)先后出臺(tái)了內(nèi)部控制方面的制度指引和規(guī)范。

2010年4月26日，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》。該配套指引包括18項(xiàng)《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》、《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》和《企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)指引》，連同此前的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，標(biāo)志著適應(yīng)我國(guó)企業(yè)實(shí)際情況、融合國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系基本建成。為確保企業(yè)內(nèi)控規(guī)范體系平穩(wěn)順利實(shí)施，財(cái)政部等五部門制定了實(shí)施時(shí)間表：自2011年1月1日起首先在境內(nèi)外同時(shí)上市的公司施行，自2012年1月1日起擴(kuò)大到在上海證券交易所、深圳證券交易所主板上市的公司施行；在此基礎(chǔ)上，擇機(jī)在中小板和創(chuàng)業(yè)板上市公司施行；同時(shí)，鼓勵(lì)非上市大中型企業(yè)提前執(zhí)行。

3、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊影響

房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槭芎暧^調(diào)控的影響最大，受融資環(huán)境的影響也最大，資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，建成后無(wú)法改變，項(xiàng)目建設(shè)涉及的政府部門多，涉及的利益主體多，這些特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)公司建立和完善內(nèi)部控制制度尤其重要。

4、非上市公司實(shí)行的難度大

非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理大多不符合規(guī)范要求，人員素質(zhì)良莠不齊，老板的經(jīng)營(yíng)管理理念落后，執(zhí)行內(nèi)部控制各要素大多不具備，執(zhí)行內(nèi)部控制制度的難度非常大。

這就需要非上市房地產(chǎn)企業(yè)提前運(yùn)作實(shí)行內(nèi)部控制制度，先從最重要的環(huán)節(jié)開始試行，在實(shí)行的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，逐步改進(jìn)，然后穩(wěn)妥地?cái)U(kuò)大控制范圍，逐步完善，達(dá)到《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》的要求，待相關(guān)政府部門要求非上市公司正式施行內(nèi)部控制制度時(shí)，可以提供合格的內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告。

三、非上市房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵點(diǎn)和控制措施

根據(jù)非上市房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，遵循內(nèi)部控制的五原則（即：全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應(yīng)性原則和成本效益原則），可以確定非上市房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行內(nèi)部控制的過(guò)程中應(yīng)該重點(diǎn)注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)并應(yīng)采取適當(dāng)?shù)目刂屏鞒毯涂刂拼胧?/p>

1、開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和立項(xiàng)。

2、工程招投標(biāo)及合同簽署。

3、資金控制。

4、工程質(zhì)量驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。

（一）開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和立項(xiàng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)上應(yīng)建立集體審議聯(lián)簽制度，實(shí)行集體決策，并建立項(xiàng)目決策及實(shí)施的責(zé)任制度，且將不相容崗位分離。項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行可行性研究與分析，充分考慮各方面因素，銷售部門準(zhǔn)確定位消費(fèi)群體及預(yù)定售價(jià)，財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、工程部等部門同時(shí)參與可行性研究工作，對(duì)項(xiàng)目的施工可行性、項(xiàng)目所需的資金、應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)、預(yù)期的凈現(xiàn)金流量、投資收益以及投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合分析和測(cè)算。其次是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，提出對(duì)項(xiàng)目投資決策的建議。必要時(shí)應(yīng)從企業(yè)外部聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。最后由董事會(huì)行使集體審議決策權(quán)。

（二）工程項(xiàng)目招投標(biāo)及合同簽署房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式，按評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)選擇具有合格的相關(guān)資質(zhì)的承包單位和監(jiān)理單位；評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)有項(xiàng)目設(shè)計(jì)部、工程部、工程造價(jià)部、財(cái)務(wù)部等共同組成。在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè)，以期形成未來(lái)的戰(zhàn)略伙伴，以利企業(yè)將來(lái)的發(fā)展。簽署工程合同時(shí)，需要工程部、造價(jià)部門、財(cái)務(wù)部門共同參與審核，對(duì)合同的價(jià)格、內(nèi)容、驗(yàn)收、稅金、工程款支付節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行審核，對(duì)合同的嚴(yán)密性、合法性、經(jīng)濟(jì)性簽署意見(jiàn)，最后由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽署意見(jiàn)，流程需要符合規(guī)定的權(quán)限和程序。合同簽署后，企業(yè)還要監(jiān)控合同的履行情況。因工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額變動(dòng)的，應(yīng)提供完整的設(shè)計(jì)變更通知書等書面文件和其他相關(guān)資料，工程部配合工程監(jiān)理方與施工方及時(shí)辦理工程變更簽證手續(xù)，并對(duì)工程變更條款進(jìn)行嚴(yán)格審核。變更簽證手續(xù)必須有工程部、造價(jià)部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部的審核簽證。重大的項(xiàng)目變更應(yīng)該按照項(xiàng)目決策和概預(yù)算控制的有關(guān)程序和要求重新履行審批手續(xù)。

（三）資金控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)用的資金大，動(dòng)輒幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)，資金的籌集、調(diào)配和支出必須按嚴(yán)格的流程、對(duì)比資金預(yù)算、按資金需要節(jié)點(diǎn)支配資金，資金支付應(yīng)嚴(yán)格履行授權(quán)分級(jí)審批制度。

對(duì)重大的支出應(yīng)上報(bào)董事會(huì)，實(shí)行集體決策和審批制度，并建立責(zé)任追究制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算的方式控制其凈現(xiàn)金流量，以防止資金的閑置或斷裂。對(duì)預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出應(yīng)上報(bào)董事會(huì)，并實(shí)行集體決策。對(duì)預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽(yù)的條件下，結(jié)合信貸資金的流入時(shí)間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機(jī)會(huì)成本為企業(yè)增效。對(duì)收入則應(yīng)及時(shí)入帳，以加速現(xiàn)金的正向流量。對(duì)財(cái)務(wù)的日常支出控制應(yīng)嚴(yán)格遵守企業(yè)內(nèi)部控制的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行授權(quán)審批制，并將不相容的崗位分離開，以保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性與完整性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與承包單位的溝通，準(zhǔn)確掌握工程進(jìn)度，根據(jù)合同約定，按照規(guī)定的審批權(quán)限和程序辦理工程款價(jià)款結(jié)算，不得無(wú)故拖欠。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程合同協(xié)議約定的價(jià)款支付方式、有關(guān)部門提交的價(jià)款支付申請(qǐng)及憑證、審批人的審批意見(jiàn)等進(jìn)行審查和復(fù)核。財(cái)務(wù)人員在發(fā)現(xiàn)辦理價(jià)款支付業(yè)務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)支付的價(jià)款與合同約定的時(shí)間或金額不符，或與工程實(shí)際完工進(jìn)度不符等異常情況，應(yīng)該及時(shí)報(bào)告，拒絕支付，或按特殊事項(xiàng)重大事項(xiàng)集體審批聯(lián)簽后支付。因工程變更等原因造成的價(jià)款支付方式及金額變動(dòng)，應(yīng)該對(duì)這方面的支付進(jìn)行嚴(yán)格審核。

發(fā)包合同支付最后一筆款項(xiàng)時(shí)，必須要審核是否已經(jīng)收到竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和質(zhì)量合格單，否則應(yīng)拒絕或延緩支付。

（四）工程質(zhì)量驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立竣工決算環(huán)節(jié)的控制與審計(jì)工作，未進(jìn)行竣工決算審計(jì)的不得辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。要重點(diǎn)審查決算依據(jù)是否完備、相關(guān)文件是否齊全、竣工清理是否完全、是否有工程建設(shè)環(huán)節(jié)的完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料、決算編制是否正確以及驗(yàn)收人員、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收的程序是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)等，嚴(yán)格控制施工中的舞弊行為。

在施行內(nèi)部控制的過(guò)程中，非上市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在抓住上述關(guān)鍵點(diǎn)的前提下，逐步完善，增加控制的范圍，最后達(dá)到內(nèi)部控制制度覆蓋開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，由全體員工共同實(shí)施，并做出內(nèi)部控制評(píng)價(jià)和出具內(nèi)部控制審計(jì)，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，提供經(jīng)營(yíng)管理水平、信息報(bào)告質(zhì)量、資產(chǎn)管理水平和法律遵循能力。

參考文獻(xiàn)：