前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地登記制度范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

土地登記制度范文第1篇

① 登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專(zhuān)門(mén)職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書(shū)后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書(shū)時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

② 登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類(lèi)似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書(shū)類(lèi)及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓?zhuān)高^(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③ 不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18 號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456 號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2． 不動(dòng)產(chǎn)登記

① 可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類(lèi)、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等） .

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買(mǎi)賣(mài)所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專(zhuān)家稱之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫(huà)的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③ 申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買(mǎi)賣(mài)契約之買(mǎi)方，而賣(mài)方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專(zhuān)家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書(shū)士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書(shū)類(lèi)方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專(zhuān)家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購(gòu)買(mǎi)土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買(mǎi)賣(mài)契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買(mǎi)土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買(mǎi)賣(mài)之交易，係由賣(mài)方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書(shū)類(lèi)，交由司法書(shū)士確認(rèn)后，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，再由司法書(shū)士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書(shū)類(lèi)迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書(shū)士可同時(shí)擔(dān)任買(mǎi)方和賣(mài)方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤ 登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請(qǐng)書(shū)之提出（參照附件申請(qǐng)書(shū)格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書(shū)類(lèi)之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書(shū)所檢附之書(shū)面為之。以土地買(mǎi)賣(mài)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣(mài)方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書(shū)類(lèi)格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書(shū)中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書(shū)類(lèi)后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

· 對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀 （由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

· 印章證明書(shū) （證明確屬印章之書(shū)面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

· 登記事項(xiàng)證明書(shū) （登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

· 登記識(shí)別資訊 （或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書(shū)面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買(mǎi)收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書(shū)格式1）

作為縣道用地而由縣所買(mǎi)收土地之囑托登記，須檢具下述書(shū)類(lèi)：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

· 對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀 （由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

· 印章證明書(shū) （證明確屬印章之書(shū)面）

· 登記事項(xiàng)證明書(shū) （登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書(shū)類(lèi)即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書(shū)格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)） .此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買(mǎi)賣(mài)等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書(shū)正本（包括和解調(diào)解書(shū)正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書(shū)面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書(shū)等。（參照附件囑托書(shū)格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)之。

土地登記制度范文第2篇

1.1 土地登記將實(shí)行自我舉證制度。

《物權(quán)法》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。”即《物權(quán)法》實(shí)施后申請(qǐng)登記的土地權(quán)利人不但要提供權(quán)屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對(duì)照目前的《土地登記規(guī)則》，申請(qǐng)土地登記，當(dāng)事人只要提供權(quán)屬證明材料即可，對(duì)土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地地籍調(diào)查的結(jié)果為準(zhǔn)。但是，《物權(quán)法》在第11條又規(guī)定，“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看”.因此對(duì)申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)材料并不是直接認(rèn)可，一般還必須到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。特別是土地權(quán)利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經(jīng)核實(shí)單靠申請(qǐng)人提交的界址材料就登記的話，很容易引發(fā)界線糾紛。此外，相鄰宗地的權(quán)利人不給土地登記申請(qǐng)人指界的情況時(shí)有發(fā)生，申請(qǐng)人要提交完整的界址資料是很困難的。實(shí)行自我舉證是必要的，但不能絕對(duì)化。特別是在中國(guó)信用體系不健全、做假現(xiàn)象普遍發(fā)生的情況下，僅依靠申請(qǐng)人自我舉證就給予登記，登記機(jī)構(gòu)將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益也可能難以得到有效保障。

1.2 土地登記將實(shí)行屬地管轄制度。

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”.《中華人民共和國(guó)土地管理法》第11條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。論文格式農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定”.因此，現(xiàn)行的土地登記是分級(jí)管轄制度。部分省還專(zhuān)門(mén)規(guī)定了中央和省屬單位用地由省級(jí)人民政府登記。一些設(shè)區(qū)市規(guī)定，城區(qū)土地和單位用地由市人民政府登記，農(nóng)村集體土地由區(qū)級(jí)人民政府登記等。這對(duì)土地登記資料的完整性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級(jí)登記機(jī)構(gòu)辦理，《物權(quán)法》中沒(méi)有明確規(guī)定。對(duì)中央一級(jí)來(lái)說(shuō)，省級(jí)以下即可認(rèn)為是屬地。也有人認(rèn)為土地登記管轄?wèi)?yīng)由市級(jí)或者縣級(jí)管轄。

1.3 土地登記簿的法律地位更加明確。

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”.第17條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”.第14條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”.這意味著土地登記申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產(chǎn)生登記效力?，F(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》對(duì)土地登記簿也有相同或類(lèi)似的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》第65條規(guī)定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù)”.但是，在實(shí)際工作中大部分地方?jīng)]有很好地執(zhí)行，造成了重登或漏登等一系列問(wèn)題。因此，土地登記部門(mén)從現(xiàn)在起就應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格依照《土地登記規(guī)則》的要求，建立土地登記簿。在《物權(quán)法》實(shí)施后，在土地登記簿上記載土地權(quán)利的變更情況將成為土地登記的必經(jīng)程序之一，如果未履行該項(xiàng)程序，其登記結(jié)果將可能被認(rèn)定為不合法。[LunWenData.Com]

二、土地登記中貫徹《物權(quán)法》的建議

《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)土地登記規(guī)范產(chǎn)生了重要的影響，特別是在現(xiàn)行土地和地上附著物分離登記的情況下，對(duì)土地登記提出了新的更高要求。

2.1 積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

《物權(quán)法》確定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的方向，從法律角度講，該法實(shí)施后就應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。任何涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)此項(xiàng)工作的開(kāi)展。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，一方面將十分有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，另一方面將節(jié)省大量的社會(huì)資源。例如，假設(shè)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)一宗土地只有一個(gè)使用者的，只要登記土地權(quán)利即可。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)業(yè)主只要登記其房屋所有權(quán)，對(duì)小區(qū)使用土地范圍只要登記機(jī)構(gòu)一次統(tǒng)一登記備案即可。上文提到的小區(qū)土地使用權(quán)分?jǐn)偟葐?wèn)題也就迎刃而解。

2.2 擴(kuò)大土地登記自我舉證范圍。

《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)登記自我舉證制度，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人有提供申請(qǐng)登記事項(xiàng)的權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址面積情況的義務(wù)。在當(dāng)前的土地登記體制下，不動(dòng)產(chǎn)界址面積等情況以登記機(jī)關(guān)下屬的承辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查取得。從土地登記的角度看，土地權(quán)利人的自我舉證資料主要包括土地權(quán)屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權(quán)屬證明文件應(yīng)明確由土地登記申請(qǐng)人負(fù)責(zé)提交并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，而土地界址面積的認(rèn)定，可以采取由登記機(jī)構(gòu)的地籍調(diào)查逐步向有土地登記資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集過(guò)渡。在理順土地登記機(jī)構(gòu)后，再全面轉(zhuǎn)由土地登記機(jī)構(gòu)開(kāi)展上述工作。

2.3 制定過(guò)渡時(shí)期的土地登記收費(fèi)辦法。

《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記按宗收費(fèi)的制度。原土地登記以面積或價(jià)值來(lái)收取費(fèi)用的辦法面臨改革，但從目前看，時(shí)機(jī)還不成熟。首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還沒(méi)有建立，有關(guān)的配套法規(guī)均未出臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也沒(méi)有明確和具體的界定。其次，如果現(xiàn)在實(shí)施按宗收費(fèi)，大部分從事土地登記的機(jī)構(gòu)將面臨經(jīng)費(fèi)問(wèn)題而無(wú)法開(kāi)展正常的工作?，F(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)同樣也會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似的問(wèn)題。因此，建議在不動(dòng)產(chǎn)登記制度未建立前，維持現(xiàn)有的土地登記收費(fèi)辦法，逐步向不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)過(guò)渡。

2.4 《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記按宗收費(fèi)的制度。

土地登記制度范文第3篇

關(guān)鍵詞：舉證 地籍調(diào)查 思路 變革

中圖分類(lèi)號(hào)：P27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）02（a）-0233-02

土地登記自我舉證是土地登記申請(qǐng)時(shí)由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項(xiàng)制度，是建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、符合國(guó)際慣例土地登記制度的重要內(nèi)容，也是轉(zhuǎn)變政府職能，提高土地登記效率和社會(huì)化服務(wù)水平的重要措施。這意味著，土地登記必需的相關(guān)資料必須由申請(qǐng)者自我提供，從而土地登記的程序相應(yīng)調(diào)整為申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書(shū)。地籍調(diào)查則因?yàn)橥恋氐怯涀晕遗e證制度的實(shí)行，而變?yōu)樯暾?qǐng)之前的必要過(guò)程，其成果則成為申請(qǐng)登記的必需要件。實(shí)踐中，土地登記制度建設(shè)的滯后、地籍信息化系統(tǒng)應(yīng)用的普及等，對(duì)于許多基層國(guó)土資源部門(mén)同志都是極大的考驗(yàn)，尤其是土地登記一線的老同志，對(duì)土地登記自我舉證制度還不能準(zhǔn)確把握，從而影響了自我舉證制度作用的正確發(fā)揮。如何更好的實(shí)施自我舉證制度，對(duì)此，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)把握。

1 土地登記自我舉證制度和土地登記制度的區(qū)別

自我舉證制度是《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記重要制度之一，是指土地登記申請(qǐng)時(shí)由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果。談到自我舉證制度，與之相似、緊密相連的兩個(gè)概念不能回避：地籍調(diào)查前置和土地登記制度。所謂地籍調(diào)查前置就是指在集體土地征收、農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用、簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、核發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》前，需對(duì)批準(zhǔn)用地進(jìn)行勘測(cè)定界，先行完成地籍調(diào)查工作，出具地籍調(diào)查前置成果。地籍調(diào)查前置是土地管理工作實(shí)踐創(chuàng)新的結(jié)果，地籍調(diào)查前置后土地登記的程序就變?yōu)椋旱丶{(diào)查申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)或更換證書(shū)。需要注意的是，地籍調(diào)查前置，僅僅是將過(guò)去土地登記的程序中地籍調(diào)查環(huán)節(jié)的順序進(jìn)行了調(diào)整，提前至整個(gè)登記程序的最先，地籍調(diào)查仍然是土地登記程序的重要環(huán)節(jié)，而且仍然由國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

土地登記是指土地登記機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于土地登記是法律性、政策性和技術(shù)性很強(qiáng)的工作，普通老百姓不可能、也沒(méi)必要了解那么多與土地登記有關(guān)的法律、政策和技術(shù)，因此，必須委托土地登記人來(lái)完成。

通過(guò)上述分析，很明顯土地登記自我舉證制度必然要求地籍調(diào)查前置，但地籍調(diào)查不再是包含于土地登記程序之中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，自我舉證制度的實(shí)施必然要求有成熟的土地登記制度作為支撐，必須有一定數(shù)量的土地登記人員及機(jī)構(gòu)來(lái)服務(wù)土地登記市場(chǎng)。而地籍調(diào)查前置和土地登記制度不受自我舉證制度的必然影響，無(wú)論是否實(shí)施自我舉證制度，都可以實(shí)行地籍調(diào)查前置和土地登記制度。

2 積極推進(jìn)自我舉證制度的優(yōu)勢(shì)

實(shí)行土地登記自我舉證制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高土地登記效率和社會(huì)化服務(wù)水平的重要措施，可以進(jìn)一步優(yōu)化土地登記程序，以減少政府部門(mén)工作量，提高辦事效率和質(zhì)量。一是更加便民，體現(xiàn)了土地權(quán)利人的主體地位。過(guò)去土地登記的地籍調(diào)查等事務(wù)性工作只能是全部由國(guó)土資源行政主管部門(mén)包攬，這樣一方面土地登記申請(qǐng)人沒(méi)有自主選擇的余地；另一方面，“一對(duì)多”的供需關(guān)系使得國(guó)土資源行政主管部門(mén)疲于事務(wù)性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。自我舉證制度讓土地權(quán)利人成為自主維權(quán)的主角，在辦理土地登記中，根據(jù)相關(guān)中介的信譽(yù)、價(jià)格等市場(chǎng)綜合情況自主選擇中介進(jìn)行地籍調(diào)查、土地登記，土地權(quán)利人不再是被動(dòng)接受政府要求登記的對(duì)象，而是主動(dòng)請(qǐng)求政府給予合法權(quán)益保護(hù)，大大方便了土地權(quán)利人。二是優(yōu)化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質(zhì)量。土地登記自我舉證后，國(guó)土資源行政主管部門(mén)將從地籍測(cè)繪等沉重的事務(wù)性工作中解脫出來(lái)，專(zhuān)心于土地登記行政工作，更有利于政企分開(kāi)、依法行政，同時(shí)避免了因地籍測(cè)繪等事務(wù)性工作引起的相關(guān)土地登記訴訟、賠償?shù)蓉?zé)任，提高了土地登記工作的效率和質(zhì)量。

3 地籍測(cè)量和權(quán)屬調(diào)查全權(quán)委托給中介機(jī)構(gòu)的可行性分析

受委托開(kāi)展包括土地權(quán)屬調(diào)查在內(nèi)的地籍調(diào)查工作是土地登記機(jī)構(gòu)及人員的合法職能和業(yè)務(wù)。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地登記人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》的規(guī)定，土地登記機(jī)構(gòu)及人的業(yè)務(wù)范圍包括七項(xiàng)（如圖1所示）：一是辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書(shū)等；二是收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；三是幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；四是查詢土地登記資料；五是查證土地產(chǎn)權(quán)；六是提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；七是與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項(xiàng)。第一項(xiàng)明確規(guī)定可以受委托開(kāi)展地籍調(diào)查工作，而地籍調(diào)查的概念是指國(guó)家采用科學(xué)方法，依照有關(guān)土地法律程序，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，查清每一宗土地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，用于滿足土地登記的需要。地籍調(diào)查本身就包括了權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量。

4 自我舉證實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題和措施

4.1 存在的問(wèn)題

按照《土地登記辦法》規(guī)定：地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。按照此規(guī)定，土地登記是一種自愿行為，實(shí)行自我舉證，地籍調(diào)查成果應(yīng)由申請(qǐng)人自我提供，即通過(guò)自主選擇有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)辦理。在執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定時(shí)，實(shí)際工作中碰到很多問(wèn)題，如：（1）由于土地登記機(jī)構(gòu)是有償服務(wù)的，對(duì)于貧困戶等弱勢(shì)群體，由于經(jīng)濟(jì)困難，沒(méi)能力委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查，如何進(jìn)行自我舉證？（2）由于政府原因造成的更正登記，如果還是讓申請(qǐng)者委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查也不妥，申請(qǐng)者也無(wú)法接受。（3）按照《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定在征收土地前，要確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果，即當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。建設(shè)項(xiàng)目用地的勘測(cè)定界成果上報(bào)前，須經(jīng)地籍管理業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核。也就是說(shuō)，新增建設(shè)用地，在報(bào)批前，界址已是很清晰了，已相當(dāng)于進(jìn)行過(guò)地籍調(diào)查。用地批準(zhǔn)后，在土地登記時(shí)是否有必要再委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行重復(fù)地籍調(diào)查？

4.2 對(duì)策措施

為解決自我舉證制度下宗地地籍調(diào)查引發(fā)的主要問(wèn)題，盡快盡好的推行土地自我舉證制度，應(yīng)及時(shí)針對(duì)問(wèn)題制定相應(yīng)措施。

4.2.1 修改《地籍調(diào)查規(guī)程》中不適合《物權(quán)法》和《土地登記辦法》部分

（1）重新設(shè)計(jì)土地地籍調(diào)查表。

按《土地登記辦法》，針對(duì)工作中碰到的問(wèn)題重新設(shè)計(jì)地籍調(diào)查表，把地籍調(diào)查員改為參加國(guó)家統(tǒng)一考試獲得土地登記資格的人，地籍調(diào)查結(jié)果由土地登記機(jī)構(gòu)審核，負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。地籍調(diào)查單元宗地要考慮空間概念，修改平面地籍調(diào)查指界，需要對(duì)地表、地上、地下分別進(jìn)行地籍調(diào)查指界的要制定相應(yīng)的地籍調(diào)查表。

（2）改行政行為的指界規(guī)定為平等的民事行為規(guī)定。

自我舉證制度下的指界系指界雙方平等的民事行為，既然是舉證，當(dāng)然證據(jù)說(shuō)明問(wèn)題，不能通過(guò)下違約指界通知書(shū)強(qiáng)制性定界。建議定界時(shí)，充分考慮證據(jù)。建議修改認(rèn)界規(guī)定如下：雙方對(duì)相鄰的界限達(dá)不成協(xié)議的，可以根據(jù)不同情況按下述辦法處理：1）指界雙方有下列材料的，按提供的證據(jù)直接定界，定界后將定界結(jié)果（地籍調(diào)查表）送達(dá)給對(duì)方。①相鄰指界方有土地證的，其宗地界限以已發(fā)證的界限定界；②雙方若一方有用地批復(fù)和勘測(cè)定界圖或能證明自已界限的用地文件，以合法的用地界線直接定界；③若申請(qǐng)者已辦理房產(chǎn)證，其用地界限不超過(guò)房屋占地界限，申請(qǐng)者同意以房產(chǎn)界限為界定界的，可以直接定界；④對(duì)于法院判決的按判決書(shū)指定的范圍指界。2）雙方對(duì)相鄰的界限均拿不出依據(jù)，可以按下列辦法辦理：①經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以對(duì)有異議的界限暫不定界，只對(duì)無(wú)爭(zhēng)議的界限定界，將爭(zhēng)議界限劃出，在地籍調(diào)查表中注明，待雙方對(duì)爭(zhēng)議界限達(dá)成協(xié)議后，憑協(xié)議辦理變更地籍調(diào)查。②若雙方對(duì)界線達(dá)不成認(rèn)同，又不同意將爭(zhēng)議界限劃出，按《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十六條的規(guī)定處理。3）對(duì)于指界一方長(zhǎng)期無(wú)人居住找不到戶主，而造成不能指界的，應(yīng)采取在宗地附近張貼公告形式通知相鄰一方5天內(nèi)來(lái)指界，并照片取證，若規(guī)定時(shí)間不到場(chǎng)指界，可以在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)或村委會(huì)配合下指界，中介機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)狀和申請(qǐng)者提供的資料及當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織的書(shū)面意見(jiàn)合理定界，然后將定界結(jié)果在報(bào)紙上公告和住戶附近張貼公告，此舉參照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的規(guī)定：“受送達(dá)人下落不明，或者用規(guī)定的其他方式無(wú)法送達(dá)的，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過(guò)六十日，即視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過(guò)”的規(guī)定，60日內(nèi)無(wú)異議，定界結(jié)果生效，由人在地籍調(diào)查表中注明定界經(jīng)過(guò)。若60日內(nèi)有異議，按1）、2）兩款處理。

4.2.2 實(shí)行多機(jī)構(gòu)地籍調(diào)查

《土地登記辦法》中規(guī)定地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得，并沒(méi)規(guī)定必須由有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位辦理，鑒于中介機(jī)構(gòu)地籍調(diào)查不能滿足所有情況的土地登記地籍調(diào)查。建議地籍調(diào)查分下列情況辦理：（1）對(duì)于貧困戶等弱勢(shì)群體，應(yīng)由國(guó)土資源部門(mén)具有土地登記人資質(zhì)的人員或國(guó)土資源部門(mén)指定中介機(jī)構(gòu)免費(fèi)進(jìn)行地籍調(diào)查。（2）對(duì)于新增建設(shè)用地，由于地籍調(diào)查征地時(shí)前置，該項(xiàng)工作由國(guó)土資源部門(mén)辦理，所以在界址確認(rèn)時(shí)可以由國(guó)土資源部門(mén)中有土地登記資質(zhì)的人員進(jìn)行界址確認(rèn)，同時(shí)填制地籍調(diào)查表。土地登記時(shí)，直接提供成果。

《土地登記辦法》和《物權(quán)法》實(shí)施不久，在實(shí)際工作中，需要對(duì)如何進(jìn)行自我舉證制度下的宗地地籍調(diào)查不斷進(jìn)行探索、完善、規(guī)范，制定出符合新規(guī)定的《地籍調(diào)查規(guī)程》。

參考文獻(xiàn)

土地登記制度范文第4篇

土地登記作為一項(xiàng)重要的法律制度，對(duì)明確土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保護(hù)土地權(quán)利人的利益，保障土地交易安全，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序具有重要的作用。十多年來(lái)，我國(guó)土地登記制度取得了長(zhǎng)足進(jìn)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展以及國(guó)土資源管理中發(fā)揮了重要作用。但也一定程度上存在著違規(guī)登記、不規(guī)范登記的問(wèn)題，影響了土地登記的公信力、土地登記的效力，甚至在一定程度上影響了土地市場(chǎng)健康發(fā)展，給土地權(quán)利人造成損失。規(guī)范土地登記行為，是規(guī)范土地市場(chǎng)、加強(qiáng)土地管理的一項(xiàng)重要措施，是把“三個(gè)代表”重要思想落到實(shí)處，真正保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的具體體現(xiàn)。為進(jìn)一步規(guī)范土地登記行為，保證土地登記的合法性、有效性，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、土地登記的權(quán)屬必須清楚。土地權(quán)屬是土地管理的重要內(nèi)容，是土地登記的核心環(huán)節(jié)，要把土地權(quán)屬放在土地登記的首要位置 ，確保登記的土地權(quán)屬準(zhǔn)確、合法、有效。土地權(quán)屬的認(rèn)定，必須嚴(yán)格把握有關(guān)法律和政策界限，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行，做到依法行政。沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源或權(quán)屬來(lái)源不合法的用地，一律不予登記；權(quán)屬不清的用地，在權(quán)屬問(wèn)題解決前，不得登記。嚴(yán)禁通過(guò)登記，使違法用地合法化。經(jīng)過(guò)登記的土地，必須達(dá)到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的要求。登記中遇到的具體權(quán)屬問(wèn)題，可根據(jù)實(shí)際情況，按照原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)；土地權(quán)屬爭(zhēng)議，要在地籍調(diào)查和登記過(guò)程中及時(shí)解決，一時(shí)難以解決的，要依照《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》依法處理，并以處理結(jié)果作為登記的依據(jù)；復(fù)雜疑難的權(quán)屬問(wèn)題，要研究解決辦法，妥善處理。

二、土地登記的程序必須合法。土地登記發(fā)證要嚴(yán)格依照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定和要求進(jìn)行，要建立和完善土地登記的工作制度，嚴(yán)格履行土地登記的申請(qǐng) 、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、核發(fā)土地證書(shū)的程序，要防止出現(xiàn)在為當(dāng)事人提供便利時(shí)，減少必經(jīng)的法律程序的作法，確保土地登記的合法性。對(duì)不符合登記程序要求的，不能予以登記，不能頒發(fā)土地證書(shū)；對(duì)因指界中相鄰一方不簽字無(wú)法登記發(fā)證的，要按照原國(guó)家土地管理局《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》有關(guān)指界的規(guī)定，及時(shí)定界，明確相鄰方土地權(quán)屬界線，進(jìn)行登記發(fā)證。不能因一方原因造成土地登記發(fā)證久拖不決，影響當(dāng)事人的合法權(quán)益。注冊(cè)登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，在土地權(quán)源審批材料中要有事實(shí)和法律依據(jù)的正確表述，準(zhǔn)確記載， 以備查驗(yàn)。

三、土地登記的主體必須統(tǒng)一。依照我國(guó)有關(guān)土地管理的法律規(guī)定，土地登記的主體是縣級(jí)以上人民政府，只有縣級(jí)以上人民政府才具有土地登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)的權(quán)力。人民政府派出性機(jī)構(gòu)，特別是各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)，一律不得辦理土地登記手續(xù)，不得頒發(fā)土地證書(shū)。已經(jīng)以開(kāi)發(fā)區(qū)名義登記發(fā)證的，要堅(jiān)決予以糾正、換發(fā)。土地他項(xiàng)權(quán)利如土地抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)，必須與該土地所有權(quán)和使用權(quán)登記機(jī)關(guān)一致，不得在另一登記機(jī)關(guān)分別進(jìn)行登記。

四、取消“土地權(quán)屬證明”。土地證書(shū)是證明當(dāng)事人享有土地權(quán)屬有效的法律憑證。從本文件下發(fā)之日起，各類(lèi)土地權(quán)屬審核，必須以土地證書(shū)作為土地權(quán)利的唯一證明材料。取消以前在國(guó)企改革等工作中，以出具“土地權(quán)屬證明”，代替土地證書(shū)進(jìn)行權(quán)屬審查的作法。今后，凡土地征用、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目立項(xiàng)和國(guó)企改革等涉及土地權(quán)屬認(rèn)定，必須以土地證書(shū)為依據(jù)，對(duì)以其他材料作為土地權(quán)屬證明的，一律不予承認(rèn) .

五、不符合規(guī)定不得登記。要嚴(yán)把登記關(guān)口，對(duì)于出讓土地沒(méi)有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記；對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地沒(méi)有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓底價(jià)的，不得登記；對(duì)違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。

六、實(shí)行登記人員持證上崗，建立責(zé)任追究制度。從事土地登記的人員，要取得全國(guó)統(tǒng)一的《土地登記上崗資格證》，方可從事土地登記工作。沒(méi)有取得該資格證書(shū)的人員，不得直接從事土地登記工作，不得在有關(guān)登記文件中簽字。要建立登記人員責(zé)任追究制度，對(duì)違規(guī)操作造成錯(cuò)登、漏登的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；因違規(guī)登記造成權(quán)利人重大損失的，要追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。

土地登記制度范文第5篇

摘 要：地役權(quán)能最大化的提高土地的利用率。而登記制度作為地役權(quán)制度的重要內(nèi)容之一，其完善與否關(guān)系到地役權(quán)功能的能否正常實(shí)現(xiàn)。本文介紹了香港地役權(quán)登記的內(nèi)容、效力、公示以及注冊(cè)日期等，旨在借鑒香港地役權(quán)登記制度中合理的內(nèi)容，進(jìn)而完善內(nèi)地地役權(quán)的登記制度。

關(guān)鍵詞：地役權(quán)；登記；土地契約注冊(cè)制度

一、香港的地役權(quán)登記制度

（一）香港的土地登記制度

土地契約注冊(cè)制度是指由土地注冊(cè)處對(duì)土地契約進(jìn)行登記注冊(cè)并予以保存記錄的一項(xiàng)制度，它是香港目前實(shí)施的土地登記制度。根據(jù)《香港法例》第128章《土地注冊(cè)條例》的規(guī)定，對(duì)所有契據(jù)、轉(zhuǎn)易契及其他書(shū)面形式的文書(shū)和判決，包括會(huì)影響契據(jù)、轉(zhuǎn)易契及其他書(shū)面形式的文書(shū)和判決，以及會(huì)影響在香港的任何一幅地、物業(yè)單位或處所的文書(shū)和判決，進(jìn)行登記和注冊(cè)。①可見(jiàn)，在土地契約制度下，土地契約和其他與物業(yè)交易有關(guān)的文件和資料都必須送交到土地注冊(cè)處進(jìn)行登記，文件資料的具體情況會(huì)記錄到土地登記冊(cè)上。土地契約注冊(cè)制度以“當(dāng)事人主義“為行事原則，登記只是對(duì)抗要件，并不影響物權(quán)的變動(dòng)。香港現(xiàn)行的土地登記制度是香港政府幾十年積累的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

（二）香港的地役權(quán)登記制度

1．香港地役權(quán)的概念

香港地役權(quán)是為行使自己土地及土地上的權(quán)益，而對(duì)他人土地享有使用和利用的權(quán)利，即是以此土地供彼土地之役。地役權(quán)可分為方便地役權(quán)和收益地役權(quán)②。

2．香港地役權(quán)登記制度

(1)登記記載的內(nèi)容

《香港法例》第585章第51條規(guī)定，設(shè)立地役權(quán)或證明地役權(quán)存在的文書(shū)須指明─ (a) 該地役權(quán)的性質(zhì)、所授予的該地役權(quán)有效期及用意是影響該地役權(quán)的享用的任何條件、局限或限制；

(b) 負(fù)擔(dān)著該地役權(quán)的注冊(cè)土地或注冊(cè)長(zhǎng)期租契；如處長(zhǎng)要求，亦須指明該土地上負(fù)擔(dān)著該地役權(quán)的特定部分；及

(c) 享有該地役權(quán)利益的注冊(cè)土地或注冊(cè)長(zhǎng)期租契；如處長(zhǎng)要求，亦須指明該土地上享有該地役權(quán)利益的特定部分。

(d) 任何地役權(quán)的注冊(cè)，須藉在業(yè)權(quán)注冊(cè)紀(jì)錄上，就負(fù)擔(dān)著該地役權(quán)的注冊(cè)土地或注冊(cè)長(zhǎng)期租契及受益于該地役權(quán)的注冊(cè)土地或注冊(cè)長(zhǎng)期租契而記入設(shè)立該地役權(quán)或證明該地役權(quán)存在的文書(shū)的詳情而達(dá)成。③由此可見(jiàn)，地役權(quán)登記記載的內(nèi)容不僅包括地役權(quán)的目的、性質(zhì)、范圍和有效期間，而且還需要記載負(fù)擔(dān)或享有該地役權(quán)的注冊(cè)土地或注冊(cè)長(zhǎng)期租契。

(2) 登記的效力

香港的土地契約制度奉行的是當(dāng)事人主義原則，所以當(dāng)事人一旦達(dá)成地役權(quán)設(shè)立、變更或終止的合意并記載于書(shū)面契約上，地役權(quán)成立并即時(shí)生效。登記注冊(cè)只是對(duì)抗要件之一，并不影響物權(quán)的變動(dòng)。因此，當(dāng)事人對(duì)地役權(quán)進(jìn)行登記僅產(chǎn)生對(duì)抗第三人的公示效力，并不是影響地役權(quán)變動(dòng)的決定因素。

(3) 登記的公示

查閱土地記錄是香港土地注冊(cè)處向市民提供的一項(xiàng)公共服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括：

1）可公開(kāi)查詢的各類(lèi)土地紀(jì)錄

在香港，可以公開(kāi)查詢的土地紀(jì)錄就有五種，主要包括土地登記冊(cè)、注冊(cè)摘要、注冊(cè)摘要日志、政府租契、集體政府租契。因此，香港的普通市民想要了解某一物業(yè)的地役權(quán)的登記信息，只需繳納一定的費(fèi)用，就可以通過(guò)柜臺(tái)查詢、自助查詢和網(wǎng)絡(luò)查詢等多種方式獲得自己想要的登記信息。

2）查冊(cè)的種類(lèi)

香港的土地登記處將查冊(cè)取得的資料信息按照電腦土地登記冊(cè)、文件影印本和紙張三種形式保存和記錄下來(lái)，以方便市民可以按照自己的喜好選擇查冊(cè)的種類(lèi)。

3）查冊(cè)的方式

a.柜位查冊(cè)和自助查冊(cè)，根據(jù)土地注冊(cè)處的提示規(guī)定，香港市民可以前往金鐘道土地注冊(cè)處客戶服務(wù)中心及新界各處查冊(cè)中心，使用柜位查冊(cè)服務(wù)和自助查冊(cè)服務(wù)，查閱相關(guān)土地登記冊(cè)，以及訂購(gòu)全港各區(qū)物業(yè)的土地文件影像副本等。

b.網(wǎng)上查冊(cè)：香港市民可以通過(guò)登陸土地注冊(cè)處的“綜合注冊(cè)資訊系統(tǒng)”，查詢相關(guān)的土地及物業(yè)信息。此外，市民還可以通過(guò)“綜合注冊(cè)資訊系統(tǒng)”以下載、電郵、傳真、郵遞及柜位領(lǐng)取等方式索取土地文件相關(guān)副本。 由此可見(jiàn)，在香港，地役權(quán)登記公示的服務(wù)對(duì)象為全體公民，香港市民只需繳納一定的費(fèi)用就可以查閱相關(guān)的地役權(quán)信息資料。而地役權(quán)登記公示的內(nèi)容包括土地登記冊(cè)、注冊(cè)摘要、注冊(cè)摘要日志、政府租契、集體政府租契等，所以，只要與地役權(quán)有關(guān)的以上資料，公眾便可以自由查閱。此外，香港政府還提供了多種多樣的查閱方式和種類(lèi)，從各方面滿足了公眾的查閱需求。 --!>

4．登記的注冊(cè)日期

《香港法例》第128章第5條規(guī)定，“所有在下述各有關(guān)時(shí)間內(nèi)妥為注冊(cè)的契據(jù)、轉(zhuǎn)易契及其他書(shū)面形式的文書(shū)和判決，即：在簽立后一個(gè)月內(nèi)分別注冊(cè)的所有契據(jù)、轉(zhuǎn)易契及其他書(shū)面形式的文書(shū)，以及在登錄或記錄后一個(gè)月內(nèi)注冊(cè)的所有判決，須各別地以同樣方式享有優(yōu)先權(quán)，并且分別地只依照各有關(guān)日期生效，其方式猶如本條例并未通過(guò)一樣?！雹芸梢?jiàn)，在香港，地役權(quán)的注冊(cè)日期分為優(yōu)先注冊(cè)日和實(shí)際注冊(cè)日。

三、香港地役權(quán)登記制度對(duì)我國(guó)的啟示

1．?dāng)U大查詢主體的范圍，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益

從《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》和《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的規(guī)定可知，在內(nèi)地，土地權(quán)利人和利害關(guān)系人可以查詢土地登記資料，但只有土地或房屋權(quán)利人、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)才有資格查詢?cè)嫉怯涃Y料。主體范圍受限無(wú)形中增加了當(dāng)事人的交易成本，也給當(dāng)事人的交易帶來(lái)了不可預(yù)知的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者建議應(yīng)擴(kuò)大地役權(quán)查詢主體的范圍，尤其是應(yīng)將律師納入到查詢主體的范圍，以較少交易主體的法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益。此外，《律師法》賦予了律師調(diào)查取證的權(quán)利，所以當(dāng)持有合法律師執(zhí)業(yè)證和律師事務(wù)所證明的律師進(jìn)行查詢?nèi)∽C時(shí)，土地登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極予以配合，而不是相互推諉職責(zé)。

2．增加登記查詢的種類(lèi)和方式，為市民提供更方便優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

在香港，土地登記處以計(jì)算機(jī)、微型縮影和紙張三種形式記載和保存登記資料，而普通市民可以通過(guò)柜位查冊(cè)、自助查冊(cè)和網(wǎng)上查冊(cè)三種方式查詢登記信息。多種多樣的查詢方式和種類(lèi)為市民提供了方便快捷的查詢服務(wù)。而在內(nèi)地，當(dāng)事人的查詢方式只有一種，即親自到相關(guān)的土地或房屋登記部門(mén)進(jìn)行查詢，這種單一的查詢方式不僅不便于當(dāng)事人進(jìn)行查詢，而且如遇到登記部門(mén)記載不一致的情形，還會(huì)給當(dāng)事人增加額外的交通負(fù)擔(dān)。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒香港的查詢服務(wù)機(jī)制，增加內(nèi)地的查詢方式和種類(lèi)，尤其是應(yīng)該充分利用便捷的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，為公民提供更高效方便的查詢服務(wù)。（作者單位：昆明理工大學(xué)法學(xué)院）

注解：

① 《香港法例》第128章《土地注冊(cè)條例》第2條 為影響土地的文書(shū)注冊(cè)而設(shè)立土地注冊(cè)處

② 馮心民：《港澳民法概論》經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007年版第30頁(yè)

③ 《香港法例》第585章《土地業(yè)權(quán)條例》第51條 地役權(quán)

④ 《香港法例》第128章《土地注冊(cè)條例》第5條 文書(shū)簽立后須予注冊(cè)的期限

參考文獻(xiàn)：

［1］ 馮心民：《港澳民法概論》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007年版

［2］ 趙開(kāi)勇. 淺議香港土地登記公示制度及其對(duì)內(nèi)地的啟示. 濟(jì)南市律師優(yōu)秀論文