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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文第1篇

首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過(guò)融入“5WIH”六要素來(lái)完成對(duì)事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個(gè)“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個(gè)“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個(gè)“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動(dòng)；第四個(gè)“W”When－－調(diào)研活動(dòng)中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時(shí)間段或者結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；第五個(gè)“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對(duì)象都選取的是符合哪些特征的人；第六個(gè)“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過(guò)哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目。

其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問(wèn)卷。從問(wèn)卷的邏輯性，卷首語(yǔ)的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對(duì)象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對(duì)性調(diào)查問(wèn)卷，規(guī)避問(wèn)卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問(wèn)，答案界定模糊，歧義性問(wèn)句，多重否定句，假設(shè)性問(wèn)題，誘導(dǎo)性問(wèn)題，數(shù)組重疊，敏感問(wèn)題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語(yǔ)無(wú)針對(duì)性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問(wèn)卷。在首次修改后調(diào)查問(wèn)卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問(wèn)卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問(wèn)卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場(chǎng)需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場(chǎng)調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也不例外。對(duì)各小組搜集回來(lái)的調(diào)查問(wèn)卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問(wèn)卷；第二類廢卷通過(guò)顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對(duì)象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問(wèn)卷填寫過(guò)程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無(wú)效問(wèn)卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)矛盾。比如購(gòu)房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬(wàn)元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)極為不符，這說(shuō)明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問(wèn)卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無(wú)效或者廢卷后，調(diào)研樣本過(guò)少，無(wú)法真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來(lái)就是數(shù)據(jù)的分析，在這個(gè)階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺(tái)的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級(jí)，我們要求學(xué)生通過(guò)“SPAA”軟件完成對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的分析，讓學(xué)生在做的過(guò)程中完成對(duì)統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對(duì)還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級(jí)，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時(shí)，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢(shì)分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文第2篇

【關(guān)鍵詞】基于工作過(guò)程 高職 人居環(huán)境 教學(xué)設(shè)計(jì)

【基金項(xiàng)目】廣東省教育科學(xué)“十一五”規(guī)劃2010年度研究項(xiàng)目《低碳經(jīng)濟(jì)背景下資源環(huán)境與城市管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究與實(shí)踐》（課題編號(hào)：2010tjk220）。

【中圖分類號(hào)】G42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】2095-3089（2013）06-0253-02

進(jìn)入21世紀(jì)，城市空氣污染和噪音越來(lái)越成為城市的常見(jiàn)病，嚴(yán)重危害著人們的身體和精神健康。國(guó)家通過(guò)各種政策號(hào)召各級(jí)政府，企業(yè)和個(gè)人參與到低碳社會(huì)的建設(shè)中來(lái)，因此，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為適應(yīng)社會(huì)和市場(chǎng)的需要，積極開(kāi)發(fā)綠色低碳住宅。作為為房地產(chǎn)企業(yè)輸送智力資源的高職院校，應(yīng)該與市場(chǎng)需求保持同步。我院通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研和畢業(yè)生的反饋，對(duì)人才培養(yǎng)方案進(jìn)行了修訂，近兩年將《人居環(huán)境》課程作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的專業(yè)課開(kāi)設(shè)。通過(guò)兩年的探索，我們教學(xué)團(tuán)隊(duì)對(duì)該課程的建設(shè)積累了一些心得體會(huì)。本文試圖從高職房地產(chǎn)類專業(yè)的《人居環(huán)境》課程的設(shè)置背景，課程總體定位，課程內(nèi)容選取，課外實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)等方面對(duì)該課程的教學(xué)進(jìn)行一些探討。

1.課程設(shè)置背景

1.1政府對(duì)綠色低碳住宅的倡導(dǎo)

2009年12月在丹麥?zhǔn)锥几绫竟匍_(kāi)的世界氣候大會(huì)，標(biāo)志著世界經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)以“低碳”為顯著特點(diǎn)的新時(shí)代。中國(guó)通過(guò)政府制定中期減排目標(biāo)，決心將粗放型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞?、環(huán)保、節(jié)能的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。積極進(jìn)行節(jié)能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國(guó)房地產(chǎn)走上健康發(fā)展的必由之路。政府通過(guò)制定有關(guān)政策引導(dǎo)來(lái)推動(dòng)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能意識(shí)和參與。各級(jí)政府出臺(tái)建設(shè)低碳城市的行動(dòng)綱領(lǐng)和實(shí)施意見(jiàn)，明確建設(shè)低碳建筑有關(guān)規(guī)定，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修、驗(yàn)收、物業(yè)等各環(huán)節(jié)，對(duì)新、舊建筑提出綠色低碳化建設(shè)規(guī)定。同時(shí)，各級(jí)政府實(shí)施相關(guān)扶持激勵(lì)政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對(duì)新材料的開(kāi)發(fā)應(yīng)用扶持力度。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)綠色低碳住宅的需求

低碳新材料的應(yīng)用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的綜合效益上來(lái)講，總成本是下降的，使資源浪費(fèi)的現(xiàn)象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購(gòu)買節(jié)能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節(jié)電40千瓦時(shí)計(jì)算，一年就可以節(jié)約數(shù)千元左右，這樣購(gòu)房增加成本大約幾年就可收回。根據(jù)權(quán)威調(diào)查機(jī)構(gòu)所做的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示，80%左右的受訪者表示會(huì)選擇購(gòu)買低碳住宅，由此可見(jiàn)低碳建筑的市場(chǎng)很廣闊，普通居民對(duì)低碳的接受能力比較強(qiáng)。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)需求，逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保水平。

1.3低碳住宅技術(shù)的使用和普及

“綠色低碳住宅”是一種低碳，環(huán)保，節(jié)能的居住空間。這類住宅實(shí)質(zhì)是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，在以人為本的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。近年來(lái)，低碳住宅技術(shù)的使用和普及越來(lái)越廣泛，一方面政府通過(guò)合理發(fā)展城市規(guī)模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創(chuàng)造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對(duì)能源的依賴。另一方面，企業(yè)通過(guò)住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新，包括建筑設(shè)計(jì)如戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)創(chuàng)新、遮陽(yáng)通風(fēng)技術(shù)，中水利用技術(shù)，利用太陽(yáng)能等綠色可再生能源技術(shù)，來(lái)補(bǔ)充能源消耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。這些節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用為低碳住宅的實(shí)現(xiàn)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

所以，作為未來(lái)從事房地產(chǎn)行業(yè)的學(xué)生們，應(yīng)該將這類知識(shí)作為專業(yè)課進(jìn)行學(xué)習(xí)和灌輸，使他們具備基本的規(guī)劃和設(shè)計(jì)節(jié)能低碳環(huán)保住宅的能力。

2.課程總體定位

國(guó)家教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》（教高[2006]16號(hào)文件）指出：高等職業(yè)院校要積極與行業(yè)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)課程，根據(jù)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位（群）的任職要求，參照相關(guān)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，改革課程體系和教學(xué)內(nèi)容。

我院的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)將培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論、基本知識(shí)和基本技能，熟練掌握房地產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)利用和經(jīng)營(yíng)管理的技能，能夠從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)營(yíng)銷與經(jīng)紀(jì)為主要能力，兼具房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期報(bào)建與策劃、后期物業(yè)管理服務(wù)方面工作的一專多能的高素質(zhì)技能型人才。學(xué)生通過(guò)三年的學(xué)習(xí)，考取助理房地產(chǎn)策劃師、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員或物業(yè)管理員（三選一）資格證，可勝任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建員、樓盤營(yíng)銷策劃專員、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理員等崗位。通過(guò)廣泛的調(diào)研，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對(duì)照表如表一。

表1：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對(duì)照表

根據(jù)表一對(duì)照中各種職業(yè)資格對(duì)應(yīng)的工作任務(wù)和技能要求，我院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)確定了專業(yè)技能課的構(gòu)成，具體課程進(jìn)程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業(yè)人居環(huán)境規(guī)劃和維護(hù)的知識(shí)和技能，所以將《人居環(huán)境》課程定位于我院該專業(yè)的專業(yè)課，用于學(xué)生拓展能力的培養(yǎng)。我院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線如圖一。

圖1：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線

3.課程內(nèi)容選取

根據(jù)國(guó)家對(duì)高職院校課程改革的要求，在《人居環(huán)境》課程中，我們課程團(tuán)隊(duì)通過(guò)對(duì)接房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程與行業(yè)（企業(yè)）崗位（群），以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作過(guò)程為主線、典型工作任務(wù)為節(jié)點(diǎn)，整合、序化和重構(gòu)《人居環(huán)境》課程內(nèi)容；引入企業(yè)真實(shí)項(xiàng)目，以典型產(chǎn)品為載體設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境，探索任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)法在課程中的運(yùn)用，改進(jìn)學(xué)生考核與評(píng)價(jià)指標(biāo)與方式，促進(jìn)學(xué)生核心職業(yè)能力和綜合職業(yè)技能的形成。課程計(jì)劃總學(xué)時(shí)為36學(xué)時(shí)，主要教學(xué)內(nèi)容、重點(diǎn)和學(xué)時(shí)數(shù)分配如下表。在表二中，我們根據(jù)人居環(huán)境工作的具體內(nèi)容，將課程整合為三項(xiàng)基礎(chǔ)理論知識(shí)和十項(xiàng)工作任務(wù)，通過(guò)教學(xué)中基于工作過(guò)程的十個(gè)項(xiàng)目的訓(xùn)練，使學(xué)生掌握人居環(huán)境打造和規(guī)劃的基本技能。

表2：《人居環(huán)境》課程教學(xué)進(jìn)度表

4.課外實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)

對(duì)《人居環(huán)境》課程的學(xué)習(xí)不但需要課內(nèi)分散工作任務(wù)的操作實(shí)習(xí)，還需要課外綜合實(shí)訓(xùn)的實(shí)際運(yùn)用，課外實(shí)訓(xùn)內(nèi)容主要通過(guò)以下綜合實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)來(lái)完成。

4.1實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)一：樓盤人居環(huán)境實(shí)地調(diào)研

4.1.1實(shí)訓(xùn)目的

現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)學(xué)生認(rèn)識(shí)居住區(qū)的人居系統(tǒng)構(gòu)成，培養(yǎng)真實(shí)工作環(huán)境的適應(yīng)能力。

4.1.2實(shí)訓(xùn)要求

利用課下時(shí)間讓同學(xué)們實(shí)地調(diào)研樓盤，分析具體樓盤的人居環(huán)境構(gòu)成。參觀樓盤的各項(xiàng)人居系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況。

4.1.3實(shí)訓(xùn)步驟

教師選定調(diào)研樓盤，利用課下時(shí)間讓同學(xué)們實(shí)地調(diào)研企業(yè)，參觀樓盤的各項(xiàng)人居系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況。最后提交一份某樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)情況的調(diào)研報(bào)告。

4.2實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)二：樓盤人居環(huán)境比較

4.2.1實(shí)訓(xùn)目的

使學(xué)生通過(guò)調(diào)查了解不同樓盤在打造人居環(huán)境時(shí)的具體方法和策略，進(jìn)一步培養(yǎng)學(xué)生如何將所學(xué)知識(shí)應(yīng)用到真實(shí)工作環(huán)境中。

4.2.2實(shí)訓(xùn)要求

利用課下時(shí)間讓同學(xué)們調(diào)研不同樓盤的大氣、水、聲環(huán)境，固體廢物的處理和利用熱環(huán)境、光環(huán)境、電磁輻射環(huán)境、放射性環(huán)境，居住區(qū)綠化，居住區(qū)氣候的改善等的情況，并比較各個(gè)樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。

4.2.3實(shí)訓(xùn)步驟

教師選定幾個(gè)調(diào)研樓盤，利用課下時(shí)間讓同學(xué)們實(shí)地調(diào)研企業(yè)，然后按照人居環(huán)境的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，讓學(xué)生分析各個(gè)樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。最后提交一份各樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)比較的調(diào)研報(bào)告。

4.3實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)三：樓盤營(yíng)銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案寫作

4.3.1實(shí)訓(xùn)目的

培養(yǎng)營(yíng)銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）文案寫作的能力，培養(yǎng)對(duì)樓盤的整體策劃和推廣的能力。

4.3.2實(shí)訓(xùn)要求

根據(jù)所學(xué)知識(shí)，學(xué)生在課下對(duì)老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個(gè)營(yíng)銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案，并在課堂上演講。

4.3.3實(shí)訓(xùn)步驟

學(xué)生先在課下進(jìn)行指定樓盤營(yíng)銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案寫作的準(zhǔn)備工作，以組為單位在教師指導(dǎo)下進(jìn)行樓盤營(yíng)銷策劃方案的講解和評(píng)比，最后提交一份XX樓盤營(yíng)銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計(jì)部分）方案。

5.結(jié)語(yǔ)

高職房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置《人居環(huán)境》課程是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的需要，也是高職房地產(chǎn)類專業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)人才的需要。作為高職院校教師，我們還應(yīng)不斷關(guān)注低碳節(jié)能技術(shù)的發(fā)展，強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊雨華，宗建偉 人居環(huán)境科學(xué)課程教學(xué)改革研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2013（1）。

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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文第3篇

當(dāng)企業(yè)被問(wèn)及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時(shí)，生產(chǎn)一線的工人首當(dāng)其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗(yàn)較少的普通員工和專業(yè)人員。

金融危機(jī)的全球性蔓延，正在逐步影響著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，企業(yè)人力資源相關(guān)政策也受到不同程度的沖擊和挑戰(zhàn)。亞洲金融風(fēng)暴之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的高速增長(zhǎng)，習(xí)慣于增長(zhǎng)模式下的人力資源決策，將采取何種應(yīng)對(duì)措施？而這些應(yīng)對(duì)措施的采用，又將給每個(gè)員工的切身利益帶來(lái)怎樣的影響？美世近期完成的“面對(duì)金融危機(jī)，人力資源管理如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)”的調(diào)研，生動(dòng)地描繪出了一幅冬天里的企業(yè)“眾生相”，也在一定程度上預(yù)示著2009 年職場(chǎng)人的生存狀態(tài)。

三大行業(yè)受經(jīng)濟(jì)衰退影響最大

從調(diào)研結(jié)果看，50％以上的內(nèi)向型企業(yè)對(duì)2008 年能否完成業(yè)績(jī)指標(biāo)持樂(lè)觀態(tài)度，而僅有10％左右的企業(yè)認(rèn)為很可能不能完成預(yù)先設(shè)定的業(yè)績(jī)指標(biāo)。展望2009 年，25％的以出口為導(dǎo)向的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)放緩將對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。從不同行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)、汽車、半導(dǎo)體行業(yè)受經(jīng)濟(jì)衰退影響最大，主要是其對(duì)資金需求量大，屬于資金密集型行業(yè)。對(duì)于未來(lái)2~3 年企業(yè)中短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，多數(shù)企業(yè)表示可能會(huì)考慮重新調(diào)整，尤其是汽車、半導(dǎo)體、電子和制造行業(yè)的企業(yè)。

近四成企業(yè)將削減人力資本投入

有關(guān)企業(yè)又將通過(guò)何種手段提升競(jìng)爭(zhēng)力及生存能力呢？ 82％的企業(yè)首先選擇了控制運(yùn)營(yíng)成本。運(yùn)營(yíng)成本不但要在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候?qū)嵤┯行Э刂疲瞧髽I(yè)擺脫危機(jī)的關(guān)鍵。為了安全度過(guò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的經(jīng)濟(jì)周期，保證利潤(rùn)不下滑，89％的企業(yè)采用的最直接有效的手段就是在成本控制上尋找壓縮空間。其次，在全球采購(gòu)的時(shí)代背景下，追逐質(zhì)優(yōu)價(jià)低的生產(chǎn)資料或者非生產(chǎn)性物資，是企業(yè)全球化發(fā)展中至關(guān)重要的步驟。調(diào)研中70％的企業(yè)選擇降低采購(gòu)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本控制，這樣不但可以提高自身利潤(rùn)水平，也可以讓利于消費(fèi)者，從而保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模是近半數(shù)（47％）企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本最直接的手段之一。同時(shí)，鞏固和加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)地位、提高客戶滿意度、通過(guò)鼓勵(lì)創(chuàng)新提高企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率等措施，也是近一半以上企業(yè)最關(guān)注的領(lǐng)域。

關(guān)于生產(chǎn)力要素中的人力資本投資，雖然沒(méi)有入選企業(yè)最迫切需要加強(qiáng)的管理領(lǐng)域，但也有38％的企業(yè)明確提出打算削減人力資本投入，其中半導(dǎo)體以及電子行業(yè)表現(xiàn)最為突出，分別有69％和49％的企業(yè)表達(dá)此種意向；另有25％的企業(yè)表示, 有意向通過(guò)關(guān)閉工廠、削減工作崗位、提供彈性工作方式等手段，縮減企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，應(yīng)對(duì)危機(jī)。

調(diào)整、壓縮成為主旋律

薪酬預(yù)算――2009 年加薪預(yù)算平均下降1~2 個(gè)百分點(diǎn)

對(duì)于2009 年薪酬增長(zhǎng)預(yù)算，絕大多數(shù)參與本次調(diào)研的企業(yè)表示會(huì)對(duì)之前已經(jīng)完成的2009 年薪酬增長(zhǎng)預(yù)算進(jìn)行一定的調(diào)整，調(diào)整后的加薪預(yù)算平均下降1~2 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)美世在2008 年9 月的2008 年中國(guó)地區(qū)薪酬調(diào)研結(jié)果，2009 年中國(guó)一線城市的平均加薪率為9.4%。各行業(yè)調(diào)整前后的平均水平略有差異，加薪下調(diào)幅度最大的為半導(dǎo)體行業(yè)，降幅達(dá)到3 個(gè)百分點(diǎn)（調(diào)整前為平均9.3％，調(diào)整后為平均6.3％）。其次為房地產(chǎn)行業(yè)，降幅達(dá)到2.7 個(gè)百分點(diǎn)（調(diào)整前為平均9％，調(diào)整后為平均6.3％）。電子行業(yè)平均降幅為2.2 個(gè)百分點(diǎn)（調(diào)整前為平均10.1％，調(diào)整后為平均7.9％），位列降幅較大的第三位。而醫(yī)藥行業(yè)幾乎沒(méi)有變化，調(diào)整前后均為9.5％。

短期激勵(lì)――13％的企業(yè)會(huì)設(shè)計(jì)和實(shí)行更能體現(xiàn)以績(jī)效為導(dǎo)向的獎(jiǎng)

金分配方法

盡管有52％的調(diào)研企業(yè)表示暫時(shí)不會(huì)針對(duì)危機(jī)調(diào)整公司薪酬結(jié)構(gòu)方案，但也有13％的企業(yè)表示會(huì)采取行動(dòng)，設(shè)計(jì)和實(shí)行更能體現(xiàn)以績(jī)效為導(dǎo)向的獎(jiǎng)金分配方法，即通過(guò)增加變動(dòng)獎(jiǎng)金收入的比例，調(diào)整固定現(xiàn)金的比例，從而有效控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，把企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受危機(jī)影響的程度降至最低點(diǎn)。同時(shí)，有16％的企業(yè)削減獎(jiǎng)金總額規(guī)模。有些企業(yè)通過(guò)增加績(jī)效考核周期的頻度，全面加強(qiáng)業(yè)績(jī)監(jiān)控，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)解決。

人才招聘――專業(yè)人士及高級(jí)專業(yè)人士需求仍然較高

近半數(shù)調(diào)研企業(yè)表示將會(huì)把人才招聘的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)短缺、供不應(yīng)求的稀缺人才，而39％的企業(yè)表示其招聘計(jì)劃未受影響。很多企業(yè)在市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的情況下，由于各種原因沒(méi)有機(jī)會(huì)吸引到優(yōu)秀人才。當(dāng)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷、部分企業(yè)選擇裁員方式削減勞動(dòng)力規(guī)模時(shí)，恰好是一些企業(yè)在市場(chǎng)上尋找人才的最佳時(shí)機(jī)。因此，有5％的參與調(diào)研企業(yè)表示會(huì)在2009 年加大招聘力度。調(diào)研發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)專業(yè)人士及高級(jí)專業(yè)人士的需求仍然較高。當(dāng)企業(yè)被問(wèn)及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時(shí)，生產(chǎn)一線的工人首當(dāng)其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗(yàn)較少的普通員工和專業(yè)人員。而擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的資深員工則是最安全的群體，他們擔(dān)負(fù)著保持企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)、走出困境的重任。從不同行業(yè)看，地產(chǎn)、電信、汽車行業(yè)對(duì)有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)人才需求旺盛，尤其是此次受金融危機(jī)影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商迫切需要高級(jí)銷售人才應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)。另外，調(diào)研顯示消費(fèi)品行業(yè)和高科技行業(yè)對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生有較高需求，將為大學(xué)畢業(yè)生提供廣泛就業(yè)空間。

培訓(xùn)管理――重點(diǎn)從委托外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)轉(zhuǎn)向挖掘內(nèi)部培訓(xùn)力量

近半數(shù)企業(yè)把培訓(xùn)支出列入要削減的人力資源管理領(lǐng)域的支出費(fèi)用之一。同時(shí)，76% 的企業(yè)把“外部培訓(xùn)”作為需要重新考慮的領(lǐng)域（美世2008 年《公司基準(zhǔn)調(diào)研報(bào)告》顯示，企業(yè)培訓(xùn)支出的70% 為外部培訓(xùn)），不少企業(yè)表示將在未來(lái)把重點(diǎn)從委托外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，轉(zhuǎn)向挖掘公司內(nèi)部培訓(xùn)力量，使公司的培訓(xùn)更有針對(duì)性、目的性。值得一提的是，對(duì)跨國(guó)公司而言，海外培訓(xùn)一直被認(rèn)為是企業(yè)為員工提供福利或者獎(jiǎng)勵(lì)與認(rèn)可的手段之一，但由于較高的成本以及海外經(jīng)濟(jì)也面臨挑戰(zhàn)等因素的影響，有23％的企業(yè)決定嚴(yán)格控制這方面的支出。

長(zhǎng)期激勵(lì)――以股票期權(quán)為代表的長(zhǎng)期激勵(lì)方案將被修改或暫停執(zhí)行

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文第4篇

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了不利影響。近年來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應(yīng)對(duì)融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開(kāi)始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中。私募股權(quán)投資(Private Equity Investment)是投資方對(duì)非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資并通過(guò)將被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開(kāi)上市(包括買殼上市后的再融資)之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國(guó)際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢(shì)，在并購(gòu)活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)作為全球市場(chǎng)的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報(bào)告顯示，中國(guó)已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場(chǎng)。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國(guó)大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達(dá)到55.6億美元，其中超過(guò)25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè);2007年1-11月，中國(guó)大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達(dá)170個(gè)，投資總額上升至124.9億美元。

資料來(lái)源:清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo)，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財(cái)務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng);財(cái)務(wù)投資者一般指不專門針對(duì)某個(gè)行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財(cái)務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團(tuán)等。

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)私募股權(quán)投資基金的基本流程如下:

在引進(jìn)私募股權(quán)的過(guò)程中，企業(yè)需要注重項(xiàng)目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計(jì)，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點(diǎn)。

四、成功案例分析

1.近年來(lái)主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛投資中國(guó)市場(chǎng)。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目融資、Pre-IPO等方式引進(jìn)私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來(lái)的豐富的資金，下表為近年來(lái)部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況:

2.典型案例分析——鑫苑中國(guó)

(1)公司簡(jiǎn)介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國(guó)二線城市的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專注大型復(fù)合社區(qū)開(kāi)發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時(shí)開(kāi)發(fā)小型住宅項(xiàng)目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。2007年12月13日，鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司(NYSE:XIN)，在美國(guó)紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對(duì)鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、完善其“零庫(kù)存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

(2)私募前發(fā)展?fàn)顩r

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開(kāi)始于2006年3月籌備在美國(guó)上市計(jì)劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲(chǔ)備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為226萬(wàn)平方米和305萬(wàn)平方米，2006年由于開(kāi)工面積急劇增加，土地儲(chǔ)備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達(dá)到美國(guó)資本市場(chǎng)的上市門檻提供了支持，也解決了當(dāng)前資金壓力，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬(wàn)元和86411萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，不利于企業(yè)上市融資。

(3)私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計(jì)融資達(dá)7500萬(wàn)美元，當(dāng)年末總資產(chǎn)達(dá)到196236萬(wàn)元，增長(zhǎng)超過(guò)1倍，資產(chǎn)負(fù)債率下降至56.02%，降幅超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴(kuò)張資金和增加注冊(cè)資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元人民幣;2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本2億元人民幣;2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)(成都)有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲(chǔ)備(擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積)上升至1，282，498平方米(2006年末為65萬(wàn)平方米)。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國(guó)獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的信心。在美國(guó)上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)資金的同時(shí)，更為企業(yè)有效利用國(guó)際資本市場(chǎng)各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；需求彈性；供給彈性；體制改革；政府調(diào)控

一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

“房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。它一般是指由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲形成形成泡沫景氣，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)大跌，泡沫也隨之破滅。

（二）鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還存在著很多問(wèn)題，投訴事件也不少。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多、情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范局面還難以扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范化的管理。鄂爾多斯市房地產(chǎn)亦如此。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范化又加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱狀態(tài)投機(jī)炒作之風(fēng)，這是導(dǎo)致鄂爾多斯市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要因素。

2.金融體制的不健全

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融密不可分。金融體制的迅速發(fā)展往往與社會(huì)生產(chǎn)不同步。以金融為代表的虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)物經(jīng)濟(jì)相背離的趨勢(shì)明顯，我國(guó)的抵押制度、抵押保險(xiǎn)機(jī)制和個(gè)人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產(chǎn)負(fù)債、管理水平低、不良資產(chǎn)過(guò)高等許多不足之處，這些都會(huì)增加房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)城市戰(zhàn)略發(fā)展研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)易鵬看來(lái)，政府救市不是解決民間借貸問(wèn)題的良方。對(duì)于目前鄂爾多斯的高利貸現(xiàn)象，要順勢(shì)而為地對(duì)民間金融予以陽(yáng)光化、規(guī)范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進(jìn)行金融體制的改革。

好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒(méi)有膨脹到面對(duì)全世界，好在其城市化的進(jìn)程還要走相當(dāng)長(zhǎng)的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發(fā)展的新路徑。

二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫對(duì)策分析

（一）要健全房地產(chǎn)機(jī)制

要健全房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、信息披露機(jī)制，加強(qiáng)法規(guī)法制建設(shè)，建立有效的對(duì)政府本身的制約和監(jiān)督機(jī)制。確立本地政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和作用。地方調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行微觀的直接的控制。調(diào)控的主要對(duì)象是房屋的供給。

1.密切關(guān)注房?jī)r(jià)收入比

20世紀(jì)90年代世界銀行中國(guó)局的首席經(jīng)濟(jì)師黑馬?恩德在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，曾經(jīng)提出了一個(gè)比較理想的經(jīng)驗(yàn)比例，認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該為居民家庭年收入的3～4倍。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比過(guò)大時(shí)，有關(guān)政府部門應(yīng)該注意房?jī)r(jià)，并適時(shí)采用相應(yīng)的措施。

2.整頓住房金融市場(chǎng)秩序

整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先，要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理.住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）.其次，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款.商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%.商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn).最后，規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理.借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房.

（二）要改善房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)，適度控制別墅和高檔住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)的投放量。加強(qiáng)住房需求管理，培養(yǎng)住房梯度消費(fèi)。

1.關(guān)注住宅空置率

一般認(rèn)為，房地產(chǎn)空置的國(guó)際公認(rèn)警戒線為10%，空置率10%～20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率超過(guò)20%以上則是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。由住建部聯(lián)合高和投資的《民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱，鄂爾多斯住宅空置率已經(jīng)達(dá)到30%～40%。

2.充分運(yùn)用稅收杠桿調(diào)節(jié)供應(yīng)

全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi).近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

還要不斷提供各種就業(yè)機(jī)會(huì)，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購(gòu)買力.同時(shí)，政府可以通過(guò)財(cái)政專項(xiàng)支出、土地出讓收入補(bǔ)貼、公積金的增值以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（三）要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

要想加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控管理加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手：

1.抓好閑置土地的清理和利用

在我國(guó)土地由政府壟斷出讓，政府向市場(chǎng)投放允許開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2001年增長(zhǎng)38.5%，2002年1～11月份就增長(zhǎng)45.3%，2003～2004年增長(zhǎng)也不很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，個(gè)別地區(qū)還出現(xiàn)了圈地?zé)幔侵L(zhǎng)了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價(jià)格上升，也就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。

2.規(guī)范土地市場(chǎng)秩序

為了保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)土資源部最近就清理各種類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)問(wèn)題發(fā)出了緊急通知，要求清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進(jìn)行認(rèn)真清理，嚴(yán)禁違法下發(fā)土地審批權(quán)。

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復(fù)雜的，樓市風(fēng)險(xiǎn)僅僅是其中一個(gè)環(huán)節(jié)。投機(jī)型資金推高的房?jī)r(jià)、大宗商品暴跌導(dǎo)致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊、難以統(tǒng)計(jì)的民間資本對(duì)鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負(fù)著如此多不確定因素前行，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在難料。因此，市政府要健全金融體制、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)行為已迫在眉睫。

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