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本文分析了我國房地產(chǎn)定價的困境和定價的基本要素，論述了我國房地產(chǎn)定價陷入困境的根源和困境對我國長期經(jīng)濟社會發(fā)展所產(chǎn)生的不利影響，在此基礎上，提出了建立和完善我國房地產(chǎn)定價的市場機制和調(diào)控體系，房地產(chǎn)收益的稅收機制和分配體制，以及推動我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定和科學發(fā)展的對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)定價；跨境資本流動；科學發(fā)展

我國房地產(chǎn)如何定價?定價的環(huán)境和基本依據(jù)是什么?隨著我國經(jīng)濟的改革開放，跨境資本流動會對房地產(chǎn)定價產(chǎn)生什么影響?合理的房地產(chǎn)價格又是如何形成的?我國房地產(chǎn)定價是否出現(xiàn)了困境?如何才能找到擺脫困境的出路?我們認為這些都是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所迫切需要回答的問題。

一、我國房地產(chǎn)定價的困境和定價的依據(jù)

我國房地產(chǎn)供求從福利化、計劃化轉向商品化、市場化的過程中，房地產(chǎn)定價的困境就一直存在，特別是在房地產(chǎn)價格高企的時候尤為突出。由于住房涉及到人們生存的基本條件，在我國，又由于房地產(chǎn)定價在很大程度上關系到了各個階層或各個集團的利益，于是乎房地產(chǎn)定價就成了極其敏感的、政治色彩濃厚的社會大問題。與此相應，在我國現(xiàn)階段形成了一種特殊的，以政策博弈為導向，以定價博弈為核心的房地產(chǎn)定價的社會輿論。房地產(chǎn)定價社會輿論的形成既體現(xiàn)了人們對房地產(chǎn)價格的普遍關心和對居住條件改善的意愿，以及對國家房地產(chǎn)政策高度關注和熱情參與；同時又反映了部分社會輿論和社會心理對房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)定價的過度聚焦。由此可能產(chǎn)生的誤判在一定程度上形成一種群體性的、選擇性的價值取向和對房地產(chǎn)政策的理解。

除了日益興盛的社會輿論，還有在其后各大利益階層和利益集團的強力影響，客觀上形成了一個人為因素作用的環(huán)境，直接或間接地作用到我國的房地產(chǎn)定價上，由此形成了我國房地產(chǎn)定價的困境。其主要表現(xiàn)為，我國房地產(chǎn)定價社會輿論有脫離定價基本環(huán)境和偏離定價基本依據(jù)，受人為因素作用的傾向。在這里，我們先從我國房地產(chǎn)定價基本因素的討論開始。

第一，在一般商品經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)和其他生活資料一樣，都要在價值上得到體現(xiàn)，并具有特殊的價值規(guī)定。價格是價值的貨幣表現(xiàn)，房地產(chǎn)定價要受到商品經(jīng)濟內(nèi)在規(guī)律，主要是供求規(guī)律和價值規(guī)律的制約。土地是大自然的“賜予物”，是具有自然力的綜合體，其具有特殊的價值規(guī)定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差異性，即土地本身的級差性和固定性。具體土地定位之間要靠交通運輸聯(lián)系，這些特性都要在價值上得到表現(xiàn)。在任何商品經(jīng)濟條件下都存在由于土地差別帶來的超額利潤；不論是私有還是公有的土地所有權都要將超額利潤轉化為地租；按利息率計算的地租的購買價格，表現(xiàn)為土地價格。以使用土地為條件的住宅(或商品房)所處位置的差別，土地上的住宅(或商品房)的價值規(guī)定也因此得到補充，從而住宅(或商品房)價格的構成也得到補充，即以使用土地為條件的住宅(或商品房)價格。

第二，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的一個基本特征是土地國有(或集體所有)，房地產(chǎn)開發(fā)商或商品房購得者獲得的只是土地的使用權，沒有土地所有權。土地公有權在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)的形式仍然是地租。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)向土地公有權的代表一地方政府支付土地使用權的購置費用，即地租，以及各種稅費；地方(或國家)政府應該把這部分收益作為發(fā)展地方(或國家)社會經(jīng)濟和社會事業(yè)之用，造福于全民。

第三，在經(jīng)濟全球化條件下，一國經(jīng)濟開放使得其房地產(chǎn)定價具有了國際化的傾向，人們往往會把某國一地房地產(chǎn)的定價與異國相似的他地來進行比較，出現(xiàn)一種“看齊效應”。而且當一國經(jīng)濟金融高度化發(fā)展，房地產(chǎn)越來越表現(xiàn)出兩種特性：一是消費性，和其他生活消費品一樣，房屋用于解決人們居住；二是金融性，作為金融資產(chǎn)的一部分，不動產(chǎn)用于投資。這樣，房地產(chǎn)成為人們組合投資中的一個重要部分，房地產(chǎn)定價又具有了一般金融資產(chǎn)定價的屬性。

在開放經(jīng)濟條件下，跨境資本(或資金)的流動，在一國房地產(chǎn)市場上流動方向的切換、流動規(guī)模的擴張收縮、流動速度快慢直接影響著當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的決定和變動。當跨境資本大規(guī)模地、快速地流向某房地產(chǎn)市場，它所代表的是對這一房地產(chǎn)的強勁需求，會推動該房地產(chǎn)價格迅速上升；當跨境資本大規(guī)模地、快速地撤離出某房地產(chǎn)市場，它所代表的是對這一房地產(chǎn)的強勁供給，會拉動該房地產(chǎn)價格迅速下降。跨境資本流動不僅會影響到房地產(chǎn)市場上價格的決定和變動；而且還會影響到一國財富的形成和財富的國際間轉移。當然，國內(nèi)資金流動也會產(chǎn)生上述的作用，所不同的只是在這個市場形成的財富轉移暫時發(fā)生在國內(nèi)。

在我國房地產(chǎn)定價上，已經(jīng)逐漸形成一個開放型的、社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境。在這一環(huán)境下，房地產(chǎn)定價既要符合社會主義市場經(jīng)濟的要求，堅持發(fā)揮土地公有制下的市場機制作用，遵循供求規(guī)律和價值規(guī)律等商品經(jīng)濟的基本規(guī)律；又要適應開放經(jīng)濟條件下，跨境資本流動對房地產(chǎn)定價和一國財富在國際轉移的作用。為此，我們要建立和完善我國房地產(chǎn)定價的市場機制和我國房地產(chǎn)定價的調(diào)控機制。充分發(fā)揮這些機制的作用來促進我國房地產(chǎn)的合理定價；促進對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收益的合理征稅和房地產(chǎn)財政收益的合理分配；防范跨境資本對我國財富的投機性掠奪和促進國民財富不斷增長；最終讓我國民眾都能住得上房，能住較好的房；讓越來越多的人能買得起房，能買上好房。

二、我國房地產(chǎn)定價困境產(chǎn)生的不利影響

我國房地產(chǎn)定價出現(xiàn)困境，究其根源：一是我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展還不充分，特別是表現(xiàn)在房地產(chǎn)這一涉及到眾多方面基本利益的市場尤其是這樣；二是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟，國民中的大多數(shù)人轉為向市場要住房的時間也不過十年左右的時間；三是我國還處在轉軌經(jīng)濟中，人為因素對經(jīng)濟的影響還會繼續(xù)存在，特別是反映在房地產(chǎn)市場上；四是在經(jīng)濟不斷開放條件下，人們對跨境資本在一國房地產(chǎn)定價中的影響，以及國際資本對一國財富的投機性掠奪的現(xiàn)實性還缺乏足夠的認識；五是社會民眾對在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領域中發(fā)生的官商勾結，貪污腐化，蠶食公有資產(chǎn)現(xiàn)象的深惡痛絕，把一種內(nèi)心的痛恨和無奈發(fā)泄在房地產(chǎn)定價上。為此，我們要充分認識房地產(chǎn)定價困境的存在會對我國社會經(jīng)濟發(fā)展在長期中產(chǎn)生的不利影響：

第一，影響到我國居民居住條件的根本性改善

人為因素作用在短時間內(nèi)有可能壓低或拔高房地產(chǎn)的價格，造成房地產(chǎn)市場短期失衡，要么買超要么賣超，其結果受益的只可能是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者或是少數(shù)房地產(chǎn)購買者。但在長期中，不符合規(guī)律和常理的定價，一定會損害大多數(shù)的房地產(chǎn)買賣雙方，不利于我國居民居住條件的根本性改善。特別是房地產(chǎn)價格大幅度波動，有可能引爆經(jīng)濟危機，使大多數(shù)人遭殃。

第二，影響到我國社會居住人口的合理流動和布局

我國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)，尤其是特大城市及周邊城市和地區(qū)經(jīng)濟高度發(fā)展，居住人口有不斷集中的趨勢；而中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，居住人口也相對稀少。如果東部國際化大都市及周邊大中城市的房地產(chǎn)定價被人為因素壓低，甚至政府還出臺刺激購房政策，這樣就會起到人口流動的導向作用。最終可能會導致東部大城市擁擠不堪，城市問題積重難返，居民生活質(zhì)量下降；中西部經(jīng)濟社會發(fā)展相對緩慢，居民生活質(zhì)量難以改善；并由此不斷引起居住人口向東流。當在社會居住人口遷移中的行政手段逐漸被取消或失靈的情況下，住房費用貴賤對居住人口遷移的導向作用在很大程度上還是有效的。論文寫作

第三，影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的財政收益對社會經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)支持力度

社會主義革命勝利的一大成果就是把土地收歸全民所有，這從根本上改變了土地私有給極少數(shù)人帶來巨大利益的條件，而為廣大民眾從土地上獲得利益提供了可靠的保證。廣大人民不僅從土地上獲得可居住的條件，而且還可從土地使用權轉讓的所得收益和其他財政收益上分享社會經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展帶來的福祉。人為因素干預往往會破壞房地產(chǎn)較準確、較合理的定價，滋生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的官商勾結，貪污腐化，蠶食公有資產(chǎn)現(xiàn)象，會使房地產(chǎn)財政收益流失，無法實現(xiàn)收益最大化，最終影響到改善社會經(jīng)濟和社會事業(yè)的、財政上的持續(xù)支持力度。

第四，影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

房地產(chǎn)較合理的定價和保持房地產(chǎn)價格的相對穩(wěn)定是我國房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的基本條件和基本保證。房地產(chǎn)市場定價功能萎縮、價格波動劇烈，人為因素導致價格扭曲，定價過高或過低都會引起的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大起大落，必將影響我國房地產(chǎn)市場持續(xù)的、良性的發(fā)展。

第五，影響到我國國民在經(jīng)濟全球化過程中的財富分配上的利益

隨著我國經(jīng)濟開放程度越來越高，在世界范圍內(nèi)尋找“價值洼地”，發(fā)掘投機機會的跨境資本就會伺機進入我國的各個市場。我國房地產(chǎn)市場定價如果脫離了全球經(jīng)濟環(huán)境，片面追求低定價，那么境外資本就可能伺機進入我國房地產(chǎn)市場，進行投機性掠奪。其結果不僅引起了我國房地產(chǎn)市場的震蕩，而且造成我國國民財富的流失。第六，影響到我國社會經(jīng)濟發(fā)展中公平和效率原則的實現(xiàn)

住房是人民群眾的基本生活資料，房地產(chǎn)合理定價能體現(xiàn)社會對房地產(chǎn)資源分配上的公平和效率，起到獎勤罰懶激勵機制的作用，鼓勵勞動大眾通過辛勤、誠實的工作換取自己的生活條件。房地產(chǎn)定價不合理，可能使少數(shù)人享受了低價的住房條件，而使多數(shù)人支付高價才能得到住房條件；又可能使少數(shù)人獲得多處或大量的住房條件，而使多數(shù)人難以得到基本的住房條件。這就完全有可能破壞社會公平和效率原則的實現(xiàn)，影響到我國經(jīng)濟社會持續(xù)地、穩(wěn)定地科學發(fā)展和保持社會的和諧。

三、我國房地產(chǎn)定價擺脫困境的出路

我國房地產(chǎn)供求、定價已經(jīng)步入了社會主義市場經(jīng)濟軌道，就應該力排人為因素的干擾，讓一個不斷建立和完善的房地產(chǎn)定價的市場機制和調(diào)控機制正常發(fā)揮作用，確保房地產(chǎn)合理定價，并在一個可控的范圍內(nèi)波動，保持房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定。這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領域中存在的“權力尋租”、“壟斷尋租”和其他巧取豪奪的現(xiàn)象，并防范跨境資本在我國房地產(chǎn)領域里進行掠奪性投機，讓我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展不斷地滿足人民群眾持續(xù)增長的對居住條件的需求。具體我們可以考慮：

第一，堅持我國住宅用地的可持續(xù)地、有限地供給，充分發(fā)揮市場機制在定價中的作用

那種認為“政府可以通過加快加大批地力度，增加供地來降低城市房價，特別是大城市的房價”的觀點值得商榷。我認為單純地用增加城市土地供給來控制房價的思路和對策不可取。我國可用于建造居住房屋的土地，相對于不斷增長的人口來說只會是越來越稀缺，其供給應該是一種適應人口不斷增長能夠持續(xù)提供的、有諸多限制條件的一種供給，從長期來看，其貨幣價格也會是持續(xù)上漲的。與此相應，建造在其上的住宅(或商品房)也是這樣。越來越多的資料顯示，我國保經(jīng)濟增長的土地(其中不少是用于住宅建設的)和保土地資源(特別是堅守18億畝耕地紅線的根基)之間存在不斷擴大的矛盾；與此同時，超大城市的人口居住密度在持續(xù)提高，居住環(huán)境難以改善。

所以，一是我國應該明確制定國家和地方長期住宅土地開發(fā)規(guī)劃，有計劃的、有限制的、勻速的增加土地供給，同時將一定期間內(nèi)計劃供給中的部分土地作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格波動的用地。用國家和地方的法規(guī)來加以對住宅用地的運用和監(jiān)督。二是堅持國有土地使用權第三方拍賣制度，拍賣獲得的購置費用收入應進入國家專項資金。按一定比例返回給地方的部分，應作為當?shù)厣鐣?jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展的專項用途資金。

第二，堅持我國住宅的市場化定價，充分發(fā)揮價值規(guī)律和供求機制的調(diào)節(jié)作用

那種認為合理的房價就是應該讓“購房者能買得起房”，實現(xiàn)“居者有其屋”的提法在我國現(xiàn)階段至少是不現(xiàn)實的。全球經(jīng)濟最發(fā)達的美國，有政客試圖“讓窮人買得上房”，再加上虛擬金融的助推，其結果是引爆了“次貸危機”。因此，房價要達到需求者都能買得起的愿望，在一個相當長的時期中是不可能實現(xiàn)的。

現(xiàn)流行的“世界慣用的房價收入的經(jīng)典比例”，其在我國的適用性也值得商榷。孰不知：一是環(huán)境和條件不同，即使是再“經(jīng)典”的這種比例也不能生搬硬套。具體地講，一個人少地多的國家與另一個人多地少的國家；一個高福利、高稅收的“兩高”的國家與另一個“兩低”的國家，還有兩國的房價構成和稅收體制不同等，諸多因素都會影響到這個比例高低。二是這個比例實際上是在成熟的房價定價機制發(fā)生作用后形成的，而不是產(chǎn)生在其前。在我國目前的條件下，種種原因造成了對家庭收入難以測定的現(xiàn)狀，因此很難計算準確的房價收入比，以此來預測住房的需求大多不“靠譜”。

在我國現(xiàn)階段唯有堅持房地產(chǎn)市場化定價的基礎性作用，發(fā)揮宏觀調(diào)控有效性功能，經(jīng)過一定時期才能形成較為合理的房價，到時也就可能得出我國國情的、較為合理的房價收入比。值得注意的是，房地產(chǎn)需求和其他生活資料一樣，其變化與人均GDP高低存在著一種相對穩(wěn)定的關系。我國在人均GDP還偏低的情況下，通過商品房市場購置自有住宅的家庭和個人只能是民眾中的一部分，相當部分的家庭和個人要通過租房(住廉租房)，或購買經(jīng)濟適用房來解決居住條件。隨著人均GDP不斷提高，自然就會有越來越多人能夠購房或改善居住條件，這是一個符合中國國情的、合乎邏輯的循序漸進的過程，不可能在一個短時期中，用“齊步走”方式來完成。

第三，建立和完善我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控體系和機制，保持房地產(chǎn)價格的相對合理和穩(wěn)定

我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)偏高現(xiàn)象的主要原因之一是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者為了贏利最大化捂盤惜售或抬高房價造成的；這里也有市場供求短期內(nèi)失衡的因素存在。這就需要建立和完善我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控體系和機制來發(fā)揮作用，其中主要包括：(1)調(diào)控房地產(chǎn)收益的體系和機制。政府通過制定和實施各種稅收政策，對房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動中獲得利潤所得進行征稅，使這個行業(yè)獲得的平均利潤所得與社會其他行業(yè)獲得的平均利潤所得保持一個相對合理比例，使房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者獲得一個在較長時期中合理的、正常的平均利潤所得。(2)調(diào)控房地產(chǎn)市場供求關系及價格的土地儲備、使用的體系和機制。把規(guī)劃用于住宅建設的土地中的部分用于調(diào)控房地產(chǎn)市場供求關系及價格的土地儲備，要做到土地儲備專用。各地要有專門的土地儲備使用委員會，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求及價格狀況，來決定儲備土地的投放，保持房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定。

第四，建立和完善我國房地產(chǎn)收益的分配體系和機制，合理分配房地產(chǎn)收益

我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)偏高現(xiàn)象的另一主要原因是地方政府的利益沖動。在我國實行分稅制改革以來，地方開發(fā)建設熱潮興起下出現(xiàn)的資金“饑渴”與財政稅收普遍“不足”的矛盾突出。土地出讓收入以及從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中獲得稅費等收益已成為許多地方政府財政預算外收入的重要來源。一些地方政府熱衷于搞“土地財政”和“房地產(chǎn)收入”，其結果無形中起到了對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格上漲的推波助瀾作用。

因此，我們要建立和完善國家和地方在房地產(chǎn)收益上的分配體系和機制，合理分配房地產(chǎn)收益，并確定該收益必須服務于經(jīng)濟社會發(fā)展及改善民生。其中的大部分應該用于建造廉租房和經(jīng)濟適用房，來滿足老弱病殘者和低收入家庭居住；用于改造城鎮(zhèn)基礎設施；以及用于動拆遷補償?shù)鹊?。以實現(xiàn)居住條件上的社會公平和社會和諧。

第五，建立和完善我國房地產(chǎn)市場跨境資本流動的監(jiān)測和調(diào)控體系，防范外資的投機性掠奪

隨著我國改革開放的深入，跨境資本對我國房地產(chǎn)市場的滲透與日俱增。為此，我們一是要建立和完善我國房地產(chǎn)市場跨境資本流動的監(jiān)測和調(diào)控體系，防范外資的投機性掠奪，讓我國房地產(chǎn)市場成為為國民造福的市場?？缇迟Y本進入我國房地產(chǎn)市場的渠道有些是顯明的，有些是隱蔽的；意圖有些是投資的；有些是投機的；時間有些是長期的；有些是短期的。我國的監(jiān)測體系要能從進出入的渠道上，以及在房地產(chǎn)市場的流向、流量和流速上監(jiān)測跨境資本的動向和能量，并能進行預警。我國的調(diào)控體系一是要從土地使用權出讓金上，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的稅費上能起到鼓勵那些顯明的、長期的房地產(chǎn)投資者；抑制那些隱蔽的、短期的房地產(chǎn)投機者作用。二是要用全國性的政策、法規(guī)和條例來約束各地政府為狹隘的地方利益競相壓低土地使用權出讓金以吸引外資的急功近利的做法，防止具有投機性掠奪企圖的外資獲得可乘之機。