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摘要：近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國存在著廣闊的發(fā)展前景，市場運(yùn)營已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，發(fā)展過程中暴露出了一些問題。采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)

一、我國的旅游房地產(chǎn)前景廣闊

旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。一般說來，旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項(xiàng)目。二是時權(quán)酒店，指將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費(fèi)居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動場地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實(shí)用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。今年4月在京舉行的第二屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇，專家學(xué)者也一致認(rèn)為，我國旅游房地產(chǎn)有著廣闊的發(fā)展前景。具體表現(xiàn)在：

（一）國家政策的支持

黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺，這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。

（二）市場潛力巨大

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局顯示，2000年5月1日至6日，全國居民外出旅游4600萬人，旅游消費(fèi)181億人民幣，分別比前一年國慶假日增長15%和27%，國內(nèi)居民出境人數(shù)10萬人，增長30%。另據(jù)國家旅游局、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合調(diào)查，2000年“十一”黃金周，全國賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%，21個重點(diǎn)旅游城市中更高達(dá)65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數(shù)10億元人民幣的勢頭中，不難體會到假日經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)的強(qiáng)大影響力。然而。與此形成鮮明對比的卻是酒店業(yè)淡旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來時，各大小酒店供不應(yīng)求，人滿為患，住宿價格居高不下；當(dāng)?shù)緛砼R時，大量客房積壓，酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。

（三）交通條件日漸成熟

從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，廣州、深圳約10個人一輛車。專家預(yù)言，在中國的大城市5年之內(nèi)就會進(jìn)入5個人一輛車的時代。便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。

（四）空置商品房能得到有效解決

我國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置商品房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國空置商品房面積已超過8000萬平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。盡管國家有關(guān)部門對此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造為旅游物業(yè)，將是消化這些空置房的有效途徑。

二、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）市場運(yùn)營初露端倪

目前，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行，并取得了較大的市場反應(yīng)。其中有中國華源集團(tuán)與?？谀咸?shí)驗(yàn)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、西安佳隆房地產(chǎn)開發(fā)公司推出的“藍(lán)水假期”（溫泉別墅）、昆明官房企業(yè)集團(tuán)開發(fā)的“滇西明珠”（產(chǎn)權(quán)式酒店）。可見，隨著住宅市場的進(jìn)一步細(xì)分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場潛力的新興物業(yè)形式已引起不少發(fā)展商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

（二）存在問題不可忽視

1.經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新

目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。

2.經(jīng)營市場混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范

巨大的市場和高額的利潤回報引來了眾多企業(yè)的爭奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營者有機(jī)可乘，帶來了許多不良影響。一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料中明示了投資回報，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等銷售公司，在銷售分時置業(yè)卡時，聲稱可以用RCI全球交換系統(tǒng)進(jìn)行度假交換，在獲利數(shù)百萬美元后卻銷聲匿跡。廣東還出現(xiàn)了一些小公司借分時度假之名進(jìn)行非法集資。

3.消費(fèi)者支付能力的制約

旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風(fēng)靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費(fèi)者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費(fèi)的意識并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點(diǎn)太超前了。而且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時度假產(chǎn)品價格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。

三、發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，尤其是營銷手段

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移，它出賣的是它的功能，它的服務(wù)，它的軟性消費(fèi)品。所以在營銷手段上，必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，向國際潮流靠攏，不一定將自己限定與房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡，甚至可以進(jìn)行跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)資源最大限度的挖掘。

（二）加強(qiáng)規(guī)劃，整合旅游與房地產(chǎn)資源

風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和利用程度。只有對旅游景點(diǎn)客源市場需求進(jìn)行分析，并細(xì)分休閑旅游、度假旅游、體育運(yùn)動旅游等市場，才能通過房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，穩(wěn)步有序地進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)行營銷及全過程的信息管理服務(wù)，進(jìn)而形成一個全新的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行模式。超級秘書網(wǎng)

（三）制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制。為此，國家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商，對屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點(diǎn)，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。同時，應(yīng)全面落實(shí)帶薪休假制度。各企事業(yè)單位應(yīng)結(jié)合具體條件進(jìn)一步推開實(shí)行帶薪休假制度，并聯(lián)系單位實(shí)際情況，由個人自主選擇休假時間，這樣可避免旅游度假消費(fèi)的過度集中，使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到更重復(fù)的利用。

（四）健全法律約束機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理

當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)，使得執(zhí)法部門能有法可依。同時，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅(jiān)決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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3.郭松海，2002：《引導(dǎo)假日住宅消費(fèi)，擴(kuò)展旅游房地產(chǎn)市場》，《中國房地產(chǎn)報》3月18日。