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摘要：宅基地使用權(quán)作為《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)，同時是保障農(nóng)民“居者有其屋”的社會保障措施。現(xiàn)行法律對其規(guī)定，既有成功亦有不足。在城鄉(xiāng)一體化的大背景下，宅基地使用權(quán)單一的社會保障屬性受到了社會實踐的強烈挑戰(zhàn)，對農(nóng)村住房及宅基地的流轉(zhuǎn)限制造成了住房及宅基地資源的大量浪費，嚴重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。對宅基地使用權(quán)進行現(xiàn)代化改造，必須堅持兼顧土地的財產(chǎn)性與資源性、協(xié)調(diào)公法與私法關(guān)系兩大原則，從宅基地使用權(quán)的權(quán)利變動即其取得、流轉(zhuǎn)、消滅的三個方面入手，彰顯宅基地使用權(quán)的私權(quán)特性，適應(yīng)國家不斷發(fā)展的農(nóng)村土地政策，消除農(nóng)民財產(chǎn)增收的制度性障礙，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；用益物權(quán)；現(xiàn)代化改造；制度構(gòu)建

一、宅基地使用權(quán)的“前世今生”

（一）宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生與發(fā)展歷史“宅基地使用權(quán)”具有鮮明的中國特色，是我國法律所特有的。從我國現(xiàn)有的歷史資料考察，最早出現(xiàn)有關(guān)“宅基地”規(guī)定的是1956年通過的《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》第16條，不過這時的規(guī)定并沒有“宅基地”一詞，而是采用“地基”概念。“宅基地”一詞最早明確出現(xiàn)在1961年《條例》第16條規(guī)定中，〔3〕此條文第一次明確規(guī)定了宅基地的性質(zhì)是集體所有的非生產(chǎn)性用地。1962年中共中央頒布《農(nóng)村工作條例修正案》明確規(guī)定了生產(chǎn)隊土地的范圍及禁止出租買賣的政策?！?〕可見，“宅基地”這一概念起源于化運動，于上世紀60年代初步制度化。作為一項權(quán)利的“宅基地使用權(quán)”也經(jīng)歷了漫長的過程。隨著我國民主法治的不斷建立與完善，關(guān)于宅基地的法律及政策規(guī)定不斷增多。

但不論是1963年《最高人民法院關(guān)于農(nóng)村和城市宅基地所有權(quán)問題的復(fù)函》、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、1982年頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》還是1986年頒布的《民法通則》都沒有涉及到農(nóng)村宅基地的權(quán)利問題，甚至在1986年頒布和1988年、1998年、2004年三次修訂的《土地管理法》也沒有出現(xiàn)“宅基地使用權(quán)”概念，直至2007年《物權(quán)法》頒布，才在用益物權(quán)章節(jié)中單獨規(guī)定了“宅基地使用權(quán)”，自此“宅基地使用權(quán)”第一次登上歷史舞臺。1950年頒布的《法》賦予了農(nóng)民所有權(quán)人的地位，〔5〕包括宅基地在內(nèi)的土地所有權(quán)都隨著制度由地主私有轉(zhuǎn)換成農(nóng)民所有，在此制度下，農(nóng)民對宅基地便享有物權(quán)的所有權(quán)能，即占有、使用、收益和處分。但隨著社會主義三大改造熱潮的不斷推進，經(jīng)由1958年后“一大二公”化運動，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料也進行了社會主義改造，即確定農(nóng)村土地包括宅基地歸農(nóng)村集體所有，禁止宅基地流轉(zhuǎn)。20世紀80年代后，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、1986年《土地管理法》、1998年修訂的《土地管理法》相繼出臺，規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體、申請和審批程序、用地標(biāo)準和使用規(guī)則和“一戶一宅”原則等，2007年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明確指出，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，從而明令禁止宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)制度形成于計劃經(jīng)濟時代，該制度是城鄉(xiāng)分割的二元社會結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物。其設(shè)計理念的初衷是保障農(nóng)村居民的居住權(quán)，使得農(nóng)民“耕者有其田，居者有其屋”，從而為開展農(nóng)村建設(shè)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照這一理念，我國的宅基地使用權(quán)在制度設(shè)計上以“身份性”、“無償取得”、“一戶一宅”、“禁止流轉(zhuǎn)”為主要內(nèi)容，具有鮮明的福利保障性質(zhì)，是國家將原本屬于農(nóng)民所有的宅基地?zé)o償收歸集體后的一種補償。然而，土地除了是一種自然資源外，同時也是一種稀有的財產(chǎn)，具有巨大的經(jīng)濟價值，在我國社會主義市場經(jīng)濟不斷高速發(fā)展的當(dāng)下，土地的經(jīng)濟價值日益顯著。隨著我國城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)的不斷解體，一方面，農(nóng)民進城務(wù)工并離開故土，造成了大量的宅基地被閑置；另一方面，城市污染不斷加重，城鎮(zhèn)居民尋找“世外桃源”的意愿不斷增強，宅基地使用權(quán)的社會保障功能及禁止流轉(zhuǎn)機制受到了極大的挑戰(zhàn)。現(xiàn)實生活中，農(nóng)民拋棄房屋的“空心村”現(xiàn)象、因繼承出現(xiàn)的“一戶多宅”現(xiàn)象、大量隱形交易“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象比比皆是，這些都體現(xiàn)出我國的宅基地使用權(quán)制度已不再契合我國農(nóng)民及城鎮(zhèn)居民的需求，并且造成了我國寶貴土地資源的浪費，宅基地使用權(quán)制度應(yīng)當(dāng)順應(yīng)當(dāng)下的客觀現(xiàn)實，改革已成為歷史潮流。

（二）關(guān)于宅基地使用權(quán)的基本認識按《物權(quán)法》第152條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，并保有其所有權(quán)的用益物權(quán)?！?〕劉保玉教授解釋說，此權(quán)利是指農(nóng)村居民為建造自有住宅及其附屬設(shè)施供作居住等使用，而依法對集體所有的土地享有的占有和使用的權(quán)利?！?〕而崔建遠教授認為，該權(quán)利主體指的是農(nóng)村居民，但應(yīng)界定為農(nóng)戶更符合實際?！?〕王利明教授則主張，宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村居民以及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有和使用的權(quán)利?！?〕準此而言，宅基地使用權(quán)人為農(nóng)村居民、農(nóng)戶抑或同時包括少數(shù)城鎮(zhèn)居民，學(xué)說見解并不一致。對宅基地使用權(quán)的權(quán)利范圍，學(xué)者之間取得共識的權(quán)能包括：占有和使用的權(quán)利；建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利；宅基地滅失后的重新分配權(quán)。王利明教授主張，宅基地使用權(quán)還包括依法處分宅基地使用權(quán)的權(quán)利，宅基地使用權(quán)也可以被繼承，〔10〕而崔建遠教授認為，宅基地使用權(quán)人的處分權(quán)極其有限，即僅承認宅基地上的房屋出賣、贈與時，宅基地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn)，〔11〕而且我國現(xiàn)行繼承法及其理論以及繼承實務(wù)，均不承認宅基地使用權(quán)可以繼承，〔12〕但是他又指出，依據(jù)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決議》第21條為宅基地使用權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓提供了政策性依據(jù)?！段餀?quán)法》第152條、《土地管理法》第59條和第62條針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得做了相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)向本集體經(jīng)濟組織申請，并由鄉(xiāng)政府審核，最終獲得縣級人民政府批準，便可取得在集體土地上建造房屋及其附屬設(shè)施的權(quán)利并對該房屋及附屬設(shè)施享有所有權(quán)。同時，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合土地利用規(guī)劃，嚴格遵守“一戶一宅”原則。對于宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的問題，形成三種不同意見，即自由流轉(zhuǎn)說、禁止流轉(zhuǎn)說和限制流轉(zhuǎn)說：自由流轉(zhuǎn)說的支持者認為，自由流轉(zhuǎn)有利于農(nóng)民宅基地的保值增值，禁止流轉(zhuǎn)說差別對待城鄉(xiāng)土地使用權(quán)，強化了二元差異，不利于小城鎮(zhèn)建設(shè)；與之相對，禁止流轉(zhuǎn)說主張宅基地具備社會福利性質(zhì)，有必要保障農(nóng)民基本居住的權(quán)利，禁止宅基地的流轉(zhuǎn)有利于維護社會穩(wěn)定，防止一部分人多占宅基地；限制流轉(zhuǎn)說比較折中，即主張如果宅基地使用權(quán)人在城市有穩(wěn)定的非農(nóng)收入，有固定的職業(yè)，應(yīng)當(dāng)允許其轉(zhuǎn)讓宅基地。

〔13〕按照《物權(quán)法》第153條、《土地管理法》第62條以及其他國家有關(guān)規(guī)定，〔14〕城市居民不能購買農(nóng)村的住宅，也不能取得宅基地使用權(quán)。在《物權(quán)法》立法過程中，立法機關(guān)認為，全國放開土地承包經(jīng)營權(quán)抵押和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件還不成熟，〔15〕因此，出于保護農(nóng)民的長遠利益、維護社會穩(wěn)定以及嚴格保護耕地的需要，應(yīng)當(dāng)嚴格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)?！?6〕劉保玉教授認為，既然農(nóng)戶可以將自己所有的宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施出租、轉(zhuǎn)讓、抵押以及作為繼承標(biāo)的，那么宅基地使用權(quán)附隨房屋的出租與流轉(zhuǎn)權(quán)理所應(yīng)當(dāng)是宅基地使用權(quán)人的權(quán)利?！?7〕在王利明教授看來，嚴格限制甚至禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在諸多缺陷，對農(nóng)民利益的保護、城鄉(xiāng)二元體制的改革、不動產(chǎn)資源的有效利用以及“小產(chǎn)權(quán)房”歸屬和糾紛的解決產(chǎn)生了不利影響，也不符合宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的基本屬性。〔18〕關(guān)于宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓、抵押與繼承，崔建遠教授也認為，為了物盡其用與滿足人民生活的實際需要，不妨舍棄形式上的邏輯推演，允許試點探索，并將有益的經(jīng)驗上升為立法?！?9〕爭議較小的是宅基地使用權(quán)的消滅事由，它們包括自然原因、合法征收、依法收回、規(guī)劃調(diào)整、長期閑置或被拋棄以及權(quán)利人不復(fù)存在或無人繼承?！?0〕

二、宅基地使用權(quán)制度的價值取向及其現(xiàn)實困境

現(xiàn)行制度下的宅基地使用權(quán)主要以福利保障為價值導(dǎo)向，但在我國社會主義市場經(jīng)濟的沖擊下，這已經(jīng)遠遠不能滿足整個社會的需求。我國現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度造成了農(nóng)村房屋私人所有與宅基地使用權(quán)集體所有的矛盾，由于流轉(zhuǎn)等問題一直沒有得到有效的解決，不但阻礙了農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入的能力，更造成了房屋與宅基地資源的大量浪費，嚴重影響了我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，具體而言，存在以下幾個方面的問題：1．公法嚴格限制，私法本質(zhì)淡化。用益物權(quán)是權(quán)利人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)設(shè)立的目的是為了保障民事主體對不動產(chǎn)進行使用和收益，達到物盡其用的效果，是當(dāng)下以“所有”（歸屬）向“利用”價值轉(zhuǎn)變的一項典型制度?！?1〕宅基地使用權(quán)是建立在宅基地集體所有下的用益物權(quán)，屬于一種私法上的權(quán)利（私權(quán)），從物權(quán)法的角度分析，宅基地使用權(quán)人應(yīng)對宅基地享有占有、使用和收益的權(quán)能，而在我國現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度設(shè)計中，行政權(quán)力干預(yù)過多，導(dǎo)致了宅基地使用權(quán)的公法化，過度重視土地法律制度中“管理法”的一面，而忽視了“權(quán)利法”的一面。因此，淡化宅基地使用權(quán)的行政色彩，還原其作為用益物權(quán)的本性，是宅基地使用權(quán)制度改革的必由之路。〔22〕2．法律規(guī)范間相互沖突，權(quán)利人無所適從?！独^承法》規(guī)定房屋可以繼承，而《土地管理法》規(guī)定宅基地使用權(quán)只能在本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。按照“房地一體”、“地隨房走”、“房隨地走”的原則，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的繼承人是否能繼承該宅基地使用權(quán)便成為疑問。退一步說，即使非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的繼承人繼承了房屋，但由于宅基地使用權(quán)無法繼承，該房屋如何使用？價值又應(yīng)該如果體現(xiàn)？3．土地差異化管理，阻礙城鄉(xiāng)一體化。如今我國實施國有土地有償使用制度，城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟價值被發(fā)揮的淋漓盡致，其財產(chǎn)價值已遠超資源價值：城鎮(zhèn)居民所享有的商品房所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。對照來看，同樣作為土地資源的農(nóng)村宅基地，其法律制度設(shè)計卻堅持差異對待，實施無償取得和禁止流轉(zhuǎn)的法律政策。國有土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）的獲得通常收取價值相當(dāng)?shù)某鲎尳?，而宅基地使用?quán)禁止按照市場化的方式進行流轉(zhuǎn)，集體土地即便被征收，其補償費采取“適當(dāng)補充”或“公平補償”的標(biāo)準，較之國有土地使用權(quán)出讓金，也是價值懸殊。準此而言，因為受到制度限制，即便在農(nóng)村大量住宅閑置、宅基地資源配置不合理的情況下，農(nóng)民享有的宅基地使用權(quán)也無法進行變現(xiàn)或融資而成為實在的財產(chǎn)權(quán)益，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入增加難以實現(xiàn)，從而加劇了城鄉(xiāng)二元化差異格局。

〔23〕4．“空心村”大量出現(xiàn)，宅基地閑置嚴重。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)不斷解體、城市化進程不斷加快的當(dāng)下，農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)中打工、定居等現(xiàn)象已比比皆是。但由于我國宅基地使用權(quán)禁止流轉(zhuǎn)，長期在外務(wù)工或已經(jīng)定居城鎮(zhèn)的村民難以充分利用農(nóng)村不動產(chǎn)及其附屬設(shè)施的價值，造成了現(xiàn)實生活中農(nóng)民拋棄房屋，任其坍塌，從而形成“空心村”景象。該現(xiàn)象的發(fā)生及不斷的擴展，造成了我國農(nóng)村土地利用率低下、土地浪費嚴重，與我國“十分珍惜與利用每一份土地”的政策相違背；同時，固守禁止流轉(zhuǎn)的制度藩籬也必將損害這部分追求新生活的農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)益。5．宅基地私下交易頻繁，埋下社會隱患。房屋作為一種財產(chǎn)，而財產(chǎn)的價值體現(xiàn)在交換。一戶多宅或定居城鎮(zhèn)的宅基地使用權(quán)人基于宅基地的財產(chǎn)性進行買賣、出租、抵押等形式流轉(zhuǎn)的事實也是不容我們忽略的現(xiàn)實，尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部，這一隱形市場十分活躍?，F(xiàn)實生活中普遍存在“小產(chǎn)權(quán)房”以及眾多宅基地流轉(zhuǎn)的“隱形市場”，但由于禁止流轉(zhuǎn)等政策，流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)得不到法律的約束和保障，使得這類交易無法得到法律的有效救濟，為雙方的矛盾糾紛埋下了隱患。綜上，推進宅基地使用權(quán)制度的創(chuàng)新與改革，建立有效的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，對于提高農(nóng)民的生活水平與加快城鄉(xiāng)一體化進程具有重要的意義。

三、宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)代化構(gòu)建

（一）基本原則1．兼顧土地的資源性與財產(chǎn)性。土地是我們賴以生存的自然資源，是我們生存的天然屏障。相對而言，土地的保障作用對于窮人來說更為重要，因為窮人擁有了土地，便可以為自己提供相應(yīng)的食物以滿足生存需要。正是基于此，我國的宅基地使用權(quán)制度充分考慮了土地的資源特性、保障功能，應(yīng)當(dāng)承認，在改革開放初期的城鄉(xiāng)二元壁壘下，該制度充分保障了農(nóng)民的基本生存問題。但是，土地除了具有資源的屬性外，還具有財產(chǎn)屬性，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷深入，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，國有土地征收制度不斷完善、農(nóng)村社會保障不斷健全、農(nóng)民生活水平不斷提高，宅基地更多地開始凸顯出財產(chǎn)價值。因此，宅基地使用權(quán)的現(xiàn)代化構(gòu)造應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地的資源性與財產(chǎn)性，既要保護和珍惜每一寸土地資源，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，又要適應(yīng)市場經(jīng)濟下人們對自由、權(quán)利、效率和公平的追求。2．協(xié)調(diào)好公法與私法之間的關(guān)系。宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是用益物權(quán)，但是在《物權(quán)法》中僅有四條規(guī)定，是附則之外規(guī)定條文最少的部分，關(guān)于宅基地使用權(quán)的大部分規(guī)定都散見于《土地管理法》中，〔24〕帶有強烈的公法性質(zhì)。其實，宅基地使用權(quán)所帶來的公法與私法之間的問題，主要體現(xiàn)在宅基地使用權(quán)的福利保障性與物權(quán)性之間的矛盾。因此，協(xié)調(diào)好公法與私法之間的關(guān)系，既要解決好公私法的內(nèi)部調(diào)和問題，又要處理好外部接軌問題?！?5〕目前，我國關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定更傾向于保護農(nóng)民的居住權(quán)益，將之作為社會保障的底線。然而，這種定位會引出一個疑問，即將農(nóng)村的社會保障直接認定為住房保障？顯然不能如此回答。農(nóng)村的社會保障應(yīng)該和城鎮(zhèn)的社會保障一樣，是一種多層次、多角度、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的綜合的社會保障系統(tǒng)。建立起綜合的社會保障系統(tǒng)，宅基地使用權(quán)的公法限制將會變得多此一舉，恢復(fù)其物權(quán)屬性就變得理所當(dāng)然。不過基于土地這一特殊的物具有資源性與有限性，立法機關(guān)在恢復(fù)宅基地使用權(quán)物權(quán)這一私法屬性的同時，應(yīng)當(dāng)充分利用公法發(fā)揮其監(jiān)督、管理功能，具體表現(xiàn)為：公法對土地規(guī)劃制度、農(nóng)耕地變建設(shè)用地制度、各土地管理部門職能及責(zé)任審查制度、投訴申訴制度等加以規(guī)定；私法允許、支持宅基地使用權(quán)人對宅基地使用權(quán)的占有、使用和收益?！?6〕

（二）主要內(nèi)容1．宅基地使用權(quán)的取得。就宅基地使用權(quán)的取得而言，主要指的是宅基地使用權(quán)的初始取得，即指宅基地使用權(quán)人第一次從所有權(quán)人手中獲取使用權(quán)，是為了解決宅基地使用權(quán)人如何從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中取得土地的問題。當(dāng)下，對于初始取得的討論主要集中于采取是否有償、登記的模式?！?7〕對于宅基地使用權(quán)的取得方式而言，我國實行宅基地使用權(quán)無償取得，但在理論界關(guān)于宅基地使用權(quán)的初始取得有以下兩種分歧：部分學(xué)者認為，我國的宅基地使用權(quán)無償取得將無法顯示土地的價值，并會導(dǎo)致村民亂占亂建等現(xiàn)象發(fā)生，引發(fā)土地資源的浪費，不利于我國珍惜土地資源的國家政策，因此建議改為有償取得?！?8〕與此相反，另外一些學(xué)者主張，我國的宅基地使用權(quán)應(yīng)繼續(xù)保持其無償取得的福利保障性?；谖覈r(nóng)村社會保障體系及水平遠遠低于城鎮(zhèn)的現(xiàn)實，若貿(mào)然改變宅基地使用權(quán)的無償取得制度，將嚴重影響農(nóng)村的穩(wěn)定與發(fā)展。〔29〕筆者更傾向于后者的意見，即保持我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償取得，保持宅基地使用權(quán)的福利特性。宅基地使用權(quán)無償取得是國家賦予農(nóng)民的特殊福利，基于我國城鄉(xiāng)差異大的現(xiàn)實問題，保障其無償取得從一定程度上保障了農(nóng)民的基本生活條件，是歷史的補償，也更是現(xiàn)實生活的真實反映。其實，我國也曾做過宅基地使用權(quán)有償化的嘗試，國務(wù)院于1988年推行了宅基地有償使用試點，但在1993年宣布取消。正如江平教授所言：“如此短的時間內(nèi)由中央政府機關(guān)推行一項制度，又由中央政府機關(guān)自己結(jié)束推行該制度，充分說明該制度不具有生命力”。針對有些學(xué)者主張的宅基地使用權(quán)的無償取得將造成土地的亂占亂用問題，筆者認為該問題的根源并不在于宅基地使用權(quán)的取得的無償性，而在于我國宅基地使用權(quán)制度在落實中出現(xiàn)的問題，最終可以歸結(jié)于政府監(jiān)管不力。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度主要有兩種：一種是德國式的登記生效主義；另一種是法國式的登記對抗主義。關(guān)于宅基地使用權(quán)登記方式，我國理論界還未達成定論：有學(xué)者主張宅基地使用權(quán)應(yīng)該采取登記生效主義，登記生效主義有利于加強農(nóng)村土地監(jiān)督與管理，權(quán)利狀態(tài)易于被社會公眾所知，有利于減少紛爭。

〔30〕也有學(xué)者主張采取登記對抗主義，其理由在于，我國幅員遼闊，農(nóng)村屬于熟人社會，農(nóng)村居民的法律意識淡薄，沒有登記的歷史傳統(tǒng)，如果貿(mào)然規(guī)定宅基地使用權(quán)以登記為生效條件，會造成目前大量農(nóng)民手中的宅基地使用權(quán)處于未生效的狀態(tài)，從而易引起較大的社會矛盾與紛爭?！?1〕筆者認為任何一項法律規(guī)定都應(yīng)以現(xiàn)實生活為基礎(chǔ)，并保證法律具有可實施性。我國不斷推進法治建設(shè)，但由于人口眾多，地區(qū)間發(fā)展不均蘅，城鄉(xiāng)教育水平差距懸殊，農(nóng)村居民的法制意識較為淡薄，如若“一刀切”地采取登記生效主義，一方面會造成權(quán)利的不確定狀態(tài)，另一方面難以達到理論上的實效。登記生效主義制度本身具有巨大的優(yōu)越性，便于區(qū)分權(quán)利歸屬，能夠為我國宅基地使用權(quán)制度的流轉(zhuǎn)奠定堅實的基礎(chǔ)。但基于我國農(nóng)村是熟人社會，社會關(guān)系較為簡單、穩(wěn)定，可以在初始取得階段采取登記對抗主義，繼受取得后，原有的穩(wěn)定關(guān)系打破，需要公示、透明的權(quán)利歸屬以便于保護第三人的合法權(quán)益。2．宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主要是指宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等。上文中已經(jīng)指出目前我國的宅基地使用權(quán)制度存在的問題，究其原因，其主要弊病集中于農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)，其本質(zhì)是宅基地使用權(quán)的福利保障性質(zhì)與物權(quán)性質(zhì)的沖突，是公法與私法的沖突。學(xué)術(shù)界尚未有定論，爭議雙方各持己見，觀點針鋒相對，但逐漸形成支持宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論趨勢?！?2〕贊同否定說的學(xué)者認為宅基地使用權(quán)具有身份性和福利性，不應(yīng)該進行自由的流通，只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部范圍流轉(zhuǎn)。比如，王利明教授認為，宅基地使用權(quán)盡管是一項財產(chǎn)權(quán)利，但是具有一定的身份性質(zhì)，并不適合自由轉(zhuǎn)讓，只能在一定的范圍內(nèi)進行，即只能在集體經(jīng)濟組織成員之間進行自由轉(zhuǎn)讓?！?3〕此外，還有學(xué)者認為，在現(xiàn)行法雖未明確禁止、但國家政策卻嚴厲禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)的情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條第4項即以“違反公共利益”為由認定宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效?！?4〕而持肯定說的學(xué)者則認為，《物權(quán)法》在用益物權(quán)編規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)，它具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。作為一項私權(quán)利，宅基地使用權(quán)人對宅基地具有占有、使用、收益的權(quán)利，《物權(quán)法》既然將宅基地使用權(quán)定性為財產(chǎn)，交換和流通就是其固有之意。

農(nóng)民基于身份向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償申請取得宅基地使用權(quán)，但是一經(jīng)取得，便具有了直接支配性和排他性，任何人不得侵犯這一權(quán)利，〔35〕宅基地使用權(quán)人不得對宅基地本身進行處分，并不意味著不能對其享有的使用權(quán)進行處分。誠如劉俊教授所言：“宅基地使用權(quán)申請并取得后，其生存保障的使命已經(jīng)告終。至于農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)后如何行使是農(nóng)民自己的事情，法律在這方面不該過多的干預(yù)”?！?6〕現(xiàn)實中，因繼承等而出現(xiàn)的“一戶多宅”屬合法取得，而不允許流轉(zhuǎn)，這必將使農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)受到限制，同時也造成資源的浪費。本文支持宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點，理由在于：

第一，宅基地使用權(quán)的福利保障特性是基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的初始取得而言的，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員按著規(guī)定分配到應(yīng)有的宅基地使用權(quán)便可保障“居者有其屋”，土地的社會保障功能已圓滿完成任務(wù)，應(yīng)恢復(fù)土地原有的財產(chǎn)屬性。一方面，隨著改革開放和市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)民的收入和生活水平也在不斷提高，收入來源越來越廣泛，農(nóng)民的衣食住行已逐漸開始不再依賴于土地，相應(yīng)的居住場所也不再局限于宅基地使用權(quán)上建造的房屋，宅基地使用權(quán)所提供的福利保障屬性愈發(fā)減弱；另一方面，隨著市場化的不斷推進，城市土地征收征用政策、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將土地的財產(chǎn)價值推向了高潮，城鎮(zhèn)居民可以自由處分其財產(chǎn)，但法律卻嚴格禁止農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)，不但阻礙城鎮(zhèn)一體化建設(shè)，更容易激發(fā)城鄉(xiāng)矛盾，正如江平教授所言：“中國農(nóng)村之所以貧困，原因在于市場化程度不夠，表現(xiàn)為土地市場化和勞動力市場化。能否讓宅基地也采用國有土地出讓補償?shù)霓k法進入流通領(lǐng)域？”〔37〕

第二，在支持宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的同時，不可避免地需要進一步考慮宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)？宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)的問題，涉及到宅基地使用權(quán)的價值取向：若一味地追求宅基地使用權(quán)的福利保障性，那么宅基地使用權(quán)不可以向城鎮(zhèn)居民出售；反之，如果在保障宅基地使用權(quán)福利保障性的，同樣恢復(fù)其物權(quán)屬性和財產(chǎn)屬性，則應(yīng)當(dāng)支持宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。具體而言，宅基地使用權(quán)作為一項用益物權(quán)，應(yīng)保持其用益物權(quán)的價值，即保護和促進社會財富的創(chuàng)造，最終實現(xiàn)生產(chǎn)資料的價值。宅基地使用權(quán)的物權(quán)屬性既支持了其可以流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需求，也符合了宅基地使用權(quán)人流轉(zhuǎn)的自愿以及追求利益最大化的自由。允許宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，將會促進村民的財產(chǎn)性收入，推進土地的高效利用，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的最佳效益和最大價值，因此，不應(yīng)當(dāng)限制宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。其次，《物權(quán)法》并未將宅基地使用權(quán)人的主體限制在農(nóng)村居民上，〔38〕《土地管理法》雖然表明宅基地使用權(quán)只能由農(nóng)村居民以戶為單位進行申請，〔39〕但是，《物權(quán)法》是全國人民代表大會制定的基本民事法律，而《土地管理法》則是全國人大常委會制定的一般法律，其效力層級分屬不同，應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》的規(guī)定為優(yōu)先，〔40〕實際上，禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的是行政機關(guān)的規(guī)范性文件，〔41〕其效力更加低于《物權(quán)法》，因此，禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在《物權(quán)法》中并無明確的法律依據(jù)。再次，在我國現(xiàn)有體制下，由于宅基地使用權(quán)無償取得，并保證“一戶一宅”，因此農(nóng)村居民只能通過申請得到宅基地使用權(quán)，又受到“一戶一宅”的嚴格限制，從而致使農(nóng)民之間缺乏有效的流動市場，若不允許宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，則使整個流轉(zhuǎn)制度缺乏其應(yīng)有的內(nèi)涵。

第三，針對允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是否會造成大量農(nóng)民無家可歸這一考慮，筆者認為目前宅基地使用權(quán)的立法政策更多的是基于“家長式立法”即法律家長主義保護的模式，即認為農(nóng)民會不能正確地理解自己的利益，很有可能為了一時的經(jīng)濟利益而非理性地處分宅基地使用權(quán)，所以，為了更好的維護農(nóng)民的長遠利益，法律以“家長”的姿態(tài)對宅基地使用權(quán)進行限制，以維護其居住這一最基本的社會保障。然而，隨著我國的現(xiàn)代化建設(shè)，農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系不斷完善，政府對農(nóng)村的扶植優(yōu)惠政策不斷增強，農(nóng)民已經(jīng)基本擺脫了重大事件非得賣房來解決生計困難的階段，同時，立法者應(yīng)該考慮到宅基地使用權(quán)所帶給農(nóng)民的不單單是建設(shè)房屋的權(quán)利，更代表“老家”這一家鄉(xiāng)的情節(jié)，很難想象，在我國重視落葉歸根的傳統(tǒng)文化習(xí)慣中，農(nóng)民會為了一時的利益做出不合理的選擇。這應(yīng)該是個不太可能出現(xiàn)的問題，我們不需要對此感到擔(dān)憂，當(dāng)然為了保證決策的正確性，可以先行試點，逐步驗證決策?！?2〕安徽省近年來在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革方面進行了一些頗具爭議也很有借鑒意義的改革試點，這些“農(nóng)地入市”試點雖取得了一定成效，但仍然面臨“宅基地退出”落實遇阻、抵押融資渠道不暢以及法律“紅線”難突破的尷尬，〔43〕為此，學(xué)者呼吁宅基地的退出必須與補償機制相適應(yīng)?！?4〕而在民事執(zhí)行程序中，對宅基地使用權(quán)這種我國特殊的用益物權(quán)形式，法律作出相應(yīng)的限制性規(guī)定，但并不妨礙其作為查封、變現(xiàn)等強制措施的執(zhí)行標(biāo)的，〔45〕這也從一個側(cè)面說明了宅基地使用權(quán)可以通過拍賣、變賣等措施進行流轉(zhuǎn)。3．宅基地使用權(quán)的消滅。完善宅基地使用權(quán)的消滅制度，對于提高我國的宅基地使用率，減少土地浪費，珍惜節(jié)約每一寸土地具有重大意義：第一，宅基地使用權(quán)隨宅基地的滅失而消滅。目前，《物權(quán)法》第154條只規(guī)定了宅基地使用權(quán)基于宅基地的自然消滅而消滅，〔46〕根據(jù)“房地一體”原則，宅基地使用權(quán)存在的意義與基礎(chǔ)是保障村民“居者有其屋”，為其居住權(quán)提供最基礎(chǔ)的條件，如若宅基地因自然災(zāi)害等原因不復(fù)存在，那么，宅基地使用權(quán)也就失去了其存在的價值。當(dāng)然，為了徹底的保障村民的居住權(quán)，村民有權(quán)重新申請宅基地使用權(quán)。第二，宅基地使用權(quán)的拋棄。城鎮(zhèn)化的不斷推進，使得農(nóng)村外出打工的人口不斷增加，農(nóng)村的常住人口不斷減少，從而造成了農(nóng)村住宅的閑置狀況不斷增多，逐漸形成了“空心村”。“空心村”是當(dāng)下我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與消滅制度規(guī)定不完善的后果，造成了大量土地資源的浪費。筆者認為，依據(jù)私法自治的原則，權(quán)利人具有合法處置財產(chǎn)的權(quán)利，故而，法律應(yīng)當(dāng)賦予宅基地使用權(quán)人拋棄宅基地使用權(quán)的權(quán)利，宅基地使用權(quán)人拋棄權(quán)利后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織即可將之收回，從而有效避免土地資源的浪費。

第三，宅基地使用權(quán)的收回。宅基地使用權(quán)收回是指依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，由法定主體依照法定程序收回宅基地使用權(quán)的行為。宅基地使用權(quán)的收回制度主要依據(jù)有《土地管理法》以及地方法規(guī)及政府規(guī)章，其中，《土地管理法》第65條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)收回的具體情形，包括建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)、違法使用宅基地使用權(quán)、停止使用宅基地三種情況；地方法規(guī)及政府規(guī)章主要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況作出相關(guān)的規(guī)定。〔47〕本文認為，我國對宅基地使用權(quán)收回制度的規(guī)定及研究相對薄弱，從目前對宅基地使用權(quán)收回的規(guī)定來看，對“公共利益”的衡量存在較大的差異，非常容易導(dǎo)致收回制度的濫用，從而侵犯宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，隨著宅基地使用權(quán)流動市場的開放與發(fā)展，只有完善宅基地使用權(quán)的收回制度，才能保障宅基地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)后的合法權(quán)益得以保護，這對于限制公權(quán)力、保障流轉(zhuǎn)順利進行具有重要的現(xiàn)實意義。

四、結(jié)語

《孟子?梁惠王上》曰：“無恒產(chǎn)而有恒心者，惟士為能”。在中國的傳統(tǒng)語境中，土地、房屋等不動產(chǎn)即為“恒產(chǎn)”，它們在社會財富形態(tài)中占據(jù)著重要的地位。在我國農(nóng)村，確立了土地集體所有的所有權(quán)制度，使得農(nóng)村土地面臨著“所有”和“利用”的分離，另一方面，農(nóng)村人口約有八億，國家也必須兌現(xiàn)“居者有其屋，耕者有其田”的承諾，使得農(nóng)村土地法律制度不得不擔(dān)負起某些社會保障的功能，從而具備鮮明的中國特色。自改革開放尤其是進入21世紀以來，經(jīng)濟的高速發(fā)展導(dǎo)致對建設(shè)用地需求的極大增加，使得農(nóng)村宅基地直接或變相地成為交易對象。在新的歷史時期，如何看待農(nóng)村宅基地使用權(quán)所具備的財產(chǎn)權(quán)和社會保障的雙重面向、設(shè)計較為合理妥當(dāng)?shù)姆芍贫?，使得發(fā)揮其所應(yīng)當(dāng)具有的社會功能和法律意義，成為法律人難以回避的課題。隨著市場經(jīng)濟和城鄉(xiāng)一體化進程的不斷發(fā)展，我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度已逐漸失去其原有的價值。為更好地實現(xiàn)宅基地使用權(quán)的價值，需推動建設(shè)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的現(xiàn)代化構(gòu)造，還原其物權(quán)屬性，充分利用土地資源。唯有順應(yīng)現(xiàn)實國情的宅基地使用權(quán)制度，才能恢復(fù)其生機與活力平蘅私人和集體之間的關(guān)系，促進土地資源的高效、合理利用，從而推動我國的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

參考文獻：

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〔3〕〔4〕〔5〕1961年《條例》第16條規(guī)定：“全大隊范圍內(nèi)的土地都歸生產(chǎn)大隊所有，固定給生產(chǎn)隊使用。非生產(chǎn)性的宅基地由此也都成為集體的土地歸集體所有?！?962年中共中央頒布《農(nóng)村工作條例修正案》規(guī)定“生產(chǎn)隊的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買賣?！薄斗ā返?條規(guī)定：“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農(nóng)民土地所有制”，第30條進一步規(guī)定：“完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認一切土地所有者自由經(jīng)營、買賣及出租其土地的權(quán)利?！?/p>

〔6〕〔7〕〔8〕〔9〕〔10〕〔11〕〔12〕關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)主體究竟是“農(nóng)民集體”還是“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織”存在爭議，參見劉建中：《農(nóng)民宅基地權(quán)利研究》，中國政法大學(xué)研究生院2006年碩士學(xué)位論文，第22頁。此外，于飛教授主張用投資關(guān)系來界定兩者的關(guān)系，較為可取，具體參見于飛：《“農(nóng)民集體”與“集體經(jīng)濟組織”：誰為集體所有權(quán)人？———風(fēng)險界定視角下兩者關(guān)系的再辨析》，載《財經(jīng)法學(xué)》2016年第1期。劉保玉：《物權(quán)法學(xué)》，中國法制出版社2007年版，第27頁。崔建遠：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2014年版，第325－328頁。王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2013年版，第946頁。同前引

〔8〕，第331－335頁。同前引

〔9〕，第959－960頁。同前引〔8〕，第328頁?！?3〕〔14〕〔15〕〔16〕〔17〕〔18〕〔19〕〔20〕〔21〕同前引〔9〕，第961－962頁。參見國家土地管理局《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》（1995年）、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（1997年）和國務(wù)院《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（1999年）。參見全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室：《物權(quán)法立法背景與觀點全集》，法律出版社2007年版，第64頁。胡康生主編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第340頁。同前引〔7〕，第274頁。

同前引〔9〕，第964－965頁。同前引〔8〕，第332－333頁。同前引〔8〕，第334－335頁；同前引〔9〕，第966－967頁。陳小君、蔣省三：《宅基地使用權(quán)制度：規(guī)范解析、實踐挑戰(zhàn)及其立法回應(yīng)》，載《管理世界》2010第10期?！?2〕〔23〕同前引〔2〕，第286頁。同前引〔2〕，第284頁。

〔24〕〔25〕〔26〕〔27〕〔28〕〔29〕參見《土地管理法》第62條。蘇永欽：《尋找新民法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第252－253頁。王崇敏：《論我國宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)代化構(gòu)造》，載《法商研究》2014年第2期。此外，有學(xué)者認為，我國宅基地使用權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)村集體土地所有權(quán)人的權(quán)利，換言之，即采用申請人與集體土地所有權(quán)主體進行協(xié)商、訂立合同的方式來設(shè)立宅基地使用權(quán)?，F(xiàn)行的行政審批制旨在控制控制宅基地規(guī)模和保護耕地，其目的可以通過土地利用規(guī)劃來實現(xiàn)。同前引〔2〕，第24，268－269頁。胡廷松、汪琴：《論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度》，載《內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2007年第4期。

同前引〔21〕〔30〕〔31〕〔32〕〔33〕耿卓：《論宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動》，載《政治與法律》2012年第5期。參見朱巖、高圣平、陳鑫：《中國物權(quán)法評注》，北京大學(xué)出版社2007年版，第657頁；龍?。骸吨袊餀?quán)法上的登記對抗主義》，載《法學(xué)研究》2012年第5期。在農(nóng)村土地使用權(quán)的另一領(lǐng)域中，學(xué)界主張改造土地承包經(jīng)營權(quán)，即對農(nóng)村土地進行“三權(quán)分置”：農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，將承包權(quán)限定在“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”中，由其享受其收益，類似于德國法上的“土地負擔(dān)”或者“權(quán)利用益物權(quán)”，而對于經(jīng)營權(quán)則可以向非本集體經(jīng)濟組織成員的人或組織進行流轉(zhuǎn)，由此，既符合農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的需求，又可以增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，頗具借鑒意義。相關(guān)文獻參見陳朝兵：《農(nóng)村土地“三權(quán)分置”：功能作用、權(quán)能劃分與制度構(gòu)建》，載《中國人口?資源與環(huán)境》2016年第4期；朱繼勝：《論“三權(quán)分置”下的土地承包權(quán)》，載《河北法學(xué)》2016年第3期；高飛：《農(nóng)村土地“三權(quán)分置”的法理闡釋與制度意蘊》，載《法學(xué)研究》2016年第3期；石冠彬、魏振華：《論土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制———一個解釋論視角的分析》，載《江海學(xué)刊》2016年第4期。

同前引〔9〕，第946頁。〔34〕〔35〕〔36〕〔37〕參見魏華、戴孟勇：《論宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓》，載《法律適用》2014年第10期，第25頁。關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定，實踐中存在不一致的做法，肯定合同效力的案例如“陳百羽與被上訴人望奎盛因宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案”，參見遼寧省沈陽市中級人民法院民事判決書（2005）沈民（二）房終字第1244號；否定合同效力的案例如“冉崇倫等訴冉崇明等宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，參見重慶市武隆縣人民法院民事判決書（2007）武民初字第4號。高圣平教授認為，法律上對私權(quán)交易的效力控制限于“效力性強制性規(guī)定”，即便違反《土地管理法》第63條，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)只涉及交易當(dāng)事人的利益，而與國家利益和社會公共利益無涉，同前引〔2〕，第282頁。孫淑云、吳海玲：《論我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善》，載《湖南科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2013年第1期。劉?。骸掇r(nóng)村宅基地使用權(quán)制度研究》，載《法學(xué)研究》2007年第3期。孟勤國：《中國物權(quán)法理論研討會觀點綜述》，載《中國社會科學(xué)院研究生院學(xué)報》2004年第5期。

〔38〕〔39〕〔40〕〔41〕〔42〕〔43〕〔44〕〔45〕參見《物權(quán)法》第152條，該條的權(quán)利主體表述為“宅基地使用權(quán)人”。參見《土地管理法》第62條第1款?！段餀?quán)法》第8條規(guī)定了其他法律與《物權(quán)法》的適用關(guān)系，但是該條文與《立法法》第79條的規(guī)定有所抵牾。相關(guān)討論，同前引〔2〕，第5－6頁。參見國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［1999］39號）、國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）、國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資辦發(fā)［2004］234號）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)［2007］71號）等。高圣平：《宅基地制度改革試點的法律邏輯》，載《煙臺大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》2015年第3期。葛如江、姜剛：《安徽“農(nóng)地入市”試點尷尬前行———宅基地退出遭遇補償難題、抵押融資渠道不暢》，載《經(jīng)濟參考報》2014年01月03日，第5版。高圣平：《宅基地退出與補償機制》，載劉云生主編：《中國不動產(chǎn)法研究》（第12卷），法律出版社2015年版，第25－27頁。參見北京市朝陽區(qū)人民法院（2008）朝執(zhí)字第08496號強制執(zhí)行裁定書。

〔46〕〔47〕參見《物權(quán)法》第154條。參見《土地管理法》第65條。

作者：鄧輝，張曉寧