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一、明確界定清算單位

一是一次性單項開發(fā)的以單項房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位；二是分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期開發(fā)項目為清算單位。三是分用途開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以不同用途的單項開發(fā)項目或單位開發(fā)項目為清算單位。不屬于土地增值稅清算范圍的項目包括：出售使用過的房屋；開發(fā)商轉(zhuǎn)為自用的商品房不屬于土地增值稅清算范圍。

二、清楚劃分住宅類別

土地增值稅條例規(guī)定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”，所稱的普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實施土地增值稅審核鑒證的重要問題。

三、正確理解清算條件

國稅發(fā)［2006］187號文件明確了兩類清算條件：一是必須清算的條件。必須清算的條件包括：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。有上述三種情況之一的就必須進行清算。二、是可選擇清算條件。可選擇清算條件包括1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。符合上述條件之一主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算，應(yīng)當注意的是選擇的主動權(quán)掌握在稅務(wù)機關(guān)，即符合選擇清算條件的納稅人稅務(wù)機關(guān)要求清算的必須清算，稅務(wù)機關(guān)不要求清算的可以不進行清算。

四、準確審核清算項目收入

清算項目收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。國稅發(fā)［2006］187號文件明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或由上管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（一）把握房源情況。進入清算程序的房地產(chǎn)項目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對所清算對象整體房源的結(jié)構(gòu)分布進行把握，是準確核算收入的關(guān)鍵。納稅人的房源整體結(jié)構(gòu)分布可以通過這些數(shù)據(jù)信息來進行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價格及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價格及清算時的使用情況等等。

（二）對銷售收入確認標準進行把關(guān)。在實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算。將預(yù)收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)對需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報銷售收入。四是對直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價為名，降低房價，侵蝕土地增值稅的稅基。

因此在審核時首先房地產(chǎn)公司銷售臺帳、銷售發(fā)票、銷售收入賬、商品房銷售合同四項書證核對。其次對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。再次當前房地產(chǎn)銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對銷售方式確認時，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計算納稅。在確認銷售收入時要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價格進行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。

五、準確審核清算項目成本。

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好入賬的“灰色支出”做實，采取虛構(gòu)工程項目，編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標或簽訂補充合同等方式虛構(gòu)工程項目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于審核人員對工程施工圖紙、工程概算等知識不夠了解，房地產(chǎn)項目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使審核人員調(diào)查取證具有較大難度。

因此在審核時采用會計資料審核與外部調(diào)查相結(jié)合的原則。可以從決算報告入手審核企業(yè)的成本項目構(gòu)成以及每一項成本項目的發(fā)票情況。對合同臺帳包括、結(jié)算書、成本明細表進行核對。另外由稅務(wù)機關(guān)協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛開發(fā)票和假發(fā)票以及虛構(gòu)建筑合同或與關(guān)聯(lián)的建筑公司簽定虛假合同問題。以及從相關(guān)部門核實包括房屋的立項、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，以確定項目成本。

［摘要］國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

［關(guān)鍵詞］土地增值住宅清算