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一、房產(chǎn)銷售收入確認政策披露現(xiàn)狀分析

根據(jù)《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》綜合實力排名（排除境外上市的地產(chǎn)開發(fā)商），本文選擇前5名境內(nèi)上市公司（萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團）作為樣本，探討房地產(chǎn)開發(fā)商收入政策披露情況經(jīng)過分析樣本公司收入披露的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商在收入確認過程中根據(jù)收入確認的五個條件并結合銷售合同的簽訂、竣工驗收、付款證明（收款權）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進行賬務處理。該做法緊密圍繞準則，但也存在以下問題：首先，銷售收入確認政策披露的語言過于準則化，個性化語言匱乏。眾所周知，地產(chǎn)銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產(chǎn)品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認政策應該突出房地產(chǎn)行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務。現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)銷售大致經(jīng)歷收取會員費或誠意金、簽署銷售合同、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權轉移等程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結合上述銷售環(huán)節(jié)和相關的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認時點。其次，年度報告中披露的收入確認政策未能聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和樓盤銷售模式。現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設用地大多通過招拍掛方式取得，由于后期開發(fā)資金需求壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認時點并不一致，因此在披露收入政策時應結合土地的開發(fā)模式。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開發(fā)的產(chǎn)品外包給專業(yè)房地產(chǎn)公司，由該類公司進行整體策劃營銷，此時收入的確認就與其銷售方式相關。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認政策中并未指出其銷售模式。

二、營業(yè)收入列報現(xiàn)狀分析

經(jīng)過對樣本公司2013年度財務報告列報情況的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計數(shù)據(jù)和財務指標摘要中遵照列報要求披露了近三年的銷售收入和增長率；在董事會報告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場占有率等數(shù)據(jù)，并在報告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進行改進：首先，年度報告集中在披露房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務狀況、投資區(qū)域、歷史財務狀況等歷史信息，而反映房地產(chǎn)行業(yè)特征、企業(yè)價值創(chuàng)造力和前瞻性會計信息過少。歷史銷售收入信息是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確已實現(xiàn)的，實際決策中，信息使用者不僅要了解過去的信息，更要求提供信息的一方披露未來的收入預期實現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產(chǎn)的預期銷售價格以及競爭性樓盤供應數(shù)量等影響收入實現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內(nèi)容屬于“強制性披露”，管理層為制止信息不對稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來危害，更樂意披露“好信息”，而對“壞消息”不公開，特別是對房產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)的系統(tǒng)風險信息的披露少之又少。其次，樣本公司年度報告中的相關指標披露形式單一，大都是絕對數(shù)和百分比指標，缺乏多層次的統(tǒng)計指標。樣本企業(yè)的年度報告中披露企業(yè)最近3個會計年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應予以考慮。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的年度報告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對比，無法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對于報告使用人來說，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。最后，上述調(diào)查的樣本企業(yè)同屬房地產(chǎn)開發(fā)商，由于證監(jiān)會了統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報告披露框架大體一致，缺乏個性，很難得到不同房地產(chǎn)開發(fā)商之間除營業(yè)收入數(shù)額和增長率之外其他有區(qū)別的會計信息。很明顯會計制度在強調(diào)強制性披露和會計信息可比時，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息披露的個性，這樣會從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內(nèi)容一致的錯覺。此外，通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報收入披露時間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對年報信息披露的及時性關注程度提高，這樣更有利于年報信息的挖掘使用。

三、銷售收入年報披露的改善對策

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認政策應緊密結合房地產(chǎn)開發(fā)流程對外披露，抓住簽約時間和金額、竣工驗收時間、收取房款進度、交房手續(xù)的辦理進度、入伙手續(xù)、鑰匙領取等關鍵節(jié)點披露其收入政策，避免照搬會計準則，導致披露語言形式化。應結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和銷售模式來披露收入的確認政策，在自主開發(fā)模式下收入的確認政策可以完全遵照已有的準則，在購房者領取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時收入的確認政策需要考慮合同中的細節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認政策應該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權利和義務來確認收入。其次，房地產(chǎn)市場繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當前限購成為了樓市調(diào)控的主旋律，限購對穩(wěn)定房價和打擊投機炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時，過緊的調(diào)控政策造成土地一級出讓市場總體低迷，地方土地市場成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購房者等待氣氛長期累積。從以上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策對不動產(chǎn)成交額的影響程度較深。作為房地產(chǎn)開發(fā)商應當詳細披露國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢預測和收入風險，給投資者詳細的政策投資預期。再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了應該結合行業(yè)特點差異化披露銷售收入，同時還應披露當期合同銷售均價、樓面地價等以便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性成長依賴于其開發(fā)產(chǎn)品的吸引力、競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)商收取會員費、誠意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產(chǎn)開發(fā)商的市場接受程度，為了向投資者提供決策相關信息，應在報表附注中詳細披露會員費、誠意金、定金等項目形成的“其他應付款”和“預收賬款”明細賬。最后，現(xiàn)有信息披露過分強調(diào)可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認為，企業(yè)應當在附注中增加披露與未來收入實現(xiàn)有關聯(lián)的會計信息，以及國家未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢和收入實現(xiàn)風險。該舉措有利于幫助決策者預測未來收入走勢，提高會計信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應按照報表使用者的決策相關性先后排列，盡量減少不重要事項披露，避免“噪音”。

作者：習成龍 單位：北京航空航天大學北海學院