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一、房建施工項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理

1.工程建設(shè)部門(mén)

工程建設(shè)部門(mén)在整個(gè)開(kāi)發(fā)管理階段占據(jù)著十分關(guān)鍵的位置，這與工程建設(shè)部門(mén)所涉及的施工內(nèi)容以及施工項(xiàng)目數(shù)量繁多有非常大的聯(lián)系。由于工程建設(shè)部門(mén)所處位置的特殊性，所以該部門(mén)的開(kāi)發(fā)管理工作的成功與否對(duì)于整個(gè)房建施工項(xiàng)目無(wú)疑具有決定性的影響。整體來(lái)說(shuō)，工程建設(shè)部門(mén)需要管理的環(huán)節(jié)包括原材料的購(gòu)進(jìn)、項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃與制定、施工過(guò)程的監(jiān)管、項(xiàng)目成本以及造價(jià)的控制等。

2.經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)部門(mén)

經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)是任何一個(gè)房建項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，所以同工程建設(shè)部門(mén)一樣，經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)部門(mén)的開(kāi)發(fā)管理工作的合理實(shí)施也是十分必要的。從財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)的來(lái)源和用途角度可以把財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)部門(mén)的開(kāi)發(fā)管理工作規(guī)劃為三個(gè)方面，那就是建筑工程項(xiàng)目的融資、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)費(fèi)以及工程款的預(yù)付。

3.銷(xiāo)售部門(mén)

銷(xiāo)售部門(mén)在開(kāi)發(fā)管理工作中不僅要做好房屋的售賣(mài)，更要做好銷(xiāo)售信息的優(yōu)化、銷(xiāo)售渠道的拓展、銷(xiāo)售方法的豐富等工作。

二、房建施工項(xiàng)目的規(guī)劃管理

1.房建項(xiàng)目規(guī)劃管理的作用

房建項(xiàng)目的規(guī)劃管理工作是在開(kāi)發(fā)管理工作的基礎(chǔ)上生成的，它的實(shí)現(xiàn)需要項(xiàng)目管理責(zé)任書(shū)以及相關(guān)責(zé)任分配制度的幫助。把房建項(xiàng)目的規(guī)劃管理工作從作用角度不同，可以分為以規(guī)劃功能為主的施工項(xiàng)目管理規(guī)劃細(xì)則和以監(jiān)察為主的管理實(shí)施規(guī)劃兩個(gè)方面。這兩個(gè)方面是互為補(bǔ)充作用的整體，不可分割?？偟膩?lái)說(shuō)，在整個(gè)房建施工項(xiàng)目的過(guò)程中，規(guī)劃管理對(duì)于項(xiàng)目戰(zhàn)略管理目標(biāo)的制定、項(xiàng)目責(zé)任的明確與合理分配、項(xiàng)目組織以及規(guī)劃工作的完善都起到了重要的作用。

2.房建項(xiàng)目管理規(guī)劃的主要內(nèi)容

（1）工程概況

工程概況是指要對(duì)房建項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)要的概述工作，概述工作要盡量全面，盡可能多的涉及設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)，例如項(xiàng)目規(guī)模、投資總額等等。（2）施工條件分析施工條件要從不利于施工的惡劣條件分析以及施工的必備條件分析兩個(gè)方面進(jìn)行。其中惡劣條件的分析要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況給予準(zhǔn)確合理的分析；而對(duì)于施工單位的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)素養(yǎng)以及施工設(shè)備的使用等施工必備條件的分析，同樣不可忽略。

（3）施工項(xiàng)目管理目標(biāo)

施工項(xiàng)目管理目標(biāo)包括施工合同目標(biāo)以及企業(yè)目標(biāo)兩個(gè)方面。施工合同目標(biāo)主要包括項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、功能、成本以及安全等，企業(yè)目標(biāo)主要包括企業(yè)的形象、成本控制等等。

（4）施工方案描述

施工方案描述所要設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)是非常廣泛的，主要包括施工計(jì)劃的制定、施工技術(shù)的組織以及創(chuàng)新、施工設(shè)備的選擇、施工重點(diǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃等等。

（5）工期目標(biāo)規(guī)劃和施工總進(jìn)度計(jì)劃

招標(biāo)文件的工期要求及工期目標(biāo)的分解、施工總進(jìn)度計(jì)劃主要的里程碑事件、保證工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的技術(shù)組織措施。

三、房建施工項(xiàng)目的成本管理

項(xiàng)目成本從表面上看雖然是指項(xiàng)目建造的價(jià)格，但是項(xiàng)目成本的管理絕不僅僅是圍繞資金而展開(kāi)的。對(duì)項(xiàng)目成本的合理管理，實(shí)際上就是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作以及發(fā)展的管理。

1.項(xiàng)目立項(xiàng)階段成本的管理

在房建施工項(xiàng)目的立項(xiàng)階段完成后，參照資料可對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算。這個(gè)估算作為成本管理的第一步，要盡量把誤差管理到最小，房建施工項(xiàng)目要以降低成本、創(chuàng)造利益價(jià)值以及體現(xiàn)科學(xué)設(shè)計(jì)理念為目的進(jìn)行設(shè)計(jì)。房建施工項(xiàng)目的資金要切實(shí)地花在有改進(jìn)需求以及優(yōu)化價(jià)值的環(huán)節(jié)上，盡量降低成本的預(yù)算。隨著項(xiàng)目的開(kāi)展，房建施工項(xiàng)目具體的實(shí)施方法也將隨之確定。

2.設(shè)計(jì)圖審核階段成本的管理

（1）相關(guān)人員在進(jìn)行聯(lián)合審圖的時(shí)候首先要對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的大小進(jìn)行審核，只有把項(xiàng)目規(guī)模的大小最為合理地規(guī)劃，房建施工項(xiàng)目的成本才能從根本上得到管理。

（2）相關(guān)人員在聯(lián)合審核圖紙的時(shí)候，還要對(duì)圖紙?jiān)诂F(xiàn)實(shí)項(xiàng)目施工過(guò)程中需要占用的住宅、道路等進(jìn)行審核。因?yàn)檎加妹娣e越大，賠償金額就越多，項(xiàng)目成本就越不容易被管理。所以，在圖紙審核的時(shí)候，把土地征用賠償金管理在合理范圍內(nèi)，對(duì)后期施工成本的管理有著現(xiàn)實(shí)的意義。

（3）在聯(lián)合審核工作人員在審核圖紙過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要立即開(kāi)會(huì)研究解決方案。當(dāng)圖紙審核完畢以后，一套完整、合理的項(xiàng)目成本預(yù)算也應(yīng)該被整理、規(guī)劃出來(lái)。

（4）在功能齊全的情況下，可以購(gòu)進(jìn)質(zhì)量?jī)?yōu)、價(jià)格低廉的設(shè)備以及材料。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)可以尋求政府的幫助，向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)減免相關(guān)設(shè)備和材料的費(fèi)用。在房建施工項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，也可以通過(guò)建立招標(biāo)制度來(lái)招商引資，解決設(shè)備和材料的支出費(fèi)用問(wèn)題。

3.施工階段成本的管理

由于項(xiàng)目施工所需的材料和設(shè)備已經(jīng)占據(jù)了支出總資金的一大部分資金，所以現(xiàn)階段要嚴(yán)格管理資金的輸出。

（1）合同、協(xié)議的制定在房建施工項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，建筑公司要和員工簽訂關(guān)于項(xiàng)目的合同和協(xié)議。合同要由專(zhuān)業(yè)法律人士審定，確保合同要在合法的基礎(chǔ)上，要求相關(guān)工作人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目施工機(jī)密的保護(hù)、項(xiàng)目支出預(yù)算以及一切項(xiàng)目的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

（2）對(duì)施工過(guò)程中的項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)管如果在施工階段發(fā)現(xiàn)支出資金嚴(yán)重超出預(yù)算，應(yīng)該及時(shí)分析、排查影響的因素，進(jìn)而以最快的速度進(jìn)行調(diào)整，確保項(xiàng)目成本在可控的范圍內(nèi)。

（3）基于圖紙修改下的項(xiàng)目成本管理如果一定要對(duì)已設(shè)計(jì)好的圖紙進(jìn)行修改，企業(yè)的審計(jì)部門(mén)一定要集合有關(guān)單位進(jìn)行開(kāi)會(huì)協(xié)商如何最小限度的對(duì)圖紙進(jìn)行改動(dòng)。協(xié)商完成后，項(xiàng)目工程師要秉承管理成本的原則修改圖紙，審計(jì)人員也要為合理確定項(xiàng)目成本提供依據(jù)。項(xiàng)目施工過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的原設(shè)計(jì)中不科學(xué)、不合理的地方一定要進(jìn)行全面的修改，不能留下任何隱患。項(xiàng)目圖紙全部完成并通過(guò)有關(guān)部門(mén)的審核以后才可以進(jìn)行施工，一邊設(shè)計(jì)一邊施工的施工方法是不可取的。設(shè)計(jì)圖紙?jiān)谧兏院螅嘘P(guān)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行再次的核算，盡量把它管理在安全范圍以內(nèi)，要對(duì)需要變更的環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、徹底的了解。

4.竣工階段成本的管理

房建施工項(xiàng)目在竣工后要進(jìn)行結(jié)算。為了避免施工單位虛報(bào)成本，在房建施工項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候，要以結(jié)算清單作為依據(jù)進(jìn)行結(jié)算。而結(jié)算清單要由項(xiàng)目建設(shè)單位把關(guān)，并且聘請(qǐng)有資質(zhì)的權(quán)威審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)算，以展現(xiàn)一個(gè)真實(shí)的項(xiàng)目成本。四、結(jié)語(yǔ)目前，我國(guó)房建項(xiàng)目的管理工作還存在許多不足，需要廣大管理者從理論和實(shí)際出發(fā)，細(xì)致地對(duì)管理工作的具體內(nèi)容進(jìn)行論證分析，切實(shí)地把房建項(xiàng)目的管理工作規(guī)范化、系統(tǒng)化。

作者：羅體斌單位：云南省設(shè)計(jì)院集團(tuán)