內(nèi)容摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn),對現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析,認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿,實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合,并從實(shí)證角度,以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

商業(yè)地產(chǎn)宣傳文案

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)業(yè)努力，同時(shí)也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點(diǎn)，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時(shí)代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個(gè)使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個(gè)資本流動(dòng)過程和物質(zhì)流動(dòng)過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅(jiān)持與有能力掌控未來的人展開策略，實(shí)現(xiàn)組織與個(gè)人的增值和完美展現(xiàn)。

內(nèi)容摘要:近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)治理公司對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行治理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí),與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運(yùn)營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過提高商鋪售價(jià),完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開發(fā)商利益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)?？梢钥吹?商業(yè)項(xiàng)目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)治理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。

[摘要]本文針對商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有推遲期權(quán)的特征,在考慮資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上,對B-S模型進(jìn)行修正,構(gòu)造了一種以戰(zhàn)略凈現(xiàn)值最大化為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策模型,該模型合理地評估了商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值,可以作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策的操作依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來對沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無風(fēng)險(xiǎn)收益,在無套利機(jī)會(huì)和無交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的Black-Scholes模型。同時(shí),Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問題得以簡化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來,實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價(jià)值估價(jià)問題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。

因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制現(xiàn)狀

1綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制的特點(diǎn)

持有型為主的商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營收益為租金及物業(yè)增值，是以實(shí)現(xiàn)營業(yè)周期內(nèi)運(yùn)營成本最低、運(yùn)營收益最高為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目相比，對開發(fā)技術(shù)要求更高，同時(shí),運(yùn)營增值空間也更大。由此可以看出，決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適合作為綠色建筑發(fā)展的著力點(diǎn)的主要原因是：第一，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采取租賃為主、租售結(jié)合的經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目相比，改變了綠色建筑增量成本的投資者和受益者分離的尷尬局面；第二，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目相比，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模更大、回收期更長，但同時(shí)運(yùn)營增值空間也更大。這兩個(gè)因素都導(dǎo)致了投資方追求的將不再是能夠賺取市場眼球以其將建筑產(chǎn)品賣個(gè)好價(jià)錢的綠色建筑評級指標(biāo)，而是真正能節(jié)約后期運(yùn)營成本的綠色建筑運(yùn)營指標(biāo)。而這種通過運(yùn)營成本節(jié)約彌補(bǔ)前期綠色建筑增量成本的動(dòng)機(jī)將有利于改變傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目重建設(shè)、輕運(yùn)營的弊端，成本管理所關(guān)注的將不僅局限于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工階段所發(fā)生的全部費(fèi)用，還要充分考慮運(yùn)營階段成本情況，以項(xiàng)目特定運(yùn)營周期為視角進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本管理研究更有意義。

2綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制存在的問題

盡管目前我國對發(fā)展綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本的控制模式進(jìn)行了不懈的探索，但目前仍然存在諸多問題。

1）項(xiàng)目成本參考數(shù)據(jù)缺乏或不準(zhǔn)確，又沒有合理的、簡單可行的綠色建筑成本投入績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因此，許多開發(fā)商難以確定合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本，使后期成本管理困難。