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土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文第1篇

只要在房管局有登記的房產(chǎn)都有房產(chǎn)證，商業(yè)用途的房子只是房產(chǎn)性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，不是普通的住宅性質(zhì)，所以商業(yè)用途的房子有房產(chǎn)證。商業(yè)用途的房子房產(chǎn)證的辦理，買賣雙方應(yīng)進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

擴(kuò)展資料：買商業(yè)用途的房子，應(yīng)該5證齊全，《國(guó)有土地使用證》，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。其它兩證則是：《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

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土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文第2篇

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)；鄉(xiāng)村；規(guī)劃；土地；價(jià)值

中圖分類號(hào)： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A DOI編號(hào)： 10.14025/ki.jlny.2016.06.049

1 城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體意義

城鄉(xiāng)規(guī)劃是政府協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。所有規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)最終都落實(shí)在土地上，土地是珍貴的自然資源和人類賴以生存的基礎(chǔ)，是人類一切活動(dòng)的載體。不同的規(guī)劃導(dǎo)致土地具有不同的價(jià)值和作用。

鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃主要是對(duì)鄉(xiāng)村道路系統(tǒng)、村民住宅、公共設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、景觀環(huán)境等建設(shè)和改造的計(jì)劃。鄉(xiāng)村道路普遍偏窄，村內(nèi)小巷狹窄彎曲，比較凌亂，除過(guò)境道路外，村內(nèi)其他道路為質(zhì)量較差的水泥路或者泥土路，道路附屬設(shè)施差或者根本沒(méi)有。村民住宅布局散亂，建筑質(zhì)量參差不齊，環(huán)境臟亂，衛(wèi)生狀況差。在公共設(shè)施方面，學(xué)校規(guī)模小，教學(xué)設(shè)施比較差，沒(méi)有幼兒園，大多數(shù)沒(méi)有醫(yī)療設(shè)施，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)混亂。在基礎(chǔ)設(shè)施方面，排水不成系統(tǒng)，生活污水無(wú)處理。在環(huán)境衛(wèi)生方面，生活垃圾缺乏管理，閑置空地和排水明溝垃圾較多，居民家庭多露天或簡(jiǎn)易廁所，衛(wèi)生條件差。

通過(guò)對(duì)鄉(xiāng)村制定規(guī)劃，合理布局村莊發(fā)展用地，理順村內(nèi)道路交通，改善村莊生活環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，因地制宜付諸實(shí)施，使鄉(xiāng)村土地得到有效利用，節(jié)約集約利用土地。通過(guò)規(guī)劃，不但使土地具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更體現(xiàn)土地的社會(huì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值。在社會(huì)價(jià)值方面，改善了村民的居住條件和交通條件，鄉(xiāng)村社會(huì)更加和諧。在環(huán)境價(jià)值方面，改變了以往臟亂差的局面，村莊面貌更加整潔。

與鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃不同，城鎮(zhèn)規(guī)劃在體現(xiàn)土地利用的社會(huì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值的基礎(chǔ)上，更加突出體現(xiàn)土地利用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

城鎮(zhèn)規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城鎮(zhèn)的基本依據(jù)，在確保城市空間資源的有效配置和土地合理利用的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。城鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行有償使用制度，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。可見(jiàn)，控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鎮(zhèn)土地綜合開發(fā)、土地有償使用的依據(jù)。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃具體措施

土地價(jià)格與城鎮(zhèn)規(guī)劃密不可分。受土地市場(chǎng)供求的影響，地價(jià)是不斷變化的。就城市內(nèi)某一宗地而言，決定地價(jià)高低的關(guān)健因素是區(qū)位、功能性質(zhì)、土地開發(fā)的主要技術(shù)指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等因素，而這些因素是城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的，所以城市規(guī)劃部門在編制總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等過(guò)程中必須對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值予以統(tǒng)籌考慮，使土地的價(jià)值達(dá)到合理化、最大化。

以往城鎮(zhèn)規(guī)劃是以土地利用控制為主要內(nèi)容的規(guī)劃，多對(duì)工程技術(shù)合理利用，追求社會(huì)、環(huán)境效益方面考慮，未能充分重視土地經(jīng)濟(jì)效益。隨著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，城市規(guī)劃越來(lái)越注重土地資源的經(jīng)濟(jì)效益。

為了合理確定城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用價(jià)格，政府定期公布基準(zhǔn)地價(jià)。在制定基準(zhǔn)地價(jià)過(guò)程中，途徑之一便是按土地質(zhì)量的優(yōu)劣劃分不同的級(jí)別，然后確定每一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。而土地級(jí)別的劃分，其根據(jù)就是城鎮(zhèn)規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容。例如葫蘆島市在開展城市土地定級(jí)工作過(guò)程中，其依據(jù)之一就是葫蘆島市城市總體規(guī)劃。

城鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)考慮土地利用的邊際效益。土地利用的邊際效益遞增遞減原理對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃有指導(dǎo)作用。當(dāng)對(duì)土地資本投入逐漸增加，土地利用強(qiáng)度逐步提高，土地收益會(huì)出現(xiàn)逐漸遞增遞減的比例關(guān)系。當(dāng)?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時(shí)，土地投資報(bào)酬遞，地價(jià)同步上升；但當(dāng)?shù)貕K容積率提高到一定程度，使土地利用強(qiáng)度超過(guò)所在區(qū)域環(huán)境容量時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染、生活環(huán)境質(zhì)量下降等現(xiàn)象，土地投資報(bào)酬遞減，致使地價(jià)下降。

城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的用地規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、容積率等各項(xiàng)要求，決定了對(duì)土地投入資本的數(shù)量，如果城市規(guī)劃不合理，就會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一種是不能達(dá)到土地投資報(bào)酬最大化，另一種是土地投資過(guò)大而報(bào)酬降低的情況，關(guān)于如何科學(xué)確定土地利用邊際效益，很值得深入研究和探討。

土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文第3篇

關(guān)鍵詞：土地開發(fā)權(quán)；土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移；土地管制

中圖分類號(hào)：F061．6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009－2382（2015）12－0086－05

一、引言

從最早的中國(guó)奠定了黨領(lǐng)導(dǎo)革命的民心基礎(chǔ)，到后來(lái)農(nóng)村為改革開放提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，中國(guó)的土地問(wèn)題始終是改革的焦點(diǎn)問(wèn)題，懸系著民族命運(yùn)與復(fù)興希望。近年來(lái)，土地亂象再起，亂拆亂建成風(fēng)，小產(chǎn)權(quán)越禁越多，征地頻發(fā)，土地財(cái)政似已積重難返。這一切看似亂花迷人眼，實(shí)則與以往的土地問(wèn)題已不盡相同。在中國(guó)當(dāng)今圍繞土地問(wèn)題的各種紛爭(zhēng)，也已經(jīng)極少是關(guān)于農(nóng)地本身的分配或使用，而幾乎全是農(nóng)地非農(nóng)用即開發(fā)使用的權(quán)益紛爭(zhēng)。時(shí)至今日，許多人仍然只有土地所有權(quán)的意識(shí)而沒(méi)有土地開發(fā)權(quán)的概念，是我們這些年來(lái)土地制度改革一再陷入誤區(qū)的原因（華生，2014）。土地開發(fā)權(quán)（LandDevelopmentRights），有學(xué)者直譯為土地發(fā)展權(quán)。土地開發(fā)權(quán)概念是伴隨著1947年英國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施，首次在法律上得以明晰的。對(duì)于土地開發(fā)權(quán)，國(guó)內(nèi)學(xué)界的研究始于20世紀(jì)90年代末期，已取得了一定的理論積累。眾多的法律學(xué)者（劉國(guó)臻，2005；任中秀，2013）從法律的層面對(duì)開發(fā)權(quán)涵義、權(quán)源、權(quán)利主體等相關(guān)層面進(jìn)行了剖析。與法律學(xué)者不同，經(jīng)濟(jì)學(xué)更多聚焦于探討土地開發(fā)權(quán)的配置是靠市場(chǎng)還是靠規(guī)劃以及土地開發(fā)權(quán)的增值收益方面（沈守愚，1998；張安錄，2000；王小映，2007；華生，2013；盛洪，2014；周其仁，2014；文貫中，2014）。此外，有些學(xué)者專注于土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓的研究，對(duì)土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的背景、運(yùn)行的機(jī)理、實(shí)踐的模式等做了較為深入的研究（靳相木，2009；汪暉等，2011；陸銘，2011；柴鐸，2014）。土地開發(fā)權(quán)的理論和實(shí)踐都源于國(guó)外，對(duì)其國(guó)際比較研究自然不可或缺。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者對(duì)此作過(guò)些介紹，英國(guó)實(shí)行的“土地開發(fā)權(quán)國(guó)有化”，美國(guó)則屬土地開發(fā)權(quán)私人模式（劉明明，2009；林曉雪等，2012）。學(xué)者們的介紹太過(guò)簡(jiǎn)單，并未系統(tǒng)地加以展開，就以此為實(shí)踐基礎(chǔ)作出事實(shí)判斷。以英國(guó)為例，土地開發(fā)權(quán)國(guó)有化法案早被廢止，現(xiàn)實(shí)情況早已迥異。而通過(guò)土地開發(fā)權(quán)的購(gòu)買或轉(zhuǎn)移的實(shí)踐研究，就認(rèn)定美國(guó)私人土地所有者擁有土地的全部開發(fā)權(quán)，政府不讓開發(fā)就得向土地所有者去購(gòu)買，也是對(duì)美國(guó)土地開發(fā)權(quán)的極大誤解。本文通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)和日本的土地開發(fā)權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀介紹，還原目前國(guó)外土地開發(fā)權(quán)實(shí)踐的全貌，為國(guó)內(nèi)更深入地研究拋磚引玉。

二、土地開發(fā)權(quán)的定義

明確界定土地開發(fā)權(quán)的涵義，是深入研究的基礎(chǔ)和前提。對(duì)于土地開發(fā)權(quán)的涵義，不同的學(xué)者有不同的見(jiàn)解，或從土地用途變更的視角來(lái)厘定，或從土地開發(fā)強(qiáng)度提高的視角來(lái)界定，抑或是兩者的結(jié)合。國(guó)內(nèi)的學(xué)者慣以用狹義土地開發(fā)權(quán)和廣義土地開發(fā)權(quán)來(lái)予以區(qū)分（林曉雪等，2012；王永莉，2007；楊笛韻，2015）。實(shí)際上，土地開發(fā)權(quán)是一個(gè)舶來(lái)詞匯，關(guān)于其內(nèi)涵本就有權(quán)威的釋義。土地開發(fā)權(quán)涵義的內(nèi)核是對(duì)“開發(fā)”（Development）一詞的定義，在《英國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃》中是這樣規(guī)定的：“開發(fā)”就是“在地上、地面、地下進(jìn)行建筑建造、工程建設(shè)、礦產(chǎn)開采或其他工作，或在對(duì)任何建筑、土地的使用中所進(jìn)行的任何實(shí)質(zhì)性改變”（巴里•卡林沃思等，2011）。定義中有兩點(diǎn)要進(jìn)一步明晰，第一，這里“建筑活動(dòng)（BuildingOperations）”包括了建筑的重建、結(jié)構(gòu)改造或加建，某些類型建筑的拆除等，甚至包括“通常由建筑商所從事的其他一些活動(dòng)”。需要特別指出的是：2004年，建筑活動(dòng)的內(nèi)涵進(jìn)一步擴(kuò)大，在英國(guó)“產(chǎn)生了總建筑面積增加的結(jié)果”的內(nèi)部改動(dòng)也被納入“開發(fā)”定義的范疇。第二，關(guān)于定義中的“實(shí)質(zhì)性改變”認(rèn)定。此處的“開發(fā)”是指一幢建筑或一塊土地在使用功能上的轉(zhuǎn)變。構(gòu)成這種“開發(fā)”行為，轉(zhuǎn)變的“實(shí)質(zhì)性”（Material）必須達(dá)到一定大“度”（Degree）的變化“性質(zhì)”（Kind）才被認(rèn)為是“實(shí)質(zhì)性”的。同一住宅，從用作自住到用作經(jīng)營(yíng)性使用的改變，視為“開發(fā)”行為?；谝陨蟽蓚€(gè)“開發(fā)”內(nèi)涵，以土地為載體的權(quán)利就是土地開發(fā)權(quán)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是一幢建筑或一塊土地在物理上的改變或者在使用功能上的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。那么就目前世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，土地開發(fā)權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀究竟如何？接下來(lái)，通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)和日本的實(shí)踐給予答案。

三、美國(guó)的土地開發(fā)權(quán)模式

美國(guó)是當(dāng)今私權(quán)社會(huì)的典型，土地制度自然也不例外，但土地開發(fā)權(quán)可不歸私人土地所有者，即土地所有者并不能隨意對(duì)建筑物或土地做物理上的改變或者使用功能上的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。這種土地開發(fā)是受到美國(guó)的規(guī)劃管制的。美國(guó)政府規(guī)劃的基本形式是綜合規(guī)劃，也有稱其為概念性規(guī)劃、整體規(guī)劃，或者地方政府規(guī)劃。土地的使用規(guī)劃是綜合規(guī)劃的核心和不可或缺的組成部分，其管理和規(guī)范著域內(nèi)的土地，包括公共的和私人的。土地的規(guī)劃核心內(nèi)容為管理土地使用的區(qū)劃法規(guī)①（埃里克•達(dá)米安•凱利，2009）。1．區(qū)劃法規(guī)土地區(qū)劃法規(guī)將土地進(jìn)行分區(qū)管理，對(duì)于每一個(gè)分區(qū)，規(guī)定土地或建筑的用途、使用強(qiáng)度以及使用的尺度。（1）規(guī)定用途。分區(qū)規(guī)劃規(guī)則將土地分為農(nóng)業(yè)、居住、商業(yè)（或營(yíng)業(yè)）和工業(yè)4個(gè)基本使用類型。每個(gè)分區(qū)均制定了詳細(xì)的土地用途，嚴(yán)格避免不相容土地使用性質(zhì)的交互。（2）規(guī)定使用強(qiáng)度。強(qiáng)度是土地使用的定量化衡量指標(biāo)，基本的強(qiáng)度指標(biāo)有：居住用地上的每英畝的住宅單元、最小宅地規(guī)模、容積率等，不同分區(qū)，土地的使用強(qiáng)度也通常不同。（3）規(guī)定尺度。顧名思義，主要是涉及地塊和建筑物的尺度，具體有：地塊的寬度和進(jìn)深、建筑物的高度、建筑物的體積，以及院子和退紅標(biāo)準(zhǔn)等。用途、強(qiáng)度和尺度，土地分區(qū)規(guī)劃的三個(gè)維度，不同的用途，不同的強(qiáng)度，不同的尺度排列組合在一起，使美國(guó)地方的土地分區(qū)一般都多達(dá)數(shù)10種不同區(qū)域。例如美國(guó)馬里蘭州霍華德縣最新的分區(qū)管制條例HowardCountyZoningRegulations長(zhǎng)達(dá)456頁(yè)，將域內(nèi)土地劃分為41個(gè)不同區(qū)域，每個(gè)區(qū)域內(nèi)的每塊土地或每幢建筑物都作了詳細(xì)的規(guī)定（霍華德縣規(guī)劃制度）。以住宅細(xì)類分區(qū)為例，依不同的建筑規(guī)劃分為各類不同面積和規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的城市獨(dú)幢住宅區(qū)、聯(lián)排住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)等。在每一個(gè)細(xì)類分區(qū)中，對(duì)不同分區(qū)的高度、容積率、遠(yuǎn)離道路的距離、室外的各種附屬物設(shè)置等均有詳細(xì)的規(guī)定?？梢?jiàn)，土地區(qū)劃法規(guī)頒布后，每塊土地受相應(yīng)分區(qū)規(guī)劃中的用途、強(qiáng)度、尺度規(guī)定后，土地才擁有了相應(yīng)的土地開發(fā)權(quán)。土地的開發(fā)和利用必須遵守區(qū)劃法規(guī)，區(qū)劃法規(guī)的更改也受到嚴(yán)格的限制和程序約束。除了規(guī)劃規(guī)定的一些微小變動(dòng)無(wú)需申請(qǐng)之外，土地開發(fā)和建筑物變更都要在允許利用的范圍（UsePermittedasaMatterofRight）之內(nèi)。有條件的使用（ConditionalUse）是在當(dāng)某些土地開發(fā)利用在特定的分區(qū)與現(xiàn)有規(guī)劃是適當(dāng)和兼容時(shí)，由分區(qū)規(guī)劃和聽(tīng)證機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的帶有條件的土地利用。臨時(shí)使用（TemporaryUses）是指規(guī)劃和分區(qū)部門的主管有權(quán)在任何地區(qū)授權(quán)土地臨時(shí)使用，除了一些特殊規(guī)定，臨時(shí)使用不超過(guò)90天，最多延長(zhǎng)至一年。可見(jiàn)，不管是允許使用、有條件的使用還是臨時(shí)使用，都必須在分區(qū)規(guī)劃和分區(qū)管理部門的要求下進(jìn)行，而不是任意為之。所有權(quán)人要求變更規(guī)劃的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合分區(qū)授權(quán)法案和分區(qū)委員會(huì)的議事規(guī)則。申請(qǐng)計(jì)劃必須詳細(xì)包括建筑物位置、大小、高度、表面材料等特征，與其他現(xiàn)存建筑包括境界線和相鄰建筑的大小和距離等，以及申請(qǐng)使用的主要用途、工期、最大工人數(shù)，規(guī)劃和分區(qū)部門要求的其它必要信息等。規(guī)劃變更需要舉行聽(tīng)證會(huì)。規(guī)劃和分區(qū)主管根據(jù)法律條例和聽(tīng)證會(huì)情況作出同意或拒絕請(qǐng)求的決定，批準(zhǔn)同意的條件也要納入建筑許可和占用許可，所有權(quán)人未能遵守這些條件將被視為違規(guī)，分區(qū)管制部門有理由撤銷建筑許可和占用許可。按照申請(qǐng)計(jì)劃的分區(qū)變更必須與分區(qū)委員會(huì)的批準(zhǔn)完全相符，除了在不增加住宅數(shù)量并且滿足特定條件的一些微小的修改外，與變更計(jì)劃不相符的均需要分區(qū)委員會(huì)復(fù)議?！叭魏稳诉`反條例所規(guī)定的建筑建造、更改、擴(kuò)大、轉(zhuǎn)換、移動(dòng)或者使用的行為，或者允許這種使用的行為將被認(rèn)定為非法?！币坏┱J(rèn)定為非法，規(guī)劃和分區(qū)管理部門可以禁令、命令書或其他適當(dāng)?shù)男袆?dòng)來(lái)防止、減弱或消除這樣的變更或其他違反條例的行為。如果所有權(quán)人沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)停止行為，規(guī)劃和管理部門可以采取一切必要的行動(dòng)，包括根據(jù)法律對(duì)違反者提訟。違反規(guī)定將被處以不超過(guò)500美元的罰款，每日單獨(dú)計(jì)算。條例中明確規(guī)定的“任何顯著的變化必須按照初始分區(qū)委員會(huì)申請(qǐng)的程序由分區(qū)委員會(huì)核準(zhǔn)”更是美國(guó)開發(fā)權(quán)受管制的最直接的證明。由此可見(jiàn)，美國(guó)的土地開發(fā)權(quán)是受嚴(yán)格管制的，每塊土地受相應(yīng)分區(qū)規(guī)劃中的用途、強(qiáng)度、尺度規(guī)定后，就擁有了相應(yīng)的法律限定內(nèi)的土地開發(fā)權(quán)。任何未受申請(qǐng)批準(zhǔn)的改變都是違法行為。2．土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移土地開發(fā)權(quán)始于20世紀(jì)70年代。彼時(shí)，城市蔓延過(guò)快，嚴(yán)重地侵蝕城周邊的開放空間，造成農(nóng)地快速減少。為保護(hù)農(nóng)地及開放空間，地方相繼頒布一系列法案對(duì)城市空間的土地利用進(jìn)行分區(qū)管制。美國(guó)政府于1981年頒布了《農(nóng)地保護(hù)政策法》，將全國(guó)的農(nóng)地劃分為以基本農(nóng)地、特種農(nóng)地、州和地方的重要農(nóng)地三大類，實(shí)行嚴(yán)格的區(qū)劃管制，控制開發(fā)密度。基于保護(hù)環(huán)境、農(nóng)地以及開放空間的目的，每一塊農(nóng)業(yè)劃定區(qū)域內(nèi)的土地都根據(jù)地方不同的人地資源稟賦規(guī)定了嚴(yán)苛的開發(fā)密度上限，即一定的土地開發(fā)權(quán)。舉例來(lái)說(shuō)，如果某一農(nóng)業(yè)分區(qū)所設(shè)定的農(nóng)場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)最小規(guī)模為160英畝，則地主在每160英畝的土地上只能允許建造一棟非農(nóng)建筑。為了永久性的保護(hù)農(nóng)地以及綠色開放空間，政府和一些非盈利機(jī)構(gòu)以協(xié)商價(jià)格購(gòu)買土地所有人限定內(nèi)的土地開發(fā)權(quán)。這就是土地開發(fā)權(quán)購(gòu)買（Purchaseofdevelopmentrights，PDR），有的學(xué)者也稱其為農(nóng)業(yè)資源保育地購(gòu)買（purchaseofagriculturalconservationeasement，PACE）。而將農(nóng)業(yè)區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)權(quán)定向轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)行使就是開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移了。實(shí)踐操作中，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是將發(fā)送區(qū)（開發(fā)權(quán)的出讓區(qū)域）的某一塊面積的土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移到接受區(qū)（開發(fā)權(quán)的受讓區(qū)域）的某一塊土地上，土地開發(fā)權(quán)的受讓方得到開發(fā)權(quán)后，按項(xiàng)目規(guī)定將開發(fā)權(quán)按一定的方法折算成容積率或其他開發(fā)指標(biāo)，在原有的開發(fā)上限的基礎(chǔ)上拓展了其權(quán)利。其中，發(fā)送區(qū)指的是正在尋求土地保護(hù)、降低土地開發(fā)密度的區(qū)域，接收區(qū)則是指需要適度提高土地開發(fā)強(qiáng)度的地區(qū)。需要指出的是，地方政府在發(fā)送區(qū)和接收區(qū)的選取以及土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的規(guī)則設(shè)定上有很強(qiáng)的自主性和授權(quán)彈性。每一個(gè)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目中發(fā)送區(qū)（開發(fā)權(quán)的出讓區(qū)域）與接受區(qū)（開發(fā)權(quán)的受讓區(qū)域）都是事前規(guī)定好的。同時(shí)，接收區(qū)可多大限度地突破原來(lái)的開發(fā)限制以及接受區(qū)內(nèi)每一個(gè)額外的開發(fā)需要多少個(gè)發(fā)送區(qū)的開發(fā)權(quán)數(shù)量也是項(xiàng)目前規(guī)定的。由此可見(jiàn)，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是基于土地用途管制的，是土地區(qū)劃制度的衍生品。土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移屬于基于美國(guó)特殊的目的而進(jìn)行的實(shí)踐探索，并未實(shí)現(xiàn)普遍地自由交易。所以在介紹美國(guó)的開發(fā)權(quán)時(shí)，把美國(guó)由規(guī)劃確定的極其有限的土地開發(fā)權(quán)，包括其購(gòu)買和轉(zhuǎn)移，說(shuō)成是美國(guó)私人土地所有者自然擁有土地的全部開發(fā)權(quán)，是對(duì)美國(guó)開發(fā)權(quán)理解的極大偏誤。

四、英國(guó)的土地開發(fā)權(quán)模式

英國(guó)的土地開發(fā)權(quán)與美國(guó)基本類同，土地的使用受規(guī)劃用途管制，開發(fā)實(shí)行的是規(guī)劃許可制，即每項(xiàng)土地開發(fā)行為都需得到規(guī)劃當(dāng)局的許可。與美國(guó)不同的是，英國(guó)的土地開發(fā)權(quán)管理更為靈活，在處理規(guī)劃變更申請(qǐng)時(shí)有一定程度的自由裁量權(quán)。在英國(guó)，議會(huì)授權(quán)中央規(guī)劃管理部門頒布《用途分類規(guī)劃》和《一般開發(fā)規(guī)劃》對(duì)土地用途實(shí)行管制?！队猛痉诸愐?guī)劃》將土地按使用性質(zhì)進(jìn)行分類。同時(shí)，不允許使用性質(zhì)類別之間隨意的改變，尤其是當(dāng)“實(shí)質(zhì)性”的用途轉(zhuǎn)變已構(gòu)成開發(fā)時(shí)。但英國(guó)土地用途管制相較美國(guó)靈活，英國(guó)1995年通過(guò)《一般開發(fā)許可導(dǎo)則》授予了一些許可的開發(fā)權(quán)。《導(dǎo)則》規(guī)定“允許開發(fā)”的類別是特定的小規(guī)模開發(fā)活動(dòng)，如涂刷油漆、建造高度在2米以下的圍墻、籬笆等小規(guī)模的施工。即使是如此小的開發(fā)改變，規(guī)劃許可也隨時(shí)可依據(jù)導(dǎo)則第4條款收回該許可或給規(guī)劃許可附加條件。從這點(diǎn)看，相較美國(guó)，英國(guó)土地開發(fā)權(quán)管理倒是更為靈活，允許土地所有者未經(jīng)規(guī)劃當(dāng)局批準(zhǔn)做些特定的小規(guī)模開發(fā)（巴里•卡林沃思等，2011）。除了《導(dǎo)則》允許的特定小規(guī)模開發(fā)外，被法律確認(rèn)為“開發(fā)”活動(dòng)都需要事先得到地方規(guī)劃當(dāng)局的批準(zhǔn)。所不同的是，與歐洲大陸具有“法律確定性”的規(guī)劃體系不同，“英格蘭規(guī)劃體系建立在英格蘭習(xí)慣的法律框架下，有著高度的行政裁量權(quán)”。這是英國(guó)規(guī)劃的特點(diǎn)，學(xué)者們將其稱之為規(guī)劃許可制度。雖然規(guī)劃決策當(dāng)局是有一定的自由裁量權(quán)的，但為確保自由裁量權(quán)以有效、合適的方式運(yùn)作，決策規(guī)劃申請(qǐng)時(shí)，政府最主要的考慮的實(shí)質(zhì)性因素是發(fā)展規(guī)劃。這也是得到法律支撐的，《2004年規(guī)劃與強(qiáng)制收購(gòu)法》第38（6）節(jié)中明確規(guī)定，“如果考慮發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)，而這個(gè)目標(biāo)是依據(jù)規(guī)劃法做出的；除非實(shí)質(zhì)性的考慮因素指出還有其他因素，規(guī)劃決策必須與發(fā)展規(guī)劃相一致。”除此之外，還會(huì)考慮空間戰(zhàn)略規(guī)劃、地方政策、環(huán)境評(píng)價(jià)等?？梢?jiàn)，英國(guó)是一個(gè)以規(guī)劃為主導(dǎo)的開發(fā)控制體系。

五、日本的土地開發(fā)權(quán)模式

20世紀(jì)的日本深受西方影響，尤其是德國(guó)和美國(guó)的土地管理。日本1919年借鑒德國(guó)法蘭克福的區(qū)劃制度，頒布了《都市計(jì)劃法》和《市街地建筑物法》對(duì)建筑物實(shí)施限制，而且將都市劃分為工業(yè)、商業(yè)及居住區(qū)。1968年《都市計(jì)劃法》修訂時(shí)，將都市區(qū)域分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)域，并導(dǎo)入了開發(fā)許可制度。此后，又相繼修訂或制定了《國(guó)土利用計(jì)劃法》、《農(nóng)業(yè)振興地域整備法》、《農(nóng)地法》、《都市再開發(fā)法》、《建筑基準(zhǔn)法》和《土地基本法》等一系列法律，進(jìn)一步完善了國(guó)土計(jì)劃（日語(yǔ)計(jì)劃，即規(guī)劃）管制和開發(fā)許可制度。可以說(shuō)，日本的土地開發(fā)權(quán)模式與英美模式基本類同，但在不斷地借鑒、模仿和實(shí)踐過(guò)程中，又結(jié)合了自身的資源稟賦特征，最終形成了一套適合本國(guó)的土地開發(fā)權(quán)模式。與英美類似，日本的土地開發(fā)權(quán)同樣受土地規(guī)劃（計(jì)劃）和土地用途管制?！锻恋鼗痉ā贰ⅰ秶?guó)土利用計(jì)劃法》規(guī)定將國(guó)土分區(qū)，按計(jì)劃（規(guī)劃）管理。在都市，《都市計(jì)劃法》、《都市再開發(fā)法》和《建筑基準(zhǔn)法》共同構(gòu)成了都市規(guī)劃（計(jì)劃）的法律體系?！抖际杏?jì)劃法》將城市計(jì)劃區(qū)劃分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)，并根據(jù)用途及功能，將城市分為低層住居專用地區(qū)、高層住居專用地區(qū)、近鄰商業(yè)地區(qū)、商業(yè)、工業(yè)、工業(yè)專用地區(qū)等12類功能分區(qū)。同時(shí)，依據(jù)《建筑基準(zhǔn)法》對(duì)各功能區(qū)內(nèi)的建筑物的用途、容積率、建筑密度、層數(shù)、高度、建筑前面道路的寬度、建筑間隔等都有明確規(guī)定。與英美不同的是，鑒于土地資源極為稀缺，日本明確了土地的公共福利性質(zhì)，對(duì)土地的開發(fā)實(shí)行更為嚴(yán)苛的限制。第一，日本《土地基本法》在第一章總則的第2條就直接明確“土地?zé)o論現(xiàn)在與將來(lái)都是用之于民的有限的寶貴資源，是國(guó)民進(jìn)行各種活動(dòng)的基礎(chǔ)。鑒于土地與公共利益關(guān)系所具有的特點(diǎn)，規(guī)定土地優(yōu)先用于公共福利?！薄秶?guó)土利用計(jì)劃法》甚至規(guī)定在土地投機(jī)導(dǎo)致地價(jià)上漲對(duì)國(guó)民生活造成影響時(shí)，可對(duì)土地交易實(shí)行限制。日本同樣是私權(quán)社會(huì)，政府不但對(duì)土地利用有諸多的管制，更明確提出土地利用優(yōu)先服務(wù)于公共福利，這點(diǎn)與國(guó)內(nèi)許多人的認(rèn)識(shí)可謂相去深遠(yuǎn)。第二，開發(fā)許可制度。日本實(shí)行的是開發(fā)許可制度。在日本，一切的開發(fā)行為都必須向相關(guān)主管部門申請(qǐng)，辦理相關(guān)的許可手續(xù)，得到許可方可進(jìn)行開發(fā)。根據(jù)日本國(guó)土交通廳《開發(fā)許可制度》，這里“開發(fā)行為”指“建筑物的新建、改建、增建、位置移動(dòng)，土地性質(zhì)、用途的變化，地塊的形狀、邊界的變更，地表超過(guò)50公分的土壤性質(zhì)的改變等。包括但不限于上述”。可見(jiàn)，日本的土地雖是私有的，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)也是神圣不可侵犯的，但是未經(jīng)許可土地所有人不得實(shí)施開發(fā)行為，土地開發(fā)權(quán)是被管制的。如若土地所有人未經(jīng)開發(fā)許可擅自動(dòng)工改變現(xiàn)狀，則會(huì)被處以行政處罰并要求其恢復(fù)原狀，情節(jié)嚴(yán)重的甚至于刑事處罰?！蛾P(guān)于違反行為的監(jiān)督與處分》規(guī)定：“未經(jīng)開發(fā)許可的開發(fā)行為以及實(shí)際開發(fā)行為與申請(qǐng)不符的，限期恢復(fù)原狀，已許可的撤銷許可”（第81條）；期限內(nèi)未恢復(fù)原狀者將由行政機(jī)關(guān)代為恢復(fù)，費(fèi)用由土地所有人負(fù)擔(dān)?！拔唇?jīng)許可的開發(fā)行為，情節(jié)嚴(yán)重者應(yīng)告知所在地警察局，對(duì)其實(shí)施刑事處分”。顯而易見(jiàn)在土地私權(quán)的日本，雖然從憲法到民法都明確規(guī)定保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)不受到損害，但土地權(quán)益所有人未經(jīng)許可擅自改變現(xiàn)狀的行為，不僅不受到法律的保護(hù)，反而會(huì)遭受法律的制裁。這種幾乎近于苛刻的開發(fā)許可制度，從根本上保證了土地開發(fā)權(quán)得以按規(guī)劃有效配置。第三，新城區(qū)土地權(quán)被賦予地方政府公團(tuán)，即地方政府公團(tuán)壟斷新區(qū)的開發(fā)。在日本，《新住宅市街地開發(fā)法》總則第6條規(guī)定，“新市街地開發(fā)事業(yè)由地方公共團(tuán)體以及地方住宅供給公社等符合本法規(guī)定的公共團(tuán)體實(shí)施。”以1965年在多摩地區(qū)開發(fā)為例，公團(tuán)與各級(jí)地方政府?dāng)y手以原土地用途價(jià)格一次性購(gòu)買域內(nèi)全部土地后，一體化開發(fā)?？梢?jiàn)，受限于土地資源低稟賦，日本將新城區(qū)土地開發(fā)權(quán)賦予地方政府公團(tuán)，由其實(shí)施新區(qū)開發(fā)。

六、結(jié)論及展望

綜上所述，在美國(guó)，僅僅是規(guī)劃認(rèn)可的密度上限以內(nèi)的極小部分土地開發(fā)權(quán)才歸土地所有者，而由此就判斷美國(guó)的土地開發(fā)權(quán)歸私人所有是對(duì)美國(guó)土地開發(fā)權(quán)認(rèn)知的極大偏誤。在英國(guó)，土地開發(fā)權(quán)也不是簡(jiǎn)單歸公，土地開發(fā)權(quán)國(guó)有化的法案已被廢止。在日本，由于土地極為稀缺，實(shí)行嚴(yán)格的土地開發(fā)制度，將土地的開發(fā)權(quán)賦予公共福利屬性，更將新城區(qū)域的土地開發(fā)權(quán)賦予政府公團(tuán)。實(shí)際上，無(wú)論是美國(guó)、英國(guó)還是近鄰日本，土地使用都是受規(guī)劃和用途管制的，開發(fā)行為即使符合規(guī)劃與用途管制，也必須向決策當(dāng)局申請(qǐng)?？梢?jiàn)，從現(xiàn)代西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治社會(huì)的實(shí)踐來(lái)看，土地開發(fā)權(quán)是既非國(guó)有也非私有，也不能簡(jiǎn)單地界定為政府與土地所有人之間分享的權(quán)利。土地開發(fā)權(quán)并不是土地所有權(quán)人的私權(quán)力，土地開發(fā)權(quán)受規(guī)劃和用途管制，是政府基于社會(huì)管理的公權(quán)力對(duì)私有權(quán)力的規(guī)制。實(shí)際上，在厘清國(guó)外實(shí)踐的基礎(chǔ)上，土地開發(fā)權(quán)還有許多問(wèn)題亟待研究。譬如，土地開發(fā)權(quán)演進(jìn)機(jī)理、土地開發(fā)權(quán)的收益如何分配？尤其是中國(guó)所處的這個(gè)加速城市化過(guò)程，土地開發(fā)權(quán)的分配有無(wú)特殊性？與土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有諸多相似性的中間特色的實(shí)踐增減掛鉤、地票制度有無(wú)普遍性？對(duì)這些問(wèn)題的深入研究，不僅有助于夯實(shí)國(guó)內(nèi)外土地開發(fā)權(quán)的理論基礎(chǔ)，更是對(duì)破解城市化過(guò)程中的土地“迷局”大有裨益。

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土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地交易資源配置交易制度完善

Abstract: The principle of implementing the land transactions, adhering to the reserve priority, permit trading and scanty develop simultaneously, can fully guarantee the government monopoly land market, but also can effectively promote the land market development, obtain the good effect in practice. This paper proposes using the city land use research train thought based on the system analysis method, undertakes an analysis that dividing the rule and system arrangement into system , governance and operation these three levels, and studies the interaction between different factors in different levels, to perfect trading system.

Key words: land transactions; resource allocation; transaction improvement system

中圖分類號(hào): DF453文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào)：2095-2104（2012）

1城市土地資源配置的本質(zhì)

1.1土地資源配置的方式

土地具有自然和經(jīng)濟(jì)的雙重屬性。土地的自然性體現(xiàn)在數(shù)量的有限性、沃度的差異性、利用方式的可持續(xù)性和位置的空間性等方面；土地的經(jīng)濟(jì)性反映在供給的稀缺性、報(bào)酬的遞減性、用途的多樣性和增值性等方面。在一定時(shí)期內(nèi)可利用的土地不可再生，在一定的時(shí)間內(nèi)土地的總供給量是一定的，土地用途在不同性質(zhì)之間轉(zhuǎn)換，一種用途的土地的產(chǎn)生總是以另一種土地的減少為代價(jià)。因此，一切土地使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)換都可以看作是土地資源配置到不同人類活動(dòng)中去，即土地交易。

1.2土地資源配置的機(jī)制

資源配置有兩種基本模式，即市場(chǎng)模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，其中的決策主體和決策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市場(chǎng)模式基于價(jià)格機(jī)制發(fā)生作用，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者以個(gè)體利益最大化為目標(biāo)，資源為價(jià)高者得。但價(jià)格機(jī)制并非一種零成本的機(jī)制，市場(chǎng)很容易受人類行為機(jī)會(huì)主義的性質(zhì)所左右，產(chǎn)生交易成本，當(dāng)來(lái)自人類本性的干擾大到一定程度，市場(chǎng)就會(huì)失效。要控制市場(chǎng)失效，最好的辦法是大家都建立和遵守一定的“游戲規(guī)則”，即一個(gè)由復(fù)雜框架形成的市場(chǎng)制度；另一個(gè)辦法則是采取行政計(jì)劃的方式資源決定配置。現(xiàn)實(shí)世界里，更多的資源配置方式是以上兩種的結(jié)合。土地使用的實(shí)際效果反映了當(dāng)時(shí)的土地資源配置的體制和交易機(jī)制的作用。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下建立起的土地規(guī)劃政策不一定能適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制所支配的土地資源配置的要求。那么，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制如何共同對(duì)城市土地使用發(fā)生作用處在過(guò)渡經(jīng)濟(jì)體制下的我國(guó)城市應(yīng)如何對(duì)計(jì)劃和市場(chǎng)的手段進(jìn)行取舍以合理利用城市土地資源？要采取市場(chǎng)手段時(shí)，支撐這種機(jī)制運(yùn)作的條件是否已成熟，如未成熟如何改進(jìn)。

2制度分析法在研究土地資源配置中的作用

2.1制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)

主流經(jīng)濟(jì)學(xué)因?yàn)榕c社會(huì)學(xué)及行為科學(xué)明顯隔離而受到批評(píng)。由于信息不完全，人們不可能處理所有與交易有關(guān)的信息、無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)，現(xiàn)實(shí)交易存在不確定性。制度經(jīng)濟(jì)學(xué)是經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它主要研究經(jīng)濟(jì)行為與游戲規(guī)則的關(guān)系。制度的形成是交易決策的參與者議價(jià)的結(jié)果。在充滿不確定性的世界里,制度被用來(lái)規(guī)范人類之間的互動(dòng)，制度是社會(huì)的游戲規(guī)則，提供塑造經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)組織因素的整合框架，將人類活動(dòng)中的交易成本固化。制度包括正式規(guī)則如法律、章程、規(guī)定，非正式約束如慣例、行為規(guī)范，以及上述規(guī)則實(shí)施的有效性。制度是規(guī)范人類互動(dòng)和社會(huì)發(fā)展的“軟件”，實(shí)際上比“硬件”（可見(jiàn)的現(xiàn)象，例如物質(zhì)資金）更重要。

2.2制度分析法在城市土地利用研究中的有用性

制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的制度分析方法作為一種系統(tǒng)的方法，對(duì)獲取復(fù)雜研究對(duì)象的全貌方面見(jiàn)長(zhǎng)，這些對(duì)象包括社會(huì)秩序、公共政策、資源配置決策等，將為理解和駕馭導(dǎo)致土地配置（交易）的實(shí)際效果的制度因素之間的互動(dòng)關(guān)系提供有用工具。因?yàn)樵S多因素雖然與常識(shí)性的產(chǎn)品或商品交換過(guò)程不直接相關(guān)，但實(shí)際上確實(shí)影響了具體的經(jīng)濟(jì)決策，研究這些問(wèn)題常常采用制度分析法。制度分析法已引起關(guān)注并用于土地制度研究,例如關(guān)于西方規(guī)劃體系的研究，以及關(guān)于國(guó)際上不同地區(qū)和體制下的房地產(chǎn)制度的研究。我國(guó)現(xiàn)今所處的是由市場(chǎng)機(jī)制和計(jì)劃?rùn)C(jī)制同時(shí)驅(qū)動(dòng)的過(guò)渡經(jīng)濟(jì)形式，過(guò)渡經(jīng)濟(jì)形式下的城市土地利用系統(tǒng)極為復(fù)雜，需要多視角的研究和理解，為實(shí)踐和改進(jìn)提供支持。利用制度分析法對(duì)此領(lǐng)域進(jìn)行研究將大有裨益。

2.3一個(gè)基于制度分析法的城市土地利用政策研究框架

影響房地產(chǎn)交易決策的因素或游戲規(guī)則可劃分到三個(gè)層面：體制層面、管治層面和操作層面，而一些層面內(nèi)的因素又可以分為規(guī)則和制度安排等范疇。體制層面的規(guī)則確定個(gè)體的權(quán)利和責(zé)任以及主管部門的架構(gòu)、范圍和性質(zhì)，在土地利用方面，具體包括法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、財(cái)政政策、土地利用政策、管治授權(quán)的形式、建筑規(guī)范等等。體制層面的游戲規(guī)則比較硬性和穩(wěn)定，要發(fā)生變動(dòng)困難很大，必須經(jīng)過(guò)復(fù)雜的程序且歷時(shí)很久，對(duì)參與者影響深遠(yuǎn)。例如，在單一的私有產(chǎn)權(quán)情況下，影響土地開發(fā)的直接政策限制只有規(guī)劃控制，土地開發(fā)者只需通過(guò)簡(jiǎn)單的交易行為（如購(gòu)買）即可獲得土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行開發(fā)。城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地除已明確為國(guó)有的之外均為集體所有。法律規(guī)定，僅僅國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)手。在這種雙重產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下，土地開發(fā)過(guò)程受到的重要“干擾”除來(lái)自規(guī)劃控制，還來(lái)自產(chǎn)權(quán)，即農(nóng)村集體土地首先必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。結(jié)果，涉及到利用原有農(nóng)用地進(jìn)行城市建設(shè)的土地開發(fā)過(guò)程十分復(fù)雜，對(duì)集體土地進(jìn)行開發(fā)必須先通過(guò)征地。土地利用是一種交易成本很高的經(jīng)濟(jì)行為，由于經(jīng)濟(jì)體制、法規(guī)、產(chǎn)權(quán)等方面的因素，在我國(guó)現(xiàn)階段土地開發(fā)面臨的情況更復(fù)雜。制度和管治層面對(duì)于土地利用所產(chǎn)生效益的規(guī)模和分配影響力巨大，理論上說(shuō)，為建立有利于提高土地利用效率的市場(chǎng)機(jī)制，這兩個(gè)層面的規(guī)則以及制度安排應(yīng)清晰、穩(wěn)定并且嚴(yán)格、不偏不倚地執(zhí)行。

3、完善委托交易制度的幾點(diǎn)思考

作為土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理重要內(nèi)容的委托交易制度，需要隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在實(shí)踐中不斷發(fā)展和完善。

3.1完善委托交易制度，要堅(jiān)持儲(chǔ)備優(yōu)先、計(jì)劃管理。

對(duì)于政府重點(diǎn)項(xiàng)目、成片開發(fā)的新征地項(xiàng)目和舊城改造項(xiàng)目，必須堅(jiān)持政府統(tǒng)征和收購(gòu)儲(chǔ)備，以促進(jìn)城市規(guī)劃落實(shí)，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力。對(duì)于中小規(guī)模的存量宗地，可以采取委托交易方式直接入市，減少土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、提高土地供應(yīng)效率，但必須嚴(yán)格落實(shí)土地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)總量、區(qū)域、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏平衡，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

3.2完善委托交易制度，要針對(duì)土地用途改變，分類確定政府土地收益征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法。

區(qū)別重新出讓的土地用途，現(xiàn)階段按照成交價(jià)的一定比例征收土地收益。這表明，原土地使用人獲得的土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償，與地塊原用途相關(guān)度小，而與規(guī)劃用途相關(guān)度大。這種辦法操作性強(qiáng)，但合理性有待進(jìn)一步提高。近期，我市擬深入研究分析土地市場(chǎng)典型案例，科學(xué)測(cè)算土地用途發(fā)生不同變化時(shí)的不同增值率，進(jìn)而分類確定不同區(qū)域、不同用途變化（工業(yè)商業(yè)、工業(yè)住宅、商業(yè)住宅、住宅商業(yè)等）的政府收益征收標(biāo)準(zhǔn)。

3.3完善委托交易制度，要進(jìn)一步優(yōu)化辦理程序，妥善處理各類法律關(guān)系。

土地性質(zhì)和規(guī)劃用途范文第5篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)地發(fā)展權(quán)；征地；補(bǔ)償；綜述

我國(guó)自1987年《土地管理法》開始實(shí)施以來(lái)，土地征收補(bǔ)償一直按照耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，僅考慮了農(nóng)地的生產(chǎn)資料價(jià)值，嚴(yán)重脫離了實(shí)際，影響了失地農(nóng)民生活，也導(dǎo)致了很多社會(huì)矛盾。農(nóng)地的價(jià)值除了包括生產(chǎn)資料的價(jià)值，也包含了農(nóng)民生活保障的價(jià)值和國(guó)家糧食安全的價(jià)值，這兩部分價(jià)值可以通過(guò)對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償來(lái)體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是農(nóng)地改變用途的過(guò)程中產(chǎn)生的價(jià)值增值。理論界對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬、土地增值收益分配、農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償方式等問(wèn)題存在很多爭(zhēng)議。通過(guò)查閱大量文獻(xiàn)資料，總結(jié)規(guī)律，在此基礎(chǔ)上對(duì)征地中農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償?shù)睦碚撗芯烤C述。

一、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)研究

土地發(fā)展權(quán)，這一構(gòu)想最初源于英國(guó)采礦權(quán)與土地所有權(quán)分離而單獨(dú)出售和支配。此后，美國(guó)、法國(guó)等陸續(xù)建立了該制度，但不同國(guó)家的具體制度設(shè)計(jì)差異較大。我國(guó)土地發(fā)展權(quán)的研究開始于20世紀(jì)90年代，年限較短，相關(guān)制度還沒(méi)有設(shè)置。土地發(fā)展權(quán)可以分為農(nóng)地發(fā)展權(quán)和市地發(fā)展權(quán)，本文研究界定的發(fā)展權(quán)是農(nóng)地發(fā)展權(quán)，即改變農(nóng)地使用性質(zhì)的權(quán)利。

土地發(fā)展權(quán)是土地所有權(quán)的一部分，是可與土地所有權(quán)分割而單獨(dú)使用、處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種與土地所有權(quán)具有相同效力和權(quán)能的物權(quán)。沈守愚（1998）認(rèn)為它的權(quán)源是國(guó)家，很多學(xué)者提出土地發(fā)展權(quán)是因土地管制而產(chǎn)生的，沒(méi)有國(guó)家對(duì)土地的分區(qū)控制和用途管制就沒(méi)有土地發(fā)展權(quán)。近年來(lái)學(xué)者們從不同的角度研究土地發(fā)展權(quán)，拓寬了研究廣度和深度，對(duì)土地發(fā)展權(quán)的認(rèn)識(shí)也越來(lái)越全面。如從經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的角度、從人權(quán)的角度理解土地發(fā)展權(quán)。

二、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬研究

國(guó)外關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬，有兩種主要處理方式：一是農(nóng)地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動(dòng)歸屬于土地所有人，政府要保護(hù)農(nóng)地，須事先向所有人購(gòu)買發(fā)展權(quán)，具有代表性的是美國(guó)。二是農(nóng)地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國(guó)家或政府，土地所有人或使用人若想改變用途或利用強(qiáng)度，必須向政府申請(qǐng)或購(gòu)買農(nóng)地發(fā)展權(quán)，典型的是英國(guó)。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬影響征地補(bǔ)償額的確定和土地增值收益的分配，并且影響未被征地農(nóng)民的利益補(bǔ)償。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬研究爭(zhēng)議較多，主要有三種觀點(diǎn)，即農(nóng)地發(fā)展權(quán)全部歸國(guó)家、全部歸土地所有者和兩者共享。

（一）農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)全部歸國(guó)家所有的觀點(diǎn)

我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》實(shí)行的基本是土地發(fā)展權(quán)國(guó)有模式。很多學(xué)者支持現(xiàn)有模式，認(rèn)為從土地用途管制、耕地保護(hù)的角度農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有，這樣看似限制了農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的靈活性，影響了農(nóng)村集體和農(nóng)民的收益，實(shí)則保護(hù)了農(nóng)地不被輕易轉(zhuǎn)用和占用，保護(hù)了農(nóng)地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，同時(shí)也保護(hù)了農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。陳柏峰（2012）認(rèn)為土地發(fā)展增益源于外力增值，是全體社會(huì)大眾努力的結(jié)果，地塊的發(fā)展增益與國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、非農(nóng)用地供應(yīng)政策、城市化速度等因素密切相關(guān)。從這個(gè)角度說(shuō)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)也不應(yīng)該全部歸土地所有者所有。我國(guó)還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地發(fā)展權(quán)國(guó)有模式，并通過(guò)完善具體制度來(lái)保障土地發(fā)展增益全民共享，一部分收益用來(lái)反哺失地農(nóng)民。如目前臺(tái)灣地區(qū)明確宣示土地發(fā)展權(quán)國(guó)有，但政府并沒(méi)有獲取全部土地發(fā)展增益，農(nóng)地所有權(quán)人在土地開發(fā)中可以分享不菲的發(fā)展增益。

（二）農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)全部歸土地所有者所有的觀點(diǎn)

也有學(xué)者從農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)，農(nóng)民利益保護(hù)的角度認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸農(nóng)民集體所有。劉永湘、劉國(guó)臻等認(rèn)為非公共利益性質(zhì)的征地行為壓抑了集體土地所有者的土地發(fā)展權(quán)，給集體土地所有者帶來(lái)了損失。這是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的用地單位利用國(guó)家公權(quán)力侵犯農(nóng)民私權(quán)利的行為。劉明明、黃滟、張安錄等都贊成農(nóng)地發(fā)展權(quán)主要屬于農(nóng)民集體所有，不能因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控而抹殺了土地產(chǎn)權(quán)，土地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)民集體所有有利于土地流轉(zhuǎn)和土地資源合理配置。

（三）國(guó)家和土地所有者共享土地發(fā)展權(quán)的觀點(diǎn)

就我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，不適合將土地發(fā)展權(quán)全部歸國(guó)家，那樣農(nóng)民分享土地增值收益就沒(méi)有了理論依據(jù)；也不適合將農(nóng)地發(fā)展權(quán)全部歸農(nóng)民集體，國(guó)家還要通過(guò)土地規(guī)劃、分區(qū)控制、用途管制等限制土地自由開發(fā)。周誠(chéng)（2006）曾提出“私公兼顧論”和“農(nóng)地全面產(chǎn)權(quán)觀”，指出在農(nóng)地自然增值的公平分配應(yīng)當(dāng)全面顧及失地農(nóng)民和國(guó)家。王永慧、嚴(yán)金明、何元斌、林泉等認(rèn)為實(shí)體發(fā)展權(quán)價(jià)值應(yīng)由政府和農(nóng)村集體共同分享?？梢詮耐恋匕l(fā)展權(quán)增值收益來(lái)源的角度來(lái)確定增值收益分配，因土地規(guī)劃、改變用途帶來(lái)的增值收益歸國(guó)家所有，因土地使用者增加投入帶來(lái)的增值收益歸土地所有者所有，因土地自然增值帶來(lái)的收益歸國(guó)家和土地所有者共同所有。

三、農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值補(bǔ)償方式研究

不論農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬如何界定，未來(lái)我國(guó)在征地補(bǔ)償中必將考慮使農(nóng)民能夠分享土地增值收益，保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。對(duì)于發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償方式，可以采取直接的方式如國(guó)家購(gòu)買發(fā)展權(quán)，或間接的方式如提高失地農(nóng)民社會(huì)保障等。

（一）國(guó)家直接購(gòu)買土地發(fā)展權(quán)

國(guó)家直接購(gòu)買發(fā)展權(quán)是建立在發(fā)展權(quán)歸土地所有者所有的基礎(chǔ)上的，采用這種方式，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)重，和我國(guó)現(xiàn)行征地制度完全不銜接，相應(yīng)的制度建設(shè)存在很多困難。劉明明（2008）認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，采取國(guó)家購(gòu)買發(fā)展權(quán)和發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)兩種模式，其中應(yīng)當(dāng)以發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)為主，輔之以國(guó)家購(gòu)買發(fā)展權(quán)。但事實(shí)上發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)需要完善的土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)，我國(guó)現(xiàn)在還不具備條件。

（二）嘗試多種補(bǔ)償方式

也有學(xué)者提出了許多靈活的發(fā)展權(quán)補(bǔ)償方式，可以歸納為以下幾種：1.完善農(nóng)民的生活保障體系，使失地農(nóng)民教育、醫(yī)療、養(yǎng)老有保障；2.如果征地后土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以讓失地農(nóng)民自愿入股或安排工作，直接參與土地的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，使其長(zhǎng)期獲益；3.考慮增加 “土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)貼”，按被征收土地面積發(fā)放，國(guó)家可以從全國(guó)“土地財(cái)政”收入中提取一定比例的經(jīng)費(fèi)，作為“土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)貼”的資金來(lái)源；4.將征地過(guò)程產(chǎn)生的土地收益全部返還失地農(nóng)民，國(guó)家通過(guò)征收農(nóng)地發(fā)展稅參與土地增值收益分配。這些補(bǔ)償方式是對(duì)現(xiàn)行征地制度的補(bǔ)充，而不是推到重建，更現(xiàn)實(shí)可行、可操作。

四、農(nóng)地發(fā)展權(quán)評(píng)估研究

在國(guó)際上用于土地發(fā)展權(quán)估價(jià)的方法主要有：依據(jù)發(fā)展權(quán)涵義定價(jià)，依據(jù)市場(chǎng)定價(jià)，依據(jù)產(chǎn)權(quán)價(jià)格因素量化定價(jià)（特征價(jià)格法），依據(jù)條件評(píng)估法（CVM）定價(jià)等。近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者對(duì)土地發(fā)展權(quán)價(jià)值評(píng)估也有許多研究。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)評(píng)估思路大體可分為“加法”和“減法”?！皽p法”的觀點(diǎn)認(rèn)為發(fā)展權(quán)價(jià)值=改變用途后的土地價(jià)值-原農(nóng)業(yè)土地價(jià)值。前者可以用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等計(jì)算不同用途土地價(jià)格；后者可以從土地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料所能帶來(lái)的收益的角度計(jì)算土地價(jià)格?！凹臃ā钡挠^點(diǎn)從失地農(nóng)民未來(lái)生活保障的角度評(píng)估發(fā)展權(quán)價(jià)值，認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)價(jià)值等于農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療及失業(yè)等社會(huì)保障費(fèi)用的總和。也有一些其他的計(jì)算方法，如從土地未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌仍u(píng)估，主要考慮土地與城市邊緣的距離、城市邊緣的開發(fā)程度、每公里交通費(fèi)等因素。

五、對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值補(bǔ)償?shù)乃伎?/p>

（一）設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)具有重要意義

我國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度，沒(méi)有使失地農(nóng)民分享土地增值收益，脫離了農(nóng)地的實(shí)際價(jià)值。因?yàn)檎鞯匮a(bǔ)償偏低，引發(fā)許多案件，矛盾較為尖銳。在城市快速擴(kuò)張的過(guò)程中，以低廉的價(jià)格購(gòu)得農(nóng)用地，再以較高的價(jià)格在城市交易，這實(shí)際上是另一種形式的“剪刀差”，只不過(guò)過(guò)去的載體是農(nóng)產(chǎn)品，現(xiàn)在是農(nóng)村的土地，這是對(duì)農(nóng)民極大的不公平。引入土地發(fā)展權(quán)，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，使農(nóng)村集體、農(nóng)戶都能分享土地增值收益，已是勢(shì)在必行。設(shè)置農(nóng)地發(fā)展權(quán)是我國(guó)進(jìn)一步深化，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要；是保護(hù)農(nóng)民利益，調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)積極性，促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需要；也是耕地保護(hù)，有效利用土地的需要。

（二）我國(guó)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)不適合全部歸土地所有者所有

有學(xué)者批判現(xiàn)有征地模式，主張將土地發(fā)展權(quán)完全歸土地所有者所有。我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的是土地發(fā)展權(quán)完全歸國(guó)家所有的模式，如果轉(zhuǎn)換為土地發(fā)展權(quán)全部歸土地所有者，需要很高的制度轉(zhuǎn)換成本。而且轉(zhuǎn)換以后也不能實(shí)現(xiàn)期望的社會(huì)公平，在城市未來(lái)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城郊農(nóng)民將獲得高額的土地增值收益，而那些沒(méi)有機(jī)會(huì)被征地的農(nóng)民，擁有的土地發(fā)展權(quán)不能帶來(lái)任何收益。這樣的制度安排不僅不會(huì)促進(jìn)社會(huì)公平，相反是另一種制度不公平，只是把城市擴(kuò)張和農(nóng)民收益的矛盾變?yōu)榱瞬煌瑓^(qū)位農(nóng)民收益之間的矛盾。從當(dāng)前中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，還是應(yīng)該堅(jiān)持土地發(fā)展權(quán)國(guó)有，在此基礎(chǔ)上最終通過(guò)公共財(cái)政，采用不同的方式，補(bǔ)償全體農(nóng)民。

（三）適當(dāng)保障農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)權(quán)益

政府應(yīng)從立法的層面，建立新的征地補(bǔ)償制度，從土地轉(zhuǎn)換用途后的價(jià)值增值中分出一部分作為對(duì)失地農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償。同時(shí)，對(duì)沒(méi)有被征地的農(nóng)民，也要考慮限制土地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償，從已開發(fā)土地的發(fā)展增益中拿出適當(dāng)?shù)姆蓊~進(jìn)行再分配。

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