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土地征收規(guī)劃范文第1篇

土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。

土地利用規(guī)劃是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。土地利用規(guī)劃的編制程序是：編制規(guī)劃的準(zhǔn)備工作；調(diào)查研究，提出問題報告書和土地利用戰(zhàn)略研究報告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調(diào)論證；規(guī)劃的評審和報批。土地利用規(guī)劃報告是土地利用規(guī)劃主要成果的文字說明部分，包括土地利用規(guī)劃方案和方案說明。編制土地利用規(guī)劃方案是在土地利用現(xiàn)狀分析、資源分析、土地利用戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù)而進(jìn)行的。

編制土地利用規(guī)劃要遵循以下原則：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

土地規(guī)劃是對土地利用的構(gòu)想和設(shè)計，它的任務(wù)在于根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃和因地制宜的原則，運(yùn)用組織土地利用的專業(yè)知識，合理地規(guī)劃利用全部的土地資源，以促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展。具體包括：查清土地資源、監(jiān)督土地利用；確定土地利用的方向和任務(wù)；合理協(xié)調(diào)各部門用地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，消除不合理土地利用；落實(shí)各項土地利用任務(wù)；保護(hù)土地資源，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益，城鄉(xiāng)用地，耕地保護(hù)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系。

二、土地征用、征收制度

眾所周知，土地在我國既是重要生產(chǎn)資料和財產(chǎn)，也是人民安身立命之本。土地征收意味著對所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，勢必影響到集體、個人的利益，需要嚴(yán)格按照土地征收法定程序進(jìn)行。否則就難以平衡各方利益，容易引發(fā)人民不滿，甚至危害社會穩(wěn)定。我國現(xiàn)行的土地征收程序，對于保證國家建設(shè)起到了積極作用，但隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，其中的缺陷就日益凸現(xiàn)，亟待解決。

（1）土地征收程序存在的問題。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收”；《土地管理法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收”。該法律中“公共利益需要”缺乏明確的界定。

（2）土地征收的補(bǔ)償問題。土地征收是政府強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的一種有償?shù)男姓绞健！锻恋毓芾矸ā分忻鞔_規(guī)定了土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的補(bǔ)償往往低于人民的客觀需求。

（3）土地征收權(quán)的行使問題。我國自實(shí)行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

（4）土地收益分配和管理問題。土地征收過程中，土地收益在被征收者與征收者之間進(jìn)行分配。有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。

（5）有關(guān)土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計上存在漏洞。比如“土地征收目的合法性審查沒有納入程序中”、“缺少對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制”。

相關(guān)對策措施：

（1）嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征收權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定：國家為了公共利益的需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國實(shí)際，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：軍事用地；國家政府機(jī)關(guān)；能源、交通用地；公共設(shè)施用地；國家重點(diǎn)工程用地等等。

（2）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合市場、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況和被征收者的實(shí)際情況合理給出。要保證土地征收程序的順利進(jìn)行以及被征收者的應(yīng)得利益。減少土地征收中的不公平性，使雙方可以在相對平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化和平衡化。

（3）事實(shí)的認(rèn)定。這一階段包括兩個環(huán)節(jié)：申請和核準(zhǔn)。申請要符合法律規(guī)定，核準(zhǔn)要嚴(yán)格按照法律程序來實(shí)行。

（4）土地征收范圍的決定。被征收者有權(quán)知道征收范圍和提出異議。如有爭議，可向政府有關(guān)部門提出復(fù)議或申訴，對復(fù)議或申訴不服的，可以向人民法院提訟。

土地征收規(guī)劃范文第2篇

一、工作原則

（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補(bǔ)償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施。

（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項目建設(shè)的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對穩(wěn)定性及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標(biāo)責(zé)任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的開展土地及房屋征收補(bǔ)償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。

（三）結(jié)合實(shí)際，努力營造和諧的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補(bǔ)償和安置任務(wù)。

三、征收范圍及對象

鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補(bǔ)償和安置原則

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行征收；對具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行征收補(bǔ)償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準(zhǔn)。

違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準(zhǔn)期限的臨時建（構(gòu)）筑物不予補(bǔ)償。

（一）土地征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

通過有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理條例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費(fèi)用后，剩余費(fèi)用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開發(fā)及利用的實(shí)際情況，參照土地評估價給予貨幣補(bǔ)償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當(dāng)時取得國有土地使用權(quán)的土地成本價與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準(zhǔn)或測算價為準(zhǔn)）兩項之和給予貨幣補(bǔ)償。

依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權(quán)證的，按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，憑原始憑證據(jù)實(shí)補(bǔ)退。

（二）房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.住房征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行安置，被征收人可任選一種補(bǔ)償安置方式。

（1）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對其進(jìn)行現(xiàn)場評估，以評估價為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

對具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標(biāo)準(zhǔn)為（見附表三）。

（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，居民住房在本項目范圍內(nèi)回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時，被征收人根據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂時間的先后順序按規(guī)定選房。

②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優(yōu)惠購買。

③回遷安置住房的標(biāo)準(zhǔn)為符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)的合格工程，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房（標(biāo)準(zhǔn)另行公布）。

2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

居民個人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實(shí)行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進(jìn)行評估，以評估為依據(jù)，給予一次性貨幣補(bǔ)償，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

果木及青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補(bǔ)償協(xié)議時，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補(bǔ)償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償款直接支付給土地使用權(quán)人。

（二）征收沒有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保法律執(zhí)行。

（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費(fèi)等費(fèi)用，如未交清以上費(fèi)用的，在補(bǔ)償費(fèi)總款中扣除。

（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費(fèi)、工本費(fèi)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條的規(guī)定，對違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設(shè)征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當(dāng)事人自行解決，房屋征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

（三）征收公告后，對仍在項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴(kuò)建）房屋的，依法實(shí)施拆除，對其所造成的經(jīng)濟(jì)損失不予補(bǔ)償。

土地征收規(guī)劃范文第3篇

1．1低效及違法利用長期存在為提高土地收益，農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織往往對未征收的集體土地進(jìn)行利用，在此過程中也產(chǎn)生了很多問題：①對集體土地的利用大都是以低端租賃為主的“瓦片經(jīng)濟(jì)”［3］，土地利用效率低下，且房屋、設(shè)施往往存在很多安全隱患，管理難度較大，容易發(fā)生各種事故；②集體土地違法利用時有發(fā)生，其中一部分是符合國家土地規(guī)劃和用途管制，僅因為二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致集體建設(shè)用地不能直接用于非農(nóng)建設(shè)的“非法”利用，而另一部分則是違反國家土地規(guī)劃和用途管制、權(quán)利瑕疵無法得到彌補(bǔ)的“非法”利用［4］；③容易產(chǎn)生矛盾糾紛，集體土地違法利用一旦出現(xiàn)糾紛，現(xiàn)行法律將依據(jù)合同違法不予保護(hù)的規(guī)定，將土地使用恢復(fù)到使用前的狀態(tài)，土地使用人僅能取得支付的價款，其他財產(chǎn)損失無法得到有效彌補(bǔ)，權(quán)利無法得到完全保障，容易產(chǎn)生矛盾糾紛。

1．2集體土地征收利用新問題十八屆三中全會明確提出了農(nóng)村土地制度改革的方向和目標(biāo)：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價。在現(xiàn)行制度下，這一改革目標(biāo)的提出就引發(fā)了規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用的新問題：即規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地是否與規(guī)劃區(qū)范圍外集體土地適用同樣的規(guī)則。如果完全適用，允許規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，那么必將在城鎮(zhèn)內(nèi)形成集體土地與國有土地長期、甚至永續(xù)并存的局面，這與《憲法》第10條“城市的土地屬于國家所有”的規(guī)定相違背。如果不適用，即仍然禁止規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，則即使征收標(biāo)準(zhǔn)有所提高，也會形成規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外新的同地不同權(quán)、同地不同價的現(xiàn)象，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織的利益得不到有效保護(hù)，相應(yīng)的征收工作將很難推進(jìn)。

2原因分析

規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用問題的根源之一就是我國的集體土地制度本身，特別是農(nóng)民與土地身份聯(lián)系的制度設(shè)計。同時，城市化的推進(jìn)與土地制度變革也是引發(fā)一系列問題的重要原因。

2．1農(nóng)民與土地的身份綁定《憲法》《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)確立我國農(nóng)村實(shí)行土地的集體所有制，這種所有制是以“土地所有權(quán)屬于集體和國家、而使用權(quán)屬于農(nóng)民為特征”［6］。這一制度設(shè)計的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：①集體土地的所有權(quán)主體只能是集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民僅擁有生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，從而在農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和集體土地之間建立起了身份聯(lián)系；②土地利用者只能是農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，不能實(shí)現(xiàn)社會化流轉(zhuǎn)，使得土地的權(quán)能受到了極大的限制，土地的價值難以充分實(shí)現(xiàn)。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，“雙轉(zhuǎn)換”不同步造成了居民身份與集體土地的割裂，使得集體土地與所有權(quán)主體均處于尷尬地位，同時集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)能受到限制，經(jīng)濟(jì)利益不能得到很好發(fā)揮，加之農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織受到自身素質(zhì)限制，土地的低效、違法利用問題就在所難免。

2．2土地收益分配制度不合理造成我國土地收益分配不合理的主要原因是集體土地流轉(zhuǎn)制度與征收補(bǔ)償制度的不合理，而更深層次的原因是既得利益集團(tuán)的不讓步。根據(jù)我國《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，集體土地尤其是集體建設(shè)用地不能進(jìn)行市場化流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民和集體不能直接獲得產(chǎn)權(quán)收益。在征收過程中，土地收益在農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和政府三者間進(jìn)行分配，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外的集體土地征收補(bǔ)償適用同樣的規(guī)則：即政府獲得土地增值收益，“而農(nóng)民集體和農(nóng)民未能分享土地征收過程中產(chǎn)生的發(fā)展性利益，只能被動地接受國家法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和已經(jīng)定好的補(bǔ)償條件”［7］。出于自身利益或部門權(quán)力考慮，城市利益集團(tuán)、地方政府甚至相關(guān)主管部門等既得利益集團(tuán)不愿意做出改變，使得土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低的局面難以扭轉(zhuǎn)，致使農(nóng)民、集體和政府間極其不合理的土地收益分配格局長期存在［8］。從法律上講，集體經(jīng)濟(jì)組織是集體土地所有權(quán)人，農(nóng)民是土地使用權(quán)人，兩者按照一定比例分配土地收益是形成目前農(nóng)民和集體間分配格局的基礎(chǔ)。對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織而言，隨著農(nóng)民身份和土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，其代表農(nóng)民集體的基礎(chǔ)逐漸喪失，公益性角色逐漸退化，使得其占有大量土地收益的合理性日益脆弱。然而實(shí)際操作中，不僅沒有對既定的分配格局及時加以調(diào)整以體現(xiàn)這一變化，反而由于集體經(jīng)濟(jì)組織處于相對強(qiáng)勢的地位，使得其在土地收益分配中所占比例有擴(kuò)大之勢。

2．3土地制度改革的必然中國的經(jīng)濟(jì)體制改革基本上沿襲先試點(diǎn)、后推廣、再到全面普及和穩(wěn)步推進(jìn)這一模式，土地制度的改革也是如此。實(shí)踐表明，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)取得成功，流轉(zhuǎn)的規(guī)模、范圍不斷擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)效率不斷提高。自2000年湖州市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)實(shí)施以來，各地通過試點(diǎn)對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索不斷深入，而2009年以來實(shí)行的農(nóng)村土地確權(quán)工作更為土地制度變革打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)［9］，應(yīng)當(dāng)說，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的改革時機(jī)已經(jīng)成熟。十八屆三中全會順應(yīng)時事，提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的改革目標(biāo)，同時試點(diǎn)探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，開啟了新一輪的土地制度改革。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地作為一種特殊的農(nóng)村集體土地，全新的改革目標(biāo)與相對滯后的制度安排相結(jié)合，必然引發(fā)其流轉(zhuǎn)、征收過程中的新問題。

3相關(guān)建議

法律與制度是市場良性、有序運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地制度，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、完善土地制度的應(yīng)有之意，而完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地的主體資格、征收、分配和流轉(zhuǎn)等幾方面的制度安排即是重中之重。

3．1明確延續(xù)所有權(quán)主體資格中國的城市化將是一個漫長而持續(xù)的歷史進(jìn)程，身份與土地轉(zhuǎn)換不同步現(xiàn)象也將長期存在，法律應(yīng)當(dāng)適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要進(jìn)行相應(yīng)的修改完善。土地的國家所有制和集體所有制是我國現(xiàn)行土地制度的根基，在國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)之外確立第三類所有權(quán)人或者確立第三類土地，都將動搖我國的基本土地制度和公有制的根基，與基本國情和立法精神不符。同時，考慮到僅是因為身份綁定的制度設(shè)計導(dǎo)致理論上農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織主體資格的喪失以及土地處于無主狀態(tài)，而事實(shí)上這些主體都依然存在，并且實(shí)踐中也是這樣認(rèn)定和操作的。因此，建議修改《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已完成身份轉(zhuǎn)換的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織作為原主體的延續(xù)在法律上進(jìn)行明確，完善集體土地所有權(quán)的主體資格規(guī)定，修復(fù)法律漏洞。

3．2分類設(shè)計土地轉(zhuǎn)換途徑對于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地，應(yīng)當(dāng)堅持城市土地屬于國家的基本原則，將其最終轉(zhuǎn)換為國有土地。同時，為了提高其轉(zhuǎn)換成效，還應(yīng)以上述目標(biāo)為指引不斷完善其轉(zhuǎn)換途徑，具體如下：①對于規(guī)劃用途為經(jīng)營性用地的，建議適用市場化的征收途徑，土地并入現(xiàn)有的平臺進(jìn)行招拍掛或協(xié)議出讓，由集體經(jīng)濟(jì)組織、國家和受讓方簽訂三方合同，集體經(jīng)濟(jì)組織出讓所有權(quán)，獲得土地出讓金；國家取得所有權(quán)，將其轉(zhuǎn)換為國有土地；受讓方支付土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)，一次性解決土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換問題和同地同權(quán)同價問題；②對于規(guī)劃用途為公益性用地的，建議根據(jù)公共利益原則仍然采用傳統(tǒng)的征收方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，但需要嚴(yán)格征地范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，防止地方政府在通過這種方式完成征地后，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，以獲取高額利益，為此可以規(guī)定由于規(guī)劃調(diào)整確實(shí)需要轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)的，其差額收益部分仍然歸原集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民所有。

3．3合理調(diào)整利益分配格局政府是土地市場的管理者和服務(wù)者，若由其完全占有土地增值收益，成為土地征收的最大受益者，必將侵害農(nóng)民的權(quán)益，混淆角色定位，造成土地市場秩序的混亂［10］。實(shí)踐中，由土地征收所引發(fā)的糾紛屢有發(fā)生以及地方政府的土地出讓金收入越來越高已經(jīng)充分說明了這一點(diǎn)。同時，也要考慮到土地價值的攀升往往得益于政府對配套設(shè)施的完善以及在行政管理中付出的成本，按照受益原則和成本補(bǔ)償原則，政府應(yīng)當(dāng)參與流轉(zhuǎn)收益分配。建議政府恢復(fù)土地市場管理者、服務(wù)者的角色，按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配基于稅制”的原則，通過土地交易稅、土地使用稅、契稅等間接方式參與分配，使農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織直接獲得大部分的產(chǎn)權(quán)收益。這一建議主要針對集體土地市場化征收方式下的利益分配。而在農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織間的分配中，應(yīng)加大對農(nóng)民利益的保護(hù)，由農(nóng)民分得土地收益的絕大部分?？紤]到雖然集體經(jīng)濟(jì)組織的公益性角色大大退化，但仍部分承擔(dān)了維護(hù)農(nóng)民生存發(fā)展權(quán)、吸納農(nóng)民就業(yè)的職能，因此也應(yīng)當(dāng)獲得一定數(shù)額的分配，但其份額應(yīng)減少，并且其所獲份額以實(shí)物資產(chǎn)為宜。

土地征收規(guī)劃范文第4篇

一、征收對象范圍的界定

觀點(diǎn)一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點(diǎn)二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)閲型恋氐姆秶Ｓ^點(diǎn)三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨榫缍檎魇铡?/p>

筆者傾向于觀點(diǎn)三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點(diǎn)一：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。觀點(diǎn)二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點(diǎn)二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實(shí)際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實(shí)施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費(fèi)歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費(fèi)一般也歸村鎮(zhèn)集體，專款專用于失地農(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點(diǎn)問題及觀點(diǎn)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎勵。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補(bǔ)償問題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會借鑒國有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費(fèi)和青苗補(bǔ)償，但可能會以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費(fèi)對接為社會保障費(fèi)用或者安置保障費(fèi)用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會明確原則性指導(dǎo)方向；條例會明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償

由于我國法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點(diǎn)一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點(diǎn)二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價格。

筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價格，宅基地補(bǔ)償價格以區(qū)位價或者估價規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。

五、評估規(guī)范依據(jù)及價格

1.評估規(guī)范依據(jù)

已有的評估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；集體土地上的評估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。

選擇什么評估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被收購房屋的價值進(jìn)行評估，按照征收后的用途進(jìn)行估價。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》評估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規(guī)范為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但其第13條“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估”；其實(shí)，這已經(jīng)明確了估價技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

那么集體土地的估價規(guī)范體系會參照已有六個規(guī)程規(guī)范的哪一個？

筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應(yīng)的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術(shù)方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國有建設(shè)用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評估？

對此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行評估。但江蘇省同房同價的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認(rèn)為：我國現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價款。

土地征收規(guī)劃范文第5篇

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點(diǎn)上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國對土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。

（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據(jù)

各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關(guān)鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價格。

（四）稅率設(shè)計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。

發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因為累進(jìn)稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實(shí)行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；動產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實(shí)行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉(zhuǎn)移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構(gòu)成；對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨(dú)課征。日本對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計算，分離課稅，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國、意大利兩國，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。

（三）計稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權(quán)的支付價）和各項成本費(fèi)用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費(fèi)用。

（四）稅率設(shè)計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對個人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。

2．累進(jìn)稅率。

有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實(shí)行3級超額累，進(jìn)稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉(zhuǎn)移時申報現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉(zhuǎn)移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準(zhǔn)價格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時的價格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時，按土地的轉(zhuǎn)讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實(shí)際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅

對土地等財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實(shí)行繼承稅和贈與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設(shè)計稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。