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土地估值方法范文第1篇

【關(guān)鍵詞】劃撥 土地 價值 評估

在計劃經(jīng)濟時期，國有土地使用權(quán)都是通過劃撥取得。改革開放以來，國有土地使用權(quán)出讓已成為當(dāng)前土地使用權(quán)獲取的主要方式。由于過去以劃撥方式取得的土地仍由原產(chǎn)權(quán)單位使用，加上國家機關(guān)和軍事、公益事業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，仍通過劃撥方式取得，因此形成了劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)并存的格局。

一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點

（一）劃撥土地使用權(quán)的含義

“劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)[1]?！币詣潛芊绞将@取的土地使用權(quán)，一般沒有使用期限限制。劃撥土地使用權(quán)可通過以下形式取得：（1）經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者在繳納補償費、安置費等費用后取得;（2）經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者無償取得。

（二）劃撥土地使用權(quán)的特點

劃撥土地使用權(quán)有以下3個特點：（1）公益性，劃撥土地使用權(quán)，國家作為土地所有人未獲取經(jīng)濟利益;（2）法定性，取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn);（3）限制性，劃撥土地使用權(quán)取得后，其收益、處分權(quán)利受到一定限制，不能隨意進行處分。

二、劃撥土地使用權(quán)價值構(gòu)成

（一）劃撥土地使用權(quán)價值的定義

“土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)[2]”。與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地進入二、三級市場有更加嚴(yán)格的限制條件。國家禁止有關(guān)單位利用劃撥土地從事經(jīng)營活動，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可依法進行抵押、轉(zhuǎn)讓或出租。劃撥土地使用權(quán)價值是土地價格的一種特殊表現(xiàn)形式，一般以取得并開發(fā)至可用狀態(tài)下的土地資產(chǎn)價格表征。劃撥土地使用權(quán)價值是劃撥土地平均取得成本和開發(fā)成本之和。

（二）劃撥土地使用權(quán)價值的具體構(gòu)成

劃撥土地使用權(quán)價值包括土地取得成本和土地開發(fā)成本兩部分。在實際應(yīng)用中，土地利用情況不同，其價格構(gòu)成也有所不同。對新增建設(shè)用地，土地取得成本包括土地補償、安置費、地上附著物補償費等費用;對已利用的國有土地，土地取得成本包括拆遷補償費、安置費和稅費等費用。土地開發(fā)成本主要是企業(yè)取得土地后，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如水、電、氣、通訊和道路等建設(shè)費用，使其達(dá)到“七通一平”的條件。因劃撥土地使用權(quán)的使用限制，在評估操作中一般不考慮土地增值。所以，劃撥土地使用權(quán)價值構(gòu)成包括土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)利息及利潤。

三、劃撥土地使用權(quán)價值的評估方法

（一）直接評估法

直接評估法又稱正算法，是直接根據(jù)土地平均取得和開發(fā)的成本計算土地使用權(quán)價值。依據(jù)相關(guān)計算公式可知，這種方法是以取得土地和開發(fā)土地所發(fā)生的各項費用之和為基礎(chǔ)，再加上利息、稅金、利潤和土地收益來計算土地價格的方法。土地價格由土地取得費用、土地開發(fā)費用、利息、利潤、稅費和土地所有權(quán)收益累加構(gòu)成。直接評估法的計算過程簡單明了，易于理解和接受。由于土地所有權(quán)收益來源于“增值地租”，歸國家所有，所以按直接評估法計算，“劃撥土地使用權(quán)價格為土地取得費用、土地開發(fā)費用、利潤、利息和稅費之和”[3]。

（二）間接評估法

間接評估法又稱倒算法，這種評估方法分兩步計算土地使用權(quán)價值：首先采用市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法等評估方法，“計算出一定期限、一定開發(fā)程度和容積率條件下出讓土地使用權(quán)的價格”[4]。這個價格一般包括土地取得費用、土地開發(fā)費用和土地增值收益三個部分。然后，根據(jù)出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格之間的區(qū)別，倒算劃撥土地使用權(quán)的價格。按間接評估法計算，劃撥土地使用權(quán)價值等于出讓土地使用權(quán)的價值與土地使用權(quán)出讓金之間的差額。

（三）評估注意事項

1.劃撥土地使用權(quán)抵押價值評估？應(yīng)切合實際。劃撥土地的面積一般較大，由于沒有使用年限的限制，部分劃撥土地城隨著城市的開發(fā)建設(shè)進程，用途發(fā)生了明顯變化。劃撥土地使用權(quán)抵押存在諸多限制，評估過程比較復(fù)雜，價值測算難度較大。評估時應(yīng)認(rèn)識到，劃撥土地使用權(quán)抵押貸款評估的目的是抵押物的變現(xiàn)能力，而不是該企業(yè)的償還能力。應(yīng)充分考慮評估風(fēng)險。劃撥土地使用權(quán)的抵押是一種比較特殊的經(jīng)濟行為，抵押前須經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，抵押人、抵押權(quán)人與國土行政主管部門之間要簽定土地出讓協(xié)議，明確土地出讓金數(shù)額。處置該劃撥土地使用權(quán)時，面臨眾多不確定因素，還應(yīng)繳納相關(guān)稅費。因此，在評估過程中，要全面考慮抵押期間的風(fēng)險，貫徹謹(jǐn)慎評估原則，在測算完預(yù)期土地的價值之后，還應(yīng)進行風(fēng)險系數(shù)的修正。隨著城市建設(shè)的全面鋪開，城市規(guī)劃面臨較大調(diào)整。部分劃撥土地的用途發(fā)生了較大變化，有的因地方政府招商引資的需要轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因棚戶區(qū)改造而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍＿@些改變了用途的劃撥土地，很多都沒有到土地行政管理部門辦理相關(guān)變更手續(xù)，客觀上造成了土地的規(guī)劃用途、記載用途和實際用途之間的差異。

2.企業(yè)破產(chǎn)清算時，劃撥土地使用權(quán)不能作為評估對象。劃撥土地使用權(quán)是原始取得，作為土地所有權(quán)人的國家沒有從中獲利，企業(yè)使用土地時也沒有支付相應(yīng)對價，企業(yè)行使的是國家賦予的占有和使用的權(quán)利，對劃撥的土地使用權(quán)并沒有收益和處分的權(quán)利。因此，企業(yè)破產(chǎn)后，原劃撥使用的對象缺失，劃撥土地的依據(jù)當(dāng)然不復(fù)存在，國家應(yīng)按規(guī)定收回該土地。因此，劃撥土地使用權(quán)不是企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，不能作為估價對象。

參考文獻(xiàn)

土地估值方法范文第2篇

停牌近兩個月的建投能源日前了一項收購大股東建投集團部分資產(chǎn)的重組預(yù)案，其中尤為引人注意的因該方案較2011年方案相比改變了部分資產(chǎn)的評估方法，使得此次收購成本增加10.5億元之多，與此同時讓人不解的是以高達(dá)125%溢價收購的資產(chǎn)，盈利預(yù)測卻暗藏玄機，此外部分資產(chǎn)土地增值率的高估也讓人匪夷所思，而這一切的背后均被指向通往大股東的利益輸送。

收購舍低求高

停牌近兩個月的建投能源日前了一項收購母公司部分資產(chǎn)的重組預(yù)案，交易標(biāo)的資產(chǎn)為建投集團持有的火電業(yè)務(wù)經(jīng)營性資產(chǎn)，包括宣化熱電100%股權(quán)、滄東發(fā)電40%股權(quán)和三河發(fā)電15%股權(quán)。

與兩年前的重組方案相比，本次預(yù)案中不僅重組項目減少兩項，而且待注入資產(chǎn)與此前的預(yù)估值相比較也大幅增值。此前預(yù)估值為18.45億元，而本次合計預(yù)估值為28.58億元，擬注入項目的凈資產(chǎn)賬面值凈額為15.95億元，預(yù)估增值率為79.18%。事實上，該溢價水平相對比市場平均水平并不高，但是對于單項資產(chǎn)滄東發(fā)電的估值方法以及預(yù)估溢價率卻頗受詬病，數(shù)據(jù)顯示該項資產(chǎn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法算出的預(yù)估值為24.82億元，而用收益現(xiàn)值法算出的預(yù)估值為51.24億元，面對兩種差額高達(dá)26.42億元的評估方法，建投能源選擇了后者使得該項資產(chǎn)溢價率高達(dá)125.32%，收購成本增加10.56億元。

面對來自于市場各方的質(zhì)疑聲，建投能源解釋為，“對于滄東發(fā)電，由于其裝機容量大、燃料來源及價格有保障，具有較強持續(xù)盈利能力，采用收益現(xiàn)值法進行預(yù)估”但是顯然中小投資者并不能接受這種解釋“難道只有這項資產(chǎn)具有盈利能力，那么是否意味著收購的另外兩項資產(chǎn)無價值”有投資者指出。

2012年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，滄東電力，三河發(fā)電均處于盈利狀態(tài)，宣化熱電卻虧損2968.75萬元，對此建投能源董秘辦工作人員郭佳則進一步向股市動態(tài)分析周刊記者表示三項標(biāo)的盈利水平不一，但是無疑都將增加公司收益，而滄東發(fā)電盈利水平強于另外兩項資產(chǎn)是其采用收益現(xiàn)值法估值的重要原因。

盈利預(yù)測暗藏玄機

在市場將焦點集中于預(yù)估方法的同時，記者陡然發(fā)現(xiàn)對于這項具有“持續(xù)盈利能力”的資產(chǎn)，方案中顯示的盈利預(yù)測卻暗藏蹊蹺。

公告顯示，對于滄東發(fā)電的收益現(xiàn)值法估值采用的企業(yè)自由現(xiàn)金流量模型，而影響該模型的主要參數(shù)之一為企業(yè)凈利潤，其中機組發(fā)電小時數(shù)、上網(wǎng)電價、發(fā)電/供電煤耗、煤價等則是影響企業(yè)凈利潤的主要參數(shù)。但是《股市動態(tài)分析》周刊記者卻發(fā)現(xiàn)根據(jù)方案預(yù)測，部分應(yīng)與凈利潤同比增長的指標(biāo)卻反而呈現(xiàn)下滑跡象。

具體來看，2010-2012年設(shè)備平均利用小時數(shù)平均可達(dá)6000小時以上，但從2013年-2017年的預(yù)測結(jié)果看，除2013年可達(dá)5880多小時外，2014年-2017年發(fā)電小時數(shù)都將降至5300-5450之間，同時主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)測也呈現(xiàn)大幅下滑的走勢，在公布的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示2011年、2012年營業(yè)收入分別可高達(dá)52億元、52.7億元，但對于未來幾年的盈利預(yù)測結(jié)果來看主營業(yè)務(wù)收入除2013年可達(dá)50億元，2014年-2017年之間最為樂觀的年度預(yù)測也僅為48.8億元，雖然主營業(yè)務(wù)收入不能完全等同于營業(yè)收入，但是無疑以上數(shù)據(jù)證實對于該項資產(chǎn)的盈利預(yù)期與高達(dá)125.32%的溢價率并不匹配。

對此，該公司董秘辦郭佳回應(yīng)記者時認(rèn)為“該項資產(chǎn)雖然在盈利預(yù)測上并沒有體現(xiàn)同比增長率的優(yōu)勢，但同行業(yè)對比滄東發(fā)電仍處于較高的盈利水平”，記者簡單計算了一下，如以2012年滄東電力的凈利潤為標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)未來幾年該公司均將維持這樣的收益水平，那么每年建投能源將從該項資產(chǎn)中獲取2.4億元的收益，這就意味著不考慮外界條件影響的情況下，建投能源至少需要9年時間即2022年才能收回高達(dá)125.32%的溢價成本，不過顯然目前我們能看到的盈利預(yù)估時間表只截止到2017年。

此外，值得注意的是盈利預(yù)測結(jié)果作為盈利補償協(xié)議重要的組成部分，對于防止注入資產(chǎn)大打折扣、保障上市公司業(yè)績具有重要的意義，然而按照建投能源目前的盈利預(yù)測來看，其設(shè)定的盈利門檻過低或?qū)⑹ヒ?guī)避劣質(zhì)資產(chǎn)的作用。

土地增值率疑為高估

如果說，估值方法是引發(fā)市場對滄東電力溢價質(zhì)疑的導(dǎo)火索，那么土地預(yù)估則把三河發(fā)電的溢價收購也推到了聚光燈下。

查閱公告不難發(fā)現(xiàn)，對于三河發(fā)電凈資產(chǎn)的預(yù)估增值率達(dá)20.95%，建投能源解釋其重要原因為無形資產(chǎn)增值459.93%，數(shù)據(jù)顯示2013年無形資產(chǎn)（土地） 賬面值7749萬元的同時，預(yù)估值卻高達(dá)4.34億元，增值率511.77%，對此公司表示預(yù)估基準(zhǔn)日土地使用權(quán)的估價較三河發(fā)電取得土地使用權(quán)的價格大大提高，造成預(yù)估增值。

然而《股市動態(tài)分析》周刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建投能源無疑高估了大股東此處資產(chǎn)的土地價值，按照三河市今年5月土地招標(biāo)情況，以270元/平方米即可獲得30年土地使用權(quán)，如以公司公布的1155768平方米的土地面積計算，相對應(yīng)的土地估值應(yīng)為3.1億元，顯然與公司公布的預(yù)估值4.34億元差距懸殊。

土地估值方法范文第3篇

美國房產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國房產(chǎn)稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來制定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。

房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國法律規(guī)定房產(chǎn)評估價值按照市場 價值的一定比例來加以確定，如加州規(guī)定的比例為百分之四十。房地產(chǎn)的估值由兩部分構(gòu)成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。聯(lián)邦政府的法律將地產(chǎn)分為主要住宅，第二套房和出租房等，各類房屋根據(jù)用房的性質(zhì)會有不同的估值，因此需要交納相對應(yīng)的稅款。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

土地估值方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：組合拍賣 土地出讓 應(yīng)用

前言

我國的土地資源部門已經(jīng)明令規(guī)定，所有經(jīng)營土地的出讓必須采用公開招標(biāo)、拍賣等方式進行，其中拍賣是此制度的核心方法。多年來，我國政府主要依靠土地出讓獲得資金，但當(dāng)前受市場經(jīng)濟的影響，不同的土地出讓方式所帶來的價格也各不相同，只有政府找到一種適合的土地出讓方法，才可以獲得最多的出讓資金。實際上，任何一塊等待出讓的經(jīng)營性土地都具備自身的物理特性于區(qū)位特性，物理特性主要包括土地的開發(fā)現(xiàn)狀、土地具體使用用途、地塊面積以及容積率等方面，而區(qū)位特性則主要指的是土地本身的交通便捷性以及其到城市中心的距離等。對于不同物理及區(qū)位屬性的土地，政府應(yīng)做到合理分類[1]。如果開發(fā)商需要多種不同屬性的土地時，則應(yīng)在競價過程中考慮此后的拍賣是否可以得到想要的地塊，但由于不知道其他競價者信息，政府應(yīng)制定適合不同地塊組合的綜合拍賣機制。土地組合的具體估值與其建成后的商品房價格具備較為緊密的聯(lián)系，而房產(chǎn)開放商也會對土地產(chǎn)生潛在的預(yù)期估值，進而形成最終的房價，此時如果開發(fā)商獲得了其他開發(fā)商的房價信息，則很容易會影響最終的土地組合價值。為此，在關(guān)聯(lián)價值影響下，應(yīng)對最優(yōu)組合拍賣出臺一個標(biāo)準(zhǔn)化的框架。本文則根據(jù)開發(fā)商對特定土地組合的偏好方式，在關(guān)聯(lián)價值信息的影響下，建立了最優(yōu)土地組合的拍賣設(shè)計模型，并在求解過程中獲得了最佳的拍賣機制。

一、土地組合最佳拍賣機制的設(shè)計模型

首先指的是土地組合最佳拍賣機制組合設(shè)計模型中的條件及變量情況，一是假設(shè)政府機構(gòu)具備m塊待為出讓的土地資源，且每塊土地的物理及區(qū)位屬性均不相同，由此看出，這m塊土地為異物品，但由于政府收購期間已經(jīng)支付了安置補助費以及青苗費等成本，因此其希望在成本之上盡量高的價格進行出讓。二是假設(shè)n各開發(fā)商參與土地的出讓，其集合則被記為N={1，2，3……n}[2]。三是假設(shè)參與土地轉(zhuǎn)讓所有開發(fā)商的信息都相互獨立，且其各自的土地估值不受任何因素的影響，但這些信息在投標(biāo)過程中才會出現(xiàn)，為此開發(fā)商產(chǎn)生的信息結(jié)構(gòu)屬于關(guān)聯(lián)價值。四是在土地出讓過程中，開發(fā)商機構(gòu)向政府報告估值函數(shù)的方式主要為組合拍賣機制，政府在根據(jù)土地組合的拍賣機制做出分配與支付的決策。在此類機制的影響下，開發(fā)商應(yīng)向政府報告真實的信號值。六是假設(shè)所有的開發(fā)商都屬于簡單買家，要么拍賣所有的土地，要么什么土地也不要。七是假設(shè)開發(fā)商與政府的風(fēng)險保持中性。八是假設(shè)政府允許所有的開發(fā)商都參與投標(biāo)活動，且各自報告真實的信息，以便實現(xiàn)土地價值的最優(yōu)化[3]。

二、最優(yōu)土地組合拍賣機制

首先應(yīng)遵循單物品的拍賣組合研究原則，比并在此基礎(chǔ)下得出事后激勵以及事后個體理性的相似條件，而后得出開發(fā)商事后收益函數(shù)以及政府期望收益函數(shù)，但使用此拍賣機制時，若政府發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對土地組合的貢獻(xiàn)值小于保留價格，此時政府會保留所有的土地資源，且為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，政府還會按照土地的貢獻(xiàn)進行重新分配。同時，還應(yīng)按照以下幾個流程實行土地的拍賣機制，一是政府應(yīng)在網(wǎng)站或者指定的報紙上相關(guān)的土地信息，包括土地拍賣機制、每塊土地的屬性及保留價值、拍賣時間、拍賣地點以及參與拍賣開發(fā)商的資格要求等。二是政府應(yīng)該重新審查每個開發(fā)商的具體資格，只有在合格之后才可以重新分配賬號信息。三是具備競價資格的開發(fā)商應(yīng)根據(jù)所發(fā)賬號進入特定的拍賣系統(tǒng)，并提交自身的競價信息。四是分析研究所有開發(fā)商遞交的投標(biāo)信息，并根據(jù)特定公式計算具體的分配原則，成立完善的規(guī)劃整數(shù)模型，并在其中代入相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，求解后即可得到開發(fā)商的土地組合模型。五是在遵循支付原則的基礎(chǔ)上計算各個開發(fā)商所需要提交的實際支付金額[4]。六是政府在與開發(fā)商簽訂合同后，應(yīng)繳納相關(guān)稅款，政府并為其頒布土地使用權(quán)證書。

三、實際算例

假設(shè)政府機構(gòu)使用本文設(shè)計的土地組合拍賣機制模型，且存在3塊待為出讓的土地，他們的屬性各不相同，其中土地1的保留價格為60；土地2的保留價格為50；土地3的保留價格為70?，F(xiàn)存在四個開發(fā)商參與拍賣過程，且其真實信號分別為66、42、62以及48，再代入特定計算模型后，利用軟件系統(tǒng)進行求解，得到開發(fā)商的土地組合S1=（0，0，0），S2 =（0，0，0），S3=（0，0，1），S4=（1，1，0）。最后計算拍賣模型的最小信號值，得出開發(fā)商1、2的支付均為0，開發(fā)商3的支付為95.4以及開發(fā)商4的支付為385.2，且政府的收益為480.6。

四、結(jié)束語

實際土地的交易市場中，受交易成本及競爭程度的影響，不同的土地出讓方式也會導(dǎo)致土地具備不同的價格水平，且合理的土地出讓會促進社會經(jīng)濟的快速發(fā)展[5]。為此，政府部門應(yīng)該選擇合理的土地出讓方式，維持土地出讓市場的正常運轉(zhuǎn)，進而促進社會經(jīng)濟的健康發(fā)展[6]。這樣便可以吸引開發(fā)商的資源參與，并在確定土地實際使用價值的原則下，保證每個開發(fā)商機構(gòu)都具備相同的土地資源爭奪機會，進而實現(xiàn)期望價值的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]平新喬，黃昕，安然.地方財政收入中的土地出讓金和房地產(chǎn)稅收問題研究[J].中州學(xué)刊，2016（07）.

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[4]席榮賓，黃鵬，賴雪梅，鄭巧鳳.組合賦權(quán)法在土地集約利用評價中的應(yīng)用[J].廣東土地科學(xué)，2010（03）.

土地估值方法范文第5篇

2016年，全國多個城市出現(xiàn)了房價大幅上漲的現(xiàn)象。根據(jù)Knight Frank調(diào)查報告，從2015年第四季度到2016年第四季度，全球房價漲幅前11個的城市，除了新西蘭的惠靈頓，都屬于中國。其中，南京房價漲幅最高，達(dá)到了41.1%，而排在第11位的深圳，漲幅也高達(dá)23.5%。2017年初，我國諸多城市也提升了調(diào)控房價的政策優(yōu)先級。北京、南京、杭州等地都逐步加緊了限購政策，如北京采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的措施，對已擁有一套房的本地居民，采購第二套商品房的首付比例提升至60%以上。而每當(dāng)我國房價出現(xiàn)漲幅過高的情況，全面實行房產(chǎn)稅的話題總會引起各方關(guān)注。2011年1月28日，上海、重慶作為試點城市，對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，這開創(chuàng)了我國對自有住房征稅的先河。房產(chǎn)稅，作為民眾心目中能夠調(diào)控房價的政策措施，自從它誕生就一直處于聚光燈下。2016年，在G20稅收高級別研討會中，財政部部長樓繼偉明確表示將“義無反顧”推進房產(chǎn)稅改革。我國政府對于房產(chǎn)稅改革的決心已經(jīng)表明，現(xiàn)階段更多則是對于房產(chǎn)稅政策的細(xì)節(jié)制定。本文嘗試對國內(nèi)外房產(chǎn)稅制度進行概述，總結(jié)其發(fā)展經(jīng)驗，為我國進行房產(chǎn)稅改革提供參考。

房產(chǎn)稅的功能與作用

房產(chǎn)稅，主要是指對產(chǎn)權(quán)所有人保有財產(chǎn)階段的稅種。它計稅依據(jù)主要是房屋的租金收入或計稅余值。陳小安（2011）中提出，房產(chǎn)稅的功能與作用是具有區(qū)別的兩個概念。房產(chǎn)稅的功能是房產(chǎn)稅本身具有的固有功能；而房產(chǎn)稅的作用則是其固有功能在現(xiàn)實中的表現(xiàn)。簡單來說，房地產(chǎn)的作用更多地依賴決策者，功能決定作用，政策影響作用的表現(xiàn)。房產(chǎn)稅的功能規(guī)定了其實際能力的界限，而側(cè)重于發(fā)揮房產(chǎn)稅的哪個功能，則取決于制度。

房產(chǎn)稅的功能主要有：財政收入職能――獲得財政收入，籌集資金；財富分配職能――調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距；房價穩(wěn)定職能――引導(dǎo)投資行為，調(diào)控房產(chǎn)價格。

財政收入職能是其最基本的職能。從目前國外實踐來看，房產(chǎn)稅由于房產(chǎn)的非流動性，其作為地方政府的財政收入，具有獨立性和優(yōu)越性。在獲得財政收入方面，房產(chǎn)稅的穩(wěn)定性非常重要，這使得財政收入具有延續(xù)性，財政收支的管理相對方便。

財富分配職能方面，房產(chǎn)稅擁有獨特的優(yōu)勢，由于其稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，通過征收房產(chǎn)稅可以對納稅人的收入進行二次分配。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁指的是商品交換過程中，通過提高售價或降低購買價格向買方或供應(yīng)商轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的現(xiàn)象。但由于房產(chǎn)稅屬于直接稅，納稅人就是主要的稅收承擔(dān)人，這就導(dǎo)致了擁有財產(chǎn)多的人多納稅，擁有財產(chǎn)少的人少納稅，房產(chǎn)稅因此具備了二次分配社會財富的功能。

房價穩(wěn)定職能，則在學(xué)者間爭論頗多。從實證研究的角度看來，龔剛敏（2005）利用李嘉圖的等價定理，證明了房產(chǎn)稅對房價的抑制作用；何苗（2008）以成都為例，采用OLS法證明了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅與房價負(fù)相關(guān)；劉潔（2010）則采用了省際面板數(shù)據(jù)，論述了房產(chǎn)稅的開征對房價能夠起至Ⅱ有效的抑制作用。王家庭、曹清峰（2014）運用DID方法對重慶和上海試點房產(chǎn)稅后的數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅能夠降低房價，但是影響并不顯著。于靜靜、周京奎（2016）對重慶和上海數(shù)據(jù)分析后，發(fā)現(xiàn)征收房產(chǎn)稅對房屋供給有影響，但對房價影響并不顯著。在理論方面，學(xué)者們的態(tài)度則比較保守，他們傾向于認(rèn)為房產(chǎn)稅對房價的抑制作用有限。胡怡建（2004）、朱潤喜（2004）和殷海娜（2011）認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的價格上漲的抑制作用并不顯著，房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)市場供求關(guān)系決定的，開征房產(chǎn)稅并不能從根本上解決高房價和房地產(chǎn)泡沫問題，但它在一定程度上可以使得房產(chǎn)的持有成本上升，提高房產(chǎn)資源的利用效率。另一方面，學(xué)者們基本都贊同這對于投機性房地產(chǎn)的動機可以起到抑制作用。龍劍元（2010）、盛松寧（2010）朱孔來、張琳娜（2011）認(rèn)為從短期來看，房產(chǎn)稅會因投資成本增加而改變房產(chǎn)投機者對未來房產(chǎn)價格的期望，以遏制房價過快上漲。

房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗

房產(chǎn)稅的財富分配職能在國際經(jīng)驗中體現(xiàn)的并不明顯，雖然房產(chǎn)稅在一定程度上是屬于財產(chǎn)稅，但是房產(chǎn)稅對財富的調(diào)節(jié)能力并不強。這主要是由于其地方稅的性質(zhì)，并且征收后的稅款大部分都用于地方公共服務(wù)供給，而窮人和富人的享受程度是一樣的。

房產(chǎn)稅的財政收入職能應(yīng)該是其最主要的功能。從國際經(jīng)驗看來，在房產(chǎn)稅的課稅對象方面，一些國家只對土地征稅，一些國家只對建筑物征稅，但大多數(shù)國家對土地和建筑物征稅，如美國、英國、德國、加拿大等?？偟膩碚f，國際上的房產(chǎn)稅主要包含了四種方式：按市場評估價值計稅、按房屋土地價值計稅、按房地產(chǎn)原值計稅和按租金收益計稅。

（1）按市場評估價值計稅。市場評估價值，是由買賣雙方在房地產(chǎn)交易時達(dá)成的價格共識。市場評估價值一般由房屋建筑物和其所占土地兩部分組成。如果房地產(chǎn)多年以來并沒有交易，就需要確定其在市場上交易時最可能的市場價值，以這個為基準(zhǔn)，進而對其征稅。

（2）按房屋土地價值計稅。以土地價值計稅是指，對房產(chǎn)占用的那部分土地進行征稅。這種稅基，則主要是以房地產(chǎn)位置為核心來估算其價值。由于對房產(chǎn)所占土地的價值進行征稅，其建筑物價值不會對稅基產(chǎn)生影響。投資者為了實現(xiàn)最大的效益，自然會提升土地利用效率，這種征稅方式有促進土地開發(fā)利用的效果。

（3）按房地產(chǎn)原值計稅。房地產(chǎn)原值是指，稅基按照房地產(chǎn)交易時的價值。房地產(chǎn)在交易時的價格才是最準(zhǔn)確的市場價值，如果房地產(chǎn)沒有交易，則只能通過相似房產(chǎn)的交易價值進行評估，但這種估值方法并不準(zhǔn)確。按照房地產(chǎn)原值征稅，則將征稅稅基在一定時間內(nèi)都維持在之前的交易價格，繼而交納房地產(chǎn)稅，直至房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)售。

（4）按租金收益計稅。租金收益計稅，指的是征收房產(chǎn)稅的稅基主要依賴于市場租金水平。其原理是，由于租房交易更為頻繁，這導(dǎo)致租金收入的數(shù)額能夠更直觀地反映不同房產(chǎn)所在區(qū)域的市場狀況。在稅收層面上，以租金為稅基對不同區(qū)域的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，更能夠反應(yīng)征稅房產(chǎn)的市場價值。

美國對房地產(chǎn)估值的方法多樣化，一般較簡單的住宅通過市場比較法估值，對于商業(yè)地產(chǎn)等則根據(jù)成本核算或者收入分析等方法估值。美國房產(chǎn)稅率大致介于1-3%之間，其房產(chǎn)稅是由地方征收。征收房產(chǎn)稅的目的，主要是為了保障地方政府的財政支出、改善公共設(shè)施和地方的福利支出。其稅率由地方政府根據(jù)年度預(yù)算需求決定，又因為需征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)價值總額每年都在變化，房產(chǎn)稅率也會有對應(yīng)的變化。如果當(dāng)?shù)卣哪甓乳_支為3億美元，當(dāng)?shù)貞?yīng)稅的房地產(chǎn)估值總計為100億美元，那么當(dāng)?shù)卦撃甑姆慨a(chǎn)稅稅率就是3%。但如果一年后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟得到發(fā)展，應(yīng)稅房地產(chǎn)總值估值上漲到150億美元，但地方政府支出預(yù)算仍然為2億美元，當(dāng)年該地的房產(chǎn)稅稅率就下降為2%。

英國的房產(chǎn)稅，根據(jù)房屋使用狀況的不同，分為居住房屋稅（council Tax）和營業(yè)房產(chǎn)稅（buslrless rates）。居住房屋稅總共包含了八個級次，其主要是對房產(chǎn)所有者或承租人正在使用中的土地以及土地上的建筑物，按照評估價值的一定比例征稅，它征收的目的在于維持地方財政收入。其基本特征可以概括為：估值固定，稅金浮動。英格蘭和蘇格蘭的房產(chǎn)估值仍然維持在1991年的水平，其應(yīng)稅房屋估值分為了A-H八個層次，而每檔估值對應(yīng)的稅金每年是浮動的。同時，英國稅務(wù)部門規(guī)定，如果房屋空置或不裝修兩年以上，地方政府可以征收上限50%的附加房產(chǎn)稅。營業(yè)房產(chǎn)稅，則主要是以房屋租金收益為稅基的稅種。該稅種也是由地方政府進行征收，但地方政府征收的所有稅款都需要交給中央政府，然后由中央政府根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝?、財政支出等情況，按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方政府。

新加坡房產(chǎn)稅，其稅基是居住房產(chǎn)的年值。所謂年值，是租賃房屋的所有者一年獲得的租金收入，減去物業(yè)管理和其他費用等，最后剩下的純利潤。年值由新加坡稅務(wù)局每年按既定的平均租金回報率計算，它一般會低于真實租房的利潤所得。新加坡的房產(chǎn)稅，對于自住用房和出租，有兩個不同的累進稅率體系。以一個年值5萬新元的房屋為例，如果是自住用房，每年需繳納的房產(chǎn)稅是（50000-8000）x4%，即1680新元；如果出租，t為50000x10%，即5000新元。

日本對于房產(chǎn)的征稅，包含了：不動產(chǎn)固定資產(chǎn)稅和都市計畫稅。這兩種稅收都將土地價值和建筑物價值分開計稅，其評估價值是由當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況制定。日本政府將土地面積在200平方米以下的，劃為“小規(guī)模住宅用地”，土地面積在200平方米以上的，劃為“一般住宅用地”，而對建筑物則沒有劃分。日本的不動產(chǎn)固定資產(chǎn)稅，其一般計算方法是：土地應(yīng)稅額1.4%+建筑價值1.4%。

“小規(guī)模住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價值的六分之一，“一般住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價值的三分之一。都市計畫稅，則是用于城市規(guī)劃或調(diào)整土地區(qū)劃的稅種，其計算方法為：土地應(yīng)稅額0.3%+建筑價值0.3%?！靶∫?guī)模住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價值的三分之一；“一般住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價值的三分之二。例如，一套別墅，土地面積是220平方米，其中，土地的評價額為1500萬，建筑物的評價額為1000萬。計算方法如下：不動產(chǎn)固定資產(chǎn)稅=土地部分+建筑物部分=1500x1/3x1.4%+1000x1.4%=21萬；都市計畫稅=土地部分+建筑物部分=1500x2/3x0.3%+1000x0.3%=6萬。所以，年度應(yīng)納房產(chǎn)稅額=不動產(chǎn)固定資產(chǎn)稅+都市計畫稅=27萬日元。

德國沒有真正意義上的房產(chǎn)稅，其有關(guān)房產(chǎn)的稅收主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等。其中，土地購置稅屬于房屋購置階段的稅費，收入所得稅和資本利得稅則屬于房屋出售階段的稅費。而土地稅以及二套房稅則屬于房屋保有階段的稅費。其中，土地稅是針對土地進行征稅，土地稅的稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價值。土地衡量指數(shù)乘以土地價值，再乘以每個聯(lián)邦州自己制定的稅率（如柏林為810%，法蘭克福為460%）便是應(yīng)交的土地稅。對不同建筑時間、建筑類型和所在地人口數(shù)，土地的價值衡量指數(shù)從3-10%。不等。德國把土地分為兩類：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和建筑用地。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，適用于土地稅A的稅率，建筑用地，適用于土地稅B的稅率，德國現(xiàn)在使用的納稅地價仍以1964年評定的單元價值為依據(jù)。德國也存在二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是用于出租。以德國首都柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是該套住房不算雜費出租價格的5%。

韓國對于房產(chǎn)的稅種主要包含了：財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅，是一種對房產(chǎn)、土地、船舶財產(chǎn)持有者征收的稅收。其針對不同財產(chǎn)的價值，也有相應(yīng)的稅率，但由于政府評估的滯后性，其計稅標(biāo)準(zhǔn)通常會低于市場價格。綜合不動產(chǎn)稅起源于2005年，其設(shè)立目的是為了遏制房價漲幅過快，起初其課稅對象是總價值超過6億韓元的房產(chǎn)，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率在1-3%之間。韓國政府在開征這項稅收后，高端房產(chǎn)每年綜合不動產(chǎn)的實際稅率一度高達(dá)0.87%，高端住房持有者的稅收壓力很大，也在一定程度上穩(wěn)定了韓國房價。而在2008年后，韓國政府實行減稅政策，把征稅對象上調(diào)到價值9億韓元以上的房產(chǎn)，稅率下調(diào)到0.5-1%之間。

中國香港政府既賣土地，也征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅包括差餉（稅率是房產(chǎn)市場租金的5%）和物業(yè)稅（實際出租的房產(chǎn)租金的15%）。差餉，是以“租金”估值為基礎(chǔ)計算，租金估值則是假設(shè)房產(chǎn)在征稅時期出租可得的年租。香港政府專門設(shè)立了差餉物業(yè)估價署，負(fù)責(zé)對房屋租金估值和征收差餉，他們每年都需要重新評估物業(yè)租金。物業(yè)稅指的是對房屋所有者出租房屋的實際所得進行課稅，自住房主不需要繳納。

國際經(jīng)驗中房產(chǎn)稅的經(jīng)驗借鑒

首先，房產(chǎn)稅在各國的政策制定中主要在于為地方政府籌集資金。這主要是由于房產(chǎn)稅在大部分國家的稅收體系中是地方稅的性質(zhì)，其由地方政府征收、管理并作為地方政府的主要稅收來源。在部分發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中的比例相當(dāng)高，成為了地方財政收入的主要部分，也是地方政府長期穩(wěn)定的財政收入依靠，這有利于地方政府長期發(fā)展戰(zhàn)略。例如，在美國，房產(chǎn)稅一直都是地方財政收入的重要來源，約占地方財政收入的30%左右，約占地方政府稅收收入的50%-80%。在英國稅收中，住宅稅（包括居住房屋稅和營業(yè)房產(chǎn)稅）也是當(dāng)?shù)卣愂兆钪饕膩碓?，以英格蘭為例，住宅稅約占地方財政收入的45%。據(jù)統(tǒng)計，OECD國家這一比例的平均水平為43%。

其次，許多國家征收房產(chǎn)稅的時候，政府對于稅收收入和預(yù)算支出都有一個比較明確的判斷。例如，美國地方政府在制定房產(chǎn)稅稅率，是基于當(dāng)年的預(yù)算來計算的。而絕大部分房產(chǎn)稅都用于提供改善地方公共服務(wù)，比如教育、醫(yī)療、交通等。其實，美國的房產(chǎn)稅制度恰恰符合了“財權(quán)”和“事權(quán)”相統(tǒng)一的原則，這樣在征收環(huán)節(jié)，地方政府能夠具備很強的征收意愿。在支出環(huán)節(jié)，由于房產(chǎn)稅稅收比率存在上限，過高的稅率必然導(dǎo)致公眾不滿，地方政府也就擁有預(yù)算限制。另一反面，居民在支付房產(chǎn)稅后能夠獲得良好的公共服務(wù)，居民的支付意愿也較強。相較于我國來說，由于中央和地方政府在“財權(quán)”和“事權(quán)”的匹配上做的不好，導(dǎo)致了我國中央有錢沒處花，地方?jīng)]錢借錢花的困境。而且，我國地方政府的畸形融資平臺公司體系也是由于地方政府沒有足夠的錢來發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟所造成的。從這一方面來說，房產(chǎn)稅是解決我國當(dāng)前階段地方財政收入發(fā)展困境的一個方法。

第三，大多數(shù)國家對于房地產(chǎn)保有階段的征稅，同時也加速了房地產(chǎn)的流動，刺激了房地產(chǎn)的經(jīng)濟供給。征收房地產(chǎn)稅，可以在一定程度上避免房產(chǎn)的空置，激發(fā)更加頻繁的房產(chǎn)交易活動，這是房地產(chǎn)資源達(dá)到優(yōu)化配置的重要因素。另一方面，房屋空置成本上升，也會導(dǎo)致租房市場的繁榮，從而促進社會整體的住房供給。

綜合國外房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗，房產(chǎn)稅體系要達(dá)到良好的政策效果，有四個主要的因素：對稅收征管權(quán)限進行恰當(dāng)?shù)膭澐帧碛辛己玫穆?lián)網(wǎng)系統(tǒng)進行統(tǒng)計反饋、具有公信力的第三方機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行合理評估和高效率的稅收征收系統(tǒng)。在這四個因素中，稅基評估是一個比較特殊的存在。有些國家對它的評估非常頻繁，因為市場價格會不斷變動，如果想要達(dá)到最準(zhǔn)確的稅基，就需要定期對其進行評估。例如，美國為了更公平合理地評估房屋的市場價值，美國政府已經(jīng)制定了一個非常詳細(xì)的程序，以確保地方政府能夠在2-8年內(nèi)對房產(chǎn)重新評估。還有香港等對于租金收益為基準(zhǔn)的政府，其對于稅基的評估都更新的非?？臁５行﹪覍τ诙惢鶇s在很長程度上都沒有更新。如英國和德國等國家，土地以及建筑物的評估價值都是基于多年以前評估價值，而轉(zhuǎn)而尋求指數(shù)調(diào)整來匹配當(dāng)前的市場價格，但這或多或少都會導(dǎo)致不同房產(chǎn)評估價值方面的誤差。它們之所以不定期評估的原因，則主要是由于重新評估的行政成本較高。具體到房產(chǎn)稅的內(nèi)在職能，在強調(diào)房產(chǎn)稅財政收入職能的國家，其主要設(shè)立的目的是為地方政府籌集資金，因此也就不看重評估價值能否準(zhǔn)確反映市黽鄹瘛5是，房產(chǎn)稅之所以能夠擁有抑制房價的功能，可能更多在于評估價值能夠及時反映市場價格，這樣才能夠?qū)Ψ课萁灰渍叩念A(yù)期產(chǎn)生影響。而在沒有及時更新稅基評估的國家，為了抑制房地產(chǎn)市場的過度泡沫化，通常需在其他環(huán)節(jié)制定政策，如提高房屋供給、稅率限制、法律保護等。諸如1975-2011年，在不考慮通貨膨脹的情況下，德國實際房價累計增長-21.6%。主要是因為其擁有三種不同的保障手段：（1）購置、出售房產(chǎn)階段的高稅費；（2）鼓勵租房，立法限制租房價格上漲；（3）稅收優(yōu)惠鼓勵自建住房。

房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗對我國政策的啟不

通過房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗比較和分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，為地方政府籌集財政收入應(yīng)該是房產(chǎn)稅的第一職能。將房產(chǎn)稅劃歸為地方政府征收，能夠?qū)崿F(xiàn)地方政府“財權(quán)”和“事權(quán)”相匹配的目標(biāo)。房產(chǎn)稅天然具有稅源廣的特性，是能夠作為地方政府長久收入的來源。但與此相對的，地方政府仍然需要一套良好的預(yù)算措施對財政支出進行規(guī)范。一方面，這是為了在規(guī)劃房產(chǎn)稅稅率時候有評判標(biāo)準(zhǔn)，另一方面是為了保證地方政府不會增加不必要的支出，以防地方政府融資平臺等的產(chǎn)生。而對于居民來說，在具備良好財政支出體系的時候，也有利于提升居民的納稅積極性。

至于對房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定作用來說，房產(chǎn)稅在其中發(fā)揮的作用并不明顯，而要想將房產(chǎn)稅在調(diào)控房價的功能上進行加強，就必須建立一套完整而又具有彈性的評估體系。房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控機制，基本是基于供求理論?；驹硎牵寒?dāng)房產(chǎn)的保有階段成本升高，會導(dǎo)致房產(chǎn)的供給增加，當(dāng)供給大于需求的時候，房產(chǎn)的價格會降低。但如果評估體系并不完善，就存在當(dāng)房價上漲的幅度過快的時候，房產(chǎn)的實際價格和房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)存在非常大的差距，因此房產(chǎn)稅的繳納對房產(chǎn)所有者的負(fù)擔(dān)就非常小。房產(chǎn)稅不能達(dá)到影響房產(chǎn)所有者交易行為的水平，也就失去了它調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。

通過表2，我們可以看到當(dāng)前我國房產(chǎn)稅的實行情況。首先，我們可以發(fā)現(xiàn)在重慶和上海試點的房產(chǎn)稅政策，其財政收入職能并不能達(dá)到。而我國目前房產(chǎn)稅的稅款用途，大部分都是用于保障房的建設(shè)，但保障房的供給量很小，也很難達(dá)到提升整體市場住房供給，降低整體房價的目的。

而地方政府“既往不咎”的態(tài)度一方面反應(yīng)了我國目前財產(chǎn)不明晰的尷尬現(xiàn)狀，另一方面也容易造成“收入不足”和“公平不足”的狀況?！笆杖氩蛔恪钡幕具壿嬍?，由于試點區(qū)域的征稅對象基本是針對新購房，其稅源太小，能夠獲得的收入非常少。這就無法讓房產(chǎn)稅成為地方政府的主要收入來源，從而改變地方政府財力不足的現(xiàn)狀。但如果對于將目前征集的有限房產(chǎn)稅用于改善當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，則會產(chǎn)生“公平不足”的問題。公共服務(wù)是公共品，一個區(qū)域內(nèi)必然有新購房者也有老居民，只對新房者征收房產(chǎn)稅用于提升這一區(qū)域的公共服務(wù)，對于新購房者是不公平的。因此，我國當(dāng)前試點的房產(chǎn)稅政策并不足以完成其財政收入職能，反而可能造成新的政策困境。

另一方面，我國房產(chǎn)稅的征收從一定程度上來說，是基于調(diào)控房地產(chǎn)價格的初衷。但從上文的分析中，我們可以看出，評估體系的完善與否對于房產(chǎn)稅的房價穩(wěn)定職能起到了至關(guān)重要的作用。而從表2我們可以看到，由于我國的評估體系并不完善，當(dāng)前的計稅依據(jù)是基于交易價格，而這也將大大削弱房產(chǎn)稅的房價穩(wěn)定職能。