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土地出讓管理條例范文第1篇

關鍵詞：基礎鋼筋利用率；土壤電阻率；接地電阻；自然接地體

Abstract: In this paper, the grounding resistance of the formula in the basis of derivation, Urumqi, building foundations reinforced utilization and the grounding resistance of the formula obtained under different soil conditions, and the formula.

Keywords: reinforced the basis of utilization; soil resistivity; grounding resistance; natural grounding

中圖分類號：TM473文獻標識碼： A 文章編號：

烏魯木齊市建筑物特別是高層建筑日益增多，把建筑物混凝土基礎中的鋼筋用作自然接地體已經(jīng)非常廣泛,但是建筑物基礎鋼筋的利用率與接地電阻的關系研究還是一個空白。工程中，在設計自然接地體時缺少一個定量的計算而致使許多建筑物的接地設計結果中都需外加人工接地體。為能夠給設計部門提供一個參考值,減少一些不必要的人力、物力和財力的損失，針對不同的土壤電阻率，建筑物基礎鋼筋利用率與接地電阻的關系研究是很必要的。

1自然接地體

自然接地體是指具有兼作接地功能的但不是為此目的而專門設置的與大地有良好接觸的各種金屬構件、金屬井管、鋼筋混凝土中的鋼筋、埋地金屬管道和設施等的統(tǒng)稱 [1] 。

自然接地體優(yōu)點很多，如耐腐蝕性能好、需要投入資金少、使用性能良好等特點。因此，自然接地體成為建筑物接地的首選方式 [2] 。

1.1建筑物基礎用作防雷條件

當建筑物基礎內(nèi)的兩根位置為對角的主鋼筋作引下線時，其直徑要求大于等于12mm。連接鋼筋通常采用綁扎法或焊接法，對于引下線和外引連接板之間的連接應該使用焊接 [3]。

建筑物基礎內(nèi)鋼筋作為自然接地體時需要注意以下幾點內(nèi)容：

(1) 閉環(huán)由樁基和建筑物基礎內(nèi)的鋼筋組成，若不存在基礎鋼筋時， 連接體可以利用40mmx4mm鍍鋅扁鋼進行替代。在條件允許時，在進行施工時可以將有混凝土樁內(nèi)包含的所有鋼筋與閉環(huán)連接。

(2)當只有一根鋼筋用作接地裝置時，其半徑不應大于等于5mm。通常在施工時，如前文所述利用基礎兩根主鋼筋作接地體。

(3)建筑物基礎內(nèi)的鋼筋作為接地體．則該建筑物基礎內(nèi)的鋼筋深度應在地面以下深度不小于0.5m。

(4)當基礎鋼筋作被用作自然接地體時，接地電阻≤10Ω，但其它接地系統(tǒng)共用接地體時，接地電阻應≤lΩ[4]。

1.2基礎鋼筋做自然接地體

自然接地體與人工接地體相比，自然接地體表現(xiàn)出了很多的優(yōu)點，具體論述如下：

制作方便。自然接地體充分利用了基礎鋼筋和鋼筋混凝土柱內(nèi)的鋼筋，通過焊接將二者連接，組成引下線。在需要引出時，直接將鋼筋或者扁鋼焊接上即可。

節(jié)約鋼材。自然接地體充分利用了基礎和柱內(nèi)的鋼筋，極大的節(jié)省了人工接地體需要的額外鋼材，因此大量節(jié)約了鋼材。

安全可靠，不易損壞。自然接地體利用建筑物的基礎鋼筋，由于基礎鋼筋在建筑物中起到了至關重要的作用，在設計時對其有特定規(guī)范。因此自然接地體安全可靠，不易損壞。

應用范圍廣。在各種功能的建筑物中均可使用，使用范圍廣，同時局限性小 [5]。

2接地電阻

接地裝置屬于隱蔽工程。接地電阻就是土壤中有電流從接地體流入時，所反應出來的電阻值。

2.1建筑物接地電阻的要求

建筑物接地可以根據(jù)GB 50057-1994規(guī)范來進行劃分，一共可以被分為三種：

A方式，基礎接地的作用僅僅是防雷接地，要求接地阻值≤10Ω；B方式，防雷接地、低壓供電系統(tǒng)的共用接地裝置，要求共用接地阻值≤4Ω；C方式，防雷接地與各類電氣系統(tǒng)共同使用接地裝置，要求共用接地阻值≤1Ω[6-7]。

2.2不同土壤條件對接地電阻的影響

土壤條件是接地電阻測量重要的影響因素，尤其當土壤濕度變化較大時，其對接地電阻的影響更大。在同一地區(qū)的不同時期進行測量，測量數(shù)據(jù)偏差較大。

因此對接地電阻測量時，應選擇大地導電能力最差時進行。所謂導電能力最差即在大地較為干旱時，因為這時由于大地干旱導致的土壤含水率最小，可以得到精確可信的數(shù)值。

3不同土壤條件下基礎接地中接地電阻的計算

假設當土壤電阻率均勻，此時可以認為混凝土和土壤二者的電阻率相等,則求其單根鋼筋時的接地電阻公式[8]為

其中ζ為土壤電阻率；

H為鋼筋長度；

γ為鋼筋半徑。

當土壤電阻率不能假設成為均勻土壤的電阻率時，需要利用雙層土壤模型來近似的表示實際土壤。此時單根鋼筋的接地電阻的測量公式[9]為

式中

r為鋼筋半徑，m：

l為單根鋼筋的長度，m；

hup為土壤ρ1ρ2的分界面到地面的深度，即上層土壤的厚度，m；

ρ1為上層土壤電阻率，Ω•m；

ρ2為下層土壤電阻率，Ω•m。

3.1烏魯木齊氣候和土壤狀況

烏魯木齊市屬中溫帶大陸性干旱氣候，該氣候的主要特征為：溫差大，寒暑變化劇烈；降水少，且隨高度垂直遞增；冬季時常會有逆溫層。年平均降水量為194mm，七八月氣溫最高，一月氣溫最低。極端氣溫最高47.8℃，最低-41.5℃。

作者根據(jù)對烏魯木齊市土壤溫度、濕度和接地電阻連續(xù)兩年不間斷監(jiān)測得知：土壤溫度和濕度在不同月份變化較大，土壤溫度和濕度的差別，會導致相同地區(qū)接地電阻數(shù)值相差較大。

因此，在測量接地電阻時應當充分考慮不同時期的土壤電阻率對接地電阻的影響。

3.2烏魯木齊市不同土壤中建筑物基礎鋼筋利用率與接地電阻的關系

基礎鋼筋利用率即為在接地網(wǎng)的建設中對基礎鋼筋的使用情況，可以理解為接地網(wǎng)使用的基礎鋼筋的數(shù)量與基礎鋼筋總量之比。公式為

其中 w為基礎鋼筋利用率； m為接地裝置中基礎鋼筋數(shù)量； M為基礎鋼筋總量。

則根據(jù)本文前部分敘述，土壤電阻率不均勻時，基礎鋼筋利用率與接地電阻的關系為

式中 ；

M為基礎鋼筋總量；

為鋼筋利用率

r為鋼筋半徑，m：

l為單根鋼筋的長度，m；

hup為土壤ρ1ρ2的分界面到地面的深度，即上層土壤的厚度，m；

ρ1為上層土壤電阻率，Ω•m；

ρ2為下層土壤電阻率，Ω•m。

4結論

利用上述公式對接地電阻進行計算，所得的接地電阻與作者監(jiān)測數(shù)據(jù)進行對比，所得數(shù)據(jù)如下表

接地電阻計算值（Ω） 接地電阻實測值（Ω） 相對誤差

1 22.1 22.7 -2.6%

2 57.9 56.7 2.1%

3 95．9 94.4 1.6%

根據(jù)相對誤差分析得知：計算數(shù)值與測量數(shù)據(jù)相近，因此證明了公式的正確性。從而，解決了烏魯木齊市在不同土壤條件下，建筑物基礎鋼筋利用率與接地電阻關系的問題。并且該計算方法簡單易行，且精度較高，并為設計自然接地體時的定量的計算提供了依據(jù)，為以后的工程應用提供了參考。

參考文獻

[1]周圣軍. 建筑物自然接地體設計常見問題與防雷設計[J].低壓電器，2009（16）：1-3.

[2]劉文琛.自然接地體在實踐中的應用[J].氣象研究與應用，2009,31（z1）:171-172.

[3]郁碩彥. 高層建筑電氣工程中接地系統(tǒng)的探討[J]. 中國高新技術企業(yè),2008(11):82-84.

[4]姜艷蘭.高層建筑防雷接地方式的探討[J].吉林建筑工程學院學報,2003(01).

[5]徐龍成。自然接地體接地技術與應用[J]. 中國科技信息, 2007(17):80-81.

[6]中華人民共和國機械工業(yè)部．GB 50057—1994建筑物防震設計規(guī)范[S]．2000年版．北京：中國計劃出版社,2001．

土地出讓管理條例范文第2篇

為進一步加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城市建設順利進行，根據(jù)國家、省、市有關法規(guī)，結合實際，提出如下意見：

一、規(guī)范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項系統(tǒng)工程，實行屬地負責制，各區(qū)政府及市發(fā)改、建設、規(guī)劃、財政、國土、房管、物價、民政、公安、工商、稅務、城管執(zhí)法等部門應各司其職，密切配合，保障順利進行。

（二）拆遷人應根據(jù)拆遷預評估報告，按規(guī)定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補償安置專儲資金后方可實施房屋拆遷。城建重點工程、土地儲備項目及重大拆遷項目的拆遷補償安置專儲資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負責專項儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機構簽訂的協(xié)議，設立專門帳號進行監(jiān)管，同時接受財政部門的監(jiān)督。拆遷人嚴格執(zhí)行協(xié)議，保證專儲資金的安全。（三）拆遷評估機構的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規(guī)定執(zhí)行。（四）市拆遷主管部門及房地產(chǎn)評估機構行政主管部門要加強對房屋拆遷實施單位、評估機構的動態(tài)監(jiān)管，實行企業(yè)信用檔案制度和業(yè)績考核制度。凡因房屋拆遷實施單位、評估機構的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務項目，并依法予以嚴厲查處。

（五）未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經(jīng)營用房的，工商部門不予辦理營業(yè)執(zhí)照。凡列入舊城改造計劃的“棚戶區(qū)”范圍內(nèi)的房屋，市有關部門原則上不予辦理房屋改、擴建，戶口遷入及房屋分戶等手續(xù)。拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補償安置資金的，有關部門應當依法查處。

（六）市拆遷主管部門會同房產(chǎn)、國土等部門組建*市房屋拆遷評估鑒定專家委員會，負責市區(qū)房屋拆遷評估技術指導、鑒定工作。委員會主要由資深的注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評估報告經(jīng)鑒定的，其鑒定意見應當作為房屋拆遷行政裁決的依據(jù)。

二、完善拆遷補償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。*市市區(qū)具體標準為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設單位辦理竣工驗收備案日期為準。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實際居住，拆遷補償款達不到最低補償標準的，經(jīng)拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公示、核準，按照*市市區(qū)住宅房屋拆遷補償最低6萬元標準予以補償。住宅房屋拆遷補償最低標準將根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化進行調(diào)整并公布。

（三）被認定為經(jīng)濟特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補償款低于6萬元的，可以選擇獲得最低補償款6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設計規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積標準的房屋予以安置。

（四）被拆遷人只有一處住房且實際居住，獲得的拆遷補償款低于8萬元（含8萬元）的，可以依據(jù)《*市人民政府關于進一步加強經(jīng)濟適用住房建設和管理的意見》（徐政發(fā)〔2003〕164號）規(guī)定，向市房產(chǎn)管理部門申請購買經(jīng)濟適用住房。

（五）非住宅房屋拆遷補償采取貨幣補償方式。同時符合下列條件的非住宅房屋，認定為商業(yè)營業(yè)用房：

1、具有合法的商業(yè)營業(yè)用房批準文件；

2、持續(xù)按照商業(yè)用地納稅。商業(yè)營業(yè)用房采取路線價法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進行評估；土地性質(zhì)為出讓的，評估時根據(jù)土地出讓協(xié)議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質(zhì)為劃撥的，評估時按照規(guī)定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會公共福利性公益事業(yè)用房以及工交倉儲用房采取成本法進行評估。

（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應當提供規(guī)劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋補償；不能提供規(guī)劃行政主管部門批準文件的，經(jīng)拆遷人現(xiàn)場核準后，按照以下辦法予以評估補償

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有營業(yè)執(zhí)照并實際連續(xù)作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補償款不得超過同類住宅房屋拆遷補償款的25倍。

（2）*年1月5日后取得營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補償款不得高于同類住宅房屋拆遷補償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產(chǎn)權調(diào)換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法實施強制拆遷轄區(qū)政府及市有關部門要認真履行職責，嚴格執(zhí)行《*市城市房屋行政強制拆遷實施辦法》（徐政發(fā)〔*〕77號），按時完成行政強拆工作。市、區(qū)兩級法院應依照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）積極介入，及時啟動司法強拆，充分發(fā)揮司法強拆的底線保證作用。

土地出讓管理條例范文第3篇

一、舊城改造房屋拆遷中政府行為分析

1　政府的“政府人”與“經(jīng)濟人”角色

在我國財政、行政分權化改革過革中,地方政府一方面有作為中央政府派出機構的“政府人”屬性,具有行政權力;另一方面又具有計劃經(jīng)濟體制下缺失的“經(jīng)濟人”屬性。地方政府的雙重屬性直接導致了其行為的雙重特征:既要行使公共管理、履行公共服務職責、維護社會穩(wěn)定和公平,又要盡可能利用手中掌握的土地資源,追求地方經(jīng)濟增長最大化。

在舊城改造中,地方政府作為一個經(jīng)濟主體往往會按照市場機制,將促進地方經(jīng)濟發(fā)展作為其分配土地資源的準則,向能獲得最大收益的地方配置,因此在行為上更多地體現(xiàn)出其“經(jīng)濟人”的特征。

2　房屋拆遷中的政府角色錯位與缺位

在當前城市房屋拆遷中,政府在各個階段角色定位模糊。在土地征收階段政府行使了對拆遷戶土地征收的權力,卻沒有承擔其對拆遷戶補償?shù)牧x務;在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益,卻沒有完成土地上房屋的拆遷;在房屋拆遷實施階段,將矛盾交由房產(chǎn)商與拆遷戶自行解決,由房產(chǎn)商額外承擔起拆遷和補償談判的責任。由此可見,政府角色的缺失與錯位。

3　《物權法》對政府角色的定位

《物權法》明確,對單位、個人房屋進行拆遷,必須先依法對房屋進行征收,征收、補償?shù)闹黧w是國家(政府),其法律關系是行政法律關系,必須遵守依法行政的要求。但現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》卻將補償主體定位為拆遷人,授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可,將拆遷補償關系界定成民事法律關系,把對被拆遷人給予補償、安置的法定義務轉移給拆遷人,使原本的行政法律關系變成了民事法律關系?！段餀喾ā烦雠_后,專家都認為必須修改現(xiàn)行拆遷條例,核心是限制政府權力,增強政府責任。

二、舊城改造房屋拆遷中政府角色的轉變

政府在舊城改造拆遷的利益博弈中,既是博弈的局中人,又是博弈規(guī)則的制定者和執(zhí)行者。所以解決舊城改造房屋拆遷中的矛盾,關鍵是政府要轉變現(xiàn)有的角色,準確定位。政府作為公共權力的執(zhí)行者以及公共利益的人,必須處理好拆遷中各利益主體的關系。

1　政府要從土地的經(jīng)營者轉變?yōu)橥恋氐墓芾碚?/p>

在舊城改造中,政府以公共利益的名義拆遷收回土地所有權,此時政府代表的是公共利益,故政府不應該有利用土地獲得巨額出讓收入的目標。但在當前我國財政、行政分權體制下,各地方政府的土地財政使政府成為了土地的經(jīng)營者。實踐中地方政府利用其在土地一級出讓市場的壟斷地位,通過控制土地供給量、改變土地使用性質(zhì),以及拆遷補償標準,使土地價值大幅增加,從中獲得巨大利益。從行政管理理論上來說,城市政府作為城市的主要管理者和行政機關,應該追求的是城市各階層整體利益,維護被拆遷人的權益。市場經(jīng)濟中,政府應努力平衡公平與效率,糾正和彌補市場的不足,因此,政府應歸位為土地管理者的角色。

2　政府要從拆遷利益分配的博弈者轉變?yōu)椴疬w過程的協(xié)調(diào)與管理者

從目前拆遷流程來看,政府通過規(guī)劃紅線,將居民房屋列為拆遷區(qū),并通過土地招拍掛獲得高額土地出讓金后,將后續(xù)的拆遷補償交由房產(chǎn)商與拆遷戶談判解決,且只有一個方向性的拆遷補償標準對房產(chǎn)商進行引導與約束。房產(chǎn)商在追求自身收益最大化的內(nèi)在沖動下,必然造成與拆遷戶之間尖銳的對立。

從城市房屋拆遷過程來看,在不同階段,政府所擁有的權力不同,相應的其所承擔的責任也有差異。在土地征收階段,政府行使的是行政征收權,所要承擔的責任是與土地征收相匹配的補償義務;在土地出讓階段,政府行使的是城市一級土地出讓市場上壟斷供應者的權力,獲得土地出讓收益,所要承擔的責任是要將所收回的土地成功出讓給房產(chǎn)商;而在房屋拆遷階段,政府所要行使的是對房屋拆遷的管理權力。政府只有在城市房屋拆遷不同階段承擔好自身應該承擔的角色,做到不缺位、不錯位,才能在城市房屋拆遷的不同階段更好地協(xié)調(diào)好不同主體,保證城市房屋拆遷的平穩(wěn)進行。

土地出讓管理條例范文第4篇

剛才，市非稅局的銀局長和市財政局的殷局長都作了很好的發(fā)言，既客觀總結了去年工作，又對當前工作進行了科學全面部署，我完全同意。一年來，全市各收入單位和非稅局認真貫徹落實《省非稅收入管理條例》，強化非稅收入“收支兩條線”管理，以組織收入為重點，以深化改革為動力，以強化監(jiān)管為手段，較好地完成了市委、市政府下達的收入任務。下面，根據(jù)大會安排，我再強調(diào)三個方面的意見：

一、樹立信心，正確認識當前面臨的形勢和問題

今年，市委、市政府提出了非稅收入增長12%的目標，我們在看到任務艱巨的同時，更要樹立堅定信心。從不利因素來看，受國際金融危機及國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整影響，我市財政收入增長面臨了極大困難與挑戰(zhàn)，去年全市僅煤炭稅費一項就比前年同期減少近1000萬元，下降了40%；今年隨著增值稅全面轉型、小規(guī)模納稅人征收率降低、企業(yè)所得稅稅率下調(diào)、營業(yè)稅提高起征點，以及有可能出臺的個人所得稅提高扣除額標準等政策的實施，全市財政收入增長又將會受到重大影響。從有利條件來看，雖然金融危機的深層次影響尚未消除，但全球經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，今年有望繼續(xù)增長。同時，國家中部崛起、西部開發(fā)戰(zhàn)略、省湘西開發(fā)戰(zhàn)略深入實施，扶持力度繼續(xù)加大；加之今年國家將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，重點鼓勵和傾斜“三農(nóng)”、欠發(fā)達地區(qū)、民生和社會事業(yè)、結構調(diào)整、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等，國家和省里支持的方向與我們需要加強的薄弱環(huán)節(jié)非常吻合，為我們爭取政策、爭取項目、加快發(fā)展提供了有利機遇。有壓力才有動力，有難點才有重點，有差距才有追趕的目標。面對新形勢和新問題，我們必須要有清醒的認識，在困難和任務面前，既要充分估計，又要堅定信心，切實做好今年的各項工作。

二、突出重點，努力挖掘非稅收入增收潛力

為保證2011年度非稅收入任務的順利完成，我們要切實做好以下三個方面的工作：一是要加強對罰沒收入（物資）的管理。罰沒收入管理的好壞涉及政府形象，也體現(xiàn)財政部門和各執(zhí)法部門的管理水平。下一步的管理工作重點是規(guī)范執(zhí)法單位行為，健全各項管理制度。要逐步實行“罰繳分離”制度，健全罰沒收入收繳管理辦法，取消罰沒收入過渡賬戶，防止截留、挪用罰沒收入，保證罰沒收入及時、足額繳入金庫。嚴禁任何部門或單位下達罰沒指標。建立健全罰沒物資的管理制度，規(guī)范罰沒物資的收繳、保管以及評估、拍賣和處置辦法。二是要加強國有資產(chǎn)和國有資源收益的管理。強化對企業(yè)國有資產(chǎn)經(jīng)營收益和產(chǎn)權轉讓收入的財政財務管理。建立健全行政事業(yè)單位資產(chǎn)配置、使用、調(diào)配和處置管理的新機制，整合資產(chǎn)管理、預算管理和財務管理；健全對國土收益、礦產(chǎn)資源收入、旅游資源收入等的管理制度，建立公共資源有償使用制度。嚴格執(zhí)行國有土地有償使用及其價格形成的有關規(guī)定，建立健全財務管理制度，加強國有土地收益的征收和管理。規(guī)范土地收購成本及征地補償成本管理，堅持宗地核算原則。強化對土地出讓收入底價標準的監(jiān)督，嚴格土地出讓收入減免的審批程序。提高土地出讓合同的法律約束力，按規(guī)定征收土地出讓收入滯納金和土地閑置費。強化礦產(chǎn)資源使用補償費、探礦權采礦權使用費和價款以及水資源有償使用收入的征管。三是要加強社會撫養(yǎng)費的征收力度。征收社會撫養(yǎng)費是國家推行計劃生育的一項必要的經(jīng)濟限制措施，不符合法律法規(guī)規(guī)定條件生育子女的公民依法繳納社會撫養(yǎng)費，是對社會相應增加的公共投入的補償，是從經(jīng)濟上承擔的法律責任。我們要嚴格執(zhí)行征收標準，做到應收盡收，爭取今年全市社會撫養(yǎng)費征收到位率達到80%，實現(xiàn)突破3000萬元臺階。

三、明確責任，強化非稅收入征收管理

土地出讓管理條例范文第5篇

關鍵詞:“毛地掛牌、凈地交付”;概念;法律效力;法律風險

中圖分類號:D922．3;F301 文獻標識碼:A 文章編號:2095－4379－(2016)10－0159－02

近年來，隨著我國土地出讓制度的不斷健全完善，相關政策明確要求土地實行“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。但有些地方政府未能嚴格貫徹該落實。有的出讓合同中約定為“凈地”出讓，但實際為“毛地”出讓，有的出讓合同中約定“現(xiàn)狀出讓、凈地交付”等。究其原因，其中很重要的一條是在當前發(fā)展模式轉型，經(jīng)濟下行的背景下，地方政府財政吃緊，沒有足夠的資金進行土地一級開發(fā)中的整理、拆遷、基礎設施建設，在暫時又無法擺脫土地財政的情況下，只能采取變通的方式出讓“毛地”?，F(xiàn)實當中，大量出讓合同中出現(xiàn)了“現(xiàn)狀掛牌、凈地交付”、“毛地出讓、凈地交付”等表述方式。這類合同在履行過程中一旦產(chǎn)生糾紛，政府和土地受讓人對合同的性質(zhì)、效力、違約責任等均出現(xiàn)巨大分歧。本文正是基于這種土地出讓的現(xiàn)狀，以“毛地掛牌、凈地交付”為例，對這種模式的相關法律問題進行研究探討。

一、“毛地”“凈地”概念

“毛地”和“凈地”雖不是法律術語，但在相關政策文件中對此已有表述，國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》中規(guī)定，實行建設用地使用權“凈地”出讓。國土資源部、住房和建設部《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》中規(guī)定，不得“毛地”出讓。因此，有必要對“凈地”、“毛地”的概念進行定義，以便準確適用。所謂“凈地”，根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，指市、縣政府供應的土地應當?shù)赝恋貦嗬逦?，安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)等所必要的基本條件［1］?！懊亍笔窍鄬τ凇皟舻亍倍缘?，是指擬出讓的土地或者權屬邊界條件不清晰、或者未征收拆遷安置完成、或者不具備交付條件，或者兼具以上三點中的兩點或全部。

二、“毛地”出讓與“凈地”出讓的歷史沿革

自土地有償使用制度建立以來，我國的土地出讓工作取得了突飛猛進的發(fā)展。土地財政在此背景下也應運而生，并且成為很多地方政府財政收入的主要來源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆遷管理條例》賦予開發(fā)商拆遷人資格，加之地方政府的財政資金不足，土地的出讓大部分是“毛地”出讓，由開發(fā)商承擔拆遷工作。這種模式在短時間內(nèi)達到了降低拆遷成本、提高拆遷效率、促進經(jīng)濟繁榮的效果。但很快，其弊端就顯示出來。一方面，由于開發(fā)商天然的利益最大化的本性，在拆遷過程中采用非法手段野蠻拆遷的情況頻現(xiàn)，嚴重侵害了被拆遷人的合法權益，造成社會負面影響，并在一定程度上影響了社會穩(wěn)定。另一方面，由于地價上漲，開發(fā)商囤地待漲的情況也愈發(fā)嚴重，造成土地大量閑置。同時，地方政府意識到，土地是否經(jīng)過一級開發(fā)，出讓價格有天壤之別。一項針對北京市中心城區(qū)地價的分析數(shù)據(jù)表明，當政府出讓的地塊經(jīng)過了一級開發(fā)后，只需40%的土地出讓金就能覆蓋所有一級開發(fā)和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一級開發(fā)產(chǎn)生的。而當政府出讓的土地未經(jīng)一級開發(fā)時，土地增值收益就會流向土地開發(fā)商，從而大幅減少政府的土地出讓收益［2］。在這種背景下，國務院以及相關部門出臺了一系列政策對此予以調(diào)整，實行“凈地”出讓政策?！秶鴦赵恨k公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(［2004］)規(guī)定，嚴禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權而直接供應土地;國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》(國地資電發(fā)［2007］36號)規(guī)定，實行建設用地使用權“凈地”出讓;國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》(國地資發(fā)［2010］151號)明確不得“毛地”出讓;國土資源部《閑置土地處置辦法》(2012年6月1日國土資源部令第53號)中規(guī)定了土地出讓應當權利清晰、安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確、動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

三、“毛地掛牌、凈地交付”土地使用權出讓模式的法律效力

盡管諸多文件規(guī)定土地應當“凈地”出讓，但由于法律對“毛地”出讓未作禁止性規(guī)定，加之純“凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入，一些地方“毛掛凈交”，即在“毛地”的情況進行招拍掛形成土地交易。政府利用土地出讓金將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍辈⒃谝?guī)定時間內(nèi)將“凈地”交付給開發(fā)商［3］。這種模式易造成對其性質(zhì)認識的混亂，其到底是“毛地”出讓，還是“凈地”出讓。筆者認為，這種模式屬于“毛地”出讓。理由是，不管是國務院《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，還是國土資源部《閑置土地處置辦法》，均規(guī)定的是土地出讓前達到“凈地”條件。交付只是土地出讓合同中，出讓人履行合同中的一項義務。出讓合同簽訂后，雖然沒有辦理物權變更手續(xù)，但土地出讓的法律關系已經(jīng)成立。故簽訂土地出讓合同時未達到“凈地”條件的，均屬于“毛地”出讓。既然有如此多的文件規(guī)定不得“毛地”出讓，那么“毛地掛牌、凈地交付”合同是否無效呢?如果合同無效，對雙方承擔民事責任有巨大影響。同時，如果合同無效給國家造成一定損失，則政府官員有之嫌，如果數(shù)額巨大，甚至有可能構成犯罪。因此，對于政府而言，明確認識此類合同的效力非常重要。筆者認為，“毛地掛牌、凈地交付”雖然違反了國家的政策規(guī)定，但從法律視角考察，其法律效力仍然是應當肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出讓均是按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定的形式進行，程序合法。第二，該模式不符合合同法關于合同無效的規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。國務院、國土資源部的文件雖然禁止“毛地”出讓，但因其性質(zhì)屬于規(guī)范性文件，不是法律或行政法規(guī)，不屬于法律的強制性禁止規(guī)定，不產(chǎn)生合同無效的法律后果。司法實踐中，人民法院對未達到“凈地”出讓的合同的效力也予以了認定，如江蘇省高級人民法院(2014)蘇民終字第00374號判決即對未完成拆遷就出讓的土地出讓合同的效力予以了確認。

四、“毛地掛牌，凈地交付”模式中，各方當事人的法律風險

“毛地掛牌、凈地交付”模式中，背后往往隱藏著另外一個合同關系，即受讓人事先與政府簽訂土地一級開發(fā)合作協(xié)議。最普遍的情況是由受讓人提供房屋征收拆遷的全部資金，政府完成征收拆遷工作，受讓人參與土地摘牌，根據(jù)受讓人摘牌與否等不同情況確定受讓人的土地一級開發(fā)的投資回報。在當前房地產(chǎn)市場不景氣的環(huán)境下，這種模式隱含著巨大的法律風險。對于政府而言，如果選擇的開發(fā)商資金實力有限，在房屋征收拆遷過程中，很容易出現(xiàn)開發(fā)商資金不足導致房屋征收拆遷工作拖延，甚至不能完成的情況。一旦房屋征收拆遷不能完成，開發(fā)商也確定無力繼續(xù)投資，則政府就會面臨處理拆遷安置、支付巨額臨時安置費等局面。而土地受讓人如果與政府簽訂土地一級開發(fā)合作協(xié)議時不夠謹慎，土地成本測算不夠精準，也容易出現(xiàn)拆遷成本超出投資預算而無力承擔的情況。另外，如房屋征收拆遷工作進展緩慢或者嚴重拖延，政府不能按約交付“凈地”也勢必出現(xiàn)投資成本加大，失去商業(yè)機會等情況。這兩種情況都極易造成項目擱淺的局面。一旦項目擱淺，則政府和土地受讓人都會產(chǎn)生巨大的損失。綜上，筆者認為，“毛地掛牌、凈地交付”的出讓方式，是在特定歷史條件下的產(chǎn)物。其大量存在會產(chǎn)生諸如土地閑置、社會不穩(wěn)定因素增加等后果。建議立法機關對此情況研究論證后，以法律或行政法規(guī)的形式，對“毛地”出讓予以禁止，以確?！皟舻亍背鲎屨叩挠行鋵?。

［參考文獻］

［1］郄建榮．閑置土地處置辦法旅行“凈地”出讓將堵死政府原因致土地閑置開發(fā)商一手交閑置費一手漲房價不再可能［N］．法制日報，2012－7－3．

［2］張弦．公私合作(PPP)的成敗之道［M］．北京:國家行政學院出版社，2015．