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土地評(píng)估市場(chǎng)法范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估機(jī)構(gòu)；問(wèn)題；對(duì)策

所謂土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是指依法獲取土地評(píng)估的資格，根據(jù)客戶委托和授權(quán)對(duì)土地價(jià)格及其他方面進(jìn)行評(píng)估的中介組織。近年來(lái)，土地市場(chǎng)日新月異的繁榮和我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常規(guī)地飛躍，極大地繁榮我國(guó)的土地評(píng)估行業(yè)。到目前為止，土地評(píng)估行業(yè)逐漸形成一個(gè)專門的行業(yè)，據(jù)了解，全國(guó)獲取土地估價(jià)師認(rèn)證資格的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到17000多個(gè)，而我國(guó)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)總數(shù)已經(jīng)有1600余家，這些機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)多人。經(jīng)過(guò)一系列的改革和發(fā)展，我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)展規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都得到較大程度的提升，形成一系列的高素質(zhì)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于土地市場(chǎng)的正常運(yùn)作以及土地制度的改革發(fā)揮著越加重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1992年到2003年這十年間，全國(guó)土地出讓金總收入竟然達(dá)到1萬(wàn)多億元。土地出讓金收入對(duì)于地方預(yù)算外財(cái)政收入的提高、城市環(huán)境的改善以及城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)具有十分重要的意義。

1 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的改革歷程

1999年、2001年和2002年這三年期間，國(guó)土資源部通過(guò)三次針對(duì)性的改革，使得我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)最終走向了良性軌道。

1999年9月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤的通知》。該通知要求將原有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)改制為兩種類型。其中一類按照《公司法》的要求改制成由相關(guān)人士投資成立合伙制企業(yè)，要求這類機(jī)構(gòu)與主管部門脫離關(guān)系，徹底改制成市場(chǎng)化土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。另一類則屬于保留事業(yè)單位性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)為承擔(dān)政府公益性的土地評(píng)估業(yè)務(wù)。在這兩種形式中，前者也就是土地評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，將成為土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要形式，此次改革將部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為為市場(chǎng)法人主體。

2001年2月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，該通知主要是強(qiáng)調(diào)以土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫热〈恋毓纼r(jià)結(jié)果確認(rèn)審批制度。也就是說(shuō)土地行政主管部門不得再確認(rèn)對(duì)土地估價(jià)結(jié)果，土地估價(jià)結(jié)果只能由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。本次改革對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的健康成長(zhǎng)和政府的依法行政水平的提高發(fā)揮了很大作用，是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化改革的一次重大歷程。

2002年，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》。該通知規(guī)定“土地行政主管部門不再評(píng)定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)”、“需要進(jìn)行土地評(píng)估的單位或個(gè)人，可自主擇定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)”、“任何單位和個(gè)人都不得依靠行政權(quán)力為有關(guān)單位或個(gè)人指定評(píng)估機(jī)構(gòu)”。與2001及2002年兩次改革相比，本次改革使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)徹底改制成為市場(chǎng)主體，使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中發(fā)展壯大。

連續(xù)三次改革擴(kuò)大了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模，增強(qiáng)了其競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，同時(shí)提高了其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。與此同時(shí)，使得土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰，充分發(fā)揮了市場(chǎng)在資源配置中的主體作用，提高了土地評(píng)估行業(yè)的運(yùn)作效率。

2 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題

由于發(fā)展歷程較短以及經(jīng)驗(yàn)不足，土地評(píng)估行業(yè)依然面臨很多挑戰(zhàn)，比如競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，執(zhí)業(yè)的依附性強(qiáng)，執(zhí)業(yè)素質(zhì)低，操作不規(guī)范等。

2.1 市場(chǎng)化改制不徹底

雖說(shuō)國(guó)土資源部早在1999年就下大了《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤的通知》，然而，由于受到以往經(jīng)營(yíng)思路的影響，一些土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化改制僅僅流于形式，并未真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，也沒有建立良好的企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，不少機(jī)構(gòu)經(jīng)常受到行政化的干預(yù)，十分不利于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。 以行政化干預(yù)為例，一些政府主管部門通過(guò)行政權(quán)力直接干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估業(yè)務(wù)，實(shí)行行業(yè)壟斷行業(yè)。更有甚者，一些政府主管部門通過(guò)成立一個(gè)具有行政職能的事業(yè)單位，承接除行政性評(píng)估以外的經(jīng)營(yíng)性評(píng)估業(yè)務(wù)。不僅如此，很多地方的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的進(jìn)入壁壘，比如部分省級(jí)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，只具備機(jī)構(gòu)所在市的土地評(píng)估資格，并未具備其他市的土地評(píng)估資格，想進(jìn)入本省其他市的土地評(píng)估市場(chǎng)是很困難。 以上行為嚴(yán)重扭曲了土地評(píng)估市場(chǎng)，以至于一些具有行政職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)堆積如山、效率低下，很多經(jīng)營(yíng)型土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)嚴(yán)重匱乏，使得評(píng)估行業(yè)很難在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中發(fā)育，這對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的良好發(fā)展造成了嚴(yán)重影響

2.2 部分估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)

部分估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：首先，估價(jià)師隊(duì)伍稂莠不齊。到目前為止，由于全國(guó)的土地估價(jià)師數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，所以說(shuō)很多土地評(píng)估業(yè)務(wù)只能依靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作。不僅如此，由于估價(jià)師考試限制條件偏寬，對(duì)相關(guān)工作年限要求過(guò)低而且缺乏嚴(yán)格的審核程序，因此很多初出茅廬的大學(xué)畢業(yè)生通過(guò)臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列。由于缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，他們的業(yè)務(wù)能力亟待提升。加之很多土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)單一，估價(jià)人員的工作方法也十分簡(jiǎn)單，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)只能是生搬硬套。不僅如此，由于估價(jià)師注冊(cè)條件過(guò)寬，很多具有犯罪前科的人過(guò)了一定年限之后就可以進(jìn)入估價(jià)師隊(duì)伍，十分不利于估價(jià)師隊(duì)伍的良性發(fā)展。其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。

3 我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

3.1 徹底走市場(chǎng)化改制的道路

土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要與政府徹底分開。如果土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府不分開。政府既是行政管理者同時(shí)是經(jīng)營(yíng)者，那么唯一的后果是評(píng)估業(yè)務(wù)難以走向市場(chǎng)，土地評(píng)估行業(yè)的效率也就十分低下。因此要實(shí)行政企徹底分開，與土地評(píng)估相關(guān)的行政職能由政府有關(guān)部門直接行使，但從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為直接由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)行使，而且這樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)只能屬于中介單位的性質(zhì)，而不能隸屬于任何政府部門。要通過(guò)立法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的中介地位，以此從根本上解決和解決行業(yè)壟斷的問(wèn)題。在部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的改制中，要按照經(jīng)營(yíng)者、管理者、勞動(dòng)者承擔(dān)的不同風(fēng)險(xiǎn)以及貢獻(xiàn)大小進(jìn)行股金配置，把員工的責(zé)權(quán)利結(jié)合起來(lái)。由于在改制中既是得利者，又是風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)者，因此經(jīng)營(yíng)管理層要意識(shí)到既然已經(jīng)改制，就必須順應(yīng)形勢(shì)的需要，努力做好土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理工作。不僅如此，還要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，盡快制定土地評(píng)估的法律法規(guī)，還要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題盡可能的減少。

3.2 要大力強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

大力強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要努力做到兩個(gè)方面，一是要制定和推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。為保證土地估價(jià)師所提供的估價(jià)服務(wù)的準(zhǔn)確性、有效性，從而不誤導(dǎo)市場(chǎng)，也是為了避免給有關(guān)當(dāng)事人造成經(jīng)營(yíng)損失，政府有必要參照國(guó)際上通行的做法，結(jié)合實(shí)際情況制定土地評(píng)估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估目標(biāo)、評(píng)估方式以及評(píng)估程序等都作出規(guī)范的分類和界定，為土地評(píng)估人員制定一個(gè)共同遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二是建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。很多法律法規(guī)對(duì)土地評(píng)估的職業(yè)道德規(guī)范略有涉及，但都不夠系統(tǒng)。我們應(yīng)制定“土地評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“土地估價(jià)師守則”等規(guī)定，讓土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)明白應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，從而提高土地評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]熊偉;土地估價(jià)中的土地指數(shù)[J];中國(guó)房地產(chǎn);1994年10期

[2]伍學(xué)鋒，黃濤;試析土地估價(jià)工作的部門壟斷性和社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)性[J];中國(guó)土地;1994年05期

土地評(píng)估市場(chǎng)法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 土地使用權(quán);抵押;評(píng)估;操作風(fēng)險(xiǎn)

自上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)改革以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得了巨大發(fā)展,房地產(chǎn)、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分,也經(jīng)歷了從無(wú)到有,從弱到強(qiáng)的過(guò)程,逐漸獲得了各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體和管理部門的認(rèn)可。由于我國(guó)的法律法規(guī)還不健全,市場(chǎng)信息還不透明,更重要的是我國(guó)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)往往大多脫胎于政府機(jī)關(guān),先天性不足導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)的中立人的身份受到影響,在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷變化、而房地產(chǎn)和土地評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)又比較滯后的情況下,評(píng)估機(jī)構(gòu)的操作風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

一、估價(jià)行為受政府部門的影響巨大,非市場(chǎng)化因素明顯

在我國(guó)開始住房改革的初期,由于國(guó)內(nèi)基本上沒有成立具有獨(dú)立法人資格的中介房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),為了建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一環(huán),很多原從屬于房產(chǎn)局、國(guó)土局的評(píng)估服務(wù)所(部)從政府下屬的事業(yè)單位,逐漸脫離出來(lái)成為獨(dú)立的市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu),或者是政府、房產(chǎn)、國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部的干部“下?！?成立房地產(chǎn)(土地)評(píng)估中介機(jī)構(gòu),這樣導(dǎo)致一方面中介機(jī)構(gòu)基本上都有政府的背景和資源,容易獲得市場(chǎng)信息和大量業(yè)務(wù),另一方面政府和相關(guān)部門也容易監(jiān)管或者控制中介機(jī)構(gòu)的行為,對(duì)政府來(lái)說(shuō)比較“聽話”。這樣為中介機(jī)構(gòu)的“中立人”身份設(shè)置了先天不足的障礙。

2009年筆者調(diào)查了本市9家較有影響力的評(píng)估機(jī)構(gòu),結(jié)果如下表:

從上表可以看出,中介機(jī)構(gòu)近80%背后都有政府背景,往往沒有政府背景的公司竭力想與政府拉關(guān)系、走后門,以便獲得一定的影響力和資源?？梢哉f(shuō)在我國(guó)目前政府機(jī)構(gòu)掌握著大量資源且呈現(xiàn)大政府小社會(huì)的背景下,中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立地位是不完全的,也因此容易導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的非市場(chǎng)化,從而導(dǎo)致法律糾紛。

二、估價(jià)結(jié)果受銀行等貸款機(jī)構(gòu)影響的風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房屋土地的交易日漸增多,評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量也原來(lái)越來(lái)越多,受業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的影響,評(píng)估機(jī)構(gòu)的往往需要銀行等貸款機(jī)構(gòu)介紹業(yè)務(wù)。銀行介紹的業(yè)務(wù)往往一宗地的面積就達(dá)到幾千甚至數(shù)萬(wàn)平方米以上,收取的評(píng)估費(fèi)用是一宗個(gè)人房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)十倍,評(píng)估機(jī)構(gòu)往往易受銀行的影響。以桂林市中心廣場(chǎng)地下商城在一個(gè)評(píng)估有效期限內(nèi)(2009年1月至2010年1月)土地使用權(quán)抵押的評(píng)估地價(jià)為例:

最低的評(píng)估地價(jià)3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差達(dá)5倍以上,而這兩個(gè)特殊點(diǎn)經(jīng)電話調(diào)查均有銀行放貸需求因素的影響。

三、評(píng)估方法選擇不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

目前,土地的主要評(píng)估方法有剩余法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法和成本逼近法。不同的房地產(chǎn)和土地的情形應(yīng)選擇不同的評(píng)估方法,每種方法都有其缺陷,倘若評(píng)估人員選擇的評(píng)估方法不當(dāng),則會(huì)引起估價(jià)結(jié)果很大的差異。

1.剩余法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。剩余法是基于土地價(jià)格等于土地與建筑物出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格的原理,缺陷在于:(1)在應(yīng)用此方法進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)最適合新開發(fā)的樓盤,對(duì)祖屋、危舊老房運(yùn)用此方法評(píng)估則比較難以得到正確的結(jié)果。(2)要得到合適的土地價(jià)格,必須有較為公開透明的原材料、租賃市場(chǎng),而且物價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)要比較穩(wěn)定,不能劇烈動(dòng)蕩,否則因?yàn)槲磥?lái)的預(yù)期不可預(yù)料導(dǎo)致估價(jià)不準(zhǔn)。(3)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)要是非壟斷性的,評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情和供求關(guān)系,從而正確判斷開發(fā)完以后整個(gè)建筑物和所占土地的售價(jià),否則導(dǎo)致估價(jià)偏差。

2.市場(chǎng)比較法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)比較法師土地估價(jià)中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比較法要求房地產(chǎn)、土地交易市場(chǎng)起碼對(duì)行業(yè)內(nèi)信息公開透明,交易案例能夠及時(shí)被行業(yè)案例平臺(tái)所記錄,能夠及時(shí)反映近期的市場(chǎng)行情。其次比較法是一種實(shí)踐中的做法,并沒有完善的理論依據(jù),同時(shí)各種修正系數(shù)的確定需要估價(jià)人員具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)、豐富的知識(shí)面和評(píng)估的經(jīng)驗(yàn),這樣才能比較客觀、準(zhǔn)確地進(jìn)行比較修正,否則容易落入主觀的誤區(qū),導(dǎo)致估價(jià)差異加大。再次比較法不僅要求土地的位置、時(shí)間、空間布局、附著物相似或一致,更重要的是權(quán)屬和法律規(guī)定具有可比性。

3.收益還原法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)。收益還原法是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。它的限制在于:適合于用于有收益的土地和其他不動(dòng)產(chǎn),對(duì)公益性不具備收入的土地估價(jià)則不合適;另外對(duì)即使有收益,因?yàn)檎咴驅(qū)е绿潛p的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)也不合適;進(jìn)一步說(shuō),對(duì)于取得非市場(chǎng)化的收益的土地和其他不動(dòng)產(chǎn)用此方法都是不太合適的。

4.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法缺陷及風(fēng)險(xiǎn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先該城鎮(zhèn)應(yīng)該具有一系列的基準(zhǔn)地價(jià)和完善的修正體系估價(jià)成果,沒有這個(gè)基準(zhǔn)此辦法無(wú)從談起。其次基準(zhǔn)地價(jià)有一定的時(shí)間限制,土地價(jià)格往往逐年變化,每過(guò)三到五年基準(zhǔn)地價(jià)都會(huì)變化一次,此方法適用于短期、大量的宗地評(píng)估。另外很重要的一點(diǎn),基準(zhǔn)地價(jià)關(guān)系到政府的土地收益,往往是政府決定何時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)及其大致的標(biāo)準(zhǔn),并非是完全市場(chǎng)化的操作,在基準(zhǔn)地價(jià)變化的時(shí)間點(diǎn)前后,其估值價(jià)格相差往往很大,可能由此造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

5.成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的方法。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)、工業(yè)用地估價(jià)(商業(yè)和住宅則多不適應(yīng))、無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)。但估價(jià)結(jié)果只是一種“算術(shù)價(jià)格”,對(duì)土地效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等方面的情況未加考慮,這也正是其缺陷。

四、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范現(xiàn)狀及建議

根據(jù)抽樣調(diào)查,桂林市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地抵押評(píng)估的操作風(fēng)險(xiǎn)有一定的防范和注意,但還未給予足夠重視,調(diào)查結(jié)果如下:

通過(guò)下表可以看出:職業(yè)道德教育、評(píng)估技術(shù)教育和考核和相關(guān)法律培訓(xùn)比較重視,這是土地評(píng)估公司開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ),都達(dá)到了100%標(biāo)準(zhǔn);土地評(píng)估糾紛防范與處理僅略超5成;對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)信譽(yù)有重要影響的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)獎(jiǎng)懲實(shí)施細(xì)則僅有三家制定出來(lái),占23.1%;收集完整的評(píng)估案例分析和預(yù)測(cè)、對(duì)市場(chǎng)法具有重要意義的信息獲取與預(yù)測(cè)僅僅有38.5%的公司制定了相對(duì)詳細(xì)制度,指定了人員,明確了職責(zé),安排了相應(yīng)的培訓(xùn)?？傮w而言,桂林市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范還有很多欠缺:

一是,缺乏評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),重視程度不夠。大部分評(píng)估公司管理人員對(duì)土地抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)不以為然,認(rèn)為只要經(jīng)過(guò)技術(shù)和法律培訓(xùn),不犯大錯(cuò)就可以高枕無(wú)憂,而對(duì)職業(yè)道德和信譽(yù)建設(shè)缺少有效的制度與詳細(xì)規(guī)劃,一旦出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致無(wú)章可循,或是簡(jiǎn)單的處罰或辭退員工了事。

二是,本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,信息交流低下。為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額,各個(gè)評(píng)估公司各自為戰(zhàn),對(duì)手中的案例保密,沒有有效的交流機(jī)制和平臺(tái),導(dǎo)致有效信息的交流相對(duì)缺乏,對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)比較粗略。從過(guò)去的案例來(lái)看,盡管沒有出現(xiàn)很多的糾紛,但隨著市場(chǎng)化的改革日益深入,政府改革的進(jìn)入攻堅(jiān)后,糾紛將可能日益增多,評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)需更加重視。針對(duì)這些問(wèn)題,提出以下建議:

(1)堅(jiān)決落實(shí)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)和政府部門的現(xiàn)行管理制度,完善信息和交流平臺(tái)。

(2)堅(jiān)持進(jìn)行行政和司法改革,完善法律和行政執(zhí)法制度,各部門各負(fù)其責(zé),需要交給的事情放手由市場(chǎng)去管,政府做好“社會(huì)的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府無(wú)需更多插手市場(chǎng)事務(wù),影響中介機(jī)構(gòu)的公正性與中間人的身份。

(3)加強(qiáng)職業(yè)道德教育和規(guī)范行業(yè)細(xì)則,加強(qiáng)行業(yè)自律,對(duì)影響中介結(jié)果公正性的“條子”、“招呼”予以網(wǎng)絡(luò)公告,建立公開的行業(yè)人員信用檔案,對(duì)影響行業(yè)形象的業(yè)務(wù)人員予以降低行業(yè)信用等級(jí)和其他處罰。

(4)加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力培訓(xùn),貸款金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地抵押的人員應(yīng)有相應(yīng)的法律資格證或土地等級(jí)人資格證;土地評(píng)估機(jī)構(gòu)非全國(guó)土地注冊(cè)評(píng)估師不能參與評(píng)估,并定期進(jìn)行培訓(xùn)與考核;房產(chǎn)和土地抵押登記部門的經(jīng)辦人需持有登記上崗資格證,且參加市級(jí)以上全日制培訓(xùn)不少于一個(gè)月。

參考文獻(xiàn)

土地評(píng)估市場(chǎng)法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-01

從目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)用的前景是十分廣闊的。但是行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展已經(jīng)讓人們對(duì)價(jià)格有了很清晰的了解，而且對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也起著促進(jìn)的作用。隨著房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)的前進(jìn)，其具有的不利因素也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，特別是風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，威脅著行業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展與運(yùn)行。從目前的組織結(jié)構(gòu)上來(lái)看，泛地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果主要針對(duì)被評(píng)估對(duì)象的報(bào)告，也是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)得出的較為客觀和合理的價(jià)格[1]。根據(jù)這一價(jià)格得到的房地產(chǎn)的實(shí)際成本，可以促成實(shí)際的成交價(jià)的產(chǎn)生。因此評(píng)估本身具有一定的矛盾性，應(yīng)在工作實(shí)際中不斷結(jié)合經(jīng)驗(yàn)加以準(zhǔn)確的判斷，以及時(shí)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)解讀

房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)，必須在客觀評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行管理，尤其是在數(shù)量上加以嚴(yán)格的評(píng)價(jià)。

1.風(fēng)險(xiǎn)是需要進(jìn)行客觀評(píng)估的。價(jià)格作為房地產(chǎn)理論上的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦發(fā)生波動(dòng)，就會(huì)對(duì)其產(chǎn)生劇烈的振動(dòng)。而且從目前國(guó)家出臺(tái)的眾多政策來(lái)看，我國(guó)目前的房地產(chǎn)的政策的確是不穩(wěn)定的，給房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)的影響十分巨大，甚至產(chǎn)生了一定的預(yù)測(cè)性，但是在際的把控中卻難以得到確實(shí)的站控。因此在評(píng)估價(jià)格和理論的價(jià)格之間必然存在差異[1]。

2.由于市場(chǎng)壟斷等不完善的體制造成了行業(yè)的條塊的分割，使得評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍總是原來(lái)行業(yè)的主管單位有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，無(wú)法真正做到脫鉤和改制，有的評(píng)估業(yè)務(wù)的后臺(tái)實(shí)則是房產(chǎn)行業(yè)的主管，掌控著領(lǐng)域內(nèi)的評(píng)估規(guī)則，因此這種隱性的權(quán)利干預(yù)，使得評(píng)估難以做到公正，而且風(fēng)險(xiǎn)還要由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，中介功能在評(píng)估活動(dòng)中逐漸失去，代之以評(píng)估行業(yè)的直接交易[2]。

3.評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)一般是存在風(fēng)險(xiǎn)的。無(wú)論是評(píng)估公司還是其他行業(yè)，都是要面對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的效益問(wèn)題。在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理上如果沒有收到好的效益，就會(huì)有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。因此要規(guī)避經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，必須采取嚴(yán)格的管理制度加以規(guī)范。

4.在評(píng)估行業(yè)中，由于數(shù)量眾多，使得質(zhì)量出現(xiàn)良莠不齊的情況，行業(yè)地位有待提升的情況非常廣泛。無(wú)論是發(fā)展規(guī)模大的公司，還是小的公司，很多公司在經(jīng)營(yíng)中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和防范意識(shí)不足，而且也不會(huì)在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行科學(xué)的部署，因此一旦發(fā)生市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì)造成滅頂之災(zāi)。這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力薄弱的局面是無(wú)法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘酷的現(xiàn)實(shí)的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，公司要做大做強(qiáng)，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識(shí)，在這種心態(tài)下運(yùn)營(yíng)公司，才有可能帶領(lǐng)公司進(jìn)入長(zhǎng)足發(fā)展的軌道。

二、房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析，可以結(jié)合評(píng)估行業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)加以改進(jìn)。由于評(píng)估行業(yè)需要非常深厚的誠(chéng)信作為基礎(chǔ)和保證，因此從業(yè)人員的自主性和對(duì)市場(chǎng)的掌控行是必須具備的素質(zhì)，而且從業(yè)人員還要對(duì)市場(chǎng)的宏觀走向有深遠(yuǎn)的意識(shí)，能夠準(zhǔn)確預(yù)估我房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。從而真正對(duì)房產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范。

1.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)者要保持強(qiáng)勁的前進(jìn)動(dòng)力，不僅要注意建設(shè)品牌，也要建立其誠(chéng)信，只有品牌和誠(chéng)信的力量才能推動(dòng)房產(chǎn)評(píng)估企業(yè)整體保持向上的發(fā)展勢(shì)頭。但是真實(shí)的情況是，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)普遍有誠(chéng)信違紀(jì)。主要是由我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，雖然也有行業(yè)的規(guī)范和法律法規(guī)予以約束，但是行業(yè)的信用體系的架構(gòu)并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠(chéng)信支撐的。急需要建立誠(chéng)信違規(guī)的懲罰機(jī)制，才能防范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)行防范的重要對(duì)策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過(guò)信用檔案的記錄，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為、曾經(jīng)有過(guò)的違法違規(guī)記錄，都可以昭然若揭。

2.房產(chǎn)估價(jià)人員要對(duì)借款人、經(jīng)紀(jì)公司、貸款公司等等的價(jià)值判斷保持獨(dú)立性，決定了房地產(chǎn)估價(jià)人員的真正的立場(chǎng)的問(wèn)題，這是估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)股價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管的重要依據(jù)。通過(guò)教育和培訓(xùn)，估價(jià)人員能夠認(rèn)識(shí)到對(duì)社會(huì)和當(dāng)事人負(fù)責(zé)的職責(zé)非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價(jià)；另外，依照房地產(chǎn)估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則，使得評(píng)判的指標(biāo)進(jìn)行了量化，并且能夠?qū)纼r(jià)管理人員的責(zé)任依法追究。

3.市場(chǎng)規(guī)律要求房地產(chǎn)行業(yè)必須理清傳統(tǒng)的管理上的桎梏，尋求明朗的發(fā)展理念，把握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縱觀房產(chǎn)的發(fā)展，從繁榮到蕭條，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，無(wú)論處在何種階段，都要根據(jù)市場(chǎng)的走向和房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)精確的分析。

4.對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)投資擔(dān)保方面的執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)責(zé)任的確立，應(yīng)建立起包括保險(xiǎn)協(xié)議在內(nèi)的評(píng)估體系，內(nèi)有評(píng)估師做責(zé)任人，評(píng)估機(jī)構(gòu)做擔(dān)保，委托人做服務(wù)，如果一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)損失是分擔(dān)的，而且也有被保險(xiǎn)人或者評(píng)估公司來(lái)追擊責(zé)任，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)部分賠償，房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)購(gòu)買的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)可以將部分賠償責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。廣大利害關(guān)系人能夠在保險(xiǎn)公司理賠范圍內(nèi)得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以化解，最終體現(xiàn)出評(píng)估機(jī)構(gòu)的能力和信譽(yù)度。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前的房地產(chǎn)土地評(píng)估，是隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展而逐漸成熟起來(lái)的，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，保證運(yùn)行始終保持正規(guī)，就要將房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究，這是房產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面對(duì)當(dāng)今復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)不變，通過(guò)培養(yǎng)專業(yè)人員和品牌，樹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展和繁榮。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉曉輝.房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防[J].經(jīng)濟(jì)視野，2014（19）：360-360.

土地評(píng)估市場(chǎng)法范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開征物業(yè)稅

1．我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

1．1優(yōu)化資源配置

在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中,對(duì)房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的,雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定,業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12%或按房產(chǎn)凈值的1. 2%繳納房產(chǎn)稅,但通常情況下是對(duì)企事業(yè)單位征收的,私人擁有住房一般無(wú)需繳納。但對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中的稅收是較重的,這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行,導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時(shí),有大量急需住房,但因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。改變這種畸形資源配置方法的格局是:在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí),增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù),以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。

1．2調(diào)節(jié)貧富差距

從稅收理念上講,財(cái)產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的現(xiàn)象,凸現(xiàn)人與人之間機(jī)會(huì)公平的社會(huì)理念,鼓勵(lì)每個(gè)人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段,物業(yè)稅對(duì)居住高檔別墅者課以高稅,對(duì)居住普通住房者減免賦稅,因而可以有效增進(jìn)社會(huì)公平,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。但也應(yīng)該看到,開征物業(yè)稅,可能要將開發(fā)商建房時(shí)上繳的包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi),改由購(gòu)房者購(gòu)房后每年繳交,從而使購(gòu)房門檻降低,在短期內(nèi)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但從中長(zhǎng)期來(lái)看,降低的一次性購(gòu)房支出,會(huì)相應(yīng)增加在保有環(huán)節(jié)的稅收中,而可能增加居住成本。居住市場(chǎng)將由目前的購(gòu)買成本高和使用成本低向購(gòu)買成本低和使用成本高轉(zhuǎn)變,對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)有可能是買房容易養(yǎng)房難了。

1．3優(yōu)化稅收政策

我國(guó)土地方面的稅費(fèi)不是根據(jù)土地和價(jià)值計(jì)稅,而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計(jì)稅的依據(jù),因而不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制,使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配,財(cái)政收入受到損失。

2．我國(guó)當(dāng)前征收物業(yè)稅的難點(diǎn)分析

2．1如何確定物業(yè)稅的基本職能

基于我國(guó)現(xiàn)狀的分析，若開征物業(yè)稅并將物業(yè)稅定位為地方主體稅種，主要在于兩個(gè)目標(biāo)：1.為地方提供穩(wěn)定持續(xù)的稅源，保證地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)的基本統(tǒng)一；2.解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的稅費(fèi)眾多的現(xiàn)狀，抑制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。然而這兩種職能是存在矛盾的。如果要增強(qiáng)物業(yè)稅的收入功能，必須增加稅負(fù)從而加大購(gòu)房成本，對(duì)抑制房?jī)r(jià)產(chǎn)生反作用；如果要通過(guò)征收物業(yè)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，就有可能給地方政府帶來(lái)壓力，無(wú)法保障收入職能的有效發(fā)揮。而在中國(guó)的現(xiàn)實(shí)是，一旦開征物業(yè)稅，地方將更傾向于物業(yè)稅的收入功能，在其稅收控制權(quán)內(nèi)加緊

物業(yè)稅的征收以擴(kuò)張財(cái)力。而中央則是以調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)，更傾向于在房地產(chǎn)泡沫等特殊情況下通過(guò)降低物業(yè)稅壓低房?jī)r(jià)，由此造成地方的收入下降。中央與地方形成博弈的關(guān)系，在物業(yè)稅開征之初，必須弄清中央與地方的各自權(quán)利，如果給予地方較大的控制權(quán)，則中央財(cái)力將會(huì)受損，且在宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)等方面，無(wú)法獲得地方的積極支持；如果中央積聚權(quán)利，則會(huì)打擊地方的積極性，導(dǎo)致地方政府在物業(yè)稅的稅收征管等體制改革上缺乏動(dòng)力，不利于稅制的良性發(fā)展。因此，確定物業(yè)稅的基本職能涉及中央與地方的權(quán)利分配問(wèn)題，是開征物業(yè)稅必須面對(duì)的難題。

2．2土地批租制度不適宜

物業(yè)稅的開征物業(yè)稅的基石是土地制度。從財(cái)產(chǎn)稅的角度來(lái)看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對(duì)土地的供應(yīng)量和交易基本不設(shè)限，但使用的土地要定期進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上征收物業(yè)稅。

我國(guó)實(shí)行的是批租制，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從40—70年不等，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)，目前的土地批租制度使得地價(jià)升高，房產(chǎn)價(jià)格也隨之增高，因而居民置業(yè)的門檻比較高。而在物業(yè)稅的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以使房?jī)r(jià)下降；業(yè)主購(gòu)房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境，樹立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達(dá)到合理配置城市土地資源的目的。問(wèn)題是我國(guó)能否以及怎樣才能實(shí)現(xiàn)土地批租制向物業(yè)稅模式的轉(zhuǎn)變？

土地評(píng)估市場(chǎng)法范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地抵押評(píng)估；問(wèn)題；建議

土地因其具有不可移動(dòng)性、價(jià)值量大和不輕易貶值等優(yōu)勢(shì)，一直被人們認(rèn)為是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，土地具有不可移動(dòng)性、壽命長(zhǎng)久，價(jià)值最大，保值增值等特點(diǎn)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民，法人或者其他組織向其他公民，法人或者其人組織借款時(shí)（其中典型的是向銀行申請(qǐng)貸款），債權(quán)人為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求債務(wù)人或者第三人一起提供合法的土地?fù)?dān)保，為了知道提供擔(dān)保的土地的價(jià)值，債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據(jù)。但是土地抵押因?yàn)樯婕暗叫刨J風(fēng)險(xiǎn)，而且要涉及到土地當(dāng)事人的合法權(quán)益等重要問(wèn)題。如何正確的對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，就成為人們關(guān)注的問(wèn)題。

1土地抵押評(píng)估的特點(diǎn)

1.1抵押土地需滿足的要求

進(jìn)行土地抵押時(shí)，明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬是最基本的要求。土地抵押貸款像其它貸款一樣也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所抵押的土地應(yīng)有明確的土地產(chǎn)權(quán)，具有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證；估價(jià)人員對(duì)所抵押標(biāo)的突擊進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要檢查是否具有土地產(chǎn)權(quán)使用證，并且要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，保證土地的實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)使用證上的一致；如果進(jìn)行抵押的土地委托人與土地使用者不是同一人時(shí)，應(yīng)明確二者之間關(guān)系，并要求土地使用者提供相關(guān)證明。

1.2土地抵押價(jià)值

在進(jìn)行土地抵押時(shí)，其抵押價(jià)值是進(jìn)行債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值；抵押的土地不符合法律要求的，就沒有土地抵押價(jià)值；對(duì)于首次進(jìn)行抵押的土地，此塊土地本身的價(jià)值就是其抵押價(jià)值；第二次進(jìn)行抵押的土地，其土地抵押價(jià)值就受到首次抵押的影響，直接影響到其土地的擔(dān)保價(jià)值，它的土地抵押價(jià)值就是扣除已經(jīng)進(jìn)行擔(dān)保后的差額部分；對(duì)于具有一定使用年限的土地的抵押價(jià)值，應(yīng)該考慮其設(shè)定的抵押權(quán)，并且要考慮當(dāng)土地抵押的期限滿時(shí)，剩下的土地使用年限對(duì)土地抵押價(jià)值的影響。

2土地抵押評(píng)估中的問(wèn)題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時(shí)規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估中要注意的一些問(wèn)題作如下探討。

2.1抵押評(píng)估的目的與實(shí)際操作相沖突

進(jìn)行土地抵押的目的就是為債務(wù)人提供物質(zhì)擔(dān)保，做土地抵押的人并不將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，對(duì)于抵押土地的人來(lái)說(shuō)，設(shè)定抵押權(quán)就是為了在進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時(shí)并不將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或變賣；抵押權(quán)進(jìn)行設(shè)定時(shí)，就是為進(jìn)行抵押的雙方提供抵押土地的使用權(quán)做擔(dān)保的價(jià)格，這項(xiàng)價(jià)格并不是土地使用權(quán)的價(jià)格；對(duì)于具有抵押權(quán)的人來(lái)說(shuō)，抵押價(jià)格就是其履行擔(dān)保的程度而不是所抵押的土地使用權(quán)的價(jià)格。

2.2評(píng)估的對(duì)象不清楚

對(duì)于土地資產(chǎn)進(jìn)行抵押，所抵押的并不是土地的所有權(quán)，而是土地的使用權(quán)，這在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中有明確的規(guī)定。此外，在進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的評(píng)估對(duì)象與進(jìn)行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的評(píng)估對(duì)象，二者是不相同的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，所抵押的土地使用權(quán)必須在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行出售或者轉(zhuǎn)讓出去，所產(chǎn)生的賠償費(fèi)用由抵押權(quán)人進(jìn)行支付，這時(shí)進(jìn)行抵押評(píng)估的對(duì)像就是土地使用權(quán)清算時(shí)的價(jià)格，應(yīng)按照清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定具體的清算價(jià)格；抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，此時(shí)轉(zhuǎn)移的是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，而不是土地使用權(quán)，而此時(shí)無(wú)法確定清償?shù)馁M(fèi)用是否由抵押進(jìn)行支付，所以，此時(shí)進(jìn)行土地抵押評(píng)估的對(duì)象是土地使用權(quán)的抵押權(quán)價(jià)格。

2.3銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)鏈接不到位

當(dāng)前我國(guó)金融機(jī)構(gòu)中，抵押貸款相關(guān)工作人員懂得評(píng)估理論和技術(shù)的專業(yè)人員極少，而評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)品種及操作規(guī)程也不甚了解。這樣導(dǎo)致兩方面的問(wèn)題，一是金融機(jī)構(gòu)能否正確理解和使用評(píng)估報(bào)告；二是評(píng)估機(jī)構(gòu)是否給金融機(jī)構(gòu)提供了符合金融機(jī)構(gòu)操作規(guī)程的評(píng)估報(bào)告。目前在現(xiàn)實(shí)操作中最為普遍的模式是：評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出抵押物現(xiàn)狀下的公開市場(chǎng)價(jià)值，金融機(jī)構(gòu)按公開市場(chǎng)價(jià)值的50%～70%作為貸款額。這種簡(jiǎn)單的銜接模式使評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估理論和方法的靈活運(yùn)用受到了很大的限制，增大了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

3抵押評(píng)估的改進(jìn)建議

3.1采取合適的方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

土地抵押評(píng)估價(jià)值直接影響了發(fā)放貸款的額度，此項(xiàng)值與土地未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格的偏離程度，直接決定了放貸的風(fēng)險(xiǎn)程度，應(yīng)采取合適的方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。評(píng)估報(bào)告的有效期一般為0.5-1年，評(píng)估報(bào)告到期以后金融機(jī)構(gòu)以一般都需要重新評(píng)估，在土地市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定時(shí)價(jià)值變化不會(huì)太大，我們沒有必要把估價(jià)時(shí)點(diǎn)放在不易把握的未來(lái)，在土地市場(chǎng)變化較大時(shí)，可適當(dāng)縮短評(píng)估報(bào)告有效期，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化作必要的分析和風(fēng)險(xiǎn)提示，從而降低了估價(jià)時(shí)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；2）靈活選用評(píng)估方法。在進(jìn)行土地抵押評(píng)估時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的選用評(píng)價(jià)方法，常用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法以及成本逼近法等；當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時(shí)，土地市場(chǎng)的前景不容樂觀，人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇缺乏信心，此時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地抵押評(píng)估，如果采用收益還原法，就會(huì)使土地抵押評(píng)估價(jià)格偏低；3）加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，充分利用地價(jià)指數(shù)。國(guó)土資源部要求各地加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，事實(shí)上許多大城市都編制了地價(jià)指數(shù)，以此監(jiān)測(cè)土地價(jià)格的變化情況。合理的地價(jià)指數(shù)可以剔除土地質(zhì)量變化對(duì)價(jià)格的影響，充分地反映出市場(chǎng)供求狀況對(duì)土地價(jià)格的影響。

3.2規(guī)范土地抵押評(píng)估行為

對(duì)于土地抵押估價(jià)人員來(lái)說(shuō)，都應(yīng)當(dāng)從理論方法和估價(jià)實(shí)踐上來(lái)規(guī)范土地抵押評(píng)估行為。理論上主要包括相關(guān)概念、原則、方法等的研究；估價(jià)規(guī)范一般分為行業(yè)性的抵押估價(jià)規(guī)則研究和金融內(nèi)部的相關(guān)技術(shù)方法的研究和規(guī)范；在實(shí)際抵押評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物品價(jià)值的評(píng)價(jià)方法，以及抵押評(píng)估時(shí)的流程等方面進(jìn)行合理安排，規(guī)范具體的操作流程。

3.3金融機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員建立合作關(guān)系

對(duì)于需要抵押貸款的，可以根據(jù)自己的需要在市場(chǎng)上隨意選擇估價(jià)師。以往的業(yè)務(wù)關(guān)系會(huì)使抵押貸款人與估價(jià)師之間的關(guān)系成為尋租關(guān)系，造成對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估過(guò)高；在未來(lái)的估價(jià)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)可以直接委托估價(jià)師對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，這樣估價(jià)師與貸款人就不會(huì)發(fā)生金錢上的關(guān)系，估價(jià)師只需要為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，這樣就可以消除對(duì)抵押土地的高估現(xiàn)象。

3.4估價(jià)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)定期公布估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用情況

行業(yè)協(xié)會(huì)給估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)建立信用檔案，內(nèi)容主要為估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)、獲獎(jiǎng)情況、投訴情況，并以此作為評(píng)級(jí)依據(jù)，規(guī)范估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為。避免估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)人為高估或低估標(biāo)的價(jià)格。

4結(jié)語(yǔ)

對(duì)于土地估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地抵押評(píng)估是其主要工作之一，因?yàn)樯婕暗叫刨J的安全和當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)保護(hù)，所以它又與一般的土地評(píng)估不同。我國(guó)目前的土地抵押評(píng)估存在著抵押評(píng)估的目的與實(shí)際操作相沖突、評(píng)估的對(duì)象不清楚、銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)鏈接不到位等問(wèn)題，針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出了采取合適的方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范土地抵押評(píng)估行為、金融機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員建立合作關(guān)系等建議。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙小敏，郭熙.區(qū)域土地質(zhì)量評(píng)價(jià)[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)科技出版社，2005.