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編者按：本論文主要從不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述；建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性及國(guó)外立法之借鑒；不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件等進(jìn)行講述，包括了善意取得制度概述、善意取得的價(jià)值取向、不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的不同學(xué)說(shuō)、我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定、受讓人須為善意、受讓人須通過(guò)有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?quán)等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

內(nèi)容摘要：不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，因各國(guó)對(duì)登記效力規(guī)定不一而異，長(zhǎng)期以來(lái)在我國(guó)民法學(xué)界也一直存有較大爭(zhēng)論。從保護(hù)交易安全及第三人的利益保護(hù)角度，筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，同時(shí)注意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的保護(hù)

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)善意取得交易安全登記信賴公信力

[案情]

1987年11月9日，A公司與某村合作社簽訂《合建樓房協(xié)議書》，約定：合作社以其約2.16畝自留地作建房用地，A公司出資建設(shè)，雙方合作建房。工程建成后，合作社使用該房產(chǎn)的二層，A公司使用該房產(chǎn)的一層。嗣后，A公司取得該房產(chǎn)一、二層的權(quán)屬證書。2000年12月A公司與某銀行簽訂《借款合同》，向銀行借款200萬(wàn)，并簽訂《抵押合同》，將該房產(chǎn)的一、二層抵押給銀行作為借款的擔(dān)保。后雙方到房管部門辦理了抵押登記。2003年12月A公司因欠銀行借款無(wú)力歸還，將該房產(chǎn)的一、二層交付給銀行作為抵債物，并已辦理過(guò)戶手續(xù)。2004年1月，合作社得知該房產(chǎn)一、二層均已由A公司抵債給銀行，并已登記于銀行名下。遂以市房管局為被告、A公司與銀行為第三人起訴至法院，要求法院撤銷被告向銀行頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，并重新確認(rèn)上述房產(chǎn)的二層為其所有。經(jīng)審查，該房產(chǎn)二層確應(yīng)為合作社所有，市房管局審查不嚴(yán)，初始登記時(shí)將二層房產(chǎn)錯(cuò)誤登記為A公司所有。

本案銀行同意A公司借款、抵押并抵債，均是基于A公司對(duì)上述房地產(chǎn)的權(quán)屬已登記于房產(chǎn)部門取得權(quán)屬證書，有實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保，減抵了貸款的風(fēng)險(xiǎn)。后經(jīng)雙方協(xié)議抵債，并通過(guò)辦理過(guò)戶手續(xù)，將房地產(chǎn)權(quán)屬登記于銀行名下，若撤銷該房產(chǎn)登記，則必然使銀行面臨喪失房地產(chǎn)權(quán)，需另向A公司追償借款的局面。而A公司正是因?yàn)闊o(wú)力還款，才以房產(chǎn)抵債，那在這個(gè)時(shí)候，其往往已不可能有還款能力，銀行將失去收回貸款的可能，利益必然受到損害；如法院不判決撤銷登記，則實(shí)際權(quán)屬人合作社的利益將無(wú)法得到保障。依據(jù)依法行政原則，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要撤銷銀行的登記；而依據(jù)法的安定性原則，銀行作為善意第三人有正當(dāng)理由相信房產(chǎn)登記合法有效，如果隨意撤銷，相對(duì)人將無(wú)法預(yù)測(cè)自己交易的安全性，會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的交易安全，由此產(chǎn)生了依法行政原則與法的安定性的矛盾。法的安定性屬于法的基本價(jià)值，法律只有確保穩(wěn)定性，法的可預(yù)見(jiàn)性功能方能實(shí)現(xiàn)。法的安定性的喪失，必然導(dǎo)致依法行政的最終落空。因此，從根本上說(shuō)，法的穩(wěn)定性應(yīng)優(yōu)先于依法行政。當(dāng)然，法的安定性原則優(yōu)先的前提是第三人基于對(duì)物權(quán)公示制度的信賴，善意并且有償取得物權(quán)。前案中，銀行是在完全不知情的情況下取得該房產(chǎn)的，如果允許房管局隨意撤銷登記行為，這必將影響房產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。因此，確立不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度至關(guān)重要。這也正是我國(guó)目前物權(quán)法立法中備受爭(zhēng)議的話題。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述。

1、善意取得制度概述。

善意取得制度，是近代以來(lái)民法法系的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無(wú)權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來(lái)的。[1]一般認(rèn)為，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則。在日耳曼法上，“以手護(hù)手”原則是一項(xiàng)物的追及制度。歷經(jīng)了漫長(zhǎng)歲月，形成了不同的學(xué)說(shuō)。1900年，隨著《德國(guó)民法典》的正式頒布，善意取得制度正式確立，現(xiàn)已在諸多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家確立起來(lái)。善意規(guī)則一般不適用于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

2、善意取得的價(jià)值取向。

善意取得的基本價(jià)值取向是保護(hù)交易安全。在社會(huì)生產(chǎn)各不節(jié)中，產(chǎn)品的交換扮演了非常重要的角色。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交易日益頻繁，如果參與交易的善意受讓人完全承擔(dān)從無(wú)權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)使交易主體因畏懼承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn)而喪失參與交易的積極性，也會(huì)使必須參與交易的受讓人為避免此種風(fēng)險(xiǎn)而不得不花費(fèi)大量時(shí)間和精力去逐一調(diào)查交易標(biāo)的物的權(quán)利歸屬真相，從而增加交易的成本，有礙交易的發(fā)展，從交易中的受讓人與交易標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利人之間的利益平衡來(lái)看，完全由受讓人承擔(dān)從無(wú)權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，屬于有失公平；如果從整個(gè)社會(huì)利益的角度來(lái)看，這樣做妨礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害社會(huì)生活的整體利益。善意取得即在保護(hù)交易安全與真實(shí)權(quán)利人固有權(quán)利之間，選擇了優(yōu)先保護(hù)前者，從而形成了以保護(hù)交易安全為其價(jià)值取向的一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)制度。

3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的不同學(xué)說(shuō)。

（1）否定說(shuō)。目前我國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。[3]

至于不動(dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，[4]“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！盵5]故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無(wú)法適用。”[6]即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上?！盵7]對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，不適用善意取得?！?/p>

（2）肯定說(shuō)。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。該說(shuō)認(rèn)為我國(guó)《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。[9]并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，”無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生“，[10]因而存在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的可能。所以，僅以”交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易“為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對(duì)于相信登記公示力而自無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。

筆者認(rèn)為，事實(shí)上，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度能否成立的根本問(wèn)題在于不動(dòng)產(chǎn)法定的公示方式即登記是否具有公信力。如果沒(méi)有公信力，善意取得制度當(dāng)然也就不可能存在，如果有公信力，則當(dāng)然存在善意取得制度。如果登記有有公信力，而又不給予第三人以善意保護(hù)，那如何體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力呢？我國(guó)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，若又否定不動(dòng)產(chǎn)取得制度，豈非自相矛盾？

4、我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定。

我國(guó)《民法通則》沒(méi)有規(guī)定善意取得制度，僅有的規(guī)定見(jiàn)于《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十九條：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共的財(cái)產(chǎn)的人賠償?！奔次覈?guó)只承認(rèn)有限度地將善意取得適用于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須是不動(dòng)產(chǎn)的共有人之一未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分共有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，受讓人善意、無(wú)過(guò)失的，方可取得所有權(quán)。筆者認(rèn)為在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查的我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不應(yīng)僅限于共同所有權(quán)人擅自處分共有不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)。

二、建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性及國(guó)外立法之借鑒。

我國(guó)目前在司法實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力原則尚缺乏重視。所謂公信力，即法律對(duì)第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。[12]依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條又規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)?！钡怯浌芾頇C(jī)關(guān)的登記是當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國(guó)家信用作為保障的，即便房屋所有權(quán)的實(shí)際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準(zhǔn)，當(dāng)事人在對(duì)房屋進(jìn)行所有權(quán)處置時(shí)只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來(lái)判斷房屋的權(quán)屬，行政機(jī)關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會(huì)影響到信賴不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人的利益。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國(guó)家掌管的、以國(guó)家信譽(yù)支持的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此，信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并以其為根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的第三人所取得的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膹?qiáng)力保護(hù)，使其不受任何人追奪。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是國(guó)家建立的物權(quán)法律根據(jù)，而以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人當(dāng)然是善意的，其所取得的權(quán)利當(dāng)然是無(wú)瑕疵的權(quán)利。權(quán)利取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并依據(jù)登記而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，理應(yīng)有安全的保障。這樣，才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)秩序保護(hù)交易安全性的原則。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十一條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。”《物權(quán)法（草案）》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！钡谑邨l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！鄙鲜鲆?guī)定確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力。為解決不動(dòng)產(chǎn)登記有誤，導(dǎo)致登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的問(wèn)題，第四條規(guī)定：“物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外?！钡诙臈l：“當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！钡谑艞l第三款規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償?！钡段餀?quán)法（草案）》仍未明確當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，若發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載有誤，能否由行政主管機(jī)關(guān)撤銷該登記，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否適用善意取得制度，到底由誰(shuí)向登記機(jī)構(gòu)主張賠償，是善意第三人還是原權(quán)利人。

如前案，若市房管局基于必須尊重和保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的理由撤銷房產(chǎn)登記，則銀行必須喪失所有權(quán)，此時(shí)，則由銀行作為受損害一方向某公司及市房管局索賠；若基于保護(hù)善意第三人的原則保護(hù)銀行既得的物權(quán)，市房管局不得撤銷該房產(chǎn)登記，則必然導(dǎo)致合作社作為真正權(quán)利人的利益得不到保護(hù)，由合作社作為受損害一方向某公司及市房管局索賠。由此可見(jiàn)，能否撤銷錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記，相對(duì)出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結(jié)果。物權(quán)法草案并未規(guī)定“善意保護(hù)原則”。那就是說(shuō)，善意、有償取得不動(dòng)產(chǎn)的第三人將無(wú)法對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的中國(guó)民法典立法研究課題組起草的《中國(guó)民法典草案建議稿》第239條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?，以此建議確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

參考其他國(guó)家或地區(qū)的立法，各國(guó)均對(duì)善意保護(hù)制度予以確認(rèn)，但各國(guó)規(guī)定不一?！兜聡?guó)民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)需由所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！薄兜聡?guó)民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動(dòng)產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動(dòng)產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國(guó)臺(tái)灣民法第801條，1952年《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動(dòng)產(chǎn)。因此，我國(guó)有學(xué)者斷言：“各國(guó)民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度。”但是，《德國(guó)民法典》第892條又規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載有對(duì)抗此項(xiàng)權(quán)利的正確性的異議抗辯時(shí)，或者取得人明知此項(xiàng)權(quán)利不正確時(shí)除外?！痹摋l規(guī)定可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實(shí)上突破了善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！薄度鹗棵穹ǖ洹返?73條：“出于善意而信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”

各國(guó)立法對(duì)善意取得是否適用于不動(dòng)產(chǎn)存在差異的原因，主要在于各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同。法國(guó)、日本以及美國(guó)的大多數(shù)州對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點(diǎn)：（1）形式審查主義。登記官吏對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則不予過(guò)問(wèn)。（2）登記無(wú)公信力。已登記的權(quán)利事項(xiàng)，公眾不可信賴其為真實(shí)的權(quán)利狀況。德國(guó)、瑞士等國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)行權(quán)利登記制度，該登記制度的特點(diǎn)有：（1）實(shí)質(zhì)審查主義。（2）登記具有公信力。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件：

1、受讓人須為善意。

善意取得中的“善意”系指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。由于善意只是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時(shí)的客觀情況。如果根據(jù)受讓財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無(wú)償、價(jià)格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗(yàn)等可以知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，則不能認(rèn)為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財(cái)產(chǎn)時(shí)必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。如果受讓人在讓與人交付財(cái)產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財(cái)產(chǎn)時(shí)為惡意。

2、受讓人須通過(guò)有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?quán)。

善意取得制度是為保護(hù)交易安全而設(shè)定的，只有在讓與人和受讓人之間存在交易行為時(shí)，法律才有保護(hù)的必要，并且還應(yīng)以受讓人有償取得財(cái)產(chǎn)為前提。適用善意取得制度，除要求交易行為中讓與人無(wú)處分權(quán)而有償轉(zhuǎn)讓外，還必須具備法律行為的其他一切生效要件，如該交易行為本身無(wú)效或可撤銷，則不能發(fā)生善意取得。

3、受讓人須為善意信賴登記。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得須受讓人信賴登記證書而與讓與人交易，事后真正的權(quán)利人主張?jiān)撡I賣行為無(wú)效，受讓人可主張善意購(gòu)買而取得所有權(quán)。

4、讓與人須為無(wú)處分權(quán)人。

無(wú)處分權(quán)人是指沒(méi)有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利而處分財(cái)產(chǎn)的人。若讓與人為有處分權(quán)人，則其轉(zhuǎn)讓為有權(quán)行為，不欠缺法律依據(jù)，自然無(wú)法適用善意取得制度。善意取得與無(wú)權(quán)處分是一對(duì)關(guān)系密切的制度，兩者完全不可分割。無(wú)權(quán)處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無(wú)權(quán)處分行為。當(dāng)真正的權(quán)利人拒絕追認(rèn)時(shí)，如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無(wú)權(quán)處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

5、不動(dòng)產(chǎn)的買賣必須具有一般不動(dòng)產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結(jié)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、交付標(biāo)的物并進(jìn)行過(guò)戶登記。只有履行完登記手續(xù)的善意受讓人才可以取得所有權(quán)，在這里登記的作用相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)的交付。

四、原權(quán)利人的保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，原權(quán)利人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律對(duì)原權(quán)利人提供如下救濟(jì)：

1、侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)。無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物，符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者，原權(quán)利人可依民法通則117條請(qǐng)求損害賠償。但應(yīng)注意的是，并不是無(wú)處分權(quán)人擅自處分他人之不動(dòng)產(chǎn)均構(gòu)成侵權(quán)行為。如登記實(shí)質(zhì)關(guān)系無(wú)效或被撤消，而無(wú)處分權(quán)人不知而處分者，自不能謂其有過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成侵權(quán)。

2、不當(dāng)?shù)美葷?jì)。無(wú)權(quán)處分人擅自處分他人不動(dòng)產(chǎn)所受對(duì)價(jià)，是原不動(dòng)產(chǎn)的替代價(jià)值。原權(quán)利人受損而讓與人獲利，且缺乏法律依據(jù)，故在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。原?quán)利人可基于《民法通則》92條請(qǐng)求讓與人返還利益。但是因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人對(duì)其處分行為為無(wú)權(quán)是否知情而返還利益不一。在其善意的情況下，僅只在現(xiàn)存利益范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任，但如明知登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤而故意擅自處分，則不僅對(duì)現(xiàn)在利益，而且對(duì)已失利益亦應(yīng)返還。

3、違約責(zé)任救濟(jì)。如果在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系，如房屋所有權(quán)保留買賣情況下，因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而誤登記為買受人（無(wú)權(quán)處分人）所有，則原權(quán)利人可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任。

4、國(guó)家賠償救濟(jì)。這種情況主要發(fā)生在因國(guó)家登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的情況下。對(duì)此，德國(guó)、臺(tái)灣的規(guī)定值得我們借鑒。如德國(guó)專門設(shè)立錯(cuò)誤賠償基金。而臺(tái)灣地政登記機(jī)關(guān)則就登記所收費(fèi)用提取百分之十作為登記儲(chǔ)金，專賠償損害之用。在我國(guó)民法典頒布實(shí)施之后，可考慮在民法實(shí)行法細(xì)則或?qū)ｉT的不動(dòng)產(chǎn)登記法律中對(duì)此做出明確規(guī)定。

五、立法建議：1、確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則。2、確立善意取得制度。3、規(guī)定原權(quán)利人救濟(jì)措施。