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摘要：土地增值稅在被忽視十多年之后，重新得到重視，并參與到國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策中來。這項(xiàng)稅收政策是否能如所預(yù)期的，達(dá)到增加財(cái)政收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)呢，本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，對(duì)其稅收效應(yīng)進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：土地增值稅房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

近年來我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高、住宅小區(qū)品牌的快速升級(jí)換代，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力拉動(dòng)等成效明顯。但自2003年起至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年高速增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)則年年攀高，2003年增長(zhǎng)3.4％，2004年增長(zhǎng)5％，2005年增長(zhǎng)9％，2006年增長(zhǎng)7.7％，部分城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)超過20％，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的購買承受能力，房?jī)r(jià)成為最讓政府頭痛的經(jīng)濟(jì)問題。從2004年起政府陸續(xù)出臺(tái)金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2006年12月28日國(guó)務(wù)院簽發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》文件，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30％－60％不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的序幕。土地增值稅的開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行稅收效應(yīng)分析。

一、土地增值稅的價(jià)格效應(yīng)

1．短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有積極意義。

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率，增值額在50%至100%區(qū)間的，適用40%的稅率，增值額在100%至200%區(qū)間的，適用50%的稅率，增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多，如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性具有剛性，而對(duì)于屬于耐用消費(fèi)品的房屋，與日常生活用品相比，消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性較大，由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律。

2．長(zhǎng)期內(nèi)稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

從對(duì)住宅的需求看，一是新增城市人口的消費(fèi)需求。當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快，全國(guó)已經(jīng)有城鎮(zhèn)居民將近5億，按照十六大確定的目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)，城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到55%--60%。不考慮人口增長(zhǎng)因素，也將使得城市人口超過7億。二是現(xiàn)有城市居民改善住房的需求不斷增長(zhǎng)，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對(duì)新房源提出需求。而較為特殊的是，中國(guó)國(guó)度中有13億人口，加上對(duì)外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國(guó)，甚至國(guó)外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國(guó)人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年12月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16萬億，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項(xiàng)。但是受到市場(chǎng)范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領(lǐng)域基本被局限在股市和房市。

而從住宅的供給看，住宅要建設(shè)在土地上，中國(guó)人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升，而土地價(jià)格的上升，必然地要攤?cè)虢ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場(chǎng)的格局來看，有三個(gè)土地必然漲價(jià)的原因：一是土地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競(jìng)爭(zhēng)的，即在售出時(shí)，采取對(duì)幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購買者進(jìn)行拍賣，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來，其價(jià)格必然要攤?cè)敕课輧r(jià)格；三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對(duì)萎縮，卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù)，經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象，特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。摘要：土地增值稅在被忽視十多年之后，重新得到重視，并參與到國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策中來。這項(xiàng)稅收政策是否能如所預(yù)期的，達(dá)到增加財(cái)政收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)呢，本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，對(duì)其稅收效應(yīng)進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：土地增值稅房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

近年來我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高、住宅小區(qū)品牌的快速升級(jí)換代，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力拉動(dòng)等成效明顯。但自2003年起至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年高速增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)則年年攀高，2003年增長(zhǎng)3.4％，2004年增長(zhǎng)5％，2005年增長(zhǎng)9％，2006年增長(zhǎng)7.7％，部分城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)超過20％，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的購買承受能力，房?jī)r(jià)成為最讓政府頭痛的經(jīng)濟(jì)問題。從2004年起政府陸續(xù)出臺(tái)金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2006年12月28日國(guó)務(wù)院簽發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》文件，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30％－60％不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的序幕。土地增值稅的開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行稅收效應(yīng)分析。

一、土地增值稅的價(jià)格效應(yīng)

1．短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有積極意義。

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率，增值額在50%至100%區(qū)間的，適用40%的稅率，增值額在100%至200%區(qū)間的，適用50%的稅率，增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多，如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性具有剛性，而對(duì)于屬于耐用消費(fèi)品的房屋，與日常生活用品相比，消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性較大，由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律。

2．長(zhǎng)期內(nèi)稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

從對(duì)住宅的需求看，一是新增城市人口的消費(fèi)需求。當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快，全國(guó)已經(jīng)有城鎮(zhèn)居民將近5億，按照十六大確定的目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)，城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到55%--60%。不考慮人口增長(zhǎng)因素，也將使得城市人口超過7億。二是現(xiàn)有城市居民改善住房的需求不斷增長(zhǎng)，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對(duì)新房源提出需求。而較為特殊的是，中國(guó)國(guó)度中有13億人口，加上對(duì)外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國(guó)，甚至國(guó)外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國(guó)人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年12月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16萬億，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項(xiàng)。但是受到市場(chǎng)范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領(lǐng)域基本被局限在股市和房市。

而從住宅的供給看，住宅要建設(shè)在土地上，中國(guó)人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升，而土地價(jià)格的上升，必然地要攤?cè)虢ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場(chǎng)的格局來看，有三個(gè)土地必然漲價(jià)的原因：一是土地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競(jìng)爭(zhēng)的，即在售出時(shí)，采取對(duì)幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購買者進(jìn)行拍賣，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來，其價(jià)格必然要攤?cè)敕课輧r(jià)格；三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對(duì)萎縮，卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù)，經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象，特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。