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現在，商鋪的發(fā)展正面臨“賣鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業(yè)街區(qū)的開發(fā)商，商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設指揮部的工作本來應是負責征地、動拆遷并建設符合市場需求的物業(yè)，但由于商業(yè)街區(qū)項目一般比較規(guī)模龐大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物業(yè)與經營管理就顯得相當重要。商業(yè)街區(qū)由于有一些大型的商業(yè)設施是整體引進，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過拍賣的方式零散銷售，為了使買家和經營者不僅僅滿足于能買（或租）到一個地點好、品質優(yōu)的商鋪，而是要買（或租）到一個既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，買家和商家都會向物業(yè)的開發(fā)商提出新的要求：商鋪交鋪后如何進行經營管理？有什么能證明在商業(yè)街區(qū)內做生意能有可觀的利潤回報，商業(yè)街區(qū)開發(fā)建設指揮部必須擔當起商業(yè)街區(qū)的管理工作。

物業(yè)管理與商業(yè)街區(qū)開發(fā)配套，對商業(yè)街區(qū)進行綜合性、全面性多層次的管理服務，是本項目不可缺少的服務配套。對于住宅物業(yè)的的物業(yè)管理我們已經不陌生了，在住宅產品領域里，物業(yè)管理對于任何一個住宅項目都具有舉足輕重的作用，物業(yè)管理已經成為住宅開發(fā)商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業(yè)類別的管理項目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理是三種不同管理模式的公共服務。建立一個完善的物業(yè)管理體系，對商業(yè)街區(qū)的經營運作、商業(yè)氣氛、購物氛圍、游樂環(huán)境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業(yè)管理是商業(yè)街區(qū)的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向業(yè)主以及商家提供服務，然而在商業(yè)街區(qū)的營銷策劃過程中，開發(fā)商就必須要將物業(yè)管理作為項目營銷策劃的重要內容，提前為業(yè)主和商家設計好商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理的服務藍圖，對市場作出一系列的物業(yè)管理服務承諾，將物業(yè)管理服務融入到項目形象當中去。從項目開始招商一直延續(xù)到項目的整個營銷過程，為促進項目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動力。

1、商業(yè)街區(qū)的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護

商業(yè)街區(qū)是一組現代化建筑物業(yè)，為了保證商業(yè)物業(yè)的形象，做好建筑物與裝修的維護，保證物業(yè)不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業(yè)形象，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業(yè)保值和增值的需要，商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)以投資市場為主要市場，投資大型商業(yè)項目和買鋪就是想賺錢，越是經營良好、保養(yǎng)得當的商業(yè)物業(yè)，就越是能不斷增值。主要服務內容包括：

l商業(yè)物業(yè)建筑結構維護

2商業(yè)物業(yè)建筑外觀維護

3商業(yè)街區(qū)公共區(qū)域裝修

4商家裝修審批與管理

5規(guī)范單、雙鋪店面門面裝修

6商業(yè)街區(qū)內部導向標志維護

二、商業(yè)街區(qū)配套設施、設備的維護

配套設施和設備的維護首要工作是保證配套設施、設備能夠安全運轉工作，如果不幸出現故障，往往會對商業(yè)街區(qū)產生很大的負面影響，所以商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理公司應對配套設施、設備進行完善的保養(yǎng)，杜絕事故隱患。主要服務內容包括：

l電梯、自動扶梯的維護保養(yǎng)

2后備發(fā)電機維護保養(yǎng)

3電線、電路的維護保養(yǎng)

4供水、供氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)

5大型商業(yè)設

施空調、冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)

6三廢排放及處理系統(tǒng)維護保養(yǎng)

三、商業(yè)街區(qū)物業(yè)消防與安全的管理

商業(yè)物業(yè)是通過配套設施、設備、人員和保險方式來避免由于人為或自然因素引起的對物業(yè)或人員的危害。讓商業(yè)物業(yè)的業(yè)主、經營者安心從事商業(yè)活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不僅是物業(yè)安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務內容包括：

l消防設施的維護保養(yǎng)

2消防器材配置

3消防設施標志

4大型商業(yè)設施出口與通路管理

5大型商業(yè)設施內部保安巡查

6自動報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)

7其他危及安全的防范:

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

這個職能是商業(yè)物業(yè)管理職能中最基本的，特別是向一些強調生態(tài)的商業(yè)街區(qū)，綜合步行街、文化休閑廣場、康體公園、游樂場所的日常清潔以及對當地飲用水源的水質維護，環(huán)境清潔衛(wèi)生管理對創(chuàng)造一個良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務內容包括：

l商業(yè)街區(qū)內部道路清潔

2公共區(qū)域管理

3公共區(qū)域的擺設和植物管理

4商業(yè)物業(yè)的日常清潔

5促銷宣傳資料發(fā)放管理

6垃圾清理

7環(huán)衛(wèi)設施維護

8公園及游樂場所清潔管理

9自然河道及人工河道、人工湖的環(huán)境及水質維護

五、車輛及交通的管理

在越來越多汽車走向家庭的今天，停車難的問題將成為阻礙人們出門購物消費的因素，停車是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業(yè)街區(qū)客流的增減，車輛與交通管理最重要的目的就是為消費者創(chuàng)造舒適、便利的消費機會。主要服務內容包括：

l車輛交通疏導指揮

2停車場管理

3貨流運輸管理

4車輛安全管理

5路面交通管理

6部分道路限時通行管理

六、商業(yè)街區(qū)緊急事故處理

商業(yè)街區(qū)是一個人流集中的公共場所，物業(yè)管理機構及工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商業(yè)街區(qū)內部和外部的突發(fā)事件。主要服務內容包括：

1商業(yè)建筑與裝修事故

2停電或電路故障

3電梯故障

4設備或設施故障

5發(fā)生火警

6惡劣天氣

7人員受傷或急病

8買賣糾紛

9消費者之間嚴重沖突

l0犯罪事件

2、商業(yè)街區(qū)應體現的物業(yè)管理特征

一、多層次服務

商業(yè)物業(yè)管理的多層次的服務主要體現在物業(yè)管理服務針對不同對象實施，服務的對象具有多層次，一方面，服務針對商業(yè)街區(qū)的業(yè)主和商家，這是物業(yè)管理服務的主體，為他們做好物業(yè)的管理工作，使商業(yè)街區(qū)內的商業(yè)物業(yè)能夠保值和增值；另一方面，服務將針對到商業(yè)街區(qū)消費的顧客，物業(yè)管理的另一個重要目的就是吸引消費者來消費，并讓顧客高興而來，滿意而歸、滿載而歸。不同的群體對服務有

不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務。

二、人性化管理

管理公司從事的可能是比較機械、簡單重復的工作內容。雖然管理的是物業(yè)和配套設施，而服務對象卻是活生生的人，管理手法要有人情味，管理風格要體現人性化，如在商家入駐、周年慶典贈送花籃或懸掛橫幅來拉近距離、營造氛圍。商業(yè)街區(qū)運用人性化管理是為了在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關系，更好的搞好商業(yè)街區(qū)日后的經營運作。