前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)地產(chǎn)運營管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

商業(yè)地產(chǎn)運營管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運營；統(tǒng)一管理；全生命周期

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運營模式，以解決當(dāng)前困境，推動我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

由于我國實行了較長時間的計劃經(jīng)濟，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟的增長速度。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運營模式。

我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設(shè)對資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為了應(yīng)對當(dāng)前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認(rèn)識不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點過?；虿蛔?，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。

第二，運作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運作流程，有時甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費。

第三，營銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計過于強調(diào)包裝設(shè)計，甚至脫離物業(yè)本身的實際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運營過程中存在著巨大的風(fēng)險，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運營模式，將很難實現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進行開發(fā)建設(shè)和運營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運作流程。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運用設(shè)想

在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個操作流程來看，開發(fā)設(shè)計是開始，而運營管理是項目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運營管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。

第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計方、施工方、政府、金融機構(gòu)等。各方之間的利益既對立又統(tǒng)一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運營模式下，應(yīng)對各方利益主體進行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強各方之間的合作，為實現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項目的操作流程來看，整個過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、招商融資、運營管理等多個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設(shè)計的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實現(xiàn)利益最大化。

在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進其又快又健康發(fā)展。

第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項目相關(guān)的信息，了解項目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢等，對項目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關(guān)系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經(jīng)營定位時，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢，立足于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來進行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長久的經(jīng)營中實現(xiàn)持續(xù)盈利。

第三，規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商要清楚地認(rèn)識到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計時既要重視建筑格局設(shè)計又要強調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計滿足技術(shù)要求等。

第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強大的資金運營能力，項目建設(shè)和運營才能取得好的效果。

第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進行主力店招商，二是在開業(yè)前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴(yán)格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運營管理。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營中的重點內(nèi)容，關(guān)系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。

3 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理的整個過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項目主體，才能使項目整體實現(xiàn)優(yōu)化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

參考文獻

[1] 蔡堅.淺談促進我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的途徑與方法[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，（7）.

[2] 張澤穎.基于價值鏈理論的商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力研究[J].產(chǎn)業(yè)觀察，2011，（1）.

[3] （美）菲利普·斗特勒，凱文.萊恩.凱勒著.盧泰宏，高輝譯.營銷管理（第十三版）[M].中國人民大學(xué)出版社，2009.

[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆譯.房地產(chǎn)市場營銷（第三版）[M].中國人民大學(xué)出版社，2009.

[5] 黃偉庭.中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運營研究-困境與現(xiàn)實選擇[D].東北財經(jīng)大學(xué)，2007.

[6] 2010-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場投資分析及前景預(yù)測報告[R].中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心，2010.

商業(yè)地產(chǎn)運營管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會計體系

一、管理會計體系建設(shè)需要摒棄財務(wù)核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務(wù)核算向管理決策功能拓展

對于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務(wù)會計工作，管理會計體系構(gòu)建需要有一個逐步認(rèn)知和布局的過程，而財務(wù)核算體系一般會伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來。為了推進企業(yè)管理會計體系建設(shè)，財務(wù)核算體系在設(shè)計和建設(shè)過程中，需要摒棄財務(wù)核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強調(diào)用管理會計理念構(gòu)建財務(wù)核算體系，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的遠景目標(biāo)。

二、財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目運作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項目運作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會計信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項目重新定位和改造以及后續(xù)運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為專業(yè)咨詢機構(gòu)，為商業(yè)項目提供項目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要利潤來源于多項目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運營管理的服務(wù)對象為商業(yè)項目，核算體系設(shè)計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。

由于商業(yè)項目經(jīng)營管理模式不同，財務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項目可以細分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運營管理階段等。商業(yè)策劃類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務(wù)核算方面，需要根據(jù)項目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司經(jīng)營管理模式的特點來看，財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策。

三、財務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實現(xiàn)共享，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機構(gòu)緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務(wù)核算體系設(shè)計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能。

四、財務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團統(tǒng)一核算管理體系，實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)輕資產(chǎn)、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內(nèi)項目提供服務(wù)也可以在市場上獨立運作。

以集團直接管理的承租經(jīng)營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經(jīng)營權(quán)，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經(jīng)營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內(nèi)專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報告需要集合集團內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項目財務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司集團化統(tǒng)一運營管理、集約化經(jīng)營的特點，要求在財務(wù)核算體系設(shè)計方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團內(nèi)各公司核算科目體系、核算細則，統(tǒng)一集團內(nèi)各公司財務(wù)對內(nèi)和對外報告體系。集團統(tǒng)一核算管理體系，有利于實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進管理會計體系建設(shè)的布局和時間節(jié)點，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻：

[1]財政部.關(guān)于全面推進管理會計體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財會[2014]27號）.

商業(yè)地產(chǎn)運營管理范文第3篇

商業(yè)地產(chǎn)是一個衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來自于商業(yè)消費的持續(xù)有效增長，而這又來自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的經(jīng)濟持續(xù)增長。同時，經(jīng)歷過幾次調(diào)控的陣痛后，一些開發(fā)商逐漸意識到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開發(fā)平穩(wěn)得多，對保持公司長期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬達、中糧等主營商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營住宅的地產(chǎn)公司也開始把商業(yè)看作住宅開發(fā)之外的重要部分，不光謀求商業(yè)對住宅價格的帶動作用，而且把商業(yè)看作未來的收益來源來精耕細作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中。

這些年，隨著潘石屹的SOHO中國、萬達的萬達廣場、中糧的大悅城凱德的來福士廣場等不斷在全國各地布點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)?；l(fā)展的同時，開始走上了品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化的經(jīng)營之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，城市綜合體、購物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。

與住宅開發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點是放在以后的運營管理上，真正把運營管理看成核心競爭力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來合理設(shè)計，才能把風(fēng)險降到最低。萬達從第一個萬達廣場失敗的教訓(xùn)中認(rèn)識到了人流動線的極端重要性。他們認(rèn)為，做購物中心還是要以塊狀為主，不要做長條的，這樣便于人流的迂回溝通。

現(xiàn)在的萬達跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬達的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動式成熟”，但不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬達帶來了許多過去沒有認(rèn)識到或是沒有看到的新的利潤增長點。

目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬達，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻比例較低。當(dāng)他們在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，將會經(jīng)歷一個漫長的資本回收期。到那時，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平的時候。開業(yè)時的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營是一場寂寞的長跑。如何通過后期的運營管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運營得好，才是安身立命之本。

目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)項目運營不佳的實例并不鮮見。隨著一些缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗的地產(chǎn)商在運營中問題頻出，中糧、萬達集團等運營成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。

最近，地處東四環(huán)的美羅城購物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這家購物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。

商業(yè)企業(yè)在進行項目選址時，除將商圈、目標(biāo)消費群體的需求作為重要的考察因素外，還應(yīng)更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營資質(zhì)，更重要的是對其有無足夠多的商業(yè)運營經(jīng)驗的考察。美羅城緊鄰東四環(huán)的選址就先天不足。事實證明，將一個如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實際上，四環(huán)的存在卻將對面百子灣區(qū)域的大量購買力隔絕開來，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。

商業(yè)地產(chǎn)運營管理范文第4篇

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場熱切的關(guān)注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費對經(jīng)濟增長的貢獻率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，能夠?qū)㈨椖康慕ㄖδ芘c商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對該區(qū)域起到一個引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當(dāng)人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數(shù)目都在處于增長的趨勢，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，其中有11個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個城市的綜合體個數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民消費水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量也較大;城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，經(jīng)濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務(wù)的需求量，擴大商業(yè)地產(chǎn)的市場容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大小（見表2）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，消費者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統(tǒng)消費習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網(wǎng)購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進入快速發(fā)展階段，對傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗來看，隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，社區(qū)消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發(fā)達國家這一比例達到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進一批先進的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項目，增設(shè)休閑娛樂項目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗，促進現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業(yè)

隨著消費者收入的提高，消費心態(tài)的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓(xùn)等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達廣場增加了體驗式業(yè)態(tài)的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內(nèi)該比例將達到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實現(xiàn);階段三進入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對于商業(yè)項目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險，通過估值盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)價值增值，另一方面可以穩(wěn)定項目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運營

商業(yè)地產(chǎn)的運營是指在招商完成后，基于商業(yè)項目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對商業(yè)項目進行一個有序、有效的經(jīng)營管理。一個商業(yè)項目能否健康可持續(xù)的運營，除了正確的市場定位與招商外，關(guān)鍵還要看運營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運營的作用會顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會從重招商轉(zhuǎn)向重運營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個相同的經(jīng)營主題對其進行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業(yè)項目的核心競爭力。

參考文獻：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量及合理規(guī)模研究[J].科學(xué)發(fā)展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式探析及對策研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業(yè)地產(chǎn)的市場定位分析[J].經(jīng)濟研究，2008（8）：46-47.

商業(yè)地產(chǎn)運營管理范文第5篇

2003年天津全市共有137個商業(yè)地產(chǎn)項目投入建設(shè)，投資總額69億元，比2002年分別提高20%和33%。2003年商業(yè)用房銷售量，是過去8年商業(yè)用房銷售量的總和。前不久閉幕的“2004商業(yè)房地產(chǎn)展”，五天協(xié)議成交商鋪面積13萬平方米，協(xié)議成交金額20億元。商業(yè)用房供需兩旺。

天津人均商業(yè)面積0.7平方米，商鋪每平方米售價平均1.5萬元，無論與發(fā)達國家還是國內(nèi)發(fā)達城市相比，都有一定距離，需求空間巨大。

一切跡象均在說明，在天津，商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的發(fā)展機遇。

大勢之趨

天津的商業(yè)地產(chǎn)在此形勢下，呈現(xiàn)出以下幾種態(tài)勢：

規(guī)模大、投資大。目前天津正在實施的商業(yè)地產(chǎn)項目已達400多萬平方米，超過5萬平方米的就有12個，如：萬達商業(yè)廣場，投資12個億，總建筑面積15.5萬平方米；南開銅鑼灣廣場26萬平方米。投資超億元的有18個：如紅橋區(qū)紅星美凱龍家具建材廣場、和平區(qū)伊都錦商廈、河西區(qū)寧發(fā)商城、河西區(qū)天津月星國際家具廣場、塘沽區(qū)巨川金海岸等。

城市邊緣化。以Mall為首的商業(yè)模式占據(jù)了城市中心，而以社區(qū)人群為主要消費對象的社區(qū)商業(yè)模式則占據(jù)了城市邊緣。越來越多的開發(fā)商正把目光投向發(fā)展?jié)摿薮?，具有一定市場空白，而且周邊擁有大批高消費力的固定人群的城市邊緣地帶的大型社區(qū)。

投資多元化、業(yè)態(tài)多樣化。天津商業(yè)固定資產(chǎn)投資中，非國有企業(yè)投資已達到90%以上。業(yè)態(tài)規(guī)劃中，集購物、餐飲、娛樂、辦公為一體的一站式消費成為一大熱點。

天津經(jīng)濟的持續(xù)高速增長使商業(yè)環(huán)境不斷改善，商業(yè)氛圍漸趨濃郁。與居民購買同步提升的是購買標(biāo)準(zhǔn)。在好的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)要的是順應(yīng)形勢，要的是正確引導(dǎo)。

與住宅相同的是，市場定位都是成功的商業(yè)地產(chǎn)必不可少的核心因素，即項目需要符合市場需求的主題。尤其是對于小型商業(yè)地產(chǎn)而言，由于規(guī)模的限制無法形成自發(fā)的商圈效應(yīng)，從而保證穩(wěn)定的客源，所以如果沒有鮮明突出的特色化主題，項目無法生存。

與住宅不同的是，成功的商業(yè)地產(chǎn)對文化的依賴性更強，脫離了城市文脈的項目無法持久。商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域結(jié)合非常緊密，它跟整體的城市發(fā)展、城市化進程密切結(jié)合。不同的城市人群由于受不同的文化熏陶，將形成不同的消費心態(tài)和消費模式，這將直接影響到項目的設(shè)計和經(jīng)營。因此，項目的文化內(nèi)涵成為了對項目主題的一個有益的和必需的支撐，將項目的定位上升到城市文化層次，可以為一個商業(yè)項目的持續(xù)發(fā)展和價值鏈循環(huán)提供內(nèi)在的動因。

商業(yè)文化實質(zhì)上是一種消費者的文化。只有打動消費者，才能帶動經(jīng)營者、影響投資者。經(jīng)營者的利潤，投資者的收益和開發(fā)商快速現(xiàn)金回流都要通過消費者的購買行為來實現(xiàn)的。

因此，如何有效尋找針對人群，如何更好滿足多方需求，如何使傳動更為有效，如何在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候合理的測算和預(yù)留各個環(huán)節(jié)的利益，如何使各方達成共贏，是每個項目操作中都應(yīng)該深入思考的問題。

實操案例

大型商業(yè)地產(chǎn)，即使開發(fā)商資金實力雄厚，也會受到國家政策、土地供應(yīng)等多方面因素的制約。而對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，這方面的壓力和制約就更為明顯，例如規(guī)模限制導(dǎo)致的缺乏商圈效應(yīng)，業(yè)態(tài)的劃分和配比無法做到均衡性等。

小型地產(chǎn)較之大型商業(yè)地產(chǎn)有著先天的不足，缺乏強大的聚集效應(yīng)，也不易產(chǎn)生輻射。它更多的依賴于整體推廣，需要通過搭建消費者溝通平臺并把握消費者市場，在一定程度上促動并服務(wù)于經(jīng)營者與投資者。因此，小型商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)在“?！焙汀熬鄙舷伦愎Ψ?，以“特色”取勝。天津融創(chuàng)地產(chǎn)在開發(fā)上谷項目中可謂頗有心得。

定位依托于深厚歷史文脈

天津本是水陸縱橫之地，多方雜處的碼頭，飲食文化歷史悠久。雖然天津餐飲業(yè)市場空間巨大，但是發(fā)展卻顯得無序、混亂，5年品牌壽命的餐飲企業(yè)僅占總量的10%，整體以3年為一個換代周期。上谷項目針對城市白領(lǐng)階層提出了“消費＝娛樂＋美食＋休閑”的消費觀念，不僅有效的依托了天津濃厚的飲食文化，也將傳統(tǒng)文化和時尚消費有機的結(jié)合到了一起。

優(yōu)越的地理位置

上谷位于天津的標(biāo)志性建筑――天塔，和天津最大綜合風(fēng)景公園――水上公園之間，每年觀光瀏覽的人數(shù)以百萬計。地鐵二、三號線將會帶來每日248.77萬人次的出行客流（初期設(shè)計預(yù)計，遠期將達到每日270.16萬人次的出行客流）。同時周邊的幾大成熟社區(qū)，本身居住條件成熟、人文環(huán)境好，是公認(rèn)的居民消費力水平與素質(zhì)水平均高的社區(qū)。穩(wěn)定的客流保證了上谷消費平臺的高素質(zhì)與高穩(wěn)定性。

時尚與功能結(jié)合的建筑特色

上谷沿天塔和水上公園軸線東西向展開，南北兩段商業(yè)建筑，自然形成內(nèi)向的商業(yè)街。它的規(guī)劃設(shè)計師是北京現(xiàn)代城、建外SOHO的設(shè)計者――北京卅口建筑設(shè)計咨詢公司的日本著名設(shè)計師――迫慶一郎。

平面上，自東向西為中餐、西餐、特色餐飲；豎向上，自上而下謐雅致到動感熱烈風(fēng)格逐步轉(zhuǎn)化，地下一層將是娛樂健身場所；局部空插上，非主流餐飲業(yè)態(tài)如茶藝館、咖啡廳、蛋糕房等，以及關(guān)聯(lián)性精品店如筷子坊、酒具煙具店、特色禮品店等，各綻異彩。

規(guī)劃布局最有特色的，最具時尚色彩、也最具功能性的，是它的中心街區(qū)。中心街通過連廊、凸窗、天井和樓梯將地上三層商業(yè)設(shè)施及地下空間連為一體，不僅極大的豐富了室內(nèi)、外景觀，而且由于各個樓層與建筑物之間的交通很方便，消費者可以充分享受瀏覽樂趣，其立體化的交通更起到了擴展商業(yè)空間的作用。同時，綠化與道路輔裝，通過一種能表現(xiàn)和加強既定場地特征的地面景觀，直接起到引導(dǎo)行人的作用。

以商業(yè)為核心的配套設(shè)施

商業(yè)地產(chǎn)的配套與住宅配套差異極大，諸多經(jīng)營門類有著各自不同的需要。如果配套先天不足，就會將商家攔于大門外。因此上谷項目在前期準(zhǔn)備階段，通過對京津兩地300多家商家的實地訪談，結(jié)合深入調(diào)研和數(shù)據(jù)分析的結(jié)果，對餐飲娛樂行業(yè)的經(jīng)營需求進行詳細的了解。上谷項目的配套設(shè)施，從電力負荷到空調(diào)、天然氣系統(tǒng)，從監(jiān)控系統(tǒng)到無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，無不是量身定做，充分貼合商家的需求。

專業(yè)的項目運營管理

消費者是所有商業(yè)環(huán)節(jié)中最根本的動因，所有服務(wù)都應(yīng)是為終端消費者而服務(wù)。所以上谷項目針對消費者提出了特色化運營管理的概念。