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商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報告范文第1篇

歷經(jīng)數(shù)年的高速發(fā)展，高房價已成為房地產(chǎn)市場的隱痛，為了讓市場回歸理性，政府接連出臺調(diào)控措施，在“國十條”、“限購令”、房產(chǎn)稅等政策的影響下，住宅成交量開始下跌，市場觀望情緒日漸嚴(yán)重，調(diào)控初現(xiàn)成效。與走入低谷的住宅市場相反，商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)喜人。

受政策影響小

自去年4月國家陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策以來，我國房地產(chǎn)市場已歷經(jīng)數(shù)波調(diào)控的洗禮，二套房首付上調(diào)至6成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套以上住房被限購，加上央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行信貸額度被收緊，住宅市場進(jìn)一步走高的可能性不大。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠表示：“國家推出調(diào)控措施，住宅市場面臨政策上的巨大風(fēng)險，在限購令下，市場成交量減少，投資住宅市場將面臨‘退出難’的風(fēng)險?！?/p>

細(xì)數(shù)歷次調(diào)控政策，住宅市場都是首當(dāng)其沖的目標(biāo)，而不在限購范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)則獨(dú)善其身，成為調(diào)控政策下最大的受益者，隨著國家對住宅調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐也會加快。

九歌萬派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長劉波表示，提到住宅市場，聯(lián)想到的都是限購、限貸政策，在流動性泛濫的背景下，投資者的投資渠道更為狹窄?！爱?dāng)住宅的賺錢效益消失后，商業(yè)的投資熱炒是必然的?！?/p>

高回報催生投資熱

除了政策上的偏向，商業(yè)地產(chǎn)的高回報率也是吸引投資者加快介入的主要原因。據(jù)了解，目前我國住宅的年回報率僅為2％～3％，而商業(yè)地產(chǎn)的年回報率高達(dá)5％～10％。

“由于調(diào)控之前住宅市場的火爆行情和低門檻的投資限制，造成了商業(yè)地產(chǎn)價值被忽視?！蓖醢⒅冶硎荆虡I(yè)地產(chǎn)還處在價值洼地，尤其是寫字樓的價值被低估。商住之間存在著嚴(yán)重的價值倒掛。

據(jù)某權(quán)威房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究報告顯示，近兩年，中國一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金價格全線上升，投資需求旺盛，空置率明顯下降。預(yù)計未來寫字樓租金將繼續(xù)保持上漲，隨著市場的持續(xù)向好，寫字樓的投資開發(fā)也將迎來一輪。

雖然我國一線城市CBD在經(jīng)過快速發(fā)展后，已經(jīng)接近世界一流的水準(zhǔn)，但租金仍然處于低位，北京和上海的寫字樓租金僅為香港的30％左右，深圳更是不到10％，我國寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)回報率還有極高的上調(diào)空間。

此外，民眾購買力的持續(xù)增長也是推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動力之一。有數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國的消費(fèi)零售總額突破15萬億元，同比增長18.4％。全國各大城市的新建成的百貨和購物中心數(shù)量都在快速增加。

開發(fā)商看好后市

在政策與市場需求推動商業(yè)地產(chǎn)向好的同時，國外的經(jīng)濟(jì)形勢變化也帶來了利好信息。隨著國際經(jīng)濟(jì)的回暖，許多注重降低成本的跨國企業(yè)希望在中國尋找性價比更高的寫字樓。

有不少跨國公司CEO表示，中國內(nèi)地規(guī)?？涨暗某鞘谢M(jìn)程和持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅為商業(yè)房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)勁的需求，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善也為跨國公司在中國地區(qū)乃至亞太地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和選址提供了更加多元化、更加靈活的策略選擇。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報告范文第2篇

該項(xiàng)目集酒店式商住空間、酒店式OFFICE、大型書城、國際影院、餐飲娛樂等商居休閑功能于一體，成為海珠區(qū)核心的唯一城市綜合體。

由于不受限購、限貸因素影響，且是投資首選價值洼地，合生廣場躋身最具價值商業(yè)地產(chǎn)。

地標(biāo)效應(yīng)

2005年，在廣州中軸線北段，合生創(chuàng)展異軍突起，珠江投資大廈率先引領(lǐng)珠江新城的拓荒開發(fā)。六年之間，中軸線北段已是商廈林立。

歷史總是不斷重復(fù)疊合。如今，在廣州中軸線南段，亦上演著一段新的拓荒故事。在這里，規(guī)劃中的使館區(qū)、中央綠軸、嶺南第一門、商業(yè)配套和生活配套等均處于初建或規(guī)劃階段。

不過，領(lǐng)航者，依舊還是嗅覺靈敏的合生創(chuàng)展。2011年，在廣州大道南商業(yè)走廊的中心，合生廣場再次以地標(biāo)式城市綜合體獨(dú)占鰲頭，填補(bǔ)了廣州中軸線南段的空白。

在海珠區(qū)最新的發(fā)展規(guī)劃中，合生廣場所在區(qū)域正位于未來區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域：周邊多個專業(yè)市場正計劃規(guī)劃升級；海珠區(qū)政府和海珠區(qū)地稅局和工商行政管理局三大重要工商行政部分落戶廣州大道南，其中區(qū)政府正對著合生廣場。

而根據(jù)廣州“十二五”規(guī)劃，廣州大道南商業(yè)版圖將整體重構(gòu)，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。其中隨著國際輕紡圈的形成和區(qū)府的遷入，片區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)為商務(wù)中心、創(chuàng)意研發(fā)中心、行政辦公中心等。

可以說，合生廣場所在區(qū)域，已初步顯現(xiàn)商貿(mào)、政治、文化中心的雛形。

無疑，區(qū)府效應(yīng)將帶動周邊各項(xiàng)軟硬件設(shè)施相繼完善，繼而帶動合生廣場周邊道路交通、市政配套及居民消費(fèi)。

不過，合生廣場的地標(biāo)意義卻遠(yuǎn)非如此。

如果從廣州商業(yè)格局來看，北有萬達(dá)廣場、綠地中心；南有萬博中心、海印又一城；西有北京路、上下九；東有天河城、太古匯、正佳；中有合生廣場，恰恰點(diǎn)睛其間。合生廣場亦是海珠區(qū)目前唯一在售的城市綜合體。

如此一來，一方面延伸了廣州中軸線，一方面亦填補(bǔ)了城市心臟缺少商業(yè)綜合體的缺憾。尤其是在海珠區(qū)周邊配套已成熟、人流量集中的繁華核心地段。

實(shí)際上，合生創(chuàng)展在海珠區(qū)早有戰(zhàn)績。自2001年起，合生創(chuàng)展即在海珠區(qū)締造了第一個景觀豪宅珠江帝景，之后相繼推出逸景翠園、頤景華苑等多個指標(biāo)項(xiàng)目，并于2011年8月推出海珠雙地鐵項(xiàng)目帝景國際。

時隔十年，合生廣場，作為合生創(chuàng)展2011年高端商業(yè)全國布局重點(diǎn)項(xiàng)目之一，可謂一鳴驚人，是為合生創(chuàng)展在廣州進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的首個城市綜合體項(xiàng)目。

據(jù)介紹，合生廣場占地面積64668平方米，總建筑面積達(dá)260000平方米，采用“購物中心+寫字樓”的組合模式。主要分南北兩區(qū)，其中南區(qū)計劃引進(jìn)國際時尚潮流品牌、知名百貨、大型超市、巨幕影院，以及高端餐飲、娛樂、KTV、健身中心等；北區(qū)商場將規(guī)劃成購書中心、文化用品、教育培訓(xùn)、文化休閑產(chǎn)業(yè)等。

生逢其時

繼開發(fā)商相繼搶灘商業(yè)地產(chǎn)之后，合生創(chuàng)展亦不例外。自2008年起所構(gòu)建的以核心城市高端地產(chǎn)保持行業(yè)標(biāo)桿地位、二線城市項(xiàng)目支撐現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略以來，“合生系”商業(yè)地產(chǎn)在2011年下半年的相繼上市，可謂恰逢其時。

隨著CPI指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，具備稀缺資源的商業(yè)物業(yè)成為市場的寵兒。按照估算，目前一般商業(yè)物業(yè)回報率能達(dá)到4%-5%，市中心繁華地區(qū)能達(dá)到6%-8%，加上目前租金不斷攀升，因此，商業(yè)物業(yè)投資更被作為抗通脹的一種對策。

根據(jù)中原地產(chǎn)的報告顯示，廣州公寓、商鋪、寫字樓等商用物業(yè)成交量、出租率、租金都呈上升趨勢，其中廣州甲級寫字樓租金在2011年上半年累計漲幅為11%，均價為25715元/平方米，而租金回報率維持在較好水平，達(dá)到6%。無怪乎，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如此受到投資者青睞。

尤其是，隨著限購、限貸等調(diào)控政策進(jìn)一步緊縮，普通住宅投資受限制、房價漲幅難以控制、成交遇冷，住宅投資成本驟然上升，尤其是隨著廣州以外的佛山、韶關(guān)等地的限價、限購政策出臺，可投資的范圍縮小。

根據(jù)各地相關(guān)部門統(tǒng)計顯示，國慶期間廣州一手住宅網(wǎng)簽584套，與去年同期1749套相比大跌66 .6%。

相形之下，以合生廣場為例。據(jù)了解，開盤認(rèn)購當(dāng)天共推出300套新貨，但截至中午則一共售出231套，達(dá)70%。住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，可謂是冰火兩重天。

為此，不少投資者陸續(xù)將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

其中兼具居住和辦公功能的商業(yè)物業(yè)尤受關(guān)注，主要位于繁華商圈或未來規(guī)劃有大型商業(yè)中心的地段，具備了普通住宅不可比擬的宜居、宜商、宜投資的三重功能，因而備受投資者追捧。

合生廣場更是如此。其主推戶型為45-103平方米（一室一廳或兩室兩廳）的國際公寓，公寓實(shí)用率約為83%，多重優(yōu)惠全部可達(dá)8.2折，折后均價25000元/平方米，也是投資產(chǎn)品中最受歡迎的戶型。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報告范文第3篇

來自鏈家地產(chǎn)的研究報告顯示，今年前8月，工業(yè)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的52.1%，首次超過了住宅。

中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）研究報告則顯示，從2005年第一次樓市調(diào)控開始，一線城市約有30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開發(fā)，并且趨向于成熟，甚至已經(jīng)可以分門別類。比如號稱為企業(yè)打造總部的總部基地模式，與專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司合作的TCL模式，與地方政府談判、大手筆拿地的五礦模式等。

“同為工業(yè)地產(chǎn)，但產(chǎn)品卻出現(xiàn)了多元化，工業(yè)地產(chǎn)等同于建廠房的傳統(tǒng)模式正在發(fā)生改變。”海爾地產(chǎn)董事長盧鏗對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

工業(yè)地產(chǎn)繁榮背后，是地方政府與企業(yè)的雙重推手?！罢Ｍa(chǎn)業(yè)帶來GDP，企業(yè)的動力更大，因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)尚處于初級階段，還能避開調(diào)控?！币晃簧鲜泄靖吖鼙硎?。

CRRC的研究報告顯示，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本大大低于普通住宅，2010年北京住宅用地平均單價為8442.96元/平方米，工業(yè)用地平均單價為723.10元/平方米，處于“價格洼地”。

而這也為一些開發(fā)企業(yè)提供了套利空間。上述研究報告稱，“以工業(yè)地產(chǎn)為名的投機(jī)現(xiàn)象出現(xiàn)，可能成為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大隱憂?！?/p>

有業(yè)內(nèi)分析人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)在規(guī)模上并不比住宅及商業(yè)地產(chǎn)小，住宅市場的常態(tài)調(diào)控，恰好促成行業(yè)的轉(zhuǎn)型。他同時強(qiáng)調(diào)，“工業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)不在于批發(fā)土地，而在于后期運(yùn)營，并最終達(dá)到資產(chǎn)證券化?！?/p>

地產(chǎn)新寵

從2010年起，部分房地產(chǎn)公司已開始向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。而以海爾集團(tuán)為依托的海爾地產(chǎn)，可謂此輪工業(yè)地產(chǎn)熱潮中一種模式的縮影。

2010年12月，海爾地產(chǎn)董事長盧鏗曾對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，海爾地產(chǎn)下一步要把海爾集團(tuán)的資源集中，“主要體現(xiàn)在金融地產(chǎn)的啟動和工業(yè)地產(chǎn)的協(xié)同”。

“海爾地產(chǎn)目前已擁有15個工業(yè)園區(qū)，”2011年8月11日，盧鏗告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，“以后打算每年增加5個，主要根據(jù)海爾集團(tuán)的需要，比如物流、海爾產(chǎn)品的區(qū)域覆蓋等，從這些角度去選址?！?/p>

一位房地產(chǎn)分析師表示，類似海爾這樣的制造企業(yè)做工業(yè)地產(chǎn)，擁有先天優(yōu)勢，“比如它原本的工廠布局不但范圍廣，而且還非常合理”。

盧鏗指出，海爾地產(chǎn)原有一家監(jiān)理公司負(fù)責(zé)廠房建設(shè)，但海爾工業(yè)地產(chǎn)的快速成長，令海爾地產(chǎn)最終成立專門的工業(yè)地產(chǎn)公司。

“海爾的工業(yè)地產(chǎn)跟別人不一樣，因?yàn)楹栐缇陀泄I(yè)，以前只是自己生產(chǎn)線的載體，以后富余的廠區(qū)都要對外出租?！北R鏗說。他同時表示，由于工業(yè)地產(chǎn)的回報率比住宅及商業(yè)低得多，海爾做工業(yè)地產(chǎn)首先應(yīng)利用好土地存量。

在盧鏗看來，海爾地產(chǎn)與其他做工業(yè)地產(chǎn)的公司有所不同，別人可能當(dāng)做一個產(chǎn)業(yè)來做，而海爾地產(chǎn)最主要是為了保障自己的生產(chǎn)線?！拔覀兊膬?yōu)勢是，所到之處帶來大量的就業(yè)和GDP，因而容易拿到價格低廉的土地?！北R鏗說。

與海爾地產(chǎn)背靠母公司工業(yè)基礎(chǔ)而進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)的模式不同，老牌房企世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)，則出于在調(diào)控下拓展產(chǎn)業(yè)鏈的考慮，也更能體現(xiàn)其對工業(yè)地產(chǎn)前景的判斷。

世茂集團(tuán)主營業(yè)務(wù)為住宅及商業(yè)地產(chǎn)，年均開發(fā)量超過200萬平方米，其旗下住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司均為上市公司。2011年初，世茂集團(tuán)牽頭成立海峽建設(shè)投資有限公司（下稱“海峽建投”），成員包括恒基兆業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、臺灣遠(yuǎn)雄企業(yè)團(tuán)、東元集團(tuán)等。

世茂集團(tuán)給《財經(jīng)國家周刊》記者的書面材料顯示，海峽建投的業(yè)務(wù)為兩岸城市建設(shè)、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的投資與運(yùn)營?！巴督ㄅ_商經(jīng)濟(jì)集中區(qū)，承接臺灣軟件業(yè)及高科技信息產(chǎn)業(yè)等的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。”

“說工業(yè)地產(chǎn)比較籠統(tǒng)，嚴(yán)格地說是高科技產(chǎn)業(yè)?！笔烂瘓F(tuán)董事長許榮茂對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

許榮茂眼中的商機(jī)來自“十二五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。“傳統(tǒng)的加工制造業(yè)，如玩具廠、服裝廠和漂染廠，附加值不高，資源消耗多，環(huán)境污染大，結(jié)構(gòu)需要調(diào)整?！薄皣以谡呱嫌袃A斜，所以世茂就不會把全部精力放在房地產(chǎn)上，而是空出部分精力搞先進(jìn)制造業(yè)的引進(jìn)，特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)?！痹S榮茂表示。

海峽建投成為世茂集團(tuán)開拓工業(yè)地產(chǎn)的新嘗試，但包括瑞士信貸在內(nèi)的評級機(jī)構(gòu)一度為此下調(diào)了對世茂的評級。

“它們擔(dān)心我們對工業(yè)地產(chǎn)不是很擅長，這也是我們要找一些行家來合作的原因?！痹S榮茂表示。

新模式

與海爾集團(tuán)本身擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，對于其他非地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，更愿意選擇的是借助專業(yè)開發(fā)公司之手。另一家電巨頭TCL，便攜手萬通進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)。

對萬通而言，與TCL的“聯(lián)姻”實(shí)為必然。

2006年9月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，明確提出建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。自此，產(chǎn)業(yè)用地逐步擺脫行政干預(yù)，進(jìn)入市場尋求價值，只是始終不夠市場化。

“工業(yè)用地價格一直都不高，但專門投資工業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司在市場上卻拿不到地。因?yàn)榈胤秸猩潭际菫榱薌DP，往往愿意把一些產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來?！比f通控股副總經(jīng)理鄭沂說。

這樣做的一個結(jié)果是，大量制造企業(yè)拿到廉價的產(chǎn)業(yè)用地，而專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)公司并無入場機(jī)會。

TCL便是如此。資料顯示，其在廣州、內(nèi)蒙、成都、武漢、無錫等地設(shè)立了眾多生產(chǎn)加工基地，廠房、倉庫等設(shè)施建筑質(zhì)量高，配套完善。長期關(guān)注TCL的分析人士透露，TCL全國土地儲備在百萬平方米以上。

巨量土地儲備在手，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本涉足利潤豐厚的地產(chǎn)開發(fā)就在所難免。

2010年7月30日，萬通與TCL簽署《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》。依協(xié)議約定，TCL將陸續(xù)向雙方合資的萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司（下稱“萬通新創(chuàng)”）注入旗下優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)，萬通則將提供種子資金發(fā)起基金，為萬通新創(chuàng)進(jìn)一步整合資產(chǎn)提供充足資金支持。

萬通與TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相當(dāng)于TCL把資產(chǎn)賣給萬通，然后把資產(chǎn)回租回去。

知情人士表示，對TCL而言，土地持有超過10年，升值很多?！岸襎CL認(rèn)為十幾年長期大量持有資產(chǎn)對企業(yè)是不利的，所以慢慢想做輕資產(chǎn)，把資產(chǎn)剝離出來。”

另外，接近TCL董事長李東生的人士表示，李東生認(rèn)為公司應(yīng)專注于家電主業(yè)，“從資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和企業(yè)資金集中來看，都是有好處的”。

而從萬通的角度看，恰好有做工業(yè)地產(chǎn)的打算。鄭沂說，與擁有大量工業(yè)用地又只打算做精主業(yè)的制造企業(yè)合作，是萬通做工業(yè)地產(chǎn)的切入點(diǎn)。

“我們不會把廠房拆了蓋房子去賣，是通過持有租金，把租金做成房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化，更好地與資本市場相匹配。”鄭沂說。

這也是萬通做工業(yè)地產(chǎn)的主要思路。即萬通將土地買下后，還會出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬通身上?！笆紫任覀兪菍I(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營管理；園區(qū)價值提升后，本身又可以做一個金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也是我們的初衷?！?/p>

2009年7月，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項(xiàng)目，對其進(jìn)行再次開發(fā)。之后TCL集團(tuán)回租一半面積，租期6年。經(jīng)過一年運(yùn)營，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達(dá)物流等公司，出租率從一年前的60%增長到90%。

“這個模式不是在炒地，也不是投機(jī)，而是國外已經(jīng)形成的很成熟的產(chǎn)業(yè)模式。”鄭沂說。

按照西方模式，工業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的一個分支，其做成的金融衍生品已經(jīng)非常成熟。在美國REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品的市場份額排名中，寫字樓、零售與工業(yè)地產(chǎn)都曾各領(lǐng)。

對于以美國地產(chǎn)模式為師的萬通而言，這無疑是一個美妙的未來。鄭沂表示，萬通控股下一步動作是收購一些工業(yè)資產(chǎn)包，每年的租金收入預(yù)計達(dá)到1億元?！按蛩阕龀苫鹦问?，成熟后謀求上市或做成REITs產(chǎn)品?！?/p>

工業(yè)地產(chǎn)隱憂

地產(chǎn)調(diào)控的趨緊是房企轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)的大背景，而政策對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的許可則是另一推手。

中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）報告分析說，中國的產(chǎn)業(yè)園正在迎來一次最好的機(jī)遇。動力來自地方政府的投資熱情――相關(guān)資料顯示，至2010年末，國家級高新區(qū)增加了13家，已達(dá)到70家之多；國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新增44家，總數(shù)超過100家。產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈飆升之態(tài)。

產(chǎn)業(yè)園的擴(kuò)張帶來了工業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)，但繁榮背后潛藏隱患。

中國不動產(chǎn)研究中心（CRRC）專項(xiàng)課題組的調(diào)研顯示，產(chǎn)業(yè)園園區(qū)開發(fā)重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象不可忽視。“部分園區(qū)存在舍本逐末，過度強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，而輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區(qū)變成‘鬼城’?！?/p>

此外，更為嚴(yán)重的是，以工業(yè)地產(chǎn)之名投機(jī)跡象顯現(xiàn)。

“由于工業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益?！眳⑴c調(diào)研的一位專家表示，從市場來看，由于住宅地產(chǎn)投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉(zhuǎn)移方向，工業(yè)地產(chǎn)成為熱錢和游資的新避風(fēng)港。

《財經(jīng)國家周刊》記者得到的一份報告顯示，在浙江、山西及廣東地區(qū)，均有資金開始炒作工業(yè)園區(qū)地皮。在廣東順德，當(dāng)?shù)剞r(nóng)商行也專門開設(shè)了為“商品廠房”辦理抵押按揭的業(yè)務(wù)。

盧鏗對《財經(jīng)國家周刊》記者分析，目前工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)開發(fā)用地分幾種情況。

一種是由于地方政府的內(nèi)在需求?！氨热缭械墓I(yè)用地在郊區(qū)，伴隨城市發(fā)展，已經(jīng)處于城市中央，地方政府本身希望能夠把土地變性，符合城市規(guī)劃、也能把土地價值最大化體現(xiàn)。”

另一種是開發(fā)商占主導(dǎo)，借機(jī)將土地變性?！肮I(yè)投資的風(fēng)險非常大，很多企業(yè)并不愿意在配套上耗費(fèi)太多成本。將自有的工業(yè)用地變性，則成為一個投機(jī)取巧的方式。”盧鏗說。

此外，工業(yè)用地價格不均衡也是誘因之一。CRRC報告顯示，一線城市由于工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價格普遍大幅上漲，僅廣州微降4.9%。而二線城市為吸引更多投資，工業(yè)用地價格普遍有所下調(diào)。“在激烈的招商競爭中，較不發(fā)達(dá)地區(qū)不得不祭出土地作為吸引企業(yè)的籌碼，這也顯示了當(dāng)前工業(yè)用地招拍掛與協(xié)議出讓并存的制度問題。”上述參與調(diào)研的專家表示。

工業(yè)用地的低成本，甚至促成了非地產(chǎn)企業(yè)的入場。

如宣稱“除了棺材什么都做”的臺灣電子代工公司富士康，正將自己的業(yè)務(wù)觸角伸向地產(chǎn)開發(fā)，而工業(yè)地產(chǎn)成為最好的過渡。

知情人士透露，富士康涉足地產(chǎn)開發(fā)，所依靠的正是其遍布各地的工業(yè)園區(qū)。富士康的做法是不經(jīng)過“招拍掛”程序，低價拿下土地，然后，依托工業(yè)園，以工業(yè)項(xiàng)目捆綁住宅、商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。

據(jù)媒體披露，2007年富士康與武漢高新區(qū)管委會簽訂投資協(xié)議后，其旗下公司以接近底價的價格拿下了距工業(yè)園5公里的兩幅土地，樓面地價分別為790元/平方米和560元/平方米，項(xiàng)目總建筑面積約12.3萬平方米。《財經(jīng)國家周刊》記者在鄭州調(diào)查時同樣發(fā)現(xiàn)，富士康在其產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，以招標(biāo)形式低價獲得公租房用地，并被允許拿出部分做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報告范文第4篇

當(dāng)中國全部的300多個地級城市中，過半城市都有一線品牌地產(chǎn)商在填方造樓，或者是蓋起動輒百萬平方米的購物廣場的時候，劇變在所難免。對于萬科來說，從B股轉(zhuǎn)H股、管理層合伙持股以及高呼“互聯(lián)網(wǎng)思維”的口號，都是管理層在未雨綢繆。

未來，萬科長期專注于住宅地產(chǎn)、資金高周轉(zhuǎn)的營運(yùn)模式，必然遭受挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)必須要改變，而這種改變可能是全局性的。從一家住宅地產(chǎn)商變成所謂的“城市配套服務(wù)商”，這聽來前瞻而具有創(chuàng)建性的目標(biāo)，其背后的簡單邏輯不過是更加“賺錢”的領(lǐng)域開拓。再換個角度看，這可能是“郁亮?xí)r代”真正取代“王石時代”的開始，而所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”，也許不過是這場轉(zhuǎn)變的煙幕彈。 “煙幕彈”？

這段時間，地產(chǎn)“一哥”萬科最吸引眼球的事莫過于兩件，一是“互聯(lián)網(wǎng)思維”的口號，二是“抵御野蠻人”的風(fēng)波?？此撇淮笙喔傻膬杉拢鋵?shí)有著必然的關(guān)聯(lián)。

從2013年下半年開始，萬科在地產(chǎn)界第一個喊出要學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，總裁郁亮更帶著萬科高管先后到騰訊、阿里巴巴和小米等公司“取經(jīng)”。今年6月，萬科終于在“觸網(wǎng)”上走出實(shí)質(zhì)性一步。萬科與百度簽約，啟動商用地產(chǎn)科技化運(yùn)營，將“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”三類核心技術(shù)引入萬科商業(yè)物業(yè)運(yùn)營中。

顯然，萬科“互聯(lián)網(wǎng)思維”看起來充滿了想象力和前瞻性，但從本質(zhì)上講，這背后是萬科對多元化經(jīng)營尤其是涉足商業(yè)地產(chǎn)的渴望。

作為一家傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)公司，萬科目前已經(jīng)在北京、上海和廣州等一線城市啟動了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但銷售業(yè)績并不理想。以萬科在北京開發(fā)的首個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬科大都會為例，其推向市場后的兩年左右的時間內(nèi)，仍有近1/3的房源未能售出。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該項(xiàng)目屬于舊樓改造，此前已有數(shù)家公司轉(zhuǎn)手。由于本身設(shè)計的原因，改造為高端寫字樓需耗費(fèi)極大成本。而萬科在選擇這一項(xiàng)目時，可能存在“經(jīng)驗(yàn)不足”。但也有觀點(diǎn)稱，萬科對該地段的選擇是成功的，而業(yè)績提升尚需時間。

“萬科做商業(yè)地產(chǎn)的想法，已經(jīng)有很多年?！北本┮患抑行蜕虡I(yè)地產(chǎn)公司的區(qū)域營銷副總對《南風(fēng)窗》特約記者分析，萬科做商業(yè)地產(chǎn)是必然選擇，這是它的轉(zhuǎn)型。但萬科以住宅地產(chǎn)起家，經(jīng)驗(yàn)欠缺是必然的，其未來還需觀察。

實(shí)際上，在萬科的轉(zhuǎn)型之中，除了傳統(tǒng)的商業(yè)風(fēng)險之外，另一種風(fēng)險不能忽略，即萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型變局可能存在不協(xié)調(diào)。萬科是A股地產(chǎn)上市公司中股權(quán)最分散的公司之一。它曾一度是地產(chǎn)界，乃至A股上市公司之中的“模范生”，最持續(xù)的增長、最穩(wěn)定的分紅，這些都是管理層贏得中小股東支持的基本理由。但問題在于，當(dāng)行業(yè)劇變，企業(yè)轉(zhuǎn)型之時，這種“各方安好”的狀態(tài)將不可持續(xù)。

目前，萬科正在推進(jìn)“合伙人持股”的計劃。簡單講，這可以看作一種“管理層收購”，即設(shè)立外部公司，然后由這家公司買入萬科股權(quán)，而資金來源是萬科管理層自己的資金。萬科管理層目前向外界傳達(dá)的信息是，管理層還會不失時機(jī)地增持。

針對這項(xiàng)計劃，萬科表示主要是為了抵御“野蠻人”，郁亮還援引20多年前“君萬之爭”的故事來警示管理層和投資者。所謂抵御“野蠻人”，即在萬科股權(quán)低迷之時，一些大財團(tuán)可能對公司進(jìn)行敵意收購，然后用“股權(quán)說話”，將管理層掃地出門，并快速套利離場。萬科高層稱，“野蠻人”只需200億資金即可達(dá)到目的。

“這個說法有合理性，但不盡然如此，可能是煙幕彈。”一家H股上市地產(chǎn)公司的投資部經(jīng)理對《南風(fēng)窗》特約記者說，萬科盤子大，而且已有紅色央企華潤作為“第一股東”，加之住宅地產(chǎn)高峰已過，而行業(yè)處在下行期，國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)多半不會有這個實(shí)力，也不會有這個愿望。

該投資經(jīng)理稱，萬科的真實(shí)目的可能是在轉(zhuǎn)型關(guān)頭增大管理層話語權(quán)。因?yàn)?，中小股東只看短期收益，而轉(zhuǎn)型是個長期戰(zhàn)略，雙方必然存在矛盾。如果股權(quán)太過分散，給管理層壓力甚至趕走管理層的可能根本不是什么“野蠻人”，而是那些中小股東。

但不論是為抵御所謂“野蠻人”，還是應(yīng)對可能爆發(fā)的中小股東“民意”，萬科的股權(quán)變革都是為了在企業(yè)轉(zhuǎn)型時期，盡量排除股權(quán)分散所帶來的掣肘和風(fēng)險?！翱疾旎ヂ?lián)網(wǎng)公司，是一種品牌策略，也是對股東表明管理層的進(jìn)取心，這是萬科管理層的高明之處?！币陨贤顿Y經(jīng)理如是說。 “轉(zhuǎn)型”必要

萬科需要轉(zhuǎn)型，這種必要性已從財務(wù)數(shù)據(jù)中開始顯現(xiàn)。萬科2013年的財務(wù)報告顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個百分點(diǎn)。此前，萬科這些數(shù)據(jù)多半穩(wěn)中有升。

萬科在財務(wù)報告中說，以上指標(biāo)下降的原因主要來自于運(yùn)營策略的調(diào)整。利潤率下降的主要原因，一方面仍在于結(jié)算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時會提升回報率，是效率提升的表現(xiàn)；另一方面，在于2011年下半年市場調(diào)整期內(nèi)售出的房屋進(jìn)入結(jié)算期。

萬科還表示，公司通過提升經(jīng)營效率，克服了利潤率下降的影響。公司凈資產(chǎn)收益率仍保持在歷史上的高點(diǎn)。2013年公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為19.66%，與2012年持平。

萬科的解釋不失合理性，但行業(yè)下行和成本上升的趨勢顯而易見。近年來，住宅地產(chǎn)成本上升的“加速度”已超越了房價的“加速度”。影響地產(chǎn)商毛利的成本因素主要有地價、建安成本等。以上營銷副總分析，以地價為例，因其掌控在地方政府手中，其價格有一定“剛性”，盡管地方政府不愿看到房價下跌，但他們會更緊張于地價下跌。因此，會采取各種手段抬高地價。

再比如建安成本，其中包括了人力和材料等，而這些一直都處在上漲通道之中。“2006年，建筑工人每天40元，現(xiàn)在每天100，土石方以前每方150，現(xiàn)在200，這些都是成本?！?/p>

長期以來，專注于住宅地產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)，這是萬科經(jīng)營邏輯的兩翼。兩翼是相輔相成的，簡而言之，因?yàn)橹挥凶≌禺a(chǎn)才能高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)提高了資金利用率，降低了資金使用成本，也成就了萬科銷售額長期穩(wěn)居中國地產(chǎn)公司第一的位置。

但這種模式遭遇的挑戰(zhàn)不言自明。在很多城市，住宅地產(chǎn)市場幾乎趨于飽和，銷售受阻，“周轉(zhuǎn)”變慢。“國內(nèi)總共300多個地級市，一線房地產(chǎn)商全都想進(jìn)去，怎么能不飽和？”以上副總說。

另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣讓人憂慮，2010年底，有統(tǒng)計部門官員透露，中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，已超過西方發(fā)達(dá)國家。盡管“國情不同”，但中國房市從“住房市場”變成“炒房市場”已是不爭事實(shí)?！俺捶渴袌觥迸d旺的前提必然是資金的充裕，而目前政府盡管不希望房地產(chǎn)“崩盤”，但不論是針對開發(fā)商的開發(fā)貸，還是針對購房者的個人購房貸，資金供應(yīng)都在收緊之中。顯然，任何地產(chǎn)公司的管理層都會看到這一點(diǎn)，萬科也不例外。從萬科高層近年的公開觀點(diǎn)很容易看出，萬科更多的是把股東回報和投資收益率等放在了首位，而對于地產(chǎn)業(yè)的“老大”位置似乎并不看重。分析認(rèn)為，這種轉(zhuǎn)變尤其是對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注和涉足，其背后便是公司整體經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)的吸引力可以從數(shù)據(jù)對比中看出。2013年，在主營業(yè)務(wù)收入上，以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)只有萬科的60%左右，但在凈利潤上卻超出萬科35%。從銷售毛利率上來看，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為43%，而主營住宅地產(chǎn)的萬科只有27.2%，而同樣主營住宅的華潤和恒大也分別是28.2%和29.5%。一邊是高增長難以為繼，一邊是新業(yè)務(wù)更加“賺錢”，萬科的“轉(zhuǎn)型”并不難理解。 資本競爭

轉(zhuǎn)型最重要的資源只有一樣，就是資本。

目前，萬達(dá)準(zhǔn)備登陸港股是地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的融資事件。以上商業(yè)地產(chǎn)公司營銷副總分析，萬達(dá)在全國的擴(kuò)張其實(shí)也進(jìn)入了一個資金的“瓶頸”。對商業(yè)地產(chǎn)公司來說，最理想的資金狀態(tài)是單個項(xiàng)目“現(xiàn)金流平衡”。簡單講，就是商業(yè)地產(chǎn)上將一個項(xiàng)目的一部分售出，而這部分售價足以抵消整個項(xiàng)目的開發(fā)成本，而且可以支撐未售部分商業(yè)物業(yè)的自我運(yùn)營。這種模式的本質(zhì)是“白賺了”未售的物業(yè)，而現(xiàn)金可以在快速回籠后，立即投入下一個項(xiàng)目。

但這種模式僅僅是理想狀態(tài)，隨著企業(yè)項(xiàng)目版圖的擴(kuò)大，平衡將越來越難。“中西部二三線城市購物廣場，你賣給誰？”該副總認(rèn)為，萬達(dá)為何急于在香港上市，也是這個原因。

“萬科不愁從銀行貸不到款，但不是所有的項(xiàng)目都那么好貸?！币晃簧钲阢y行業(yè)人士對《南風(fēng)窗》特約記者說，商業(yè)地產(chǎn)會更花錢，萬達(dá)資源深厚，但也需要更多元化的融資。對萬科而言，未來融資將越來越多元化，比如中期票據(jù)這樣的融資工具也會有嘗試。

實(shí)際上，上世紀(jì)末，萬科管理層曾有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的打算，但商業(yè)地產(chǎn)對資金的占用遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)要大，而萬科當(dāng)時并不擁有H股的融資平臺，而A股和B股不足以支撐在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張計劃，因此涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略未能推行。

此外，業(yè)內(nèi)還有一則未被萬科證實(shí)的傳言是，面對住宅地產(chǎn)市場的變化，萬科不少高管都認(rèn)為應(yīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但王石并不贊同。但隨后，王石也公開“松口”，他表示“從來沒說萬科不做商業(yè)地產(chǎn)”。

這些年以來，除了“3D打印房子”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”和“眾籌建房”等概念之外，萬科管理層全力推進(jìn)的事情是對融資體系的重塑，而著眼點(diǎn)主要是融資的可得性和成本的低廉。在業(yè)內(nèi)看來，對融資體系的重塑很大程度也是基于多元化，特別是商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的需要。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報告范文第5篇

夏威夷銀行國際部副總裁張勝日表示，從美國的商場、酒店、工業(yè)用地、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)主要投資方向來看，美國的房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)有迅速恢復(fù)的趨勢，房地產(chǎn)基金的復(fù)蘇也預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場即將復(fù)蘇。在夏威夷，公寓平均售價為30～60萬美元，獨(dú)棟房子價格為50～60萬美元，折合人民幣為300多萬元人民幣，比廣州的中高檔房子都便宜。但是，由于稅務(wù)結(jié)構(gòu)不同，往往令不清楚相關(guān)法規(guī)的中國投資者在美國購房的成本較高。美國州和州之間房產(chǎn)稅不同，部分州的房產(chǎn)稅會超過房價的3%，而夏威夷的房產(chǎn)稅為0.3%，差距約10倍。不僅這方面的差距大，張勝日進(jìn)一步舉例說：“美國的房價也與中國不同，美國不按照每平方米單價計算，而是根據(jù)房子的整體狀況進(jìn)行評估，最后給出一個售價。同一個區(qū)域兩幢房子由于室內(nèi)設(shè)計、方位等因素不同，每平方米的價格可能相差10%～20%。”此外，買房還要考慮其他后續(xù)支出，如果購買高檔公寓，就需要支付公寓管理費(fèi)，以夏威夷為例，一般高檔公寓的每月管理費(fèi)為600～2000美元。

2013年英國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭并不明顯，但樓市出現(xiàn)回暖跡象。原因：一是英政府對房地產(chǎn)業(yè)的刺激政策；二是大量避險資金抄底樓市。之前由于歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)的持續(xù)，寫字樓、商鋪和倉庫租賃需求不斷下降，導(dǎo)致英國商業(yè)地產(chǎn)投資回報率在2012年1月跌至超過兩年半以來的最低水平。根據(jù)投資物業(yè)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，包括租賃收入在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)總回報率在2012年1月為0.4%，低于2011年12月的0.5%，創(chuàng)下2009年6月以來的最低水平。

事實(shí)上，英國政府此番刺激樓市動作很大。不久前，英國財政大臣奧思本在公布財政預(yù)算時，宣布了一項(xiàng)名為“助買”的新計劃，旨在支持希望購房但無法承擔(dān)房貸首付的人。此外，大量避險資金進(jìn)入英國抄底樓市，推動英國樓市重拾升勢。近年來，美、歐、日等相繼推出量化寬松政策，令世界市場流動性泛濫，機(jī)構(gòu)和個人急于為其資產(chǎn)尋求避險之地。與其他歐洲國家相比，英國雖是歐盟成員國，但由于沒有加入歐元區(qū)，在一定程度上避免了歐債危機(jī)的沖擊。同時，由于英國是世界金融中心之一，倫敦成為歐盟及其他國家有錢人的“避險天堂”，而投資房地產(chǎn)自然是他們最愿選擇的方式。以英國倫敦為例，2013年第1季度倫敦中心地帶的商業(yè)地產(chǎn)銷售額為27.5億英鎊，其中71%來自于國際買家做出的貢獻(xiàn)。