前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)土地評估方法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

商業(yè)土地評估方法范文第1篇

物業(yè)稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評稅時點的價值。因此，房地產(chǎn)評估值的準確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準確性。雖然物業(yè)稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產(chǎn)稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業(yè)稅計稅價值評估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評估角度來講，進行房地產(chǎn)個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業(yè)稅征收對象數(shù)目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評稅采取的房地產(chǎn)價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估方法進行分析研究。

二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)計稅價值評估基本方法

無論地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度如何，房地產(chǎn)估價經(jīng)常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產(chǎn)價值評估。從本質(zhì)上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產(chǎn)價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價值。其中房產(chǎn)價值評估采用重置成本法，地產(chǎn)價值評估采用基準地價系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，綜合、工業(yè)類房地產(chǎn)評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細類劃分設定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過大量（三個以上）同一分區(qū)的相同細類可比實例評估樣本房地產(chǎn)的價值，進而由樣本房地產(chǎn)價值修正待估房地產(chǎn)價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產(chǎn)市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區(qū)是在房地產(chǎn)價格聚類的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個大類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，在居住類房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產(chǎn)的計稅價值評估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產(chǎn)所在的評稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設定在區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產(chǎn)的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎(chǔ)上通過因素修正確定待評稅房地產(chǎn)的評估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級別和基準地價體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估特點

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，主要是指人均國民生產(chǎn)總值、人均財政收入、農(nóng)民人均純收入三項主要經(jīng)濟指標低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言具有一些獨特的特點，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評估市場化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的評估實際工作遇到的問題總結(jié)出的房地產(chǎn)評稅價值評估特點。

（一）房地產(chǎn)交易市場不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產(chǎn)比重相對較大一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，新開發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產(chǎn)交易市場，占據(jù)了交易市場的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價值評估測算過程中出現(xiàn)多種評估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場中發(fā)生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產(chǎn)價值評估時，房地產(chǎn)市場越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會使得評估結(jié)果不能很好的表達房地產(chǎn)的實際價值。在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)某些特定評估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住類房地產(chǎn)進行價值評估，該市有關(guān)部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細類房地產(chǎn)經(jīng)營情況差異較大在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)某類商業(yè)形態(tài)樣本量太少（比如商場類物業(yè)），使得評估結(jié)論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來了困難。

四、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估方法探究

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估最突出的特點是房地產(chǎn)市場化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評稅價值評估工作中分區(qū)和確定基準價值帶來了難度。鑒于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)在房地產(chǎn)評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評估方法時根據(jù)地區(qū)的特點制定適合該地區(qū)的評估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來講，大型城市房地產(chǎn)評稅價值評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言在選取可比實例時要合理選擇適當?shù)目杀葘嵗?，特別是針對某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評估準確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產(chǎn)評估中應適當確定原始樣本商業(yè)用房的設定標準評估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區(qū)的商業(yè)細類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時也要對部分修正因素進行調(diào)整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區(qū)內(nèi)都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數(shù)量越多房地產(chǎn)評估的結(jié)果越接近真實價值。當住宅類房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產(chǎn)價值。

（四）利用成本法和市場法評估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)采用不同方法評估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導致評估結(jié)果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類物業(yè)成本法評估價值高于市場法評估值的現(xiàn)象，應尊重市場法的評估結(jié)果。從房地產(chǎn)評估原理上講，市場法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費的代價?？梢?，如果房地產(chǎn)交易市場上大量賣方房源來自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴格的生產(chǎn)費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣方獲得該類房地產(chǎn)所付出的直接投資遠低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結(jié)果更具科學性。

商業(yè)土地評估方法范文第2篇

[關(guān)鍵詞]地下水 污染風險 評估方法 探討

[中圖分類號]TU991.11+2 [文獻碼]B [文章編號]1000-405X（2013）-6-188-1

0 前言

對地下水污染進行風險評估是推進水污染綜合治理的重要環(huán)節(jié)，，對人們的生產(chǎn)生活會產(chǎn)生重大而深遠的影響。從國際來看，美國、英國、意大利、日本、澳大利亞、加拿大等國家都對地下水污染的風險評估方法有比較深入的研究，基本形成了包括危害辨別、效應分析、暴露評估、風險表征評估等在內(nèi)的評估方法體系。從國內(nèi)來看，我國從90年代已經(jīng)開始了環(huán)境污染風險評估方法的研究。但對地下水污染風險評估方法尚沒有建立完整成熟的體系，這亟待在實踐中予以健全完善。本文著眼于地下水污染風險評估的現(xiàn)實解決，對一些評估方法進行探討和評價。

1 危害辨別評估法分析

危害辨別評估法是最常見、最基本的風險評估方法，也是地下水污染評估的第一步。該評估方法的基本操作原理是，先收集齊污染物的資料和數(shù)據(jù)，然后進行抽樣調(diào)查和分析，通過對污染物的生物成分和化學成分的分析，判斷抽樣污染物是否產(chǎn)生危害。如果會產(chǎn)生危害，那就是目標污染物，進而就可以對目標污染物進行危害類型和危害等級的確定。大體來講，主要有以下幾個環(huán)節(jié)。一是資料收集環(huán)節(jié)。首先，對選定的評估分析區(qū)的環(huán)境、水文、地質(zhì)、土地利用、污染源分布等情況進行調(diào)查和和收集。其次，對評估分析區(qū)所在的地下水化學成分、污染物類別、污染物濃度、污染波及面、受害物體、危害暴露途徑和時間等情況進行調(diào)查分析。最后，對與地下水周圍環(huán)境相關(guān)的因素以及能夠協(xié)助進行風險評估的因素進行資料收集。二是確定目標污染物環(huán)節(jié)。一般地，凡是在檢測過程中，發(fā)現(xiàn)污染超標的。都是目標污染物。確定目標污染物的方法一般是通過計算污染指數(shù)進行，有機物與無機物的評估標準會有所不同。有機物污染是否發(fā)生，只要有檢出就說明已經(jīng)發(fā)生；無機物污染是否發(fā)生，要與地質(zhì)環(huán)境決定的特定區(qū)域環(huán)境值比對才能確定。三是危害的最終辨別。危害辨別的目的是就目標污染物對人體是否有危害進行評估，對地下水是否存在致癌物質(zhì)等進行確定。一般，可以參照歐美建立的權(quán)威的毒理數(shù)據(jù)庫，辨別目標污染物對人體的危害。

2 效應評估法分析

危害辨別法對目標污染物難以完成精確的定量分析，這就需要借助效應評估法完成。該評估方法主要操作如下。先對目標污染物進行致病機理分析，然后根據(jù)檢測或者實驗所得的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計分析所得結(jié)果。對暴露劑量與毒性反應之間的變化情況以圖表形式呈現(xiàn)出來。制作的圖表能夠清晰地證明，在不同的環(huán)境條件下，不同的目標污染物具有不同的毒性反應。比如，目標污染物如果要確定為是致癌污染物，那么就需要對致癌的可能性程度進行量化呈現(xiàn)。怎么呈現(xiàn)出來呢？目前參照的呈現(xiàn)數(shù)據(jù)，主要有世界衛(wèi)生組織簡明國際化學評估文件與環(huán)境衛(wèi)生準則美國環(huán)境保護署綜合風險信息系統(tǒng)、毒性物質(zhì)與疾病登記署最小風險濃度、美國環(huán)境保護署暫行毒性因子等。

3 暴露評估法分析

暴露評估法是通過人體對污染物接觸程度高地進行評估的一種方法，主要包括對接觸強度、頻率、時間等因素進行測量、估算、預測。該評估方法的主要操作環(huán)節(jié)如下：一是對人體接觸污染物的特定環(huán)境進行評估。一般地，人體容易在住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)、休閑園區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)等區(qū)域接觸地下水污染物。住宅小區(qū)，由于是居民用水集中區(qū)，小區(qū)內(nèi)土地資源也非常緊張，所以導致接觸污染水源非常集中。商業(yè)街區(qū)，這些區(qū)域往往是人流量最大的區(qū)域，各種水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休閑園區(qū)，這些區(qū)域多為公園、海灘、浴場、草原、森蓮等，人體也很容易與污染水源接觸。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，從事水稻種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖、畜牧養(yǎng)殖等活動，直接接觸污染水源的時間長、接觸程度深，是非常容易受到地下水污染的區(qū)域。二是對與地下水關(guān)聯(lián)性因素進行評估。地下水一定是要憑借一定的環(huán)境介質(zhì)進行輸送接觸的，否則地下水污染物實現(xiàn)不了對人體的侵害。因此，必須對人體可能通過哪些環(huán)境介質(zhì)接觸到地下水污染物進行評估，比如土壤、空氣等，這些關(guān)聯(lián)性因素需要評估其介質(zhì)作用性高低。三是對接觸地下水污染物的主要人群要進行評估和界定。一般地，住宅小區(qū)的受污染人群，涵蓋了小區(qū)內(nèi)12歲以上的成年人和12歲以下的兒童；商業(yè)街區(qū)的受污染人群，多數(shù)為成年人，尤其是工業(yè)區(qū)內(nèi)的，基本都是成年人；休閑園區(qū)，受污染的人群多為園區(qū)的工作人員，游玩者也會有一定程度的被污染。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)的受污染人群，則為從事農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者和從該區(qū)域流通出去的產(chǎn)品的消費者。四是對接觸污染物途徑進行評估。一般地，人體被污染物侵害，通過入口、入鼻、入皮膚等形式進行。入口侵害，一般是直接飲用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、養(yǎng)殖長大的農(nóng)副產(chǎn)品。入鼻侵害，一般是將受污染的地下水作為洗浴使用時，水中的有害物質(zhì)經(jīng)過汽化后進入鼻子。入皮膚侵害，一般是將受污染的地下水來洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗過程中經(jīng)過皮膚侵害人體。

4 風險表征評估法分析

風險表征評估法是基于人體被目標污染物侵害概率的一種評估方法。這是以上三種評估方法基本實施完畢后。進行的最后一個評估舉措。主要有以下兩方面的操作：一是對總體受污染風險進行評估。綜合地下水污染物被人體吸收各種途徑的可能性，得出人體受地下水污染物侵害的總體風險程度。二是對評估結(jié)論不確定進行充分估量。由于多數(shù)評估方法評估得出的結(jié)論是基于一定的條件和假設前提下形成的，必然對最終的風險評估結(jié)論會產(chǎn)生影響。這就需要對評估誤差進行充分評估，主要要圍繞調(diào)查收集樣本的情況、毒性反應情況、接觸途徑情況等進行全面評估，對有偏差的評估進行糾正。

5 小結(jié)

地下水污染風險的評估方法除了以上常見的四種之外，還有其讓一些尚在探索階段的評估方法。應用這些評估方法一定要遵循“綜合運用、因地制宜”的原則，也就是說這些評估方法是一環(huán)扣一環(huán)的方法體系，需要綜合應用，但也必須結(jié)合選定的評估區(qū)域環(huán)境實際以及評估的預定目標進行適當?shù)恼{(diào)整，以取得最大的評估效果。

參考文獻

[1]羅蘭.我國地下水污染現(xiàn)狀與防治對策研究[J].中國地質(zhì)大學學報（社會科學版），2008（02）.

[2]張麗君.地下水脆弱性和風險性評價研究進展綜述[J].水文地質(zhì)工程地，2006（06）.

商業(yè)土地評估方法范文第3篇

關(guān)鍵詞：抵押貸款評估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風險防范

 

 一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風險防范

 資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應取得相應的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)問題至關(guān)重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

 1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

 2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

 3．評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產(chǎn)重復抵押貸款而增加風險。

 4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復抵押和虛假合同，最大限度減少風險。

 抵押貸款中，最常見的就是機器設備和房地產(chǎn)評估，對房地產(chǎn)評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

 對設備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關(guān)資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

 對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進行評估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風險。

 二、評估方法的風險防范

 眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設前提下資產(chǎn)的評估，不宜評估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對抵押物進行評估。所謂資產(chǎn)的抵押，實際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒有轉(zhuǎn)移，但實際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動。該特殊目的下資產(chǎn)的評估價值，應該是該財產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)時的價值。因為至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會該資產(chǎn)進“持續(xù)經(jīng)營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現(xiàn)因素，可采用市場折扣法。

 成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點外，又產(chǎn)生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

 1．注重預期風險。資產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，應側(cè)重對預期可能產(chǎn)生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數(shù)。

 2．抵押貸款資產(chǎn)的風險性。無論抵押貸款的風險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機構(gòu)而言，是以經(jīng)營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機構(gòu)的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當?shù)氖袌鲲L險，還需付出相應的處理費用。

3．抵押貸款資產(chǎn)一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機器設備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因為抵押資產(chǎn)的價值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

 4．分析市場變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，根據(jù)目前市場狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

 抵押貸款的資產(chǎn)評估是各類不同目的的資產(chǎn)評估的一種，它理應遵循資產(chǎn)評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時點上的市場公平價值。

 除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評估業(yè)務根據(jù)自身的特點，還應遵循以下原則：

 1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍?；螂m然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

 2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應予以詳細調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

 3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

 針對不同的資產(chǎn)抵押，應采用不同的評估方法。房地產(chǎn)情況復雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結(jié)果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。評估時應從資產(chǎn)評估的效率和相對合理角度 ，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量和效率，免除因評估方法選用不當形成的風險。如整體商品房（辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發(fā)法。在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨作抵押。

 抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應保持應有的職業(yè)道德和職業(yè)謹慎，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，可采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭龋扇∮行У姆椒▉矸婪讹L險。

參考文獻

 [1]劉萍．個人住房抵押貸款風險探析[j]．金融研究，2002，（8) ．

 [2]田雨．商業(yè)銀行住房抵押貸款風險及其對策[j]．財經(jīng)科學，2004．

 [3]楊笑寒．個人住房抵押貸款風險的控制[j]．環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望，2005，(8)．

商業(yè)土地評估方法范文第4篇

信用風險是商業(yè)銀行出現(xiàn)流動性危機的主要根源，對信用風險的管理是商業(yè)銀行進行風險管理的主要內(nèi)容。不良貸款率反映了商業(yè)銀行貸款的質(zhì)量，不良貸款率的上升意味著貸款質(zhì)量有所下降，顯示著信用風險增大。我國商業(yè)銀行近幾年的不良貸款率逐步上升，引發(fā)了社會各界的關(guān)注，但我們不應盲目夸大銀行所面臨的信用風險，而應理性看待不良貸款率上升問題，并進一步尋找其中的原因及管理的對策。

一、我國商業(yè)銀行不良貸款風險的現(xiàn)狀

貸款業(yè)務是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務的重要組成部分，也是我國商業(yè)銀行利潤的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，2015年上半年我國上市商業(yè)銀行的利潤增速為2.58%，較上年10.66%的增速有明顯下滑。從貸款業(yè)務的角度看，利潤代表了商業(yè)銀行抵御風險的能力，而不良貸款則代表了銀行面臨的風險。從表1可以看出，現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行所面臨的不良貸款風險現(xiàn)狀。

從表1中可以看出，我國商業(yè)銀行的不良貸款余額不斷提高，撥備覆蓋率不斷下降，這暗示了商業(yè)銀行所面臨的信用風險在上升，商業(yè)銀行抵御風險的能力降低。

二、我國商業(yè)銀行不良貸款率上升的原因分析

（一）GDP增速放緩

明斯基認為由于私人信用創(chuàng)造理論，機構(gòu)的內(nèi)在特性使得他們經(jīng)常面臨周期性危機和破產(chǎn)浪潮，并認為借款企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化與經(jīng)濟周期有密切的關(guān)系。經(jīng)濟繁榮時，套期保值企業(yè)增加并且借款增多，銀行往往存在代際遺忘的特征，金融脆弱性隨之增強；在經(jīng)濟不濟時，龐茲企業(yè)增多，銀行的信用風險凸顯。明斯基的金融脆弱性理論與GDP增速和市場違約率負相關(guān)的理論不謀而合。當經(jīng)濟衰退時，總需求下降造成企業(yè)的盈利能力下降，最終導致違約率上升。而違約率與不良貸款率成正相關(guān)，我國不良貸款率也與GDP增速負相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)市場的低迷

房地產(chǎn)對于我國GDP的貢獻率在60%左右，房地產(chǎn)的發(fā)展狀況對我國經(jīng)濟影響巨大。通過我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可以看出，房地產(chǎn)投資速度不斷降低，這從側(cè)面反映出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度趨緩，這與前幾年我國出臺控制房價、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策有著不可分割的關(guān)系，當然也與房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴張，造成市場供過于求的狀況密不可分。據(jù)《2015年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2015年6月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額高達19.3萬億元。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段已過，營業(yè)利潤有所下滑，勢必提升商業(yè)銀行的不良貸款率，提高商業(yè)銀行面臨的信用風險。

（三）小微企業(yè)貸款增加

我國的小微企業(yè)數(shù)量在政策的春風下明顯增加，保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。但我們需要認識到小微企業(yè)生存能力較弱，銀行貸款給小微企業(yè)通常會增加信用風險。從虧損的角度看，我國小微企業(yè)的經(jīng)營能力相對較弱，與其他類型企業(yè)相比，虧損的數(shù)量仍居首位。從表2可以看出，我國工業(yè)虧損企業(yè)中小型工業(yè)類企業(yè)虧損的數(shù)量最多。由此，我們可以簡單地推測出規(guī)模較小企業(yè)的盈利能力、適應市場的能力相對較弱，其虧損的數(shù)量大于規(guī)模較大的企業(yè)。而同時，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)對小微企業(yè)貸款的數(shù)額在增加，這無疑會提高商業(yè)銀行的不良貸款率，加大商業(yè)銀行的信用風險。

（四）P2P等互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺發(fā)展的沖擊

近年來我國互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展迅速，《2015中國網(wǎng)貸運營模式調(diào)研報告》顯示，在2010-2015年短短數(shù)年中，全國正常運營的P2P網(wǎng)貸數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了2520家，行業(yè)累計交易規(guī)模也已突破萬億元。P2P的迅速發(fā)展對我商業(yè)銀行業(yè)務產(chǎn)生了不小的影響，一方面使得中小型貸款流向P2P平臺，造成銀行的客戶源減少；另一方面，競爭也使得貸款行業(yè)的利息水平下降，降低了商業(yè)銀行貸款業(yè)務的利潤率?？傮w來看，P2P網(wǎng)絡貸款行業(yè)的發(fā)展會對商業(yè)銀行的貸款業(yè)務和營業(yè)利潤造成沖擊。面對P2P網(wǎng)絡貸款的發(fā)展和營業(yè)利潤的下滑，商業(yè)銀行為了追求利潤，可能會降低對貸款客戶的信用審核標準、減少審核的程序。這樣將導致商業(yè)銀行貸款客戶質(zhì)量下降，不良貸款率上升。

（五）商業(yè)銀行信用評估的方法不完善

1997年，克瑞格從銀行角度研究了信貸市場的脆弱性，提出了“安全邊界”概念。“安全邊界”是銀行在貸款中收取的風險報酬，當由于不測事件使得未來沒有重復過去的良好記錄時，為銀行提供一種安全保護。克瑞格認為銀行不恰當?shù)脑u估方法是導致信貸市場脆弱的主要原因。我國商業(yè)銀行的信用評估起步較晚，評估方法存在較多問題。首先，數(shù)據(jù)來源不準確。授信企業(yè)的財務數(shù)據(jù)不準確、不全面，往往不能真實反映企業(yè)的真實經(jīng)營狀況。其次，評級數(shù)據(jù)更新不及時。企業(yè)的信用評級一般都是一年更新一次，但銀行并沒有每年進行及時地分析調(diào)整，企業(yè)內(nèi)外部的變化沒有反映在評級結(jié)果上。最后，五級分類的信用評估方法存在一次主觀性。分類標準沒有真正意義上的量化，往往存在不同工作人員主觀上的差異，導致信用評估的結(jié)果差異較大。我國商業(yè)銀行信用評估方法的不完善，在一定程度上造成銀行對貸款客戶的信用風險認識不足，無法有針對性地對不同客戶制定不同水平的貸款利率，也無法準確識別有信用風險的客戶。

三、降低商業(yè)銀行不良貸款率的對策分析

加強商業(yè)銀行內(nèi)部控制。有效的內(nèi)部控制有助于信貸及風險信息在銀行內(nèi)部不受阻滯地分享和交流，防止出現(xiàn)隱瞞、欺詐等犯罪行為，增強對貸款風險的評估和控制的及時性。建立相關(guān)的制度、企業(yè)文化，如：稽核制度、報告制度和強有力的信用文化；強調(diào)團體合作的重要性并創(chuàng)造相應的激勵制度，如鼓勵團隊合作來提高貸款項目的透明度，以貸款質(zhì)量作為考核制度減少不良貸款發(fā)生的可能性。

商業(yè)土地評估方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估 資產(chǎn)重組 上市公司 評估方法

一、上市公司資產(chǎn)評估業(yè)務的現(xiàn)狀

（1）資產(chǎn)評估方法及對象更加復雜。目前資產(chǎn)評估的種類很多，如兼并、收購、資產(chǎn)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，債務重組等。這主要決定于主體的重組原因、兼并或收購對象狀況等。因此，為了有效地評估不同對象的資產(chǎn)價值，應有選擇地運用不同的評估的方法，甚至綜合多種方法一起使用。所以，評估對象的復雜化導致資產(chǎn)評估方法的多樣化。那么評估業(yè)務的內(nèi)容也將變得更加復雜，那么在評估的時候，評估師必須根據(jù)評估對象的特點和發(fā)展現(xiàn)狀，評估的原因及目的，以及行業(yè)的市場狀況等，從而能更加合理地選擇相應的方法來評估對象。

（2）資產(chǎn)評估結(jié)果有效性較高。以2009年資產(chǎn)評估行業(yè)為例，該年有57家上市公司需要進行資產(chǎn)評估，最終85.96%的公司采納最終結(jié)果作為交易的最終依據(jù)；而其中的7.02%是根據(jù)市場情況，按最終交易結(jié)果定價的，但他們都是企業(yè)之間的并購重組；除此之外，其他公司是依據(jù)評估機構(gòu)的結(jié)果進行了下浮?？偟膩碚f，大部分上市公司都直接按照評估結(jié)果作為最終交易價格，少數(shù)則在評估結(jié)果的基礎(chǔ)上進行了上浮或下調(diào)。

（3）資產(chǎn)評估機構(gòu)狀況。還是以2009年評估行業(yè)為例，該年的業(yè)務量有77家企業(yè)，主要是并購、資產(chǎn)出售等。這些業(yè)務的經(jīng)辦機構(gòu)情況如下：66.23%業(yè)務是選擇了北京的評估機構(gòu)，33.77%選擇了評估對象所在地的評估機構(gòu)而非北京的注冊機構(gòu)而其中有17家評估機構(gòu)參與了這些評估業(yè)務，但每個單位承擔的業(yè)務量卻差距明顯，有一家承做了12家業(yè)務之多，而另外承做數(shù)量最少的一家僅做了1家。

二、上市公司重組資產(chǎn)評估存在的問題

（1）評估方法的選擇及使用問題。如上文所述，評估方法眾多，每種方法各有優(yōu)缺點，也有其特定的使用條件，因此，在較為復雜時應選用多種評估方法進行多角度評估。然而，在使用條件及其特點的不同，即便是評價同一對象也可能會產(chǎn)生不一樣的結(jié)果，從而影響投資人的決策及其權(quán)益。

（2）評估機構(gòu)及其人員的監(jiān)管問題。資產(chǎn)評估對象可能是建筑物、土地、無形資產(chǎn)、設備等，因此對這些東西的評估需要涉及相關(guān)的行業(yè)組織，而這幾項又分別歸屬于建設部、財政部、國土資源部管理。各部門在評估時都有屬于自己的執(zhí)行標準，這些標準有一定程度上的差異，但各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)又不足。因此，對資產(chǎn)評估業(yè)的管理比較混亂，“多頭管理”情況嚴重。

（3）評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量有待提升。由于起步較晚，我國評估機構(gòu)還不成熟，又存在行業(yè)管理問題，執(zhí)業(yè)質(zhì)量也需要進一步提高：部分執(zhí)業(yè)人員為避免自己可能要承擔的責任，經(jīng)常在評估報告中加“特別事項說明”一條，從而將自己的責任排除在外，由上市公司自己或會計師等其他中介機構(gòu)；評估報告中設定過多的假設條件，使評估結(jié)果不符合評估對象的實際情況，不符合實際的評估報告必定不能真正體現(xiàn)評估對像的價值；評估機構(gòu)為追求效率或降低評估成本而不按正常評估程序進行，從而導致評估工作的效果。

三、如何完善上市公司重組資產(chǎn)評估工作

（1）對資產(chǎn)評估行業(yè)進行統(tǒng)一管理。為避免因“多頭管理”影響評估業(yè)，應該建立統(tǒng)一的資格審批和監(jiān)管機制。相關(guān)法律規(guī)定我國資產(chǎn)評估機構(gòu)資格必須遵循嚴格的資格審查，相關(guān)部門確認之后才能正式營業(yè)，并且必須接受有關(guān)部門的統(tǒng)一監(jiān)督和管理，這樣使資產(chǎn)評估行業(yè)的管理更加有序。

為資產(chǎn)評估業(yè)建立相應的行業(yè)協(xié)會，從而可以由行業(yè)協(xié)會對整個行業(yè)進行統(tǒng)一的管理。行業(yè)協(xié)會不僅可以監(jiān)督管理業(yè)內(nèi)企業(yè)的行為，而且還能結(jié)合業(yè)內(nèi)需要制訂統(tǒng)一的行業(yè)標準及操作規(guī)范，建立統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)準則，建立統(tǒng)一的資格認證體系，從而規(guī)范每個評估機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的評估行為。

（2）加大對評估機構(gòu)的監(jiān)管力度。評估機構(gòu)的評估結(jié)果直接影響了投資者或委托人的權(quán)益，影響其在資產(chǎn)重組中的決策行為，甚至因評估結(jié)果不準確（一般價值偏高）而損害某些權(quán)益人的利益。因此，為避免評估機構(gòu)或評估師作出違反行業(yè)道德的行業(yè)，應該加強行為監(jiān)督機制，使評估過程更加規(guī)范，評估結(jié)果更加真實。與此同時，還可以讓行業(yè)協(xié)會及評估單位進行自我監(jiān)督。

（3）有效地選擇合適的評估方法。評估方法很多，各有所長，而每一資產(chǎn)重組的對象、目的、市場狀況各有不同，因此，評估師應該根據(jù)評估對象的情況靈活多變地選擇合適的評估方法。目前，具體的方法主要有：收益現(xiàn)值的評估方法適用于評估對象具有良好的生產(chǎn)經(jīng)營水平，較佳的獲利能力；清算價格方法則適用于評估對象存在經(jīng)營不善的情況，且長期處于虧損狀態(tài)，毫無發(fā)展前途可言；重置成本方法則適用于評估對象在經(jīng)營管理方面較差，但還是有一定的發(fā)展前景，獲利較低。

（4）加強對評估人員的再教育。目前，我國評估執(zhí)業(yè)人員的教育形式是一站式，且受傳統(tǒng)教育的影響，教育方法脫離實際，實用性不強，且其再教育缺乏。而評估業(yè)的評估工作是需要與時俱進，這就需要加強執(zhí)業(yè)人員的再教育，可以從這幾方面著手：

引進激勵機制，建立再教育經(jīng)歷、學識、職稱與其工資或獎金直接掛鉤，從而激發(fā)執(zhí)業(yè)人員對再教育的積極性。建立內(nèi)容豐富的培訓體系。受時間、空間、收入水平、受教育程度等的限制，相關(guān)人員對再教育的需要會各有差異，因此，可以由行業(yè)協(xié)會、大專院校或評估機構(gòu)自行舉辦各種類型的培訓以滿足不同執(zhí)業(yè)人員的需求。

與時俱進增加培訓的內(nèi)容，市場在發(fā)展，評估需求也是不斷在變化，因此，培訓部門、機構(gòu)應該對培訓內(nèi)容不斷更新，根據(jù)新出現(xiàn)的問題，在培訓中有針對性的提供相應的解決辦法，或案件分析。

參考文獻：

[1]趙彥麗.對資產(chǎn)評估報告中存在問題的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008，（5） .

[2]劉茜.論依法治理會計和資產(chǎn)評估中介行業(yè)的違規(guī)違紀問題[J].中國工會財會，2008，（10）.