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提要:通過了解個人住房貸款的大背景，本文闡述個人住房貸款市場發(fā)展現(xiàn)狀和暴露出的風(fēng)險及其成因。針對風(fēng)險管理制度的缺陷，提出具體實施建議，期望個人住房貸款能夠在我國的金融環(huán)境中得到穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞:個人住房貸款；風(fēng)險成因；風(fēng)險防范；商業(yè)銀行

一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款市場發(fā)展?fàn)顩r

（一）相關(guān)概念

1、商業(yè)銀行定義。以營利為主要目的，為借款人籌集多種資金，為存款人提供各種運用資產(chǎn)的方案，多功能運用的金融機構(gòu)叫商業(yè)銀行。銀行對于貸款人發(fā)放貸款是銀行相關(guān)的行業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一，是一項風(fēng)險與收益都較大的業(yè)務(wù)，其資金通常規(guī)模較小，大部分資金來自儲戶存款，業(yè)務(wù)開發(fā)貸款資金由存款業(yè)務(wù)積累，從中賺取利息差。2、個人住房貸款定義。需要貸款的人向銀行貸款，用于購買個人住房的相關(guān)貸款。

（二）我國商業(yè)銀行個人住房貸款分類

1、個人住房貸款委托貸款。住房公積金管理部門委托銀行按照規(guī)定向按時繳存的職工發(fā)放貸款并以職工繳納的住房公積金存款作為貸款來源。商業(yè)銀行委托基金管理部門發(fā)放政策性貸款。2、個人住房貸款自營貸款。個人住房自營貸款，銀行運用信貸資金向在購買、建造的自然人發(fā)放的貸款，主要有各商業(yè)銀行發(fā)放的個人用于購買住房的抵押貸款、個人用于商業(yè)用途的貸款、個人自己用建房而選擇貸款等品種。3、個人住房貸款組合貸款。個人住房組合貸款指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放個人住房貸款和用于商業(yè)性用途貸款的組合貸款。借款人申請的貸款支付相關(guān)費用不夠時，可向商業(yè)銀行申請資金。

（三）我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

1、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀。隨著我國住房制度的改革，各地方政府先后開辦了有關(guān)個人住房貸款的業(yè)務(wù)。為此，國家制定了相關(guān)政策引導(dǎo)和鼓勵銀行開拓自己的個人貸款業(yè)務(wù)。它的發(fā)展?jié)M足了社會各界對個人貸款的日益增長的需求，也帶動了銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)中國人民銀行最新報告顯示，幾個季度以來，流動性較好，經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，貨幣很好地在銀行系統(tǒng)運行，人民幣匯率彈性較好。2、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的主要問題?；A(chǔ)管理工作薄弱，沒有嚴(yán)格執(zhí)行貸款審貸分離制度。借款人信用檔案缺乏。部分基層行長過度行駛權(quán)力，由此存在了一些像貸款亂批、投資較亂、擔(dān)保不足等不良的現(xiàn)象，于是乎這種不良的監(jiān)督約束機制從而失去它真正的效用所在。貸款責(zé)任不能責(zé)任到人，導(dǎo)致沒有人負責(zé)。

二、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及成因

（一）個人住房貸款風(fēng)險

1、個人信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是貸款人沒有履行義務(wù)造成經(jīng)濟損失風(fēng)險所承擔(dān)的風(fēng)險，實際受托人沒有完成債務(wù)還清本金并支付利息的責(zé)任，是金融風(fēng)險的主要類型，如果一旦發(fā)現(xiàn)有重要的客戶有違約的現(xiàn)象則很有可能會使銀行遭受到一定的的損失，嚴(yán)重的情況下會出現(xiàn)難以償付的危機。因此，現(xiàn)代商業(yè)銀行加強信用風(fēng)險管理的行為勢在必行。2、利率風(fēng)險。利率風(fēng)險是指在利率變動的情況下給銀行帶來的風(fēng)險，利率無論是漲還是跌，其輕微變動都會對銀行產(chǎn)生一定影響，主要是由業(yè)務(wù)資本結(jié)構(gòu)決定的，如投資相對穩(wěn)定的金融產(chǎn)品，當(dāng)遇到市場利率上升時，間接使其價值下降，收入減少。3、銀行操作風(fēng)險。在相關(guān)法律條件約束的前提下，很多的商業(yè)銀行會在有限的市場空間內(nèi)展開一系列的競爭，從而使得相關(guān)資貸部門為了擴充他們的業(yè)務(wù)量，而選擇減輕對貸前以及貸后工作的審查力度，從而會加大相關(guān)部門的操作風(fēng)險，所以銀行內(nèi)部操作風(fēng)險應(yīng)引起銀行高度關(guān)注。對借款人的收入等因素放寬貸款審查，不能確保其真實性的證據(jù)，從而留下風(fēng)險的貸款漏洞。4、個人住房貸款法律風(fēng)險。目前，在金融監(jiān)管方面，我們發(fā)現(xiàn)許多商業(yè)銀行在貸款的一般規(guī)則上不符合借款人的要求。借款人條件不符合《貸款通則》，存在滯后的問題。第十二個五年期間利率市場化的推進也使得貸款一般修改更加復(fù)雜，可見其國家對其高度重視。

（二）個人住房貸款成因分析

1、個人貸款客戶信用風(fēng)險體系不完善。個人信用的真實性是商業(yè)銀行管理的前提和基礎(chǔ)，而個人信用體系則是銀行正常運轉(zhuǎn)的必要保障，而且個人信用體系建立的是否完善對銀行的信貸工作有著舉足輕重的地位。不僅能幫助商業(yè)銀行在一定程度上對客戶的誠信以及未來可能發(fā)生的情況加以了解，而且還能有效地幫助銀行在很多重大的決策上做出正確的選擇來盡可能減少風(fēng)險帶來的損失。但是，與國外發(fā)達的地區(qū)相比，我國建立的個人信用體系還相差甚遠，還缺少一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來判斷一個客戶是否誠信，是否貸款給他。由于一些其他原因的存在，如個人在房產(chǎn)方面過剩、人們的整體素質(zhì)提高等等，導(dǎo)致銀行開始放松對借款人各項指標(biāo)的審查，如資產(chǎn)是否真實、是否有其他不誠信的記錄。銀行好貸款深深地印在了我們的腦海里。2、政府監(jiān)管力度不足。政府相關(guān)部門雖然多多少少都對金融機構(gòu)的發(fā)展動態(tài)關(guān)注著，但干預(yù)的范圍不廣，只是抓重點問題，而對于其他很多方面只是稍微涉及，再加上上有政策，下有對策，政府恐怕是有心無力，所以相關(guān)法律法規(guī)出臺進程較慢。20世紀(jì)90年代末的金融改革，在一定程度上使銀行發(fā)展規(guī)范化進程加快，很多專業(yè)銀行由國家注資改為國有商業(yè)銀行。2005年，國有銀行在國家的號召下進一步深化并且轉(zhuǎn)型，在改革的過程中建立和完善了銀行內(nèi)部制度，制訂了相關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范。在改革初期建立的相關(guān)制度中，信用風(fēng)險方面還存在大量的空白，其完整性、科學(xué)性還有待加強，規(guī)定的不是那么嚴(yán)謹。政府監(jiān)管力度不夠，間接導(dǎo)致了風(fēng)險的加大，給我國商業(yè)銀行有關(guān)個人住房貸款業(yè)務(wù)增加了難度。3、銀行內(nèi)部風(fēng)險控制和防范制度存在缺陷。我國銀行的內(nèi)部控制相較于發(fā)達的地區(qū)來說還是比較落后的，裙帶關(guān)系和中國的人情世故使得銀行很難建立起專門的組織部門對風(fēng)險進行監(jiān)控和管理。風(fēng)險管理人員的缺失，導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，權(quán)力集中，很難把控風(fēng)險的大小，無疑給銀行帶來了潛在損失。還有相關(guān)部門在職責(zé)分工上，削減多余的人員，希望提高效率，降低成本，可是忘記考慮職務(wù)相分離是否達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。4、相關(guān)法律法規(guī)不健全。我國法律法規(guī)的不健全，從而使很多人認為不遵守個人住房貸款業(yè)務(wù)的法律法規(guī)可以降低損失的成本。在現(xiàn)階段，我國的法律體系不成熟，相關(guān)體制之間配合不合理，共享機制和約束體系并不完整?！罢\信光榮”這一觀念尚未深入人心，誠信成本越高，收入越少，失信成本越高，收入越高，信用失衡成為社會普遍現(xiàn)象。另外，相關(guān)配套措施的不到位和我國司法、立法、執(zhí)法等部門的不相互配合導(dǎo)致法律風(fēng)險正嚴(yán)重影響著相關(guān)金融機構(gòu)的運行，銀行不能維護自己的正當(dāng)權(quán)益。

三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施

（一）完善個人住房貸款信用保障體系。建立有關(guān)住房貸款的所以數(shù)據(jù)關(guān)系網(wǎng)，形成數(shù)據(jù)庫，對銀行貸款管理進行實時監(jiān)測。在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，建立和完善違約金制度。商業(yè)銀行需要靈活運用當(dāng)前的相關(guān)政策，并根據(jù)自己的相關(guān)制度，例如在網(wǎng)絡(luò)上公布故意違約的借款人、信用等級越高越容易獲得貸款等，最大限度地保障自己的權(quán)益。我國也應(yīng)借鑒國外在信用制度上的研究成果，建立權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)，完善信用制度的機構(gòu)。

（二）強化政府監(jiān)管職能。加強政府監(jiān)管，重點做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管與引導(dǎo)，加強對項目建設(shè)的監(jiān)管，完善市場監(jiān)管體系。房地產(chǎn)行業(yè)存在著不確定性，國家需要針對不同的時期制定不同的政策來調(diào)控，建立良好的外部環(huán)境，而商業(yè)銀行可以隨時根據(jù)國家政策調(diào)整自己的制度，及時掌握形勢變化。（三）建立健全商業(yè)銀行風(fēng)險控制體系。我國商業(yè)銀行對個人住房貸款必須堅持兩證缺一不可，并在兩主管部門審核完權(quán)利證書時，方可發(fā)放貸款。此外，房地產(chǎn)部門和金融機構(gòu)應(yīng)該經(jīng)常溝通，交流時事政策。如果有相關(guān)條件的支持，可以建立相關(guān)的基本信息聯(lián)網(wǎng)，信息共享，以防漏洞的出現(xiàn)。對按揭貸款相同的土地，商業(yè)銀行應(yīng)堅持地圖和實地標(biāo)明土地面積相應(yīng)的進行抵押范圍分割，然后根據(jù)計算報告，考慮實際情況，評估抵押金額，從而保證土地抵押貸款的順利進行，債權(quán)實現(xiàn)的有效保障。

四、結(jié)論

對于我們國家部分商業(yè)銀行來說盡可能建立完善個人信貸方面的業(yè)務(wù)和風(fēng)險管理體制，個人住房貸款方面的操作和不規(guī)范的風(fēng)險、道德缺失的風(fēng)險和相關(guān)市場變化的不定風(fēng)險，這都可能導(dǎo)致部分銀行產(chǎn)生一定的損失，造成一定的風(fēng)險，只有加強控制才能使銀行的經(jīng)濟價值最大化。總之，我國個人住房貸款業(yè)務(wù)正面臨著繼續(xù)前進的動力，也面臨著來自社會各階層的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

主要參考文獻：

［1］阮晶.建設(shè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險研究［D］.山東大學(xué)，2014.

［2］袁野.我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制機制研究［D］.廈門大學(xué)，2014.

作者:邱金金 單位:華東交通大學(xué)