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商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討

一、稅收籌劃的概念與作用

所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營、投資理財(cái)及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或投資活動前實(shí)施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財(cái)務(wù)管理活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要作用體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤最大化的目標(biāo)；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的一項(xiàng)重要決策內(nèi)容。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及到的主要稅種

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營業(yè)稅的征收對象是國內(nèi)提供應(yīng)稅勞動、進(jìn)行無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動產(chǎn)銷售的組織單位及個體，對其營業(yè)額進(jìn)行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于其與銷售不動產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時產(chǎn)生的價(jià)格增值量，而土地價(jià)格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開發(fā)成本及其它費(fèi)用支出后所剩的余額，土地價(jià)格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產(chǎn)交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時，會獲得相應(yīng)的凈收益，按照會計(jì)規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未公開出售前，無需征收房產(chǎn)稅，不過，如果出售前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的稅率為12%。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的方法及實(shí)例分析

（一）稅收籌劃的主要方法

1、壓低土地增值額

在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)要對項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出進(jìn)行計(jì)算，并計(jì)算出土地成本與開發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項(xiàng)目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點(diǎn)及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價(jià)法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實(shí)現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。

2、降低企業(yè)所得稅

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕?xiàng)目竣工時間，通過延遲納稅時間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時間價(jià)值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險(xiǎn)員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時降低企業(yè)所得稅。

3、利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個項(xiàng)目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，因此做好利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費(fèi)用化處理，相應(yīng)的會產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時，可以選擇資本化的方式處理借款費(fèi)用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費(fèi)用貨的方式處理借款費(fèi)用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強(qiáng)制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點(diǎn)及提高經(jīng)營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點(diǎn)可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因?yàn)槲覈嚓P(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點(diǎn)以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營方式，可以有效降低稅收成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實(shí)例分析

1、案例一

A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發(fā)該項(xiàng)目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價(jià)款為550萬元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為600萬元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為110萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負(fù)，下表1可以直觀看出：

表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）

2、案例二

B公司一經(jīng)過簡單裝修的住宅項(xiàng)目總售價(jià)在1200萬元，該項(xiàng)目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開發(fā)的該項(xiàng)目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項(xiàng)目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價(jià)為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價(jià)為200萬元，在計(jì)算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：

表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）

3、案例三

某房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了一套建設(shè)專用設(shè)備，價(jià)值300萬，預(yù)計(jì)資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計(jì)提折舊采用直線法，設(shè)計(jì)以下兩種方案：

一種方案是按10年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：

300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）

設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：

29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）

第二種方案是按6年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：

300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）

期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：

49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）

雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對企業(yè)所得稅稅負(fù)總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價(jià)值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙巖.警惕美國地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71

商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)、涉稅籌劃

中圖分類號：D922.22文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

我們公司是來自一家歐洲血統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的項(xiàng)目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強(qiáng)國際一線品牌入駐的商業(yè)廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點(diǎn)，結(jié)合我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，現(xiàn)將幾方面的稅收籌劃點(diǎn)在此學(xué)習(xí)探討。

商業(yè)地產(chǎn)中房產(chǎn)稅的籌劃技巧

我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計(jì)算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。

1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應(yīng)注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。

2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應(yīng)考慮將租金中所含的物業(yè)費(fèi)單獨(dú)與成立的所屬物業(yè)管理公司簽訂〈物業(yè)服務(wù)合同〉。

以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因?yàn)椤磦}儲保管合同〉和〈物業(yè)服務(wù)合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產(chǎn)稅，只繳納5%的營業(yè)稅。這樣可以為企業(yè)稅減少房產(chǎn)稅的稅負(fù)，合理避稅。

3、關(guān)于附屬設(shè)備的確定。

在房產(chǎn)稅中，財(cái)稅地字[1987]第003號文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。

對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨(dú)核算，不計(jì)入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。

作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等，無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅

房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。

4.關(guān)于公共設(shè)施的確定

項(xiàng)目建設(shè)時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實(shí)，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，在會計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

二、商業(yè)地產(chǎn)中營業(yè)稅的籌劃技巧

1、在與國際一線品牌的優(yōu)質(zhì)商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯(lián)營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知〉中規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。這樣以優(yōu)質(zhì)客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業(yè)節(jié)省了5.6%的營業(yè)稅及附加。

2、代收費(fèi)用的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取銷售房款時，往往會存在代相關(guān)政府部門收取費(fèi)用的情況，代收費(fèi)用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業(yè)稅。

〈營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

（1）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（2）收取時開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

由此可見，盡管〈營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用包括：“補(bǔ)貼、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業(yè)稅的。

三、商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的籌劃技巧

1.代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費(fèi)330萬元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000×50%=50萬元：若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。3.隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。4.我們的外資地產(chǎn)公司，為了提高開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)與檔次，與很多的國際化團(tuán)隊(duì)合作，支付境外勞務(wù)費(fèi)，包括工程設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目交通、標(biāo)識、內(nèi)裝、照明、景觀、綠色認(rèn)證、可持續(xù)發(fā)展、幕墻、機(jī)電等咨詢費(fèi)。這些境外咨詢和設(shè)計(jì)勞務(wù)在支付時，不論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，都由我公司代扣代繳這一部分的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價(jià)的合同，就可以計(jì)入開發(fā)成本中，在計(jì)算土地增值稅時按扣除項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，可以使企業(yè)少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節(jié)省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)營管理活動，不僅要耗費(fèi)成本，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。

參考文獻(xiàn)：

商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文第3篇

    商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式多樣,主要有四類:一是只售不租,出讓產(chǎn)權(quán),快速回籠資金;二是只租不售,以商鋪產(chǎn)權(quán)再融資;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商業(yè)經(jīng)營,直接將商鋪進(jìn)行資本運(yùn)作,控制進(jìn)場業(yè)態(tài)種類,形成自己的經(jīng)營特色。

    本文且不討論如上開發(fā)贏利模式的優(yōu)劣,僅就開發(fā)商在直接將商鋪進(jìn)行資本運(yùn)作,在與供應(yīng)商聯(lián)營的過程中,如何在符合稅法相關(guān)規(guī)定的條件下,在不增加供應(yīng)商成本的前提下,保持商鋪收益繼續(xù)增長,將商鋪?zhàn)兂墒找孀罘€(wěn)定的物業(yè)類別,獲得雙贏的結(jié)果,提出自己的拙見,以求專業(yè)人士斧正。

    一、什么是聯(lián)營

    依據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定,聯(lián)營有三種模式:

    1、法人型聯(lián)營,是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營,組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的,經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記,取得法人資格。這是一種最緊密、最穩(wěn)定的聯(lián)營模式,它的設(shè)立、變更和終止以及權(quán)利能力、行為能力、責(zé)任范圍等均適用企業(yè)法人的有關(guān)規(guī)定。

    2、合伙型聯(lián)營,是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營,共同經(jīng)營、不具備法人條件的,由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定,以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的,承擔(dān)連帶責(zé)任。這是一種半緊密、較穩(wěn)定的聯(lián)營模式,根據(jù)這種聯(lián)營模式而組成的企業(yè)不具有法人條件,其財(cái)產(chǎn)屬于共有性質(zhì),聯(lián)營各方的責(zé)任是無限的連帶責(zé)任。

    3、合同型聯(lián)營,是指企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營,按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營的,它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定,各自承擔(dān)民事責(zé)任。這是一種松散型、簡易型的聯(lián)營模式。這種聯(lián)營模式是聯(lián)營各方之間的一種較為穩(wěn)定的合同關(guān)系。

    目前,開發(fā)商將商鋪與供應(yīng)商進(jìn)行的聯(lián)營大多數(shù)是第三種即合同型聯(lián)營,在這種聯(lián)營模式下,開發(fā)商成立專門的商業(yè)經(jīng)營管理公司作為商場柜臺提供方,提供柜臺給供應(yīng)商,由開發(fā)商成立的商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀,商業(yè)經(jīng)營管理公司按雙方的約定收取費(fèi)用后,月末將剩余貨款憑供應(yīng)商的增值稅發(fā)票打入供應(yīng)商賬戶。

    在供應(yīng)商成本不變的前提下,如何通過合理的稅收籌劃提高商業(yè)經(jīng)營管理公司的稅后實(shí)得收益?

    二、聯(lián)營模式下的稅法比較

    商業(yè)經(jīng)營管理公司(以下簡稱“商場”)在聯(lián)營模式下,多以提取“扣點(diǎn)”作為收取費(fèi)用的主要方式,而提取“扣點(diǎn)”分為單純提取扣點(diǎn)和提取“扣點(diǎn)”和收取固定的進(jìn)場費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等勞務(wù)收入結(jié)合兩種方式,在不考慮房產(chǎn)稅等其他應(yīng)納稅種的情況下,兩種方式的稅收有所區(qū)別:

    第一種,單純提取“扣點(diǎn)”方式:

    假設(shè)供應(yīng)商的月含稅銷售額為300萬元,商場的扣點(diǎn)是25%。由商場統(tǒng)一收款,統(tǒng)一管理,供應(yīng)商自行承擔(dān)其銷售員及相關(guān)的管理費(fèi)用。商場月末將剩余貨款憑供應(yīng)商的增值稅發(fā)票打入供應(yīng)商賬戶。

    則:商場的稅后收益計(jì)算如下:

    根據(jù)國稅發(fā)[2004]136號《國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》中“對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算)的各種返還收入,均應(yīng)按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金,不征收營業(yè)稅”的規(guī)定,商場25%的扣點(diǎn)收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入,因此應(yīng)按有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金,按上述規(guī)定,則商場的當(dāng)期銷項(xiàng)增值稅=300萬/(1+17%)×17%=435897.44元,當(dāng)期應(yīng)沖減的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金=300萬/(1+17%)X 25% X17%=108974.36元,當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅=當(dāng)期銷項(xiàng)增值稅-應(yīng)沖減的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)增值稅=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此產(chǎn)生的城建稅和教育附加稅=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考慮其他成本和費(fèi)用的前提下,企業(yè)所得稅=[300萬×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商場的稅后所得收益=300萬×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。

    第二種,提取“扣點(diǎn)”和固定勞務(wù)收入結(jié)合的方式:

    假設(shè)供應(yīng)商的月含稅銷售額為300萬元,商場的扣點(diǎn)是25%。假設(shè)該供應(yīng)商的最低銷售額為100萬,那么將該100萬的扣點(diǎn)即100萬×25%=25萬,以進(jìn)場費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等勞務(wù)收入的形式收取。其他銷售額以扣點(diǎn)形式收取。

    則:商場的稅后收益計(jì)算如下:

    根據(jù)國稅發(fā)[2004]136號《國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》中“對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯(lián)系,且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入,例如進(jìn)場費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等,不屬于平銷返利,不沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金,應(yīng)按營業(yè)稅的適用稅目稅率征收營業(yè)稅”的規(guī)定,商場應(yīng)繳納的營業(yè)稅=25萬×5%=12500元,

商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財(cái)政方面，抑制房價(jià)過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價(jià)過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！睘榕浜蠂鴦?wù)院對房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價(jià)過高的原因是錯綜復(fù)雜的，其中一個最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級差別累進(jìn)稅率來征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算：

（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（4）增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項(xiàng)目）作價(jià)入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時，大多會將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡化處理。當(dāng)然實(shí)操中，并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計(jì)算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實(shí)扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項(xiàng)目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項(xiàng)目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費(fèi)用約為300萬。其中，25人參于了項(xiàng)目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部，以求加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程管理，如此一來增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫，但實(shí)際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營業(yè)稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實(shí)現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。無產(chǎn)權(quán)的車庫如何核算處理，會計(jì)制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對象――車庫進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時按銷售企業(yè)不動產(chǎn)處理。在整個租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時，應(yīng)交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷售，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計(jì)分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

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商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文第5篇

現(xiàn)在,如果要在杭州市區(qū)購買一套二手房,再花幾千塊錢請個評估公司,把交易價(jià)格做低――用這種多年以來慣用的方式逃避一些契稅和營業(yè)稅,恐怕難度較大――只要輸入的報(bào)稅價(jià)格低于地稅部門電腦里存儲的計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià),屏幕上馬上會亮起紅燈。

這套由杭州市財(cái)政局直屬征收管理局(下稱征管局)耗費(fèi)3年時間開發(fā)的監(jiān)測軟件,專業(yè)名稱叫“杭州市房屋交易計(jì)稅價(jià)格評估管理系統(tǒng)”。使用這套軟件,從2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共攔截11841份二手房交易“陰陽合同”,占全部納稅對象的約20%,補(bǔ)征稅款8704.44萬元。

憑借上述舉措,杭州市房地產(chǎn)批量評稅系統(tǒng)2006年被國家稅務(wù)總局認(rèn)定為全國創(chuàng)新目標(biāo)項(xiàng)目,作為新的稅收征管模式在全國推廣。

服務(wù)外包

中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東表示,杭州市雖然不在全國10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地之列,但其批量評稅技術(shù)相對最為成熟。“如果總局宣布下一步開征物業(yè)稅,杭州馬上就能實(shí)轉(zhuǎn)。”

1月21日,在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪時,杭州市征管局局長卓安軍指著辦公室書柜中6大本厚如《辭?！芬话愕暮谄f,“這里邊藏著累計(jì)共103萬余套房地產(chǎn)歷史交易數(shù)據(jù),幾乎囊括杭州市存量房交易的全貌?！?/p>

“按道理,杭州市房屋信息最全、最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)登記應(yīng)該在房管部門,但實(shí)際上卻在地稅征管部門?！弊堪曹娬f。

卓安軍回憶,1998年以來,杭州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)10年的快速增長。家庭人均住宅面積從1999年的10.1平方米上升為2007年的24.3平方米;住宅銷售面積從1999年的170萬平米增長到2007年的457.13萬平米?！斑@為房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)提供了較好的市場基礎(chǔ)?！?/p>

2006年10月,為落實(shí)中央和浙江省有關(guān)房地產(chǎn)評稅改革,卓安軍等開始四處考察、拜訪,向國內(nèi)外城市學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),籌劃建立一套統(tǒng)一的自動評估模型,對房屋交易計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行公平公正的評估和管理。

“取經(jīng)”歸來,有多年從事政府采購工作經(jīng)歷的卓安軍說,他意識到要做好房地產(chǎn)批量評估這件事,僅憑地稅部門現(xiàn)有的人力、物力難度很大,必須“服務(wù)外包、借助外腦”。

2007年3月,杭州市征管局以政府采購公開招標(biāo)的方式,圈定省內(nèi)5家具有一級資質(zhì)的評估公司。經(jīng)過方案比較、報(bào)價(jià)角逐等數(shù)輪評審,浙江恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司最終勝出,與杭州征管局簽訂了政府采購合同。

成立于1998年的恒基評估公司,主要業(yè)務(wù)涉及拆遷、征地評估及銀行抵押物評估,公司目前有50多位員工,每年?duì)I業(yè)收入1000多萬元。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉,恒基評估公司是浙江省內(nèi)第一家非隸屬政府機(jī)關(guān)的社會鑒證性評估機(jī)構(gòu),也是浙江省唯一的一家擁有房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估和土地評估三項(xiàng)估價(jià)資格的評估機(jī)構(gòu)。

“征管局的這套評稅系統(tǒng)僅是很小的一項(xiàng)業(yè)務(wù),每年的維護(hù)費(fèi)用不過20萬元,但卻花費(fèi)了大量的精力?！焙慊u估總估價(jià)師朱曉說,當(dāng)初參與投標(biāo),主要是考慮該項(xiàng)目的社會效益,“這項(xiàng)工作很有意義。”

“掃樓”

朱曉告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者,建立“房屋交易計(jì)稅價(jià)格評估管理系統(tǒng)”要做的首件工作“是個力氣活兒”――在全市范圍內(nèi)“掃樓”,具體涉及6個城區(qū)、51個街道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、412個社區(qū)和16000余幢住宅。為此,恒基評估公司50名員工全體出動,外加120名帶著“實(shí)習(xí)”任務(wù)的浙江理工大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)大三學(xué)生。

從2007年4月開始,杭州市的各個社區(qū)、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學(xué)生。他們手拿表格四處拍照和記錄,社區(qū)居民都感到很奇怪。

“掃樓”工作進(jìn)行了5個月?；貞浧饋?朱曉印象最深的,是一次次被小區(qū)保安拒之門外,有些別墅區(qū)里散養(yǎng)的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次,朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息,突然有保安沖過來喊道,“樓上女主人認(rèn)為你們身份不明、在她家門口踩點(diǎn),已經(jīng)報(bào)警了?！?/p>

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者看到,這份對杭州市現(xiàn)有住宅類房產(chǎn)做“摸底”式體檢的調(diào)查表格上,密密麻麻羅列著影響房價(jià)的各種因素,如房屋的位置、外部交通、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)和建筑年代等,累積近50項(xiàng)。

朱曉解釋說,表格填完以后,會對范圍內(nèi)每個成交案例所包含的特征因素進(jìn)行分解,用計(jì)算機(jī)程序運(yùn)算,把每個因素對房價(jià)的影響程度進(jìn)行量化;隨后,再把要評稅的房產(chǎn)輸入該模型,征稅的基準(zhǔn)價(jià)格便自動生成,且與當(dāng)前市場價(jià)格“差距不大”。

“簡單來說,系統(tǒng)的最終目的,就是給不同的住宅片區(qū)定下征稅基準(zhǔn)價(jià)?！敝鞎詫Α敦?cái)經(jīng)國家周刊》記者表示,此前他曾在杭州市蕭山區(qū)做過此類評稅工作。

朱曉說,當(dāng)時在蕭山運(yùn)用的是“市場比較法”來確定征稅基價(jià),但做法過于簡單,“三兩個樓盤一平均,確定一個基價(jià)。”這次卻不同,杭州的批量評稅系統(tǒng)借鑒了國際上更為認(rèn)可的“特征價(jià)格法”,估價(jià)“極盡細(xì)致”?！懊看狈孔佣贾辽儆幸粋€基價(jià),多的甚至兩到三個。比如根據(jù)不同樓層、能否看到江景,都會分別給出價(jià)格。”

資源共享

2008年4月1日,“杭州市房屋交易計(jì)稅價(jià)格評估管理系統(tǒng)”正式投入運(yùn)行。

回顧從競標(biāo)到投產(chǎn)一年的歷程,卓安軍感慨說,“最難的就是協(xié)調(diào)”。他認(rèn)為,“杭州市之所以能做成這件事,也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破?！?/p>

據(jù)卓安軍介紹,杭州市非常重視政府各部門的信息化建設(shè)。從2001年開始,政府每年投入1.5億元用于信息化建設(shè)。目前,杭州市規(guī)劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統(tǒng)平臺開發(fā)的綜合信息軟件。在此基礎(chǔ)上,由財(cái)政部門牽頭,建立了信息共享協(xié)作機(jī)制,為推動計(jì)稅價(jià)格評估管理系統(tǒng)的建設(shè)提供了良好的外部支持。

“房地產(chǎn)稅收一體化管理,關(guān)鍵是信息的一體化。”卓安軍說,緊密的部門協(xié)作關(guān)系,是推動房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)進(jìn)步的保障。

卓安軍告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者,目前杭州市的批量評稅系統(tǒng)基本對全市的存量房屋已實(shí)現(xiàn)了全覆蓋,接下來是對新建商品房信息的定期維護(hù)和更新,這部分大概占總體數(shù)據(jù)庫的5%左右。此外,卓安軍還在著手建立商業(yè)地產(chǎn)、廠房和倉庫的數(shù)據(jù)庫。