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不動產(chǎn)管理制度

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不動產(chǎn)管理制度

不動產(chǎn)管理制度范文第1篇

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記; 制度完善 提升管理

中圖分類號:TU706 文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-914X(2016)10-0096-01

一、不動產(chǎn)登記制度概述

1、不動產(chǎn)登記的概念及特征

不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對稱的物的概念。所謂不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物,包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權(quán)法上,不動產(chǎn)登記,即不動產(chǎn)物權(quán)登記,又稱不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或不動產(chǎn)權(quán)屬登記,是指將不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機關(guān)掌管的專門的簿冊上,并由法律賦予其法律效力的行為。

2、不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì),目前學(xué)者們眾說紛紜。有的學(xué)者認(rèn)為,不動產(chǎn)登記屬于一種行政行為,它所體現(xiàn)的是國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán),依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。也有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記與物權(quán)的意思表示的結(jié)合,構(gòu)成物權(quán)行為。從不動產(chǎn)登記包含的內(nèi)容來看,其包括行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。因此,筆者認(rèn)為不動產(chǎn)登記既是種行政行為,也更是一種民事行為,是一種物權(quán)公示的方法。這是因為在不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中,民事法律關(guān)系是行政法律關(guān)系產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ),沒有不動產(chǎn)物權(quán)的變更,就不會有登記行為的產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記的目的在于完成物權(quán)變動,進行物權(quán)公示,從而保障交易安全及維護物權(quán)人的合法權(quán)益。

二、構(gòu)建不動產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法,被越來越多的國家的民法所采納。不動產(chǎn)物權(quán)登記在理論上要么以物權(quán)公示與公信原則為核心,要么以物權(quán)行為理論為核心。理論基礎(chǔ)的不同,導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記制度的差異。近代我國民法大多實行公示公信制度 ,這對維護物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權(quán)變動的基本原則 ,其在物權(quán)法中有著極高的價值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權(quán)變動制度模式.” 我國《物權(quán)法》在第六條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”從而正式明確了我國物權(quán)變動以公示公信為原則,不動產(chǎn)以登記,動產(chǎn)以交付為公示方法。極大的維護交易的安全和秩序。

三、完善不動產(chǎn)登記制度 全面提升管理

當(dāng)前,不動產(chǎn)登記制度還存在一定問題,有必要在今后以下幾個方面來不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度,全面提升管理。

1、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國只能制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法,以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國不動產(chǎn)登記制度。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制,實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足,我國對不動產(chǎn)登記進行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門和機關(guān)制定,在內(nèi)容上互相矛盾。所以,必須由立法機關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動產(chǎn)登記法。

2、明確不動產(chǎn)登記的法律效力

基于保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序的考慮,我國不動產(chǎn)登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場,明確規(guī)定基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動,非經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)變動的效力。同時,將不動產(chǎn)物權(quán)變動與作為其基礎(chǔ)關(guān)系的交易合同明確區(qū)分,規(guī)定有關(guān)不動產(chǎn)交易的合同自其依法成立時起就發(fā)生效力,未辦理不動產(chǎn)登記的不影響該合同的效力,但不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動。在采納登記要件主義的同時,區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,規(guī)定對因繼承、法院判決、公用征收、強制執(zhí)行、取得時效等非法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動,在登記前當(dāng)事人即取得物權(quán),但非經(jīng)登記,不得處分。

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散且為行政機關(guān),多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一,從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一,嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一,這是一個必然的趨勢。有學(xué)者提出“登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄,即一級法院統(tǒng)一管轄,廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的,是為了維護不動產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀點不乏其科學(xué)性,有利于構(gòu)建我國不動產(chǎn)登記體制,使之發(fā)揮強有力的公示作用,并迅速與國際接軌。

4、健全不動產(chǎn)登記類型

增設(shè)預(yù)告登記與異議登記制度。我國立法應(yīng)充分借鑒國外立法經(jīng)驗,大膽引入為多數(shù)國家實踐證明行之有效的預(yù)告登記和異議登記制度。預(yù)告登記目的在于保全某種債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán),應(yīng)明確預(yù)告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權(quán)利失去正確性推定的效力,借以對真正權(quán)利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施,異議登記也具有使不動產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用,應(yīng)當(dāng)限制這種消極作用,以保障不動產(chǎn)物權(quán)秩序的穩(wěn)定。

5、建立登記機關(guān)的責(zé)任賠償制度

最大限度地減少登記錯誤的發(fā)生,使當(dāng)事人的合法權(quán)益免受不當(dāng)損害,我們須從法律上確認(rèn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任,明確登記機關(guān)因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等,給當(dāng)事人造成損害的,登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時,為確保上述賠償責(zé)任得到落實,建立相應(yīng)的配套制度,如設(shè)立賠償準(zhǔn)備金制度,規(guī)定損害賠償程序等。

6、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

權(quán)屬證書即是登記機關(guān)核發(fā)的記載不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的文書、證件。當(dāng)前,我國由于登記體例不統(tǒng)一,存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一,不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān),加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾,而且加劇了不動產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的,多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害,從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一,建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

7、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制

第一,制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。與物權(quán)法的制定相適應(yīng),我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法,改變現(xiàn)行登記管理體制,對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn),適用統(tǒng)一的登記法。第二,統(tǒng)一登記機關(guān)。即設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機關(guān),統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)登記事務(wù),以方便當(dāng)事人登記和查詢。第三,統(tǒng)一登記程序。在不動產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序,對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規(guī)則均作統(tǒng)一規(guī)定。這對于提高不動產(chǎn)登記效率,降低登記成本都有積極作用。第四,統(tǒng)一權(quán)屬證書。即由登記機關(guān)制作、頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權(quán)屬證書,改變和防止權(quán)屬證書中的混亂局面,維護不動產(chǎn)物權(quán)交易安全。

結(jié)語:不動產(chǎn)是一個國家和社會最重要的經(jīng)濟組成部分,是人們賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。完善不動產(chǎn)登記制度 全面提升管理,是不動產(chǎn)登記的必何必須路徑,只有這樣,才能規(guī)范我國不動產(chǎn)登記制度發(fā)展,保證不動產(chǎn)物權(quán)變動,維護交易秩序, 保護交易安全,降低交易成本, 提高交易效率。促進我國社會主義市場經(jīng)濟的健康,快速向前發(fā)展。

參考文獻

不動產(chǎn)管理制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】:林權(quán)登記;基礎(chǔ)問題;措施

隨著不動產(chǎn)登記工作的逐步開展,林權(quán)登記工作逐步開始引起重視,林權(quán)登記管理對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的促進作用。本文結(jié)合我縣不動產(chǎn)登記管理工作中存在的問題進行了總結(jié)與分析,并就相應(yīng)的改進措施提出了一些見解,希望對這方面的研究工作有所幫助。

1、 我縣林權(quán)登記現(xiàn)狀及管理中存在的問題

1.1登記現(xiàn)狀

我縣共有林地面積42萬畝,其中公益林7萬畝,商品林35萬畝。自2008年我縣啟動集體林權(quán)制度改革以來,共確權(quán)林地面積37萬畝,頒發(fā)林權(quán)證19萬余本。通過2年林改,我縣集體確權(quán)發(fā)證工作取得了很大進展,但也存在林權(quán)到戶率偏低等問題,造成林權(quán)不夠清晰、發(fā)證到戶進度偏慢、經(jīng)營管理不夠到位,影響了林改的進一步深化。

1.2存在的主要問題及原因分析

1.2.1存在問題

根據(jù)我國相關(guān)法律條文的規(guī)定,在林權(quán)登記中如果有共同持有林權(quán)的,要由共同持有人共同進行申請登記,登記部門分別向權(quán)利人發(fā)放不動產(chǎn)登記證書。同時在證書中要標(biāo)明林權(quán)共有人等,這種林權(quán)管理制度下可以保證林權(quán)證發(fā)放到林權(quán)的所有持有人手中,但是在實際的操作中,還是存在一些問題,比如在相關(guān)的法律中對林權(quán)證的使用并沒有一個明解的規(guī)定。(2)林權(quán)證中涉及的內(nèi)容核查質(zhì)量有待提高

目前在不動產(chǎn)的登記中對于林地權(quán)屬的確認(rèn)存在一定的困難,這就造成了在不硬登記之后會產(chǎn)生一些異議,主要有兩個方面:①在林權(quán)證書下發(fā)以后,權(quán)利人對林權(quán)登記證書中的內(nèi)容存在異議,要求行政復(fù)議;②前期權(quán)屬核查工作存在一定的偏差,對林權(quán)證書的頒發(fā)造成影響。

(3)林權(quán)登記無法動態(tài)管理

對不動產(chǎn)的實時、動態(tài)管理是一個十分復(fù)雜而困難的工作,同樣對林權(quán)的動態(tài)管理難度也很大,隨著林權(quán)登記管理工作的深入開展,老的林權(quán)登記證書也逐漸被新的證書所代替,但是由于老的林權(quán)登記證書存在各類問題,比如對權(quán)屬不清、面積不準(zhǔn)等,如果新的林權(quán)登記證書按照老的證書來登記的話,就會造成很大的遺漏甚至錯誤,但是我們一些地方在林權(quán)登記管理中對這方面的工作不夠重視,這樣登記出來的林權(quán)證書,也就無法保證其準(zhǔn)確性。

(4)林權(quán)登記職責(zé)劃分不清

目前的林權(quán)登記工作,處于一種林地管理與產(chǎn)權(quán)登記分離的狀態(tài)。兩者由于在不動產(chǎn)登記制度改革后工作職能沒有具體劃分界定,明確責(zé)任,加上林權(quán)登記涉農(nóng)問題復(fù)雜,矛盾突出,導(dǎo)致在工作中容易出現(xiàn)敷衍塞責(zé)、推諉扯皮現(xiàn)象。

1.2.2原因分析

(1)最初發(fā)放林權(quán)證的過程中,由于林業(yè)站人員不足,為了完成上級交給的林權(quán)證任務(wù),在其他部門抽調(diào)人員,業(yè)務(wù)培訓(xùn)時間不足,而且時間緊迫,這就造成了早期林權(quán)發(fā)證過程中出現(xiàn)邊界不清,權(quán)屬不清,程序不合規(guī)范等造成的林權(quán)糾紛。

(2)宣傳力度不到位:林權(quán)發(fā)證過程中,群眾的積極性不高,林權(quán)證的認(rèn)識概念比較模糊,沒有充分認(rèn)識到林權(quán)證的重要性。

(3) 林改的前期工作不實,由于各村林權(quán)改革的不嚴(yán)密和以前合同的不規(guī)范,經(jīng)常出現(xiàn)“一林二主”,這些給發(fā)證工作帶來了一定的困難。

(4)少量證質(zhì)量存在問題,有的是因前期外業(yè)有誤,宗地勾繪有偏差導(dǎo)致證書的正確性。

2、改善林權(quán)登記管理問題的建議

2.1提高林權(quán)登記專業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定,依法進行林權(quán)登記工作。同時由于林業(yè)資源也是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要資源,所以林權(quán)登記工作對我國經(jīng)濟的發(fā)展也會形成極大的影響。基層國土及林業(yè)主管部門,要依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,不斷完善自身的職責(zé),加強自身建設(shè),做好相應(yīng)的林權(quán)登記管理工作,明確林權(quán)登記流程、完善相關(guān)工作崗位職責(zé),建立與健全林權(quán)登記管理制度。

2.2理順林權(quán)登記職能。政府應(yīng)明確不動產(chǎn)登記中心與林業(yè)部門的職能劃分,特別是要明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站的工作責(zé)任,調(diào)動其工作積極性。建立不動產(chǎn)登記與林業(yè)管理之間信息交換、資料傳遞等工作聯(lián)系機制,做到部門協(xié)調(diào)配合,高效便民服務(wù),登記安全準(zhǔn)確。

2.3規(guī)范林權(quán)登記工作

登記部門要嚴(yán)格落實依申請登記的林權(quán)登記原則,依法登記,規(guī)范登記。比如林權(quán)要明確是否為共同所有,對于共同所有的要明確到每一個共有人。又如在簽署承包合同時,如果有共同承包人,要在承包合同內(nèi)清楚寫明每個共同承包人的份額、面積、名字等信息。再如,對于存在有林權(quán)爭議的,林業(yè)主管部門和登記中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)調(diào)解處置責(zé)任,在沒有達成調(diào)解意見或者相關(guān)法律意見情況下,登記中心不得頒發(fā)相應(yīng)的林權(quán)證書。同時,要加強林權(quán)證書辦理審查。

2.4提高林權(quán)登記管理工作信息化水平

近年來,隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展,各個行業(yè)都開始使用信息化技術(shù),以提高自身的管理水平,不動產(chǎn)登記工作也開始采用計算機管理等信息手段,大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不動產(chǎn)登記中心使用的軟件還處開發(fā)初期,嚴(yán)重制約了不動產(chǎn)登記工作開展,同時,林地勾繪技術(shù)也相對落后,一般都是采取人工測量的方法,相關(guān)勾繪數(shù)據(jù)往往存在較大誤差。因此應(yīng)該加快開發(fā)相應(yīng)的管理軟件,逐步實現(xiàn)登記管理平臺的統(tǒng)一化、無紙化,這樣可以大大提高林權(quán)登記的信息化水平。

2.5加快林業(yè)單行法與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合

我國《森林法》正面臨著大修改的趨勢,在《森林法》的修正中與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合具有重要的作用。表述如下:一是可使所有人明確初始登記、抵押登記等類型,并清楚地認(rèn)識到這些登記類型所屬的特征以及適用情況。二是根據(jù)林權(quán)登記中所需了解的相關(guān)資料信息進行歸檔并記錄,做好林權(quán)登記檔案的公開與資源的共享工作。

結(jié)束語

綜上所述,一個完善的不動產(chǎn)登記制度需具備穩(wěn)定、精確等相關(guān)原則,因此不斷健全與完善林權(quán)登記管理制度很重要,確保林權(quán)管理制度的科學(xué)化與有效化,對提高我國綜合實力有一定的促進作用。

【參考文獻】:

[1]李啟勝。林權(quán)登記發(fā)證工作的思考[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2013,(17):42-43.

不動產(chǎn)管理制度范文第3篇

[關(guān)鍵詞]財產(chǎn)稅;稅源替代;耕地保護;土地管理制度

一、引言

黨的十七屆三中全會在土地管理制度上提出了“兩個最嚴(yán)格的制度”,即最嚴(yán)格的耕地保護制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。事實上,隨著近幾年城市化進程的提速和耕地的快速消失,中央政府早在“十一五”規(guī)劃中已將2010年耕地保有量18億畝定為必須實現(xiàn)的約束性指標(biāo),基本農(nóng)田要保16億畝;而且,總理在2007年度政府工作報告中也重申農(nóng)業(yè)耕地18億畝的底線不能突破。但是,從實際情況來看,實施的效果遠不理想,農(nóng)地的非農(nóng)化并沒有得到有效的遏制。實際上,目前全國在冊的基本農(nóng)田面積只有15.89億畝,已經(jīng)低于上一輪規(guī)劃確定的16.28億畝的底線,人均耕地面積由2002年的1.47畝減少到2003年的1.43畝和2004年的1.41畝。

其實,這其中的奧妙就在于地方政府既是土地的保護者,又是土地的違法者。在耕地的保護上,中央政府與地方政府之間的目標(biāo)發(fā)生了偏離現(xiàn)象。中央政府在宏觀上承擔(dān)著國家糧食安全、維護農(nóng)民利益和保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的責(zé)任;而地方政府則囿于局部利益,把追求經(jīng)濟增長和財政收入作為自己的主要目標(biāo)。在目前中國實行土地用途管理制度下,要使耕地得到有效地保護,必須使地方政府的發(fā)展目標(biāo)與中央政府的發(fā)展目標(biāo)嚴(yán)格保持一致,最大限度地減少地方政府在土地保護上的違法行為。而要做到這一點就必須從利益結(jié)構(gòu)上加以調(diào)整,減少地方政府對土地征用的激勵行為。就地方政府和中央政府的利益結(jié)構(gòu)來看,實施財產(chǎn)稅對土地財政的有效替代是一種可行之策。

二、我國農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭曲

國家在農(nóng)地非農(nóng)化的運作方式上,主要是通過中長期規(guī)劃和年度指標(biāo)控制在農(nóng)地保護上采取控制基本農(nóng)田數(shù)量的土地用途管理制度,但在具體操作上,則主要由地方政府來實施。然而,由于地方政府在經(jīng)濟發(fā)展的壓力和財政困惑的窘迫下,往往使其在土地利用和管理上呈現(xiàn)出嚴(yán)重的利益沖突的角色,其結(jié)果自然是地方政府的經(jīng)濟利益不斷得到滿足,而中央政府土地保護的責(zé)任則聽之任之。農(nóng)村集體農(nóng)民雖然是土地的使用者,但由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較利益惡化嚴(yán)重,加之農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的部分缺失使其維權(quán)困難,因而在不考慮未來利益的情況下,也缺乏農(nóng)地保護的最終激勵。由此可見,雖然中央政府農(nóng)地保護的政策十分明顯,但由于農(nóng)地非農(nóng)化過程中的利益扭曲,地方政府和農(nóng)民對農(nóng)地的保護卻輕描淡寫。

農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭曲主要表現(xiàn)在:(1)中央政府從“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的角度對農(nóng)地實行嚴(yán)格的保護,但并沒有給予被保護的農(nóng)地任何代價性補償,如農(nóng)地非農(nóng)化后的增值收益并未真正用于農(nóng)地保護,農(nóng)地保護的公共成本私人化。(2)地方政府在“上收財權(quán),下放事權(quán)”的同時,沒有給予相應(yīng)的財稅來源,在經(jīng)濟發(fā)展和城市化深化的壓力下,不斷地靠捕獲農(nóng)地非農(nóng)化的“租金”收益來加以支撐。(3)農(nóng)村集體農(nóng)民對農(nóng)地非農(nóng)化的權(quán)益訴求被剝奪,不能獲得公正、充足的補償,在可能的條件下不斷地通過土地的非法開發(fā)進行抗?fàn)?,其結(jié)果造成農(nóng)地非農(nóng)化整體租金價值的縮水。

我國農(nóng)地過速非農(nóng)化可能會造成“中央政府上收財權(quán)――地方政府以農(nóng)地非農(nóng)化彌補財政困境――農(nóng)地非農(nóng)化導(dǎo)致失地農(nóng)民補償不足――失地農(nóng)民成為社會問題――中央政府最后負(fù)責(zé)解決”這樣一個不良的城市化過程,因為,在這一過程中,土地價值的開發(fā)不完全是由經(jīng)濟發(fā)展帶來的,所以,要解開農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭結(jié),真正遏制農(nóng)地的過速非農(nóng)化必須做到這樣兩點:第一,在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上,把財富置于土地存量的基礎(chǔ)上,而不是土地增量的基礎(chǔ)上,保持財富的可持續(xù)性;第二,國家、地方政府和集體農(nóng)民對農(nóng)地非農(nóng)化的開發(fā)價值應(yīng)進行恰當(dāng)?shù)姆指?,消除或遏制地方政府對土地征用的利益誘導(dǎo)。而財產(chǎn)稅的全面實施為這一問題的解決提供了制度上的可行性。

三、土地財政及其問題

所謂土地財政,是指在目前財政分稅制的體制下,地方政府財政收入嚴(yán)重地依賴土地的外延擴張的財政行為。主要通過如下幾種途徑來實現(xiàn):(1)通過招、拍、掛的方式直接出讓土地獲取預(yù)算外收入;(2)扶持本地房地產(chǎn)開發(fā),通過房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入來增加本地預(yù)算內(nèi)財政收入;(3)將土地作為廉價的資源誘使境外資金的流入,增加本地的投資和GDP產(chǎn)值,從而分取25%的增值稅收入,或者說,粗放化地做大本地GDP產(chǎn)值來獲取預(yù)算內(nèi)財政收入;(4)通過土地抵押從銀行獲取貸款融資。表1和下圖顯示了1998--2004年地方政府對土地出讓收入的情況。盡管2007年1月1日之后中央政府將國有土地使用權(quán)出讓收入納入地方政府預(yù)算內(nèi)管理,并實行收支兩條線的財政管理制度,對地方政府土地預(yù)算外收入的追逐進行有效的遏制,但由于沒有從根本上消除對土地財政依賴的制度基礎(chǔ),所以,也不可能從根源上徹底斬斷地方政府對土地財政的依賴。當(dāng)然,土地財政的形成有其一定的制度背景和基礎(chǔ):非農(nóng)用地的國有化成為土地財政的前提條件,農(nóng)地非農(nóng)化的政府壟斷和對失地農(nóng)民的低成本補償是其獲取土地財政的基礎(chǔ),而分稅制財政改革所導(dǎo)致的地方財政的困境則成為地方政府謀求土地財政的根本動因,并為土地財政的全力追求提供了“口實”。1994年的分稅制改革是一種不徹底的財政改革,中央政府在上收財權(quán)、下放事權(quán)的同時,沒有給地方政府自主的稅收權(quán)利,而只是默認(rèn)地方政府一定的非正式稅收權(quán)利,比如各種非正式稅收的收費權(quán)和以控制諸如土地之類稀缺資源獲取租金的隱性抽稅權(quán),這就為地方政府“土地財政”的形成提供了制度性條件。專門研究中國財政問題的美籍教授黃佩華女士認(rèn)為,由于地方政府幾乎無法控制其稅基,他們自然集中精力籌集預(yù)算外資金。事實上,各級政府(下至區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)都具有從當(dāng)?shù)丶{稅人抽取資金的能力。因為,地方政府對大量的資產(chǎn)擁有所有權(quán),如土地、企業(yè),有時還包括自然資源等等。1996年中期進行的一次全國范圍的審計中,發(fā)現(xiàn)預(yù)算外資金規(guī)模超過3840億元人民幣,占當(dāng)年中國GDP的6%。而當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入僅為11.3%(1997為12%,1998年為12.5%)。這意味著預(yù)算外資金的規(guī)模相當(dāng)于預(yù)算內(nèi)收入的50%以上,占政府可用財力的比重略高于1/3(黃佩華,2001)。而土地批租(出讓)直接和間接收入占據(jù)了預(yù)算外收入的很大比重,在許多情況下,來自土地儲備部門的預(yù)算外收入可能等于甚至超過地方政府的總預(yù)算收入(中國土地政策改革課題組,2006)。

目前從世界范圍來看,政府對土地的管理一般采用兩種方式:一種是土地批

租制度,如香港;而大多數(shù)國家或地區(qū)則采用了另一種方式,即以財產(chǎn)稅為財政杠桿的土地管理制度(徐箐等,2004)。由于我國法律規(guī)定土地為國家和集體所有,土地不能買賣,所以我國在土地管理制度上也采用土地批租制度。盡管土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口,為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金,但是,土地批租制度具有嚴(yán)重的缺陷。

首先,導(dǎo)致農(nóng)地的過速非農(nóng)化,造成土地的粗放化利用,不利于農(nóng)地的有力保護。地方政府對土地財政的依賴是靠土地的增量來實現(xiàn)的,只有不斷地將農(nóng)村集體土地通過政府征用轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地,然后再通過政府供給出讓給工商企業(yè)和開發(fā)商,才能實現(xiàn)土地批租的財政收入。而同時,由于可以人為地低成本地(被征土地原有用途價值簡單的倍數(shù)補償)從農(nóng)村獲得土地,從而也刺激了政府對土地圈占的欲望,因此,各個城市都在強調(diào)城市的外延擴張,而不是對現(xiàn)有城市空間進行更有效地利用。這在客觀上形成了農(nóng)地非農(nóng)化的壓力,導(dǎo)致了農(nóng)地的過速非農(nóng)化和城市土地的粗放利用。例如,本來用于解決城市土地存量合理化利用的土地儲備制度體系,現(xiàn)在卻成為農(nóng)地非農(nóng)化的重要助推器(中國土地政策改革課題組,2006),導(dǎo)致地方政府大量、突擊征收農(nóng)村集體土地,而這些土地卻因為缺乏有效的需求而大量閑置。

其次,更為根本的是,通過土地批租實現(xiàn)的土地財政收入是不可持續(xù)的,隱藏并積累了城市公共財政風(fēng)險。因為僅僅通過土地批租實現(xiàn)的收入,意味著政府提前支取了城市土地未來50年或70年的收益。雖然能夠暫時緩解現(xiàn)有的財政難題,但卻沒有真正解決財政赤字問題,并使大量的城市土地資產(chǎn)沉淀下去,造成城市土地資產(chǎn)的極大浪費。不僅如此,因為土地批租制度提前透支了城市未來的財政收入,因此,在“寅吃卯糧”的同時隱藏并積累了城市財政風(fēng)險。

四、財產(chǎn)稅與耕地保護

財產(chǎn)稅是指對居民和法人的財產(chǎn)所課征的稅收,財產(chǎn)一般包括動產(chǎn)和不動產(chǎn),由于對動產(chǎn)的稅收具有不穩(wěn)定性,所以一般所指的財產(chǎn)稅是指不動產(chǎn)稅,又稱之為房地產(chǎn)稅,在我國也稱之為物業(yè)稅。房地產(chǎn)稅收有三個部分:一是對保有環(huán)節(jié)的征收;二是對轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的交易行為的征收;三是對轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的收益征收。分別稱之為不動產(chǎn)保有稅、不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)所得稅。按照一般的規(guī)則,財產(chǎn)課稅是對財富存量的課稅,所得課稅則是對財富的流量課稅,所以,通常意義上的財產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅??v觀各國的稅收制度,多數(shù)國家的做法是:不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收作為地方稅,不動產(chǎn)取得稅(遺產(chǎn)和贈與稅、購置稅、印花稅)作為中央稅或省級政府稅收,不動產(chǎn)所得稅作為中央稅。例如,美國,聯(lián)邦政府的主要稅收來源是所得稅(公司所得稅和個人所得稅),州政府的主要稅收來源是消費稅,而基層政府的主要稅收來源是財產(chǎn)稅,財產(chǎn)稅96%歸基層政府。雖然我國對房地產(chǎn)業(yè)也有稅收調(diào)節(jié),但主要是針對房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),且對居民不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅收免征。這種“重流轉(zhuǎn),輕保有”的稅制設(shè)計,一方面助長了對房地產(chǎn)的過度、過熱的需求,另一方面又形成了土地財富的極大沉淀,造成政府財政收入的嚴(yán)重漏損(參見表2),所以,從實質(zhì)上看并不是一種真正的財產(chǎn)稅制度。

在發(fā)達市場經(jīng)濟國家,財產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源。就財產(chǎn)稅占地方稅收收入的情況來看,根據(jù)OECD組織1994年的資料,財產(chǎn)稅在地方政府稅收中,聯(lián)邦制國家如美國占75.8%,加拿大占82.6%,澳大利亞占99.6%。在單一制國家中,如英國占95.6%,荷蘭占66.9%,法國占26%(林家彬、烏蘭,2006)。這為我國向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌提供了很好的借鑒。表2表明我國在土地稅收上的設(shè)置雖然不少,但占地方政府稅收的比重卻很低,主要的原因就是沒有實施包括居民住宅在內(nèi)的全面的財產(chǎn)稅。實施財產(chǎn)稅不僅為地方政府找到了稅收穩(wěn)定的、合理的來源,有利于地方政府減低謀求預(yù)算外收入的動機,而且也有助于地方政府從“投資型政府”向“服務(wù)型政府”的轉(zhuǎn)變,這兩方面都有助于減少農(nóng)地非農(nóng)化的壓力。房地產(chǎn)的增值有三個主要的源泉:私人投資、政府公共產(chǎn)品提供和城市化。政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面的投資通過資本化提高了房地產(chǎn)的價值,城市化帶來住房需求的增加,進而提高房地產(chǎn)價值。所以,房地產(chǎn)增值不是私人行為帶來的房地產(chǎn)價格的升值,是一種正外部效應(yīng)的結(jié)果,房地產(chǎn)稅可以承擔(dān)的一個重要功能是房地產(chǎn)價值的溢價回收(丁成日,2006)。反過來,政府要想通過財產(chǎn)稅提高地方政府收入,就必須很好地提供城市公共產(chǎn)品以提高房地產(chǎn)價值,而不再盲目地投資于制造業(yè)。這樣既能做到稅收“來自于民,用之于民”的政府服務(wù),又能減少政府對企業(yè)的行政干預(yù)。

工業(yè)化、城市化是農(nóng)地非農(nóng)化的客觀需求,保護耕地也不是要完全限制農(nóng)地的非農(nóng)化。這里的關(guān)鍵是要對非農(nóng)化的土地進行集約化利用,消除由于制度因素帶來的主觀上的過速擴張。財產(chǎn)稅的實施是一個很好的工具,既增加土地使用者或占有者的持有成本,又為政府提供穩(wěn)定的財政來源,消除了地方政府對土地征用的客觀動因。政府要想獲取更多的收入,必須加大城市公共產(chǎn)品的供給,做大房地產(chǎn)稅基,集約化地開發(fā)土地,并由此帶動經(jīng)濟的發(fā)展,而不是粗放化地利用土地,靠不斷的土地非農(nóng)化來維持財政收入。我國城市化進程中,城市的外延發(fā)展和過度擴張使得我國城市土地的利用效率非常低下,土地浪費十分驚人(張良悅等,2008)。統(tǒng)計表明,2005年我國地級以上城市居民人均用地面積已經(jīng)達到133平方米,比國家規(guī)定的城市規(guī)劃建設(shè)用地最高限額超出33平方米,我國城市的容積率只有0.33,而國外的一些城市則達到和超過了2.0(北京天則經(jīng)濟研究所《中國土地問題課題組》,2007)。

不動產(chǎn)管理制度范文第4篇

在目前的不動產(chǎn)登記實務(wù)中,日益增多的行政訴訟和隨之而來的行政賠償案例,讓登記從業(yè)人員和業(yè)內(nèi)專家開始反思登記行為本身存在的問題,這也正是當(dāng)前不動產(chǎn)登記的主要風(fēng)險之一。因此,如何在不動產(chǎn)登記中做到登記行為合法有效、登記服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效以及有效預(yù)防和減少行政訴訟與行政賠償風(fēng)險的發(fā)生,已成為擺在不動產(chǎn)登記機構(gòu)面前的重要課題。如果能夠?qū)⒑弦?guī)管理模式引入不動產(chǎn)登記實務(wù)當(dāng)中,或可對此類風(fēng)險實施有效的規(guī)避、防范和控制,以達到最優(yōu)化的服務(wù)與管理效能。

一、不動產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義

所謂不動產(chǎn)登記合規(guī)管理,是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)通過主動發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來有效識別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風(fēng)險,并且及時采取適當(dāng)措施予以糾正、中斷、制止的行為。

二、不動產(chǎn)登記主要違規(guī)情形

從房地產(chǎn)登記涉訟案例來看,違規(guī)登記是不動產(chǎn)登記中損害登記申請人及利害關(guān)系人合法利益,最終導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實務(wù)中,違規(guī)登記的情形主要有兩種:程序違規(guī)和實體違規(guī)。

1.程序違規(guī)

程序違規(guī)主要存在兩種情況。(1)在受理之初因疏忽未鑒別出不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書(證明)的真?zhèn)?,或會?dǎo)致錯誤登記。(2)在之后的不動產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中,登記工作人員未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進行當(dāng)場一次性告知,仔細(xì)查驗,實地查看,客觀調(diào)查,審慎核查,準(zhǔn)確、完整、清晰登簿,按照權(quán)限查詢等而導(dǎo)致登記錯誤。

2.實體違規(guī)

實體違規(guī)主要指登記工作人員對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導(dǎo)致的違規(guī)行為,主要表現(xiàn)為:(1)不作為,即應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟挥璧怯?。?)亂作為,即收件錯漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。

三、構(gòu)建不動產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑

1.崗位合規(guī)手冊

不動產(chǎn)登記機構(gòu)崗位合規(guī)手冊的制定和修改是關(guān)于不動產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應(yīng)操作的即時持續(xù)完善過程,是不動產(chǎn)登記機構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機制的基礎(chǔ)和核心。

不動產(chǎn)登記事務(wù)繁雜精細(xì),稍有不慎就會操作失誤,如未及時發(fā)現(xiàn),最易導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償風(fēng)險的發(fā)生。為理清各類業(yè)務(wù)頭緒,便于記憶,讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動崗位、新進崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作,構(gòu)建登記安全“鐵打的營盤”, 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)編撰崗位合規(guī)手冊―― 《各類登記安全操作指南》,包括規(guī)章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項、快捷方式、關(guān)鍵點、易錯點、小竅門、口訣等。

2.全程動態(tài)監(jiān)管

不動產(chǎn)登記機構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動產(chǎn)登記專家組成審核委員會,平時可設(shè)合規(guī)管理部門,由審核委員會成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員,在接待申請-初審-受理-查驗-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動產(chǎn)登記程序中定時定崗檢查、隨時隨機抽查、定期全程排查,以期主動發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問題后及時采取適當(dāng)補救措施加以糾正,并撰寫合規(guī)崗位責(zé)任到人制度、月度年度合規(guī)報告、違規(guī)調(diào)查處理意見、合規(guī)改進措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務(wù)不動產(chǎn)登記當(dāng)事人為宗旨而實施的全程動態(tài)監(jiān)管過程,首先可有效減少不動產(chǎn)登記機構(gòu)各業(yè)務(wù)職能部門間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生;其次可促使不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員自覺運用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來嚴(yán)格約束自身的登記行為;再者可以為單位營造濃厚的合規(guī)氛圍,對不動產(chǎn)登記機構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。

3.合規(guī)績效考核

不動產(chǎn)登記機構(gòu)可在現(xiàn)行的績效考核機制中納入合規(guī)管理獎懲制度,即增加績效考核中合規(guī)管理的比重,也就是說在績效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資,確立合規(guī)有獎、違規(guī)重罰制度,可有效激勵登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規(guī)意識、嚴(yán)格依法辦事、嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)操作、嚴(yán)守合規(guī)底線。

4.合規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)研討

(1)可組織登記工作人員進行內(nèi)部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學(xué)習(xí),并定期檢驗學(xué)習(xí)成果,比如通過考試或者內(nèi)部技能競賽等方式,讓登記工作人員能在實踐過程中不斷地鞏固和提升對合規(guī)登記的認(rèn)識。

不動產(chǎn)管理制度范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);登記審核;管理制度

中圖分類號:F239 文獻標(biāo)識碼:A

收錄日期:2014年8月21日

自改革開放以來,我國經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升,在眾多行業(yè)中,能夠為經(jīng)濟發(fā)展帶來最大推動力的,非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,國家陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)政策制度,對房地產(chǎn)業(yè)進行管理。然而,由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善,使得我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題,尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞,其對房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯,如何加強房地產(chǎn)登記審核管理制度,是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

(一)房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記,也就是人們通常所說的不動產(chǎn)登記,它指的是當(dāng)事人向國家房地產(chǎn)相關(guān)的機關(guān)單位提出登記申請,而國家法定機關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進行審核、匯總,統(tǒng)計房地產(chǎn)客體信息,從而對房地產(chǎn)信息及所有人進行權(quán)力賦予和界定的一項制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強弱,直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時,房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位,也直接關(guān)系到該行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

(二)房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動的性質(zhì),且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對較長,在其權(quán)利歸屬的劃分中,難免會因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來的糾紛,房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前,我國與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定,在房地產(chǎn)登記具體事宜中,還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、經(jīng)濟市場發(fā)展的各因素的約束。因此,房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下,由權(quán)力機關(guān)進行切實的實施,才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為:由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機關(guān),實行房地產(chǎn)權(quán)強制登記制度。

二、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問題

(一)房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,市場對于房地產(chǎn)秩序的要求也越來越急迫,我國《物權(quán)法》的建立,在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問題。然而,隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大,現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容,卻并未形成一個完善的、系統(tǒng)的法律體系,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后,法律執(zhí)行效率低下。并且,現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對多年前的計劃經(jīng)濟而制定,市場對于經(jīng)濟發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來,而如今,房地產(chǎn)市場交易又是一項重要的經(jīng)濟手段,法律與市場脫離,那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問題越來越多,由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來說,合法權(quán)益受到了侵害;于市場經(jīng)濟發(fā)展來說,這是一大進步的障礙;于國家來說,這是關(guān)系到民生民計、社會安定的大問題。

(二)房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達到統(tǒng)一。在我國社會經(jīng)濟由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制過渡的大背景下,房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來,是一件偉大的事情。然而,正是由于經(jīng)濟體制的變化,導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟發(fā)展的腳步。現(xiàn)如今,房地產(chǎn)登記制度中,國家權(quán)力機關(guān)的干預(yù)過多,甚至出現(xiàn)了國家干涉阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項,如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益,但不能否認(rèn),這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國家機關(guān)對房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮?,F(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來越明顯,近期,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,不能忽略制度上所帶來的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù),完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

(一)建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前,我國實行中國特色的社會主義市場經(jīng)濟體制,無論是經(jīng)濟發(fā)展的道路,還是相關(guān)法律的建立,既要考慮到國家政府機關(guān)職能的發(fā)揮,又要考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。兩者并重,才能讓法律更為符合我國經(jīng)濟發(fā)展的要求,維護相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善,可以有效地發(fā)揮國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,同時也不會影響市場對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè),進一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任,規(guī)范登記操作過程。如此一來,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成,便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因為房地產(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益?,F(xiàn)如今,我國《物權(quán)法》已明確規(guī)定,統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機關(guān)等條件下所進行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,才能夠得到國家機關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對完善,但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征,就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行,確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜,保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

(二)根據(jù)已有法律,進一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn),既包括房屋,也包括土地,二者雖有區(qū)別,但在房地產(chǎn)登記審核管理中,更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易中,土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實際運行過程中,房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國家對于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起,進行統(tǒng)一的管理,也就是說,房地產(chǎn)權(quán)實際上是一種權(quán)利。在以前的中國,土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來,兩種權(quán)利的分開造成了種種問題,開發(fā)建設(shè)的房屋出售給購房者之后,購房者只持有房產(chǎn)證,而沒有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開,容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個原因,我國在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動產(chǎn)登記,在《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起,實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記整合。然而,由于這一制度的實施時間有限,在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持,但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此,必須進一步對房地產(chǎn)登記審核管理制度進行完善,根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進行相應(yīng)的調(diào)整,讓政策與制度在實際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

(三)完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任,以專業(yè)的手段進行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過程中,一旦出現(xiàn)紕漏,將會給當(dāng)事人帶來極大的經(jīng)濟、名譽上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么,如何對利益受到損失的當(dāng)事人進行賠償,這是一個難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢來看,錯誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式:當(dāng)核實當(dāng)事人利益確實受到了損失,并且房地產(chǎn)登記部門的錯誤是原因之一(或是全部責(zé)任)后,應(yīng)當(dāng)先由國家行政機關(guān)賠償全部損失,并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個人的責(zé)任,使其付出相應(yīng)的賠償,同時國家行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下,確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外,當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來索取賠償,維護自己的合法權(quán)益。

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產(chǎn)登記審核管理制度,是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步,隨著法律和制度的建立和完善,房地產(chǎn)市場必然會走上更快的發(fā)展之路。

主要參考文獻:

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