前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運營管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產(chǎn)項目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強核心競爭統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細(xì)分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項目成功的運營基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進行再開發(fā)，還可以同商家進行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運營當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強強聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達(dá)模式，這種模式也被如今萬達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進駐萬達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達(dá)集團通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時間和降低了風(fēng)險，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運作中存在的風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風(fēng)險：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險

因為現(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時要明確商場的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風(fēng)險

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產(chǎn)生的風(fēng)險，就要聘請相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽，維護企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因為自身的經(jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發(fā)商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險

通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險

開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進行總體性的規(guī)劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費可能因為經(jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報和高風(fēng)險的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進行項目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實現(xiàn)良好的運行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻

[1] 夏聯(lián)喜.商業(yè)地產(chǎn)新兵入門[M].中國建筑工業(yè)出版社，2011.

[2] 武能堯.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運營的研究[D].蘇州大學(xué)，2010.

商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文第2篇

1、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運營管理的科學(xué)性和整體效益難以實現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運作效率的提升。

2、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點和項目情況進行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實現(xiàn)。

3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗，但是，許多開發(fā)商在進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運營模式缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項目運營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等經(jīng)驗的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

4、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運營和管理。

二、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運營管理，其資產(chǎn)價值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟收益。

3、促進商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運行，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實現(xiàn)資產(chǎn)的價值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項目的相互促進和帶動，形成良性循環(huán)，促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運營管理的整體效益實現(xiàn)。

三、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強資產(chǎn)運作的計劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)地產(chǎn)整體運營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運作管理進行統(tǒng)一的設(shè)計規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進經(jīng)驗，引進國內(nèi)外的風(fēng)險投資進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進行組合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進行科學(xué)的設(shè)計功能設(shè)施，實現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進行混合，實現(xiàn)動靜分區(qū)，促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實現(xiàn)。

4、加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)運營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的運營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個方面加強對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運營，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

四、總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文第3篇

摘要：本文重點分析了區(qū)域經(jīng)濟特點、經(jīng)營方式、政策環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等商業(yè)地產(chǎn)價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業(yè)地產(chǎn)的價值增長經(jīng)驗，提出了商業(yè)地產(chǎn)價值增長的建議。

關(guān)鍵詞 ：商業(yè)地產(chǎn)；價值；增長

隨著我國經(jīng)濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。尤其是2008年以來，隨著應(yīng)對金融危機采取的一系列刺激經(jīng)濟措施，房地產(chǎn)業(yè)得到爆發(fā)式發(fā)展。不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)育程度不同，有的已經(jīng)飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業(yè)地產(chǎn)的價值，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的價值影響因素綜合加以分析。

一、商業(yè)地產(chǎn)價值主要影響因素

目前，研究商業(yè)地產(chǎn)價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設(shè)施等。綜合各類研究，結(jié)合多年對商業(yè)地產(chǎn)價格的評估實踐，歸納商業(yè)地產(chǎn)價值因素主要為：

1.區(qū)域經(jīng)濟特點

不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育水平不同。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業(yè)發(fā)育相對比較充分，商業(yè)地產(chǎn)多已經(jīng)飽和或者趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)增值空間有限。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以及對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍較大，仍處于快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商業(yè)地產(chǎn)價值增長潛力較大。

從區(qū)域內(nèi)層次看，商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域經(jīng)濟有溢出效應(yīng)，它作為城市內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟競爭力的重要標(biāo)志，已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。所在區(qū)域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務(wù)設(shè)施的完備程度、未來城市規(guī)劃對該區(qū)域的發(fā)展定位、消費者的心理預(yù)期，周邊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育程度，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價值。

2.經(jīng)營方式

商業(yè)地產(chǎn)價值要通過經(jīng)營實現(xiàn)。目前，較常見的經(jīng)營方式有三種：一是散售，即開發(fā)商只負(fù)責(zé)銷售，小業(yè)主各自經(jīng)營；二是自持，即開發(fā)商持有，不對外銷售；三是小業(yè)主聯(lián)合起來委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，后兩者屬于統(tǒng)一經(jīng)營的范疇。

從當(dāng)前市場看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產(chǎn)品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業(yè)界的普遍共識是，統(tǒng)一經(jīng)營是實現(xiàn)價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業(yè)主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業(yè)固定的招商團隊和成熟穩(wěn)健的投資經(jīng)驗，往往導(dǎo)致項目的失敗。有些企業(yè)迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營將成為發(fā)展的普遍趨勢。

3.政策環(huán)境

政策環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟形勢、金融及貨幣政策、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策等。在我國當(dāng)前市場經(jīng)濟體系尚不健全情況下，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響是顯而易見的。宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預(yù)期，進而影響商業(yè)價值的實現(xiàn)情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發(fā)商來說至關(guān)重要。商業(yè)地產(chǎn)及對住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的價值。伴隨著房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調(diào)控政策所作出的反應(yīng)，也通過影響投資者和消費者的心理預(yù)期，進而影響到了商業(yè)地產(chǎn)的價值。

4.業(yè)態(tài)組合

項目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，是商業(yè)地產(chǎn)的價值體現(xiàn)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展和人們消費方式的不斷改變，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也呈現(xiàn)出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業(yè)態(tài)消費帶動顯著的體驗式業(yè)態(tài)，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的一個主要趨勢。發(fā)展趨勢和實際證明，一個業(yè)態(tài)組合能否適應(yīng)社會發(fā)展帶來的新變化，能否順應(yīng)市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價值。

二、國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值增長的借鑒

國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有普遍借鑒意義的經(jīng)驗。

1.紐約第五大道

第五大道是紐約曼哈頓區(qū)的中央大街，是世界上最著名的商業(yè)街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設(shè)立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業(yè)店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優(yōu)質(zhì)、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質(zhì)與品位”的品牌效應(yīng)。除了商業(yè)范疇的運營，第五大道還特別重視與區(qū)域經(jīng)濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術(shù)館、美國自然博物館等文化設(shè)施，充分利用“體驗經(jīng)濟”將商業(yè)、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結(jié)合，成為紐約的商業(yè)中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業(yè)區(qū)，也是世界上地價和租金最昂貴的商業(yè)區(qū)之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商業(yè)區(qū)。王府井大街南起東長安街，北至中國美術(shù)館，交通四通八達(dá)，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產(chǎn)品，大到頂級的奢侈品，產(chǎn)品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術(shù)、休閑、文化等于一體，既古樸傳統(tǒng)又時尚前衛(wèi)，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業(yè)地產(chǎn)可以說是“寸土寸金”。

3.借鑒之處

縱觀國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：

第一，商業(yè)地產(chǎn)絕不能僅僅放在商業(yè)范疇的領(lǐng)域來考慮，而是應(yīng)該放在區(qū)域的層面去統(tǒng)籌考慮，對區(qū)域的各種要素發(fā)揮激活、調(diào)動、引領(lǐng)的作用，與區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生雙向互動作用。

第二，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合，盡可能實現(xiàn)商業(yè)、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結(jié)合的模式，順應(yīng)時代和潮流發(fā)展，全方位滿足受眾客戶需求。

第三，商業(yè)地產(chǎn)運營要盡可能創(chuàng)造機會實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等的最大化。

三、商業(yè)地產(chǎn)價值增長的建議

1.實現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟的互動共贏

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃一定要與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相銜接。在前期的市場調(diào)研中，要結(jié)合對政策環(huán)境和市場環(huán)境的研判，充分考慮區(qū)域的發(fā)展定位與功能、發(fā)展規(guī)模、人流集聚度、消費水平、公共設(shè)施、文化內(nèi)涵、交通體系等要素，并對所在地區(qū)同類業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解，進而制定合理的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位與業(yè)態(tài)組合。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要融入到區(qū)域競爭力當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該整合區(qū)域內(nèi)的各種資源，包括商務(wù)消費資源、文化資源、生態(tài)資源、景觀資源等，成為區(qū)域的經(jīng)濟活力、文化內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂的集中展示區(qū)，以及區(qū)域的靈魂和象征。通過發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢，資源整合優(yōu)勢，品牌聚合優(yōu)勢等，最大限度地提升區(qū)域的核心競爭力。同時，區(qū)域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟互為依靠，互為支撐，聯(lián)動發(fā)展，才能實現(xiàn)互利共贏。

2.探索新型商業(yè)運營模式

目前，業(yè)界關(guān)注比較多的兩種新型商業(yè)運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。

創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運營模式。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始探索和應(yīng)用O2O運營模式，將互聯(lián)網(wǎng)思維嫁接到實體商業(yè)地產(chǎn)中，把線上的消費者帶到現(xiàn)實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務(wù)，再到線下去享受體驗和相關(guān)服務(wù)。今后，要積極創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運營模式，把傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營與電子商務(wù)有機結(jié)合，以移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)管理和滿足消費者身心體驗等相結(jié)合，不斷向更廣和更深的領(lǐng)域延伸，創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的運營特色。

注重社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)不同，主要功能是滿足社區(qū)居民消費需求，引導(dǎo)居民形成新的消費習(xí)慣。同時承擔(dān)社區(qū)的服務(wù)功能和文化功能，更多體現(xiàn)的是商業(yè)地產(chǎn)的社會責(zé)任和社會價值。針對目前我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無序和零散開發(fā)狀態(tài)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該由統(tǒng)一的專業(yè)團隊來管理和運營，針對不同的社區(qū)規(guī)模和檔次，制定不同的發(fā)展策略。注重提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)打造成為社區(qū)的服務(wù)中心、體驗中心和文化中心。

3.形成產(chǎn)業(yè)鏈增值

商業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)呛芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)非常重視的，如萬達(dá)集團就非常重視在商業(yè)生態(tài)鏈上考慮項目的規(guī)劃與經(jīng)營。由于商業(yè)活動在價值鏈上呈現(xiàn)的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產(chǎn)業(yè)鏈增值，實現(xiàn)商業(yè)生態(tài)鏈的均衡發(fā)展，才能最終實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值。

產(chǎn)業(yè)鏈增值需要做到的是合作、分擔(dān)與共享。各相關(guān)利益方要形成戰(zhàn)略同盟，共同搭建商業(yè)運營模型，完成商業(yè)項目的設(shè)計、投資、運營和管理，通過各個環(huán)節(jié)的相互銜接，完成溢價的過程。產(chǎn)業(yè)鏈上的戰(zhàn)略同盟要共同進行市場的前期調(diào)研，對商業(yè)地產(chǎn)進行定位、分析和規(guī)劃，主動適應(yīng)市場變化。在此基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移，共同承擔(dān)。最終，產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)利益方通過統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)價值增長的共享。

4.創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)融資模式

資本運作是商業(yè)地產(chǎn)的生命線，尤其對于一些中小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創(chuàng)新融資方式成為商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢。其中，比較常見的是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）和債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。

不同的商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)自身的定位、規(guī)模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優(yōu)勢與風(fēng)險，在傳統(tǒng)融資模式基礎(chǔ)上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產(chǎn)品，為商業(yè)地產(chǎn)的價值增長提供根本保障。

參考文獻

[1]趙翎鶯.淺析發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的策略與實務(wù)——以中房·金誼廣場為例［J］.現(xiàn)代商業(yè),2012(7)：168-170．

[2]劉菲.國外著名商業(yè)街比較與分析［J］.北京工商大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2002(9)：23-26．

商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文第4篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展 價值鏈 品牌 市場細(xì)分

商業(yè)地產(chǎn)，簡言之就是商業(yè)用途的地產(chǎn)。它區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)以及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產(chǎn)形式。狹義的商業(yè)地產(chǎn)，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，國外普遍使用“零售地產(chǎn)”這個概念。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通民居、工業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)形式。但現(xiàn)實中的很多商業(yè)地產(chǎn)，卻又是一種融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等功能的復(fù)合地產(chǎn)形式。

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)升溫

我國經(jīng)濟的快速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的戰(zhàn)略機遇，商業(yè)地產(chǎn)已成為投資者關(guān)注的新的投資方向。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達(dá)到91.5%，商業(yè)營業(yè)用房的銷售業(yè)績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達(dá)到27.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運，2011）。自2010年起，萬科集團等大型房企都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例。

（二）商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市迅猛發(fā)展

近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市呈現(xiàn)出一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。僅就武漢地區(qū)而言，據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計，包括零售、批發(fā)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的武漢商業(yè)地產(chǎn)市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業(yè)體已有25個、面積超過100萬平米，出現(xiàn)井噴式發(fā)展。預(yù)計未來五年，武漢商業(yè)地產(chǎn)項目投資總額將達(dá)到1500億元。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場。2010年上半年末，萬科集團在二、三線城市的權(quán)益土地儲備已達(dá)到3179萬平方米。

（三）大型商貿(mào)流通集團紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

在眾多房地產(chǎn)企業(yè)“棄居從商”的同時，大型商貿(mào)流通集團紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沿著產(chǎn)業(yè)價值鏈向上延伸，逐漸轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，以自身原有商業(yè)品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業(yè)地產(chǎn)附加值收益。如武漢中商集團投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經(jīng)營面積達(dá)20萬平方米。武商集團在原址上改、擴建經(jīng)營面積達(dá)27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋刈孕薪ǖ隇橹?，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進行長遠(yuǎn)規(guī)劃”（崔霽，2010）。

商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑分析

“起步晚，發(fā)展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業(yè)地產(chǎn)的基本狀況。面對這種發(fā)展態(tài)勢，迫切需要從戰(zhàn)略角度來重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要認(rèn)真制定相關(guān)策略，打造出先進的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目。使商業(yè)地產(chǎn)項目在獲得較好回報的同時，能夠持續(xù)健康的發(fā)展。

（一）以產(chǎn)業(yè)價值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位

價值鏈的概念是由美國學(xué)者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優(yōu)勢》一書中提出的。他認(rèn)為：“每一個企業(yè)都是用來進行設(shè)計、生產(chǎn)、營銷、交貨等過程及對產(chǎn)品起輔助作用的各種相互分離的活動的集合”。任何一個企業(yè)的價值鏈，都是由相互聯(lián)系的一系列的創(chuàng)造價值的活動所構(gòu)成。這些活動包括從供應(yīng)商獲取原材料，到最終售后服務(wù)之間的每一個環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)相互聯(lián)系并相互影響。無論價值鏈的形式如何發(fā)展變化，其本質(zhì)是不變的，即價值鏈?zhǔn)怯梢幌盗邢嗷ヂ?lián)系并能夠滿足消費者需求的價值創(chuàng)造活動所組成的。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈包括狹義價值鏈和廣義價值鏈兩個方面。狹義價值鏈?zhǔn)侵敢缘禺a(chǎn)開發(fā)商為主，整合零售商、運營商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價值增值過程。這是從經(jīng)濟效益和微觀角度進行的界定。也就是說狹義價值鏈?zhǔn)堑禺a(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目時，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，必須尋求投資者、商業(yè)運營商、商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同完成這個項目。廣義價值鏈則是從商業(yè)地產(chǎn)的社會效益和宏觀角度進行的界定，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程。即一個商業(yè)地產(chǎn)項目通過消費者的需求、商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營、市場及產(chǎn)品制造商的改進等方面而產(chǎn)生的價值。連接狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈和廣義產(chǎn)值價值鏈的是“地產(chǎn)開發(fā)商”，是地產(chǎn)開發(fā)商將一個無形市場轉(zhuǎn)化成有形市場。只有充分認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈的意義，才能使這一轉(zhuǎn)化過程得以實現(xiàn)。

首先，產(chǎn)業(yè)價值鏈有利于樹立正確的開發(fā)觀念。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，要以產(chǎn)業(yè)價值鏈理論為指導(dǎo)，重視、整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其消費者的利益，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及消費者提供增值的機會。其次，產(chǎn)業(yè)價值鏈有利于建立有效的開發(fā)模式或商業(yè)模式。有關(guān)專家將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式分為“綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商”和“專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商”；將商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式分為“商業(yè)地產(chǎn)+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產(chǎn)”、“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”和“住宅 + 商業(yè) + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)價值鏈的基礎(chǔ)之上的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)價值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位。

（二）以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律為基準(zhǔn)，融入城市整體規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有以下兩個特點：第一，它是城市繁榮程度的標(biāo)志。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，直接反映出這個城市的經(jīng)濟繁榮程度以及城市居民的消費水平，影響到這個城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規(guī)劃的理念。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，直接反映出這個城市的整體規(guī)劃中對商貿(mào)流通行業(yè)的重視程度以及商圈布局的合理性，體現(xiàn)出城市整體規(guī)劃對市民生活便利及不同消費層次需求的關(guān)注度。

因此，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，要遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，利用好城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及城市整體規(guī)劃資源。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，將商業(yè)地產(chǎn)項目與城市商圈布局進行有效對接，使商業(yè)地產(chǎn)項目融入到城市商業(yè)整體布局乃至城市整體規(guī)劃之中，為拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長起到關(guān)鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應(yīng)重視城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城市規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的地位、體現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設(shè)施等方面，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（三）以著力打造品牌為中心，提高企業(yè)核心競爭力

隨著市場競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越重視建設(shè)先進的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，著力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌、樹立企業(yè)形象。品牌不僅僅是不同企業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)識，更多的是營銷價值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品風(fēng)格、流行時尚、服務(wù)水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費者心中就成為特定的消費價值、消費情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產(chǎn)生更大的市場效益。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌的特質(zhì)應(yīng)該是獨一無二的，它所傳達(dá)的應(yīng)是一系列獨特的功能性與情感性的價值元素，從而形成企業(yè)重要的無形資產(chǎn)—品牌資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)品牌在投資者心目中不僅僅只是一個印象符號，而是一個具有豐富文化內(nèi)涵和核心價值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經(jīng)營的重要依據(jù)。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，從投資中他們能體會到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在在確保質(zhì)量可靠的同時，應(yīng)加大創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)品牌的力度，向社會公眾展示其企業(yè)文化、經(jīng)營理念、價值取向等。并且將單一的商業(yè)地產(chǎn)項目營銷納入到企業(yè)的整體營銷戰(zhàn)略之中、提升為企業(yè)的品牌形象塑造之列。

（四）以避免結(jié)構(gòu)性矛盾為重點，走細(xì)分化和專業(yè)化發(fā)展道路

隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)升溫，出現(xiàn)了少數(shù)項目盲目上馬、定位不清、項目扎堆、重復(fù)建設(shè)等問題。這樣會給整個商業(yè)地產(chǎn)市場帶來結(jié)構(gòu)性矛盾，有可能重演上世紀(jì)90年代大型零售商場發(fā)展過程中的“悲劇”。上世紀(jì)90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進入大型零售商場建設(shè)的“黃金時期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負(fù)而頻頻倒閉，特別是1998年被業(yè)界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導(dǎo)致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發(fā)展、單體規(guī)模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因為結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的“悲劇”，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)必須走細(xì)分化和專業(yè)化發(fā)展道路。

商業(yè)地產(chǎn)項目要細(xì)分市場，走專業(yè)化的發(fā)展道路。應(yīng)根據(jù)其所處的區(qū)位不同、服務(wù)的對象不同而選擇不同的商業(yè)模式。在城市核心區(qū)選擇以休閑娛樂型為主的商業(yè)模式。但鄰近的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該細(xì)分為各自側(cè)重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業(yè)模式，使每個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其獨特的經(jīng)營品類，而且各項目之間能夠形成優(yōu)勢互補，為顧客提供更具針對性的服務(wù)方式或消費場所。同時，應(yīng)將休閑娛樂配比提高到一個舉足輕重的位置。在中心區(qū)片選擇以主題購物型為主的商業(yè)模式?？梢允怯杀姸嘀行〉赇伣M成，并設(shè)有l(wèi)-2家較大的百貨店、超級市場，經(jīng)營多元化的綜合購物型商業(yè)模式；也可以是由經(jīng)營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業(yè)中心型商業(yè)模式。而在綜合組團（或大型社區(qū)）則選擇以生活鄰里型為主的商業(yè)模式。它不僅僅是綜合組團的商業(yè)中心，同時也是綜合組團居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應(yīng)牢牢鎖定一個綜合組團居民的生活需求，瞄準(zhǔn)家庭式消費，除了以一站式服務(wù)滿足綜合組團居民生活消費的功能為核心，還應(yīng)具有門類眾多、配套較齊全的生活服務(wù)設(shè)施。如社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)中心等政務(wù)機構(gòu)以及醫(yī)療服務(wù)、電信充值、水電費繳存等便民項目都可設(shè)在商業(yè)地產(chǎn)項目里。

（五）以重視后期運營為保證，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目

商業(yè)地產(chǎn)有它的特殊性，是一個由地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、零售商、消費者等多方形成的市場。地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得運營商、零售商和消費者等方面的認(rèn)同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，除了前期建設(shè)，后期的運營非常重要。

現(xiàn)在國內(nèi)一些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目存活率不高，尤其是做得出色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目并不多。這其中主要的原因是許多企業(yè)還沒有找到一個成熟的開發(fā)模式或商業(yè)模式，后期的運營不到位。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更偏向于可銷售的商業(yè)地產(chǎn)，如購物廣場類。在前期，開發(fā)的規(guī)模相當(dāng)大，但能否達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)，很大程度上取決于后期的培育和運營。因此，要想提高商業(yè)地產(chǎn)項目存活率，不僅僅要注重前期建設(shè)，更要重視、加強后期運營，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。一方面，地產(chǎn)開發(fā)商要著力加強與運營商、零售商的合作，培養(yǎng)管理人才，提高經(jīng)營管理水平，精準(zhǔn)運營；另一方面，政府主管部門要引導(dǎo)推進商貿(mào)流通向高端化、現(xiàn)代化發(fā)展。

參考文獻：

1.盛來運.上半年國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長.[EB/OL].http：///was40/gjtjj_detail.jsp？searchword=%CA

%A2%C0%B4%D4%CB&channelid=6697&record

=10.（2011.07.13 10：00：32）

2.崔霽.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及提升競爭力策略[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2010.2

3.[美]邁克爾·波特著，陳小悅譯.競爭優(yōu)勢.華夏出版社，2005.8

4.肖軍.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式述評與借鑒[J].上海房地，2011（3）

商業(yè)地產(chǎn)運營模式范文第5篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會計體系

一、管理會計體系建設(shè)需要摒棄財務(wù)核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務(wù)核算向管理決策功能拓展

對于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務(wù)會計工作，管理會計體系構(gòu)建需要有一個逐步認(rèn)知和布局的過程，而財務(wù)核算體系一般會伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來。為了推進企業(yè)管理會計體系建設(shè)，財務(wù)核算體系在設(shè)計和建設(shè)過程中，需要摒棄財務(wù)核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強調(diào)用管理會計理念構(gòu)建財務(wù)核算體系，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。

二、財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目運作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項目運作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會計信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項目重新定位和改造以及后續(xù)運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為專業(yè)咨詢機構(gòu)，為商業(yè)項目提供項目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要利潤來源于多項目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運營管理的服務(wù)對象為商業(yè)項目，核算體系設(shè)計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。

由于商業(yè)項目經(jīng)營管理模式不同，財務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運營管理階段等。商業(yè)策劃類項目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務(wù)核算方面，需要根據(jù)項目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司經(jīng)營管理模式的特點來看，財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策。

三、財務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實現(xiàn)共享，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機構(gòu)緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務(wù)核算體系設(shè)計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能。

四、財務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團統(tǒng)一核算管理體系，實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)輕資產(chǎn)、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內(nèi)項目提供服務(wù)也可以在市場上獨立運作。

以集團直接管理的承租經(jīng)營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經(jīng)營權(quán)，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經(jīng)營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內(nèi)專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報告需要集合集團內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項目財務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司集團化統(tǒng)一運營管理、集約化經(jīng)營的特點，要求在財務(wù)核算體系設(shè)計方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團內(nèi)各公司財務(wù)對內(nèi)和對外報告體系。集團統(tǒng)一核算管理體系，有利于實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進管理會計體系建設(shè)的布局和時間節(jié)點，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻：

[1]財政部.關(guān)于全面推進管理會計體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財會[2014]27號）.