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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；存在問(wèn)題；解決策略

一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于盲目

在很多人的眼里，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)往往被視為高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這也是當(dāng)前全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大范圍上漲的重要因素，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了追求較高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，過(guò)于盲目地進(jìn)行追求不同的投資盈利模式，造成大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，甚至部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誤以為只要蓋了房子就一定能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而忽視了商業(yè)項(xiàng)目的可行性分析等環(huán)節(jié)，過(guò)于盲目。

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)普遍缺乏可行性研究環(huán)節(jié)，再加上忽視對(duì)上下游供應(yīng)商的供應(yīng)能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的研究與分析，過(guò)于依靠自身的主觀想象力決定是否進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。另外，“先開發(fā)后招商”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的大范圍應(yīng)用，造成商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)分布過(guò)于密集，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，規(guī)模大型化等鮮明問(wèn)題產(chǎn)生。

2.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相脫節(jié)

通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的投資金額較為龐大，再加上需要較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期才能夠收回資金，目前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)于急功近利，不愿意投入太長(zhǎng)的資金回收周期，在房子剛剛蓋完之后，就開始急著出租或者出賣，而忽視了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛在的真實(shí)價(jià)值。此外，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)存在嚴(yán)重脫節(jié)的問(wèn)題，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目驗(yàn)收后就立即按照建筑面積銷售，造成項(xiàng)目開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)問(wèn)題存在。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)有待加強(qiáng)

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中尤其明顯。但是由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是最近幾年才得以迅速發(fā)展起來(lái)的，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在著嚴(yán)重的人才匱乏問(wèn)題。其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理員工素質(zhì)普遍較低，很大比例上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員屬于兼職人員，專業(yè)管理知識(shí)較為薄弱，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理意識(shí)也有待提升。其二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員普遍缺乏自我提升意識(shí)，未能夠及時(shí)更新自身專業(yè)知識(shí)，難以滿足時(shí)展需求。

二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題解決策略分析

1.結(jié)合時(shí)展需求，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、高效發(fā)展，離不開時(shí)展需求，因而在制定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略時(shí)不可脫離當(dāng)前時(shí)展的實(shí)際需求，才能夠在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中具有實(shí)際可操作性。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在著過(guò)于盲目擴(kuò)張的顯著問(wèn)題，因而在未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析建設(shè)，以確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際需求，才能夠保障商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于健康的發(fā)展氛圍中。

（1）及時(shí)了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

在未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該基于互聯(lián)網(wǎng)、電視、廣播以及報(bào)紙等各種媒介更為高效、及時(shí)地了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，確保商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，避免受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的不利影響。

（2）制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略

制定科學(xué)、合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中獲取更為有利的位置。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，科學(xué)、合理地制定發(fā)展戰(zhàn)略及其重要。在實(shí)際管理工作中，應(yīng)該結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、自身發(fā)展現(xiàn)狀以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀制定更為合理的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理

目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在開發(fā)與運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)等問(wèn)題，不利于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高效發(fā)展。因而，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理就顯得非常重要。

（1）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)

目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，存在較大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。因而，在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)該優(yōu)化自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)多元化發(fā)展，以持續(xù)提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升自身盈利空間。

（2）加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)管管理

優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提升自身的品牌形象。因而，在未來(lái)的發(fā)展中，應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理，加強(qiáng)招商、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量等多個(gè)渠道提升自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)該努力提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，為員工提供良好的工作環(huán)境及薪酬福利待遇，吸引更為優(yōu)秀的管理人員加入到公司的發(fā)展團(tuán)隊(duì)中，以切身提升公司經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)力量。此外，在公司發(fā)展中，應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)力度，以有效地提升公司員工的專業(yè)素質(zhì)能力，為公司經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及運(yùn)維服務(wù)質(zhì)量提升等提供最為雄厚的人力資源保障。如果缺乏有效的培訓(xùn)資源，可以考慮與外界專業(yè)的培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)合作，提升公司內(nèi)訓(xùn)團(tuán)隊(duì)力量。

三、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否能夠得以健康、穩(wěn)健的發(fā)展，無(wú)論對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)于居民生活水平提升均有著關(guān)鍵性的作用。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，應(yīng)該清晰地意識(shí)到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問(wèn)題，并采取積極有效的解決策略，方能夠更好更快地推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡堅(jiān).淺談促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑和方法[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（07）：75.

[2]郭學(xué)尚.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境和出路初探[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（12）：105.

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金需求；融資途徑

一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和投資三方面的屬性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)定義比較寬泛，包括酒店、商場(chǎng)、寫字樓等都被納入到商業(yè)地產(chǎn)的范疇。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)物業(yè)，包括各種零售、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途的地產(chǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先興起于北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，并迅速蔓延到全國(guó)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢(shì)，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長(zhǎng)了41.9％，占房地產(chǎn)投資比重的29.8％，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別增長(zhǎng)了25.9％和35.2％，銷售額分別增長(zhǎng)了48.4％和50.2％。

二、商業(yè)地產(chǎn)的資金需求特點(diǎn)

（1）資金需求量大，融資周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金需求量大，且投資周期長(zhǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量尤其突出。商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平要求高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修和陳設(shè)奢華，這些都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于普通住宅項(xiàng)目或廠房項(xiàng)目。（2）投資風(fēng)險(xiǎn)大，融資成本高。住宅地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價(jià)值補(bǔ)償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期長(zhǎng)，延續(xù)到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模大、融資周期長(zhǎng)，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實(shí)現(xiàn)較高收益，一般要求非常高的投資回報(bào)率，對(duì)開發(fā)商而言融資成本非常大。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要的融資途徑及存在的問(wèn)題

（1）銀行貸款。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)一直以來(lái)對(duì)銀行貸款依賴程度比較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外，這與我國(guó)的金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優(yōu)勢(shì)有關(guān)。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行股權(quán)融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會(huì)公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權(quán)融資會(huì)稀釋原有股東對(duì)公司的控制權(quán)，且融資成本較高。（3）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)的企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小、融資期限短。（4）房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是指通過(guò)發(fā)行基金份額，將不確定多數(shù)投資者的小額資金匯集成大規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資機(jī)構(gòu)管理，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目。因受到國(guó)內(nèi)政策以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)要求較苛刻，而且當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展僅處于起步階段，尚且缺乏相關(guān)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及法律制度的支持。

四、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資途徑建議

（1）合作開發(fā)融資。開發(fā)商尋找一家或幾家有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移融資負(fù)擔(dān)比較好的方法。這種方法對(duì)于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)大有益處。（2）商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)利用其商業(yè)信用，在銷售商品、提供服務(wù)的過(guò)程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付票據(jù)等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團(tuán)貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過(guò)行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，通過(guò)銀團(tuán)貸款方式可分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)籌集資金方便快捷。（4）商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國(guó)的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體做法是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過(guò)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。（5）其他建議。中國(guó)的金融市場(chǎng)機(jī)制尚未規(guī)范和成熟，而房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用。

參考文獻(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文第3篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運(yùn)營(yíng)；統(tǒng)一管理；全生命周期

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國(guó)次貸金融危機(jī)的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，90%的住宅項(xiàng)目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，以解決當(dāng)前困境，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。

1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

由于我國(guó)實(shí)行了較長(zhǎng)時(shí)間的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國(guó)起步較晚。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步深化，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來(lái)并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)十分良好，投資增長(zhǎng)速度一再高過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。與此同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積也逐步增長(zhǎng)，雖然目前有所回落，但整體來(lái)看依然有著很好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問(wèn)題，尤其空置率上漲問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在無(wú)不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來(lái)，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過(guò)于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期開發(fā)建設(shè)對(duì)資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場(chǎng)定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過(guò)剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運(yùn)營(yíng)方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，甚至為自身帶來(lái)桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，下面簡(jiǎn)要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)用管理中存在的問(wèn)題。

第一，市場(chǎng)定位模糊。在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場(chǎng)定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對(duì)開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)的認(rèn)識(shí)不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)?；虿蛔?，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。

第二，運(yùn)作程序不合理。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運(yùn)作流程，有時(shí)甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較火爆，可這主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)而言的。不同于住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對(duì)的是經(jīng)營(yíng)商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進(jìn)行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費(fèi)。

第三，營(yíng)銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)潛存著巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，一些開發(fā)商過(guò)于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長(zhǎng)久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計(jì)過(guò)于強(qiáng)調(diào)包裝設(shè)計(jì)，甚至脫離物業(yè)本身的實(shí)際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時(shí)也不利于招商工作的順利進(jìn)行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問(wèn)題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，將很難實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險(xiǎn)、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運(yùn)作流程。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用設(shè)想

在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理上實(shí)行全生命周期的理念，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點(diǎn)，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進(jìn)行簡(jiǎn)單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)操作流程來(lái)看，開發(fā)設(shè)計(jì)是開始，而運(yùn)營(yíng)管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運(yùn)營(yíng)管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。

第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計(jì)方、施工方、政府、金融機(jī)構(gòu)等。各方之間的利益既對(duì)立又統(tǒng)一，既可以用損壞對(duì)方利益來(lái)增加自身利益，又可以通過(guò)互相合作實(shí)現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式下，應(yīng)對(duì)各方利益主體進(jìn)行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強(qiáng)各方之間的合作，為實(shí)現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程來(lái)看，整個(gè)過(guò)程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商融資、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果直接左右著市場(chǎng)定位，而市場(chǎng)定位又是規(guī)劃設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對(duì)整個(gè)操作流程進(jìn)行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來(lái)操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)操作過(guò)程進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問(wèn)題，促進(jìn)其又快又健康發(fā)展。

第一，市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項(xiàng)目相關(guān)的信息，了解項(xiàng)目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢(shì)等，對(duì)項(xiàng)目可行性研究極為重要。

第二，市場(chǎng)定位。由于市場(chǎng)定位關(guān)系著項(xiàng)目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場(chǎng)定位時(shí)往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)所要面臨的各種情況，考慮時(shí)間不足。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，由運(yùn)營(yíng)狀況決定，所以市場(chǎng)定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營(yíng)定位等。雖然各項(xiàng)定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營(yíng)定位尤為重要，所以要更加重視。在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位時(shí)，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢(shì)，立足于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來(lái)進(jìn)行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。

第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)商要清楚地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)既要重視建筑格局設(shè)計(jì)又要強(qiáng)調(diào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，同時(shí)，還要滿足各方利益主體以及后期運(yùn)營(yíng)的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動(dòng)線布置合理、視覺(jué)通透效果良好、主力店設(shè)計(jì)滿足技術(shù)要求等。

第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機(jī)構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強(qiáng)大的資金運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)才能取得好的效果。

第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進(jìn)行主力店招商，二是在開業(yè)前進(jìn)行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果找到與項(xiàng)目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達(dá)成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對(duì)有意向的合作的店進(jìn)行嚴(yán)格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對(duì)于重點(diǎn)商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運(yùn)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的重點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)系著項(xiàng)目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理上要統(tǒng)一企劃營(yíng)銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場(chǎng)管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運(yùn)營(yíng)管理的各項(xiàng)舉措有效實(shí)施并取得良好的成效。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的整個(gè)過(guò)程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項(xiàng)目主體，才能使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，達(dá)到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文第4篇

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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；體驗(yàn)營(yíng)銷；問(wèn)題；策略

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷作為一種新型的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式，伴隨著樓盤產(chǎn)品的逐步細(xì)化以及購(gòu)房置業(yè)心理和行為的不斷成熟商業(yè)地產(chǎn)，體驗(yàn)營(yíng)銷應(yīng)運(yùn)而生。相比起傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷更注重挖掘內(nèi)涵、更具深層次、更有感染力它能更好地把握消費(fèi)者的購(gòu)買行為特征。在盡量滿足消費(fèi)者心理需求和溝通需要的同時(shí)，提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，在一定程度上有助于企業(yè)在消費(fèi)者心中樹立一個(gè)良好的形象，提高消費(fèi)者對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品及服務(wù)的認(rèn)可度，也能實(shí)現(xiàn)企業(yè)銷售額以及客戶價(jià)值的增長(zhǎng)。

一、商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷定義

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷，是指商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷者以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，將顧客在商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)的全過(guò)程體驗(yàn)視為整體，通過(guò)把一切影響客戶在情感、思考、感覺(jué)、行動(dòng)等方面體驗(yàn)的內(nèi)外部資源有目的地整合起來(lái)，為客戶創(chuàng)造出一種美好的消費(fèi)體驗(yàn)，以此來(lái)使客戶購(gòu)買目的得到全面的實(shí)現(xiàn)，從而完成企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)。相較于傳統(tǒng)營(yíng)銷，商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷有了很大程度上的進(jìn)步，比如，將客戶在消費(fèi)過(guò)程中的情感精神滿足作為更加關(guān)注的重點(diǎn)，使住宅產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)體價(jià)值得以保證的前提下，客戶又能夠有一次舒心愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，這便使得營(yíng)銷的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的更加全面了，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)在營(yíng)銷的過(guò)程中給予了客戶的愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，在一定程度上也促進(jìn)了企業(yè)客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷存在的問(wèn)題

1.忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，空談營(yíng)銷體驗(yàn)

目前有不少企業(yè)采用體驗(yàn)營(yíng)銷模式容易片面地去追求體驗(yàn)制造，認(rèn)為在初期階段是營(yíng)銷體驗(yàn)的載體，而高級(jí)階段的營(yíng)銷體驗(yàn)則可以獨(dú)立于營(yíng)銷實(shí)體之上，因而大大忽視了產(chǎn)品的質(zhì)量，體驗(yàn)也就變成了空談。在營(yíng)銷中，樓盤的實(shí)際品質(zhì)和服務(wù)才是客戶最為關(guān)心和在意的，售樓部的裝修好壞只是客戶們?cè)诟行詫用嫔系囊环N感知而已，適當(dāng)?shù)难b修即可，過(guò)分鋪張只會(huì)顯得浪費(fèi)和華而不實(shí)。在營(yíng)銷過(guò)程中，體驗(yàn)營(yíng)銷應(yīng)將客戶的心理需要和物質(zhì)需要放在同等的位置進(jìn)行對(duì)待，不光將客戶在消費(fèi)中的體驗(yàn)作為重視的關(guān)鍵，還要以產(chǎn)品本身質(zhì)量和品質(zhì)為基礎(chǔ)，使客戶能夠獲得長(zhǎng)期的體驗(yàn)效果。

2.客戶的參與程度仍然較低

目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷重點(diǎn)大多放在銷售終端的環(huán)境設(shè)計(jì)和活動(dòng)安排上。在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的過(guò)程中卻沒(méi)能讓消費(fèi)者真正的體驗(yàn)、參與到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與建設(shè)中。雖然有的企業(yè)己開始注意到體驗(yàn)消費(fèi)這一版塊，樣板房、小區(qū)實(shí)景、試住等主要的客戶體驗(yàn)活動(dòng)也在銷售過(guò)程中進(jìn)行著，但是客戶的參與程度仍然處于相對(duì)較低的層次上，因此擁有較高的客戶參與度和接觸度的體驗(yàn)營(yíng)銷也就越來(lái)越被商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所青睞了。

3.缺乏對(duì)客戶的心理模式研究

在體驗(yàn)營(yíng)銷模式中，體驗(yàn)屬于感性的東西，存在較大的不確定性和差異性，不同的人在不同的時(shí)間和地點(diǎn)對(duì)同一事物所產(chǎn)生的體驗(yàn)都將不同。因此，想要體驗(yàn)營(yíng)銷的實(shí)施獲得成功，企業(yè)在針對(duì)影響目標(biāo)消費(fèi)者感性體驗(yàn)因素的行為研究的方面就顯得異常的迫切和重要。

4.顧客接觸點(diǎn)有待挖掘

客戶在經(jīng)歷從開始到結(jié)束的整個(gè)消費(fèi)體驗(yàn)過(guò)程中，其中所遇到的點(diǎn)點(diǎn)滴滴都成為了一系列的接觸點(diǎn)。在實(shí)踐中，客戶除了能夠體驗(yàn)到售樓大廳、樣板房和樣板區(qū)的裝修和參觀路線的特色外，其他與產(chǎn)品相關(guān)的道具可用作體驗(yàn)的則少得可憐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷的過(guò)程中可以通過(guò)完整的分析和研究客戶在體驗(yàn)營(yíng)銷中的接觸點(diǎn)的方式，來(lái)豐富商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的道具。

5.對(duì)客戶的小眾傳播渠道單一

目前，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，除了上、下半年的房展會(huì)外，報(bào)紙、雜志、廣播、電視一直是大眾傳媒的重要工具，而且網(wǎng)絡(luò)廣告的精準(zhǔn)化程度相對(duì)偏低，也僅能作為大眾傳播工具的一種而存在。在另一方面，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)客戶小眾傳播渠道的掌握不足，目前僅有定點(diǎn)短信發(fā)送、DM派送、特殊場(chǎng)所海報(bào)擺放、會(huì)員直郵等幾種小眾傳播渠道。這使得商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法對(duì)客戶的信息進(jìn)行全面的掌握，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售的效果往往也不盡人意。所以在商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道方面，尤其是小眾傳播渠道，通過(guò)分析目標(biāo)客戶的行為以及生活方式的方法來(lái)挖掘商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道已刻不容緩。

三、商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷策略探析

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的最終目的便是在以客戶參與為核心的前提下為客戶創(chuàng)造全方位的消費(fèi)體驗(yàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷過(guò)程中注重與客戶的雙向溝通尤為必要，為客戶搭建起一個(gè)可以展示自我個(gè)性的平臺(tái)，通過(guò)站在客戶的角度去發(fā)覺(jué)他們內(nèi)心不同的理性和感性消費(fèi)渴求，不斷地審視和改進(jìn)自己的產(chǎn)品和服務(wù)，努力提升客戶在體驗(yàn)營(yíng)銷中的滿意度和品牌忠誠(chéng)度。

1.服務(wù)體驗(yàn)策略

隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不斷發(fā)展進(jìn)步，各行業(yè)在服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)便顯得尤為激烈。為了使客戶在消費(fèi)中有一個(gè)滿意又記憶深刻的感官體驗(yàn)，企業(yè)除了做好售前、售中和售后等最基本的服務(wù)外，個(gè)性化、特色化、品牌化的服務(wù)內(nèi)容在商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷中是不容忽視的重要內(nèi)容。

（1）基本服務(wù)方面。在體驗(yàn)營(yíng)銷過(guò)程中，有客戶對(duì)所購(gòu)產(chǎn)品產(chǎn)生疑問(wèn)和困難需要幫助時(shí)，迅速快捷、準(zhǔn)確無(wú)誤的建議和回答以及細(xì)致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理將會(huì)使客戶獲得非常滿意的服務(wù)體驗(yàn)，從而能夠?yàn)槠髽I(yè)在行業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)良好形象，為今后的營(yíng)銷工作奠定良好的基礎(chǔ)。除此之外，社區(qū)“客戶服務(wù)中心”的設(shè)立也是企業(yè)良好服務(wù)的表現(xiàn)之一，企業(yè)可以通過(guò)此“中心”與所有客戶保持溝通和聯(lián)系，及時(shí)的了解到客戶的需求和想法，還可以不時(shí)地提供一些VIP卡、免費(fèi)會(huì)刊和其他等與生活相關(guān)的回饋，將優(yōu)質(zhì)服務(wù)進(jìn)行到底，在居住者與企業(yè)之間形成一個(gè)親密社區(qū)。

（2）物業(yè)服務(wù)方面。一種全新的體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)，是客戶在擁有臻品私屬空間的同時(shí)，還擁有一位專業(yè)的貼身管家。為了使客戶能夠擁有一套真正舒適安逸的住宅，體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)在強(qiáng)調(diào)服務(wù)環(huán)境和氣氛的營(yíng)造之余，還為客戶提供親身體驗(yàn)的服務(wù)，讓他們親自參與到服務(wù)過(guò)程中去獲得自己想要的各種信息。同時(shí)，客戶得到最快的速度和最專業(yè)的技巧的周到而滿意的服務(wù)，從而從真正意義上去信賴和依靠企業(yè)所提供的體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)，將其當(dāng)作自己最為貼心的助理管家。因此，商業(yè)地產(chǎn)在其發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)將體驗(yàn)服務(wù)的思想落實(shí)，使消費(fèi)者能通過(guò)設(shè)施設(shè)備、社區(qū)活動(dòng)以及相關(guān)的營(yíng)銷人員和傳播信息等，體驗(yàn)到企業(yè)合符人性、親情又個(gè)性化的服務(wù)。

2.關(guān)系體驗(yàn)策略

企業(yè)在營(yíng)銷過(guò)程中，除了要不斷爭(zhēng)取客戶外，與客戶之間建立起和諧互利的合作關(guān)系也顯得尤為重要。企業(yè)實(shí)施關(guān)系體驗(yàn)的策略，就是以客戶關(guān)系管理為基礎(chǔ)，將客戶作為企業(yè)服務(wù)的中心，分析和了解客戶，并圍繞著客戶展開一切的活動(dòng)和流程，通過(guò)與客戶間建立起的長(zhǎng)期信賴關(guān)系，以贏得客戶對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)，提高企業(yè)在行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力，并使企業(yè)的自身建設(shè)得到發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營(yíng)銷的價(jià)值。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)設(shè)立相關(guān)的客戶關(guān)系管理機(jī)構(gòu)，選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人員專門從事顧客關(guān)系管理機(jī)構(gòu)的工作，將每位顧客在初次購(gòu)房或服務(wù)時(shí)的信息進(jìn)行儲(chǔ)存并建立檔案，形成一個(gè)專屬企業(yè)的客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，如此便能在需要尋找目標(biāo)客戶時(shí)更加的快捷和準(zhǔn)確。除此之外，在企業(yè)與客戶進(jìn)行每一次的接觸時(shí)，都應(yīng)該制定一個(gè)良好的計(jì)劃，以便在與客戶進(jìn)行溝通和交流的過(guò)程中能夠更深的挖掘出客戶的潛在需求，方便給予客戶更為完善周到的服務(wù)，提升客戶的滿意度。企業(yè)還可以時(shí)常為客戶提供一些與生活相關(guān)的獎(jiǎng)品和優(yōu)惠活動(dòng)，以此來(lái)穩(wěn)固企業(yè)與老客戶之間的關(guān)系，畢竟留住老顧客比爭(zhēng)取新顧客更為容易與劃算。

3.感官體驗(yàn)策略

企業(yè)在房產(chǎn)銷售中往往以人體的感官知覺(jué)來(lái)開展體驗(yàn)式情景銷售形成感官體驗(yàn)營(yíng)銷模式。通過(guò)將人體的視覺(jué)、嗅覺(jué)、聽覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)進(jìn)行整合成為“感官體驗(yàn)營(yíng)銷體系”，為客戶創(chuàng)造知覺(jué)體驗(yàn)，有效的讓客戶參與其中，將其購(gòu)買欲望調(diào)動(dòng)起來(lái)?！案泄袤w驗(yàn)營(yíng)銷體系”這一特殊的營(yíng)銷體系不僅能為企業(yè)節(jié)約相應(yīng)的成本，營(yíng)銷效果也非常明顯，其在體驗(yàn)營(yíng)銷中的最大作用便是刺激客戶的消費(fèi)欲望。在人體的各項(xiàng)感官中，眼球的信息來(lái)源占到了80%，是最能夠刺激到客戶的消費(fèi)欲望的。在房產(chǎn)銷售方面，客戶最為關(guān)心的第一是外觀，第二是結(jié)構(gòu)，第三是地理位置。因此，為了能夠更好的抓住客戶的消費(fèi)眼球，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)在產(chǎn)品的外觀、服務(wù)、以及產(chǎn)品的環(huán)境設(shè)置等做功課，比如使用客戶較為親近以及認(rèn)可度較高的語(yǔ)言等。極盡可能的向消費(fèi)者表現(xiàn)出企業(yè)的品牌思想和特色，使企業(yè)所推出的產(chǎn)品獲得消費(fèi)者和市場(chǎng)的接受。當(dāng)然，優(yōu)美動(dòng)聽的音樂(lè)和產(chǎn)品完美的結(jié)合起來(lái)，形成一道賞心悅目的聽覺(jué)盛宴也使體驗(yàn)營(yíng)銷策略中被慣用的手段之一，達(dá)到的一種獨(dú)特營(yíng)銷效果也是不少企業(yè)所鐘愛的。體驗(yàn)式住宅能夠讓客戶在通過(guò)感官的體驗(yàn)之后，清晰的了解到自身的購(gòu)買期望如何，提前滿足了人們購(gòu)買房產(chǎn)的需求和欲望，這對(duì)消費(fèi)者有極大的幫助，同時(shí)也為自身的銷售增添了優(yōu)勢(shì)。

4.品牌體驗(yàn)策略

所謂品牌體驗(yàn)，就是在體驗(yàn)營(yíng)銷過(guò)程中，客戶對(duì)某個(gè)品牌在經(jīng)歷了“認(rèn)識(shí)―選擇―購(gòu)買―售后”整個(gè)過(guò)程后的認(rèn)知與感受。每一次的購(gòu)物消費(fèi)都反映了客戶對(duì)某品牌產(chǎn)品的價(jià)值和情感認(rèn)可，使得原有的消費(fèi)行為得到相應(yīng)的改變和或強(qiáng)化。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)客戶的消費(fèi)期望作出更多地了解，積極開發(fā)和創(chuàng)造出滿足消費(fèi)者需求的品牌，實(shí)現(xiàn)客戶的品牌體驗(yàn)價(jià)值。為此，企業(yè)在進(jìn)行體驗(yàn)營(yíng)銷的過(guò)程中，為客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù)識(shí)別和選擇出最有價(jià)值的客戶，通過(guò)雙方的溝通和交流，為其提供最為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，達(dá)到客戶的滿意度，建立起企業(yè)與客戶間的忠誠(chéng)，使企業(yè)獲得最大的利益。同時(shí)，為企業(yè)吸引和留住優(yōu)秀的員工也是品牌體驗(yàn)中尤為重要的一環(huán)，長(zhǎng)期的員工必定對(duì)企業(yè)的客戶和業(yè)務(wù)更為熟悉了解，因此在客戶的體驗(yàn)服務(wù)上也會(huì)更加的貼心到位。企業(yè)還可以設(shè)立專門品牌體驗(yàn)管理部門，專門負(fù)責(zé)客戶的品牌體驗(yàn)管理，讓企業(yè)的全體員工都參與到其中去，研究和分析營(yíng)銷過(guò)程中所出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題，打破常規(guī)思維模式，將企業(yè)各部門的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，以實(shí)現(xiàn)品牌體驗(yàn)在體驗(yàn)營(yíng)銷中的價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)，究其目的是房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足客戶在消費(fèi)上的情感需要的同時(shí)，給客戶留下極其深刻的心靈震撼，而設(shè)計(jì)和提供相應(yīng)的感知體驗(yàn)，以便客戶能夠肯定產(chǎn)品的價(jià)值，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)樹立一個(gè)良好的品牌形象具有重要的意義。促進(jìn)企業(yè)的品牌建設(shè)和發(fā)展。在體驗(yàn)營(yíng)銷的過(guò)程中，客戶帶著明確的主觀動(dòng)機(jī)和期望參與到各個(gè)階段的體驗(yàn)活動(dòng)中去，通過(guò)對(duì)每階段的各個(gè)點(diǎn)進(jìn)行接觸后，得到相應(yīng)的不同體驗(yàn)感受和結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)所得到的相關(guān)效果反饋加以分析，研究出了影響客戶體驗(yàn)差異的客體元素，并且得出相應(yīng)的營(yíng)銷策略，在通過(guò)對(duì)這些營(yíng)銷策略進(jìn)行組合操作后，形成了一套更為完善可行的營(yíng)銷模式，從而實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售目的。這便使得企業(yè)與客戶形成了雙向溝通，同時(shí)也達(dá)到了二者雙贏的目的。

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