商業(yè)地產企業(yè)成本控制問題與對策
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摘要：文章通過對比分析和針對性研究，對當今商業(yè)地產企業(yè)成本控制現狀進行研究，從項目管理要素、成本控制意識、成本預算等不同角度分析其成本控制存在的不足之處，針對性地提出合理建議，建立完備的成本控制制度，從而促進提升商業(yè)地產企業(yè)成本管理的整體水平。
一、引言
作為商業(yè)地產企業(yè)開發(fā)項目在工程不同時間段的一種預算目標，成本需要根據企業(yè)自身的管理控制體系進行合理規(guī)劃和具體落實，從而實現目標成本的控制。而商業(yè)地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有獨特的成本計算方式，由于每個項目所在區(qū)域不同，項目設計、位置情況、服務定位也不同，所以項目成本是具有獨特性和差異性的。而商業(yè)地產企業(yè)在生產、銷售、服務等方面受市場影響較大，它在成本控制方面的種類更多更繁雜。所以商業(yè)地產企業(yè)必須進行成本方面的控制，把自己的企業(yè)內部的費用能夠保持在項目初始的預計的范圍之內，這需要企業(yè)各部門之間的有效溝通與合理配合，從而使項目的各個環(huán)節(jié)實現管理優(yōu)化。
二、商業(yè)地產成本控制的發(fā)展現狀及問題
商業(yè)地產作為國家重點行業(yè)，需要緊跟科技發(fā)展步伐，采用更加精細的現代化手段進行成本控制。但成本控制的工作較為繁雜，需要仔細考慮所有細微的成本控制對象和要素，全面的對成本進行把控。然而，當今有很多商業(yè)地產企業(yè)還沒有意識到成本控制的重要性，在項目管理和成本控制體系等方面存在很多問題。
1.項目管理過程中忽略成本要素
在商業(yè)地產項目的成本管理過程中，對策劃和設計階段的成本控制沒有足夠的重視，很少對項目的綜合效益進行合理評估。由于商業(yè)地產開發(fā)項目注重工程設計、產品質量等獨特的參考要素，很多設計人員非常注重質量方面的要求，確保設計方案的安全要求遠大于設計標準的界定，只從自身角度出發(fā)而忽略了對工程造價的連帶影響。從而在工程實施過程中，會出現對工程造價的變更控制不足，造成項目的修改或返工，產生大量的多余費用，增加了項目成本，有時甚至造成客戶索賠，有損企業(yè)形象。
2.成本控制體系不健全，各部門缺乏及時溝通
由于項目成本要進行全面綜合管理，在資金、策劃、設計、施工、銷售等方面分配好成本控制的目標，是一個比較復雜的過程。但商業(yè)地產企業(yè)大多從單一角度進行獨立步驟的成本控制，而沒有從項目整體對項目系統(tǒng)進行全面認識，缺乏成本控制的完整體系。甚至部分企業(yè)的成本控制意識非常薄弱，沒有深層次的認識到成本控制工作的核心要素，從未建立切實可行的成本管理制度和措施。企業(yè)總體忽略了項目成本控制的實質，導致各部門之間變成獨立的核算個體，缺乏及時必要的交流，導致各項資源無法合理配置，成本管控無法落到實處。
3.缺乏完善的成本控制對策措施
一般商業(yè)地產企業(yè)傳統(tǒng)的成本控制做法較為單一，多是根據商業(yè)地產企業(yè)財務部門編制的成本預算，編制成本管理計劃，不能主動地進行成本控制，始終處于被動位置。而這些企業(yè)沒有合理認識到成本控制與專業(yè)崗位人員的管理水平之間的密切關系，忽略了管理人員進行成本報告的時效性。由于成本報告有時會產生滯后性，不能充分發(fā)揮隨市場變化的作用，對成本控制工作的效率產生極大的削弱。而由于沒有整體的合理成本規(guī)劃，使工程整體缺乏緊湊的控制，對施工過程的把握難以到位，無法及時發(fā)現在開發(fā)過程中的成本問題。
4.缺乏整體的預算工作計劃
商業(yè)地產行業(yè)作為資金密集型性行業(yè)，具有周期長、效率低的特點，并且從整個項目開始設計、實施工程到竣工決算，需要耗費巨大數量的資金。商業(yè)地產企業(yè)應該高度重視資金的合理統(tǒng)籌，在項目之初把成本控制目標編制成詳細的預算表格，而不只是粗略的估算。通過制定分項控制計劃，在整個項目的實施過程中進行成本追蹤，及時反映成本狀況并做出詳細調整。但是很多商業(yè)地產企業(yè)沒有將所有的項目資金進行統(tǒng)一考慮，很多項目同時進行導致財務部門工作不仔細，只對單個項目進行分析而沒有整合，缺乏總體的合理預算。
三、商業(yè)地產企業(yè)成本控制措施
1.加強成本控制意識
對于全面系統(tǒng)地加強成本控制，首先應該在企業(yè)中進行整體的項目分析研究，結合企業(yè)自身的特點，形成一個完善和系統(tǒng)的成本控制管理體系，確定成本控制的對象和措施，進一步事實總體規(guī)劃。由于商業(yè)地產項目自身的復雜，對于成本的定義不能僅僅包括物質產品成本，還要合理考慮人力成本、管理費用和后期的銷售費用等其他成本。只有全面考慮與產品相關的附屬成本，防止成本計算的失誤和不必要的浪費，才能從整體上提高產品性價比，在行業(yè)競爭中獲取優(yōu)勢。
2.明確成本控制目標
經過很多的市場調查實踐，可以發(fā)現產品的合理定位是制定準確的目標成本重要的參考數據。要注意項目的質量和效果與設計階段的一致性，從而進行有效合理的選擇。如果實際成本與目標成本產生較大偏差，超過合理預期，要及時與主管部門進行反饋，通過研究分析進行及時調整。而在確定合理的目標成本時，應該充分考慮生效的投招標管理和成本控制減少造價的益處，將成功的經驗和數據運用于目標成本的計劃之中，應用先進技術措施商業(yè)地產企業(yè)將成本管控工作納入戰(zhàn)略高度，將較大地推動成本管理工作。
3.根據整體戰(zhàn)略安排具體措施
在戰(zhàn)略管理整個體系中，時刻注重成本控制的作用。對公司的成本結構和成本行為進行全面了解，并對企業(yè)進行成本控制與改善，從長遠角度增加企業(yè)的競爭優(yōu)勢。由于設計和決策是成本控制的關鍵時期，在確定設計方案之后就要對招標的方式展開針對性的研究，通過符合企業(yè)需求的方式進行合理招標。同時要借鑒各方面專家的意見，將各個方案進行分析對比，從成本控制角度出發(fā)合理選擇低價者。通過綜合了解企業(yè)內部的系統(tǒng)結構和外部市場環(huán)境，使企業(yè)的價值鏈可以為提升整體價值和企業(yè)競爭力服務。
4.建立有效管理體系和獎懲機制
現今的商業(yè)地產公司應該制定整個系統(tǒng)的成本管理流程，加強公司日常的成本控制和監(jiān)督，這就要建立完善的成本管理機構。然而大多數企業(yè)并沒有成本管理機構負責，沒有約束員工職責的專項部門，使管理工作無章可循。所以需要建立有效的管理體系和獎懲機制，對每個工作人員的崗位職責和權利進行界定，使項目的成本工作能較好的落實獎勵、監(jiān)督與約束機制。還可以通過構建管理體系來加強各部門之間的及時交流，充分利用信息進行合理規(guī)劃，從整體上加強成本管理的意識和責任。
作者:于雯婧 張藝鳴 程雯萱 單位:江蘇大學財經學院
